マンション売却の成功例を解説!マンション売却で失敗せず成功するためのコツを伝授!

マンションを売却することは、人生でそう何度も起きることではないはずです。経験したことがないことをしようとしている今、不安も大きいのではないでしょうか?

マンションは、数百万円、数千万円に及ぶものですから、「失敗」してしまえば、それだけ損失も大きくなります。

マンション売却の「成功」とは、自分が希望する期間で、希望する価格で売れることでしょう。成功を目指すためには、成功事例を知り、マンション売却にかかる費用や流れを正しく理解する必要があります。

目次

マンション売却の成功例

まずは、マンション売却の6つの成功例から見ていきましょう。

成功事例1.時間に余裕をもって売却することができた

不動産売却には、「焦り」は禁物です。ただしこれは、長期間にわたって売却を続けるべきということではありません。

不動産はいつ売れるかわからないものですが、4ヶ月~6ヶ月ほどで売却にいたるのが一般的です。そのため、もし売却しなければならない期日まで1ヶ月や2ヶ月しかないとすれば、期日内での売却を優先させて、価格面で妥協しなければならないことにもなりかねません。

好条件で売却するには、ある程度、時間に余裕をもって売り出すことが大切です。

成功事例2.マンション売却が得意な不動産会社に依頼することができた

不動産会社は、いまやコンビニより多く存在しています。しかし、一口に「不動産会社」といっても、行っている業務や、メインで扱っている物件種別は異なります。

「居住用のマンション」を売却する際には、居住用物件を多く扱っており、マンション売却の実績が多い不動産会社に依頼することが好条件で売るための秘訣です。

一方で、「投資用マンション」であれば、投資物件をメインで扱っている不動産会社に依頼するといいでしょう。

不動産会社の得手不得手の見分け方は、発信媒体をチェックすること。該当の不動産会社のホームページやチラシを見てみると、メインで扱っている物件種別がよくわかります。

成功事例3.査定価格に根拠があり、エリアの売買実績のある信頼できる不動産会社に依頼できた

売却査定は、査定額を知るためだけに行うものではありません。

中には、「一番高い査定額を付けた不動産会社に依頼したい」と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、他社と比較して高い査定額を提示された際にはとくに「査定の根拠」を聞くようにしてください。

査定額は、その金額で売れることが保障された金額ではありません。いくら高額な査定額を付けてくれても、不動産会社にその金額で売ってくれるだけの実力が伴っていなければ意味はないのです。

査定依頼は、不動産会社の実力を審査するためでもあります。査定依頼は必ず複数社に対して行い、各社の実力・実績を比較するようにしましょう。

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成功事例4.相場を調べ、売り出し価格の設定を妥当な状況に売りに出せた

マンションを売却する上では、ご自身で相場を調べることも必要です。

売り出し価格は、不動産会社による査定額を参考にして値付けするものですが、決定権があるのは売主に他なりません。ご自身の相場感を養っておくべき理由は、不動産会社に騙されないためであり、“妥当”な売り出し価格を設定するためです。

価格の妥当性は、反響数と相関します。当然ながら、「割高感」があれば反響は少なく、内見予約も入らないでしょう。逆に、相場より安いと思われる価格であれば、早期売却に期待できますが、本来ならもっと高く売れたはずのマンションを妥当な金額より安く売るのはもったいないですよね。

購入検討者から、「この物件で、この価格なら妥当!」と思われる金額を探るためには、周辺の類似物件の売り出し価格や、過去の成約価格を知る必要があります。

一般の人でもこれらの情報を見ることができるのは、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトやレインズ・マーケット・インフォメーションという国土交通大臣指定の流通機構が運営するサイトです。

成功事例5.内覧時の対策を十分に行うことで売却成功に繋がった

マンションを売却するにあたり、「内覧」は避けて通れません。内覧とは、物件に興味を持った購入検討者が、実際に物件を見に来ること。数千万円するものを、実際に見ずに購入を決める人はなかなかいませんので、内覧対応は売却時に必須の工程なのです。

内覧時の対応は、売り時を左右するといっても過言ではありません。不動産に限ったことではありませんが、埃をかぶっている商品と、中古だとしても手入れが行き届いた商品であれば、必ず後者を選びますよね。マンションもまた同じです。

建物が経年劣化することは仕方がありません。内覧で重要なのは、“清掃状態”と“おもてなしの心”です。

ろくに清掃も整頓もされておらず、売主の態度が悪いマンションより、経年相応の汚れやキズはあるものの、清潔感があり、売主に快く迎え入れてもらえたマンションのほうが、確実に売れやすさは向上します。

必ずしも、お金をかけて修繕したり、清掃したりする必要はありません。購入を検討してくれる方を迎え入れる気持ちを持つことが、内覧対応では大切です。

成功事例6.不動産会社と連絡を密にとり、段階的に値下げをしながら販売することができた

不動産会社を「選ぶ」のみならず、媒介契約締結後の売却期間中には、不動産会社と「連携」することも大切です。

値下げのタイミングや値下げ幅、「この人に売る」といったことは、全て売主に決定権があります。とはいえ、不動産売買のプロの見解を聞かずしてこれらのことを判断するのは賢明ではありません。

値下げせずに売却にいたるのが一番ではありますが、段階的に価格を下げることを見越して売り出し価格を設定するのも一つの戦略です。

たとえば、売却見込み額が「3,000万円」だったとしましょう。売り出し価格は、やや挑戦的に1割増の「3,300万円」とし、市場の反響を見ながら少しずつ「3,000万円」に近づけていく……この過程では、値引きする幅とタイミングが重要です。

・挑戦的な価格を設定する期間はどれくいらいにするか
・いつ価格を下げるか
・何回に分けて下げるか

これは「市場との駆け引き」です。この駆け引きが上手くいけば、売却見込み額より高く売ることも可能でしょう。

売却期間中には、不動産会社との連絡を密に取り、反響を把握して戦略的かつ効果的に値下げすることも考えるべきです。

ポイント

成功事例を知って「成功」をイメージする

マンション売却で失敗しないための3つのコツ

マンション売却で成功するためには、費用・税金・流れを正しく理解する必要があります。

1.マンション売却にかかる費用を正しく理解する

マンションを売却する際には、さまざまな費用が掛かります。

マンション売却に必ずかかる費用

1.仲介手数料
2.印紙税
3.登録免許税および司法書士報酬(抵当権抹消費)
4.住宅ローン完済時の手数料
5.引っ越し費用

これらの諸費用の合計は、売却金額の4%が目安です。

住宅ローン残債があるときや住み替え時はとくに、諸費用の存在を忘れずに売り出し価格を設定しないと、住宅ローンが完済できないなかったり、新居の予算が不足したりすることにもなりかねません。

2.マンション売却にかかる税金を正しく理解する

マンションを売った金額によっては、譲渡所得税が課税される可能性があります。

居住用マンションであれば、最大3,000万円の譲渡所得(≒売却益)まで控除できる制度があるため、よほど利益が出ない限りは課税されません。

ただし、マンションを取得した費用がわからないときや購入時と比較して大きく価値が向上したマンションを売却されるときには、税金についても正しく理解しておくことが大切です。

3.マンション売却にかかる流れ・期間を正しく理解する

マンション売却の流れや一般的な期間を理解することも大切です。

先述通り、マンションは4ヶ月~6ヶ月ほどで売却できるのが一般的。もちろん「できるだけ高く売りたい」「できる限り早く売りたい」という意向や、物件の需要にもよりますが、売却の流れを理解しておくだけでも、適切な判断がしやすくなるものです。

ポイント

・売却にかかる費用は売却金額の4%が目安
・譲渡所得税は、マンション売却で必ず課税されるわけではない
・マンション売却にかかる期間は4~6ヶ月が平均

マンション売却で成功するためには不動産会社選びが重要

マンション売却で成功するか、失敗してしまうかは、不動産会社にかかっているといっても過言ではありません。

売却にかかる費用や流れを知ることも大切ですが、不動産会社が優秀であれば、しっかり事前に説明してくれる上に、売主の希望をもとに売却戦略を立ててくれるものだからです。

複数の会社に査定依頼を出す

不動産会社を選定する際には、「比較」が大切です。比較するには比較対象が必要なため、「4社~5社」ほどに査定依頼して各社の能力や実績を比較しましょう。

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査定根拠・売買実績・マンションが得意かどうかを確認する

査定の場では、査定額の根拠や売買の実績、マンション売却が得意かどうかの3点を必ず確認してください。

「この査定額の根拠となった事例や見解を教えてください。」
「これまで、このマンションや類似した物件の取引実績はありますか?実際にどんな戦略で売却し、どんな状況で売却できたか教えてください。」
「マンションの売買を多く取り扱っていますか?それは居住用(投資物件なら投資用)のマンションでしょうか?今扱っている不動産を見せてください。」

このように、単刀直入に気になる点の質問をぶつけて問題ありません。

担当者が信頼できるかどうかを確認する

「不動産会社選び」とは、「担当者選び」とほぼ同義です。

実際にあなたのマンション売却を担当するのは、基本的にただ1人の担当者。いくら不動産会社の実績が豊富でも、担当者の実績不足・能力不足が見られれば、好条件での売却には期待できません。

「不動産会社」としての得手不得手や実績と同時に、「担当者」の過去の実績やいま担当している物件についても聞いてみるといいでしょう。

また、担当者の人柄もよくチェックしてみてください。信頼できるかの尺度は売主によるでしょうが、基本的には、レスポンスが早く、相手の話をよく聞き、先回りして不安を解消してくれるような担当者だと売却期間中も困りません。

ポイント

・できれば4~5社の不動産会社に査定依頼
・査定根拠・売買実績・マンションが得意かどうかは必ず確認
・不動産会社だけでなく「担当者」の見極めも重要

マンション売却でよくあるQ&A

最後に、マンション売却でよくある3つの質問に回答しています。

Q.売却ではなく賃貸の方が良いのではないか?

売却を考えているマンションの住宅ローンが完済している場合には、賃貸に出しても良いかもしれません。賃貸マンションは自分の所有する資産でありながら、家賃として継続的な収入が望めるためです。

ただし、空室である期間が長く続いてしまうな状況ではなかなか収益を得ることができません。また所有者が自分であるために、管理費や修繕積立金などの支出が毎月のように発生してしまう可能性も考えられます。

それに対して売却する場合、売却活動の費用や売却額に応じた税金の支払いがその時にあるのみで、それ以降の支出は一切ありません。
しかしながら、市場の状況が悪く相場が下がってしまっているような時期には、いったん売却を待って貸しに出すことを検討しても良いかもしれません。

Q.内覧のためにリフォームは必要?

内覧に際してはもちろん、できる限りその部屋を良く見せる工夫は必要です。しかしあくまでできる限りという話であり、リフォームをしなくてはいけないということはありません。

リフォームをしているか否かというのも売却額に関わってきますが、それよりも立地や築年数などの方が売却額には大きく関わってきます。内覧のためのリフォームに多額のお金がかかってしまっては元も子もないため、無理にリフォームを行う必要はないでしょう。

ただし、壁に穴が空いていたり雨漏りがあったりなど、あまりにも目立つ欠陥がある場合には話が変わってきます。そのような要素は値下げ交渉のネタになってしまう可能性があるため、最低限の補修は行う必要があります。

Q.住宅ローンを滞納していても売却できるか?

住宅ローンの残高が残っていてもマンションを売却することができるというのは、何度もお話ししてきました。

たとえその住宅ローンの支払いが厳しい状態になっている場合でも、売却を検討することはできます。

ただしすでに滞納し始めてしまっていると、場合によってはマンションが差し押さえられ、競売にかけられてしまう可能性が出てきます。
そのような事態に陥る前に、できるだけ早く売却活動を始めましょう。

マンション売却の成功例まとめ

まとめ

・マンション売却の成功事例を知って「成功」をイメ―ジする
・費用・税金・期間を正しく理解する
・不動産会社を選ぶ際には必ず複数社に査定依頼を
・不動産会社とともに「担当者」も見極める

マンションの売却を成功させるためには、上記のようなコツがあります。とはいえ、いずれのコツも、共に成功を目指す不動産会社が信頼できれば、そこまで売主が意識する必要はありません。

つまり、マンション売却で失敗しないためには、不動産会社選びがカギを握るということ。大手で信頼感があるからといって、安易に不動産会社を決めてしまってはいけません。

マンション売却は、不動産会社によって強い分野や地域があるものです。できれば複数の不動産会社に相談をして、信頼のできる不動産会社に売却を依頼しましょう。

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監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美
■保有資格:住宅ローンアドバイザー
■プロフィール
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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