【要注意】東京都23区の中古マンションはコロナにより買い手有利に転換する可能性あり!

コロナの影響で、東京都23区の中古マンションはどのような状況か、気になっている人もいるでしょう。特に同エリアでマンションの売買を検討している人は、マンション価格がどうなっているか、また今後どうなっていくか気になると思います。

タイトルの通り東京都23区の中古マンションは、コロナによって買い手有利に転換する可能性があります。本記事ではその理由と、そのために何をすべきか?という点を解説していくので、マンションの売買を検討している方は参考にしてください。

コロナ前後での値引き交渉と成約単価の関係

「中古マンションは買い手優勢に転換する可能性あり」という理由を解説する前に、まずは以下二点を解説します。
  • 指値の発生頻度
  • 平均成約価格
というのも、この二点を確認することで中古マンション市況を見極めやすいからです。

指値の発生頻度

指値とは購入金額を指定することであり、端的にいうと「購入検討者からの値引き交渉」のことです。東京都23区の中古マンションの指値発生率は、コロナ前後で以下のように変化しています。

上記のように、コロナ渦真っただ中の2020年4月をピークに、指値の頻度は下がっていることが分かります。つまり値引き交渉の頻度が少なくなっているのです。

平均成約価格

次に同じ時期の中古マンションの平均成約単価を見ていきましょう。

青い縦棒が2019年、オレンジの縦棒が2020年の平均坪単価です。上記のように成約単価は4月にガクっと下がり5月以降は2019年を上回るほど回復していることが分かります。

買い手市場と売り手市場

前項までで解説した2つの情報を合わせると、以下の傾向が見えてきます。
  1. 買い手市場:指値の頻度が高く成約単価は低い
  2. 売り手市場:指値の頻度が低く成約単価は高い
たとえば2020年4月は、指値の頻度は高く成約単価は高いです。つまり値引き交渉が盛んに行われているため、成約単価が下がっている状況です。この状況は買い手市場…つまり買い手に有利な市場と言えます。

一方、5月以降は徐々に指値の頻度が下がっているため、成約単価も上がっています。そのため売り手に有利な売り手市場と言えるのです。まずはこの点を頭に入れておいておきましょう。

ポイント

4月は指値の頻度は高く成約単価は高い「買い手市場」である
5月以降は逆の現状が起こっているので「売り手市場」になっている


【要注意】中古マンションは買い手優勢に転換する可能性あり

前項までで、東京都23区の中古マンション市場は、一時は買い手市場だったものの、現在は売り手市場になっていることが分かりました。

しかし冒頭で言ったように、中古マンションは再び買い手優勢に転換する可能性があります。つまり値引き交渉が多くなり、成約単価が下がる可能性があるのです。その理由は、マンションの供給量が多くなってきたからです。

この点について以下の順番で解説していきます。
  • マンションと供給量と価格の関係性
  • コロナ前後のマンション供給量

マンションと供給量と価格の関係性

マンションの供給量(売り出し戸数)が多くなると価格は下がります。これはマンションを購入するときをイメージしてもらえれば分かるでしょう。

たとえば、東京都板橋駅付近でマンションを探しているなら、ネットなどを利用して板橋駅周辺で売り出されているマンションを検索すると思います。仮に、自分の条件(広さや環境など)に合った物件が10件あった場合、その中で価格の安い物件を優先的に選ぶでしょう。そのため価格が高い物件の成約率は下がるのです。

つまり売主からすると、「競合(供給)が多い」という状況なので価格を安くしないと売れません。だから供給が多いと価格が下がりやすいのです。

一方、条件に合った物件が1件しかない場合、価格が多少高くても購入する人はいます。そのため価格が高くても、成約率は上がるでしょう。つまり売主からすると「競合(供給)が少ない」ため、価格が高くても売れる可能性があるのです。

このように供給が多ければ価格は下がりやすく、供給が少なければ価格は上がりやすい傾向があります。

コロナ前後のマンション供給量

前項を踏まえた上で、東京都23区の中古マンションの供給量は以下の通りです。

上記のようにコロナ渦真っただ中の2020年4月に、売り出し戸数はガクッと減っています。しかし、その後は9月まで緩やかに回復し、10月には昨年同水準を超え大きく戻していることが分かります 。

つまり供給量が増えている状況なので、再び買い手市場(買い手が有利)になる可能性があるのです。言い換えると、値引き交渉が激しくなり、中古マンションの成約価格は下がる可能性があります。

これが冒頭で言った「中古マンションは再び買い手優勢に転換する可能性がある」という理由です。

ポイント

・マンションの供給が減ればマンション価格は上がり、その逆なら下がる
・4月にマンションの供給は減ったが5月以降は徐々に供給が増えている
・10月には前年の供給を上回るくらい回復したので、買い手市場になる可能性がある


マンションの売却検討者は査定依頼しよう

前項までで、今後は中古マンションの供給が増えるため、マンションの成約価格は下がる可能性があることを解説しました。このような状況なら、マンションの売却検討者は早めに査定依頼した方が良いでしょう。

この章では、その理由と、査定依頼する際のポイントを解説していきます。

査定依頼しないと市況は分からない

早めに査定依頼した方が良い理由は、査定依頼しないと市況は分からないからです。繰り返しますが、東京都23区では中古マンションの供給が増えています。しかしそれは、あくまで東京都23区全体の話です。

たとえば中央区晴海では供給が増えているかもしれませんが、練馬区上石神井では供給が減っているかもしれません。つまりエリアごとの状況は異なるため、ピンポイントの市況を知るためには査定依頼するしかないのです。

査定依頼すると不動産会社が査定価格を算出してくれるので、周辺の供給状況を踏まえた上で、大体いくらくらいで売れるのか目安価格(査定価格)を算出してくれます。

もし予測通り、買い手有利な市場になれば成約価格は落ちるため、早めに査定依頼して売り出した方が良いでしょう。

査定依頼は一括査定サイトを利用する

査定依頼には色々な方法があるものの、おすすめは一括査定サイトの利用です。その理由は、複数社へ簡単に査定依頼できるからです。

査定価格は不動産会社によって異なります。不動産会社によって得意なエリアが違いますし、得意な不動産種類(マンション・戸建て・土地など)も違うからです。そのため複数社へ査定依頼した上で、自分の不動産と相性の良い不動産会社を選定する必要があります。

また一括査定サイトを利用しないと、不動産会社に直接訪問したり、一社一社にメールや電話したりする必要があります。一方、一括査定サイトなら1分ほどの入力時間で、5~6社へ同時に査定依頼できるので、その点も一括査定サイトのメリットと言えるでしょう。

マンション売却ならマンションナビがおすすめ

一括査定サイトは何種類かあるものの、東京都23区で中古マンションを売るならマンションナビがおすすめです。その理由は以下になります。
  • マンション売却に特化している
  • 2,500店舗が参画している
  • 問い合わせれば元不動産実務経験者が対応してくれる
マンションナビはマンション売却に特化していて、参画店舗数が多いので、自分と相性の良い不動産会社と出会いやすいです。また問い合わせ時にプロが対応してくれるので、はじめてマンションを売るときにも安心できるでしょう。

このような理由で、東京都23区の中古マンションを査定するなら、マンションナビをおすすめします。

ポイント

・ピンポイントの市況は査定依頼しないと分からない
・一括査定サイトは査定依頼の手間がかからない
・マンションナビなら相性の良い不動産会社と出会いやすい


査定依頼はマンションナビがおすすめ

まとめ

・2020年5月以降は売り手に有利な市場になっていた
・最近は供給が増えてきたので買い手有利な市場に転換しつつある
早めに査定依頼して自分のエリアのマンション市況を知ろう



このようにコロナの影響で供給が減っていたものの、最近は供給が戻ってきています。供給が増えるとマンション価格は下がるため、マンションの売却を検討している人は、早めに査定依頼しておきましょう。

査定依頼すればそのエリアの供給状況がピンポイントで分かるため、そもそもマンションを売却すべきかどうかの判断もしやすいです。

そして査定依頼の際は、「自分のマンションと相性の良い不動産会社」と出会いやすい、マンションナビがおすすめです。1分ほどの入力作業で複数社へ査定依頼できるので、ぜひご活用ください。

記事監修者情報

監修者情報 ■氏名:中村昌弘
■保有資格:宅建士
■プロフィール
2008年より新卒で大手マンションディベロッパーに勤務。新築マンションの販売や仲介、用地取得など幅広く従事。プロジェクトマネージャーとして、新築マンションの販売を何棟も歴任。自身のマンションを購入・売却した経験もある。
2016年から独立して、不動産関係を中心にライター業を開始。多数の大手メディアに掲載歴を持つ。営業担当者・プロジェクトマネージャーの経験、および自分自身の経験を武器に、分かりやすい記事の執筆を心がけている。

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