元不動産営業マンが語る「マンション売却の成功の秘訣」とは?

元不動産営業マンが語る「マンション売却の成功の秘訣」

こんにちは。
ミカタ株式会社 荒川と申します。
私は大手不動産仲介での不動産営業実務経験を経て、現在ミカタ株式会社を設立し、不動産会社の業務支援をしております。
※運営サイト
https://f-mikata.jp/
 
今回は、そんな不動産業界の中と外を経験した私の経験から、「マンション売却の成功の秘訣」をご紹介したいと思います。

【結論】マンション売却の成功の秘訣は購入時の物件選定

いきなり結論で恐縮ですが、マンション売却成功の秘訣は「購入時の物件選定」です。
元も子もなく大変恐縮ですが、真理ですのでまずはお伝えさせていただきます。

マンション売却成功の定義として、

・売りやすい
・価格が上がった

など、色々な軸がありますが、どれもすべてです。

マンション売却成功の定義

まずはじめに、マンション売却成功の定義づけを行いたいと思います。
マンション売却の成功の定義は、主に「価格」に関わる要素だと考えております。

売却までのスピードや安全性、価格などいろいろな軸はありますが、不動産はどこまで行っても「資産」ですので、売却となると資産の増減で判断すべきです。
もちろん住宅ローンの支払いに行き詰る、相続税の支払いで現金が必要、などスピードが大事な指標になることもありますが、多くのケースに当てはまるのは「価格」なので今回は「価格」に焦点をあてます。
もっとかみ砕いていうと、「購入価格と売却価格の差分が想定内か」です。

仮に相場より10%高く売れたとしても、そもそもの購入価格が相場より20%高いと、マイナス10%損をしています。
逆に、相場より10%低く売れたとしても、購入価格が20%低ければ10%得をします。

マンション売却の成功の話しはネット上でもよく見ますが、ほとんどは「いくらで売れたか?」に焦点をあてています。
ただ、本質的に成功したかどうかは「購入時の価格」を考慮しないと、判断が下せないのです。

「いくらで購入して」「いくらで売却し」「差分がいくらか」が成功を判断する上で大事な指標となります。

値上がりだけが成功なの?

こんな話をすると「マンション売却の成功は購入時に決まってしまうの?」と言われてしまいそうですが、そんなことはありません。
購入時より値上がりしてればそれは素晴らしいことですが、正直狙ってやるのはプロの不動産会社でも難しいです。
その為、「想定内で売却できるかどうか」が大事なのです。

もちろん、購入後はもう物件は変えられませんが、「いくらで売れるか」はいつでも想定することができます。
仮に購入時より10%高く売れると思っていて、実際は10%下がってしまうということは起こり得ます。
ただ、今いくらで売れるかを知ることで、元々の計画を変更し、対応できる体制を整えておけば一概に失敗とは言えないのではないでしょうか?

例:5年後のマンション売却を考えているAさん

例えば、購入から5年後にマンションの売却をし、戸建への住み替えを考えていてるAさん。
購入時は不動産会社から10%の値上がりは見込めると言われて購入しました。
ただ、そこから経済状況が不安定になり、自身の物件だけでなく不動産市況が軒並み低迷しました。
10%の値上がりどころではなく、10%マイナスになってしまっています。

ここで今の相場を知らないと、いざ売却しようとした場合に、住宅ローンの残債より売却金額が低く、売却自体ができない事態になってしまいます。
反対に、予め相場を調べマイナスになっていることの把握を早い段階でできていれば、

・5年後の計画をもう少し後ろにずらすことができないか
・繰り上げ返済をして残債を減らすために、支出を絞れないか

など、対策を予めすることができます。
軌道修正を行い、計画通り物事が進めば当初の目的は形を少し変えて達成できるのです。

マンション売却は目的達成のための手段

冒頭で「マンション売却成功の定義は価格」とお伝えしました。
ただ、マンション売却はあくまで目的達成のための手段です。

戸建に住み替える
都心の賃貸に住み替える
なんらかの支払いに充当する

など、マンション売却は目的を達成するために必要なお金の整理なのです。
もちろん価格が高ければ高いに越したことはありません。
ただ、価格ばかりを意識して相場から乖離した金額設定をしても、買主さんも馬鹿ではないので見向きもされなくなってしまいます。
そのため、「目的達成のための資金計画」をし、いくらでご自身のマンションを売ればその目的が達せられるかをしっかり確認してください。

まとめ

最後に今回の記事の要点をまとめさせていただきます。

・マンション売却成功の定義は「購入価格と売却価格の差分が想定通りか」
・値上がりだけが成功というわけではない
・常に自身のマンションの価格を把握する
・マンション売却は目的達成のための手段



いきなりすべては難しいかもしれませんので、少しでも売却をご検討の方は、まず一番最初に「自身のマンションの価格を把握する」ことから始めましょう。
近所の不動産会社に聞くもよし、一括査定を使うもよし、ですが1社だけでなく複数社に確認するようにしてください。
マンションの相場は不動産会社毎に捉え方が違うため、検討材料を少しでも増やすためです。

皆様のマンション売却が成功することを願っております。

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監修者情報:荒川 竜介

■氏名:荒川 竜介 ■プロフィール
新卒から中堅デベロッパー→大手不動産仲介会社→フルコミッションの売買仲介営業で、合計4年半不動産仲介の現場に従事。 その後、マンションリサーチ社の営業責任者→サービス責任者→執行役員を経て、2018年12月にマンションリサーチグループのミカタ株式会社 代表に就任。

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