マンション売却でよくある失敗例と対策について!流れや注意点も解説

マンションの売却は、人生でそう何度も訪れることのない出来事です。
そのうえ、マンション売却(不動産取引)には高額なお金が発生するため、始める前から不安で仕方ないという方は多いのではないでしょうか?

「マンションはできるだけ高く売れる」に越したことはありませんが、多くの方が恐れるのは、「売却で失敗する」ことだと思います。

もしも売却に失敗してしまうと、適正価格(もしくは相場価格)どころか、それ以下の値段で売却してしまう可能性が高いです。

ここでは、初めてマンションを売却する方が低い価格で売らないように、マンション売却でよくある失敗例を挙げたうえで、それぞれの対応策を見ていきます。
また、マンション売却の流れや費用、注意点など、売却に必要とされる基本的な知識もご紹介いたしますので、ぜひ参考にしていただ


目次

よくある失敗例とそれぞれの対応策


マンション売却を得意としない不動産会社に依頼してしまった

マンション売却でよくある失敗例の1つが、マンションの売却を不得意とする不動産会社に仲介を依頼してしまうことです。

もしかしたら、不動産会社と聞くと、不動産取引に関わるさまざまなことをしてくれるイメージがあるのではないでしょうか。
しかしながら、土地や戸建ても含め不動産取引はとにかく幅広いため、各社で得意とする分野と不得意とする分野があります。
その点は、離婚や相続など分野によって得意不得意とする弁護士を、イメージしていただければと思います。

特にマンションの場合は、戸建てや土地の売却とは異なる専門的な知識が求められます。
そのため、マンション売却を不得意とする不動産会社に依頼してしまうと、取引がスムーズに進まない恐れがあるどころか、最悪の場合、適正価格よりも低い値段で売却してしまう羽目になります。


マンション売却を得意とする不動産会社に依頼する

このよくある失敗例におちいらないためには、マンションを売却とする不動産会社を探して依頼することです。
参考までに、マンション売却を得意とする不動産会社を探すためのポイントをいくつかご紹介いたします。
複数の不動産会社が候補に上がったら、比較をする際に、ぜひ以下のポイントを踏まえていただきたいです。
不動産会社の売却実績に着目する
マンション売却に限った話ではありませんが、何かを比べる時は、「実績」がとても大事なポイントになってきます。
特にマンション売却は高額なお金が関わるため、不動産会社に実績があるのかどうかは、より重要になってきます。
マンション売却の実績がある不動産会社は、マンション売却を得意としている可能性が非常に高いからです。専門的な知識やノウハウを持っていないと、実績を積み重ねるのは難しいため、得意としている不動産会社を探す際には、実績に着目するようにしましょう。
地元の不動産会社も選択肢に入れる
仲介を依頼する不動産会社を探す際、ついつい大手に目が行きがちになってしまいます。
もちろん、マンション売却を得意とする大手の不動産会社もありますが、ぜひ地元の不動産会社も選択肢に入れてみましょう。
大手は大手で、独自のネットワークを持っているという強みを持っていますが、地元の不動産会社も、その土地の事情に精通しているという強みがあります。また、先ほどもご紹介したように、マンション売却の実績もきちっと加味する必要があります。
大手と地元の不動産会社を比べる際には、所有している不動産がある『その地域』における売却実績に着目しましょう。もしも、地元の不動産会社がその地域における売却実績を持っていれば、売却が得意というのはもちろんですが、大手の不動産会社に仲介を依頼するよりも高く売れる可能性があります。

査定額が売却価格であると勘違いしてしまった

よく誤解されがちなのですが、『不動産会社が査定した価格=売却できる価格』と考えている方が多いです。
査定額通りに売却できるケースももちろんありますが、そうではないケースも少なからずあることを、頭に入れておきましょう。

需要のある物件でしたら、査定額以上の価格で売却できる可能性がありますし、売りに出すタイミング次第では、高く売れることもあります。
反対に、なかなか買い主が手を挙げてくれないケース、売り主ができるだけ早くマンションを売却したいといったケースだと、価格を下げて販売することがよくあります。
査定額はあくまで査定額なので、売却価格とイコールで考えないようにしましょう。
このケースの失敗例
もしもイコールで考えてしまうと、相場価格よりもかけ離れた高い査定額を提示した不動産会社に、仲介を依頼してしまう恐れがあります。
かけ離れた査定額を提示する不動産会社は、高くすることで売り主の目を惹き、ぜがひでも売り主と媒介契約を結ぼうとするのです。契約の締結後、不動産会社は査定額通りに売りに出すのですが、需要があるマンションを除き、価格が高すぎるために誰も手を挙げません。
そして「高くて誰も購入しないから」という理由で、価格をどんどん下げて売却しようとするのです。
結果的に、相場価格や適正価格よりも低い価格でなくなく売却してしまうというこのような失敗例が、残念ながら少なからずあります。こういった失敗例に自分が引っかからないためにも、『不動産会社が査定した価格=売却できる価格』という考えを、あまり根強く持たないようにしましょう。

査定額の根拠を示してもらう

不動産会社にマンションを査定してもらったら、なぜその査定額になったのか、根拠をしっかりと担当者から聞くようにしましょう。
また、査定額の根拠を教えてもらうことは、不動産会社が信頼できるかどうかを見極めるポイントにもなります。

提示した査定額に納得できるような根拠を示してもらえない場合は、その不動産会社との契約は避けた方が無難でしょう。


売却活動に費やせる時間がなかった

売り主がマンションの売却活動に費やせる時間があまりなかったために、価格を下げて売却してしまうとう失敗もよくあります。
マンションの売却は、通常3ヶ月ほど必要とされているので、それよりも短い期間で売るとなると、不動産買取を選択するか、価格を下げて販売するしかありません。
どちらの方法を取るにしても、時間にゆとりがなく、売却活動にきちっと費やせなかったことが、売却に失敗してしまった要因です。


最低でも3ヶ月以上の時間的なゆとりを持つ

マンションの売却には最低でも3ヶ月以上の時間的なゆとりを持つようにしましょう。
また、売却活動とは別に、マンションの引き渡しには通常1ヶ月ほどかかります。
その期間も含めると、マンションの売却には4ヶ月以上の時間が必要となります。

マンションの売却を考えている方は、なるべく適正価格で売るためにも、価格を下げてしまう大きな要因である「時間」に、3ヶ月(4ヶ月)以上のゆとりを確保するようにしましょう。


内覧で悪い印象を与えてしまった

内覧で買い主に悪い印象を与えてしまったため、購入してもらうチャンスを逃してしまった、という失敗もよくあります。
この失敗例は、新しい家へと転居する前にマンションを売却したいという方に起きがちです。

転居してからマンションを売却する場合は、空き家の状態で売りに出すことになるために、よほどのことがない限りは、悪印象を極力与えなくて済みます。
反対に、転居前にマンションを売却するとなると、仕方ないことではありますが、家具や家電、衣類といったモノがそのまま置かれている状態で、内覧の対応をしなければなりません。
きっちりと片付いていれば特に問題はないのですが、片付いていなかったり、散らかっていたりすると、買い主は「汚いな」と思ってしまい、購入意欲を削いでしまうのです。

買い主が内覧に訪れている時点で、そのマンションに対して好印象を抱いていることがほとんどです。
内覧は、買い主が購入を決断するための最後の後押しをする要素なので、そこで失敗してしまうと、また振り出しに戻ってしまいます。
つまり、内覧で失敗するということは、売主からすると、買い主に購入してもらうせっかくのチャンスなのに、みすみすそれを逃してしまった形になるのです。


とにかくきれいに見せる

内覧で失敗しないためには、とにかく物件をきれいに見せることです。
きれいに見せることで、買い主に悪い印象を与えずに済むので、少なくとも内覧で失敗するという事態を避けられます。

物件をきれいに見せるためのポイントは以下の2点になりますので、参考にしてください。
  • 極力モノを減らす
  • 全体的な掃除、特に水回りを徹底する
トランクルームに預けるなど、モノをできるだけ減らすことで、スッキリとした印象を買い主に与えやすくなります。

水回りは誰もが気にする場所なので、いくら部屋がきれいでも水回りが汚いと、買い主の購入意欲は一気に削いでしまう羽目になります。
そのため、水回りは重点的に掃除するようにしましょう。

場合によっては、内覧前にハウスクリーニングを行うことも検討してみてはいかがでしょうか。


不動産会社に集客を任せすぎた

不動産会社の担当者に集客を任せすぎて、失敗してしまったという例も、実はよくあります。
基本的に不動産会社の担当者は、いくつもの案件を同時進行で抱えていることが多いため、案件を比較して売却しやすい物件に注力しがちです。
仲介を依頼したマンションに問い合わせがなければ、なおのこと、後回しになる恐れがあります。

後回しにされてしまうと、適正価格で売却できるタイミングを逃してしまうどころか、価格を下げて販売する羽目になります。


積極的に不動産会社とコミュニケーションを取る

担当者に集客を任せきりにするのではなく、その都度、積極的に担当者の方とコミュニケーションを取るようにしましょう。
担当者はパートナーとも言える存在なので、定期的にコミュニケーションを取ることで、担当者のモチベーションが維持される要因になります。

担当者と話し合いを重ねながら、売却活動に努めるようにしましょう。
また、もしも遠方に転居してしまって、直接コミュニケーションを取る機会がなくても、電話などで定期的に連絡を取るようにしましょう。


売り出し価格が高すぎた

売り出し価格が相場価格よりも高すぎてしまうと、よほどの需要がない限りは、買い主が手を挙げることはありません。
この失敗例は、住宅ローンの残債を全て売却金で返したいという方に起きがちです。
つまり、マンションの適正価格よりもローンの残債が大きい場合に、残債と同じ金額に売り出し価格を設定してしまうのです。

できるだけマンションを高く売りたいというのは、多くの方が思うことなので、致し方ありません。
ですが、売り出し価格が高すぎてしまうと、内覧にこぎつけることすらままなりませんし、そもそもとして買い主に相手にされません。

売り出し価格を下げない限りは、いくら待ったとしても、売却できるチャンスは巡ってこないでしょう。


自分でも相場価格を調べておく

基本的には、不動産会社の査定額を参考にしつつ売り主が売り出し価格を設定することになります。
先ほどもご紹介したように、マンションは、査定額よりも高く売れることもあれば、低く売れることもあります。
適正価格の見極めは難しいですが、その助けとなるのが、自分でも相場価格を調べておくことです。

『査定額=売却価格』ではありませんが、必ずしも『査定額=適正価格』という訳でもありません。 自分でも前もってマンションの相場価格を調べておけば、それも参考にした上で、売り出し価格を設定できます。
相場価格も参考にせずに高をくくってしまい、売り出し価格を高く設定しすぎて売れないという失敗は、避けるようにしましょう。


なかなか売れない時の対応策を考えていなかった

適正と思われる価格でマンションを売りに出したとしても、なかなか売れないというケースはあります。
売却できるまでいつまでも待てるのでしたら話は別ですが、なかなか売れない時の対応策を前もって考えておかないと、ズルズルと売却期間が延びてしまう羽目になります。

売却期間が必要以上に延びしてしまうと、「売れ残り」という印象を与えかねないので、余計に売れにくくなりますし、メンタル的にも疲労が溜まってしまいます。


前もって最低売却価格を決めておく

「なにがなんでもこの価格で売りたい」という場合は別ですが、「できるだけ高く売りたい」という方は、前もって最低売却価格を決めておくようにしましょう。
つまり、「これ以上の価格なら売却する」ということをあらかじめ決めておけば、売却期間がズルズル延びてしまうという失敗を避けられます。

最低売却価格はなかなか自分1人で決められることではないので、不動産会社と話し合いながら決めるようにしましょう。


不動産買取も視野に入れる

売却に費やせる期間が限られていて、その中でなかなかマンションが売れないという場合は、不動産買取を視野に入れましょう。
不動産買取とは、その名の通り不動産会社が直接不動産を買い取ることで、仲介とよく比較されることがある売却方法です。

不動産会社が直接不動産を買い取るため、仲介よりも手間をかけずに売却できるだけでなく、早期の資金化も可能です。
ただし、仲介と比べると、売り主が手にできる金額が少なくなるというデメリットがあります。
仲介であれば、相場価格に近い価格で売却できる可能性があるのですが、不動産買取ですと、相場価格よりも1〜3割ほど低い価格で不動産会社が買い取るのです。

なるべく高くマンションを売りたい場合は、もちろん仲介の方が良いのですが、マンションがなかなか売れず、この期日までにどうしても売りたいという場合は、不動産買取を検討してみてはいかがでしょうか。


買い主がローン審査に通らなかった

買い主が銀行のローン審査に通らず、マンションの売買契約が破談になるという失敗例はよくあります。
契約が破談になった場合は違約金が発生するのでは、と思う方はいらっしゃると思います。

ここで1つ注意してほしいのが、買い主がローンの審査に通らずに売買契約が破談になったとしても、ローン特約という特約により、買い主は違約金なしで契約を解除できることです。
売買契約を結び、マンションを引き渡す間に受け取った手付金も、売り主は買い主に返還しなければなりません。
このように、ローン特約は売り主からすればあまり良い特約とは言えないかもしれませんが、これが起きてしまうと、売り主はまた買い手を探すことから始めなければなりません。


買い主を紹介した不動産会社に調査を依頼する

この失敗例を回避するには、買い主がきっちりとローンの審査に通るだけの信用力があるかどうかを、前もって見極める必要があります。
信用力の調査は、買い主を紹介した不動産会社に依頼するようにしましょう。

売買契約が解除されてしまうと、不動産会社も仲介手数料を受け取れないので、不動産会社もその事態は避けられるに越したことはありません。
買い主の信用力に疑問を持ってしまった場合には、ぜひ調査を依頼しましょう。


マンション売却にかかる費用を把握していなかった

マンションの売却には、思ったよりも費用が発生します。
事前に費用を把握していないと、今後のために立てた資金計画にズレが発生してしまいます。
もしも売却代金を新居の購入費にあてようとしていた場合には、新たに資金の調達方法を考えなければなりません。

費用を把握していなかったために、売却後の資金計画がうまくいかず失敗してしまった、という声は多いです。
お金に関することなので、その点は十分に注意する必要があります。


どういった費用が発生するのかを把握する

なるべく正確な資金計画を立てるには、マンション売却でどういった費用が発生するのかを把握する必要があります。
詳細は後ほど解説いたしますが、マンション売却には、以下のような費用が発生いたします。
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 抵当権の抹消費用(司法書士への報酬代込み)*ローン残債がある場合にのみ
  • 住所変更の登記費用
  • 繰上返済手数料 *ローン残債を一括で支払い場合にのみ
  • 新居に関する費用 *購入費や引っ越し代
  • 譲渡所得税(住民税) *売却益が発生した場合にのみ
引越し費用や新居の購入費は想像がしやすいと思いますが、不動産会社への仲介手数料や譲渡所得税、抵当権の抹消費用は、マンション(不動産)売却ならではの費用になります。

具体的な金額や内容は後述いたしますが、マンション売却には、以上のような費用が発生することを念頭に置いた上で、資金計画を立てるようにしましょう。


節税対策をしていなかった

近年は難しいとされていていますが、マンション売却で利益が出た場合には、譲渡所得税(住民税)が発生します。
税金である以上はもちろん支払わなければなりませんが、節税対策をしていなかったために余計な税金を支払ってしまった、という失敗例もよくあります。

譲渡所得税(住民税)の税率はマンションの所有年数によって変動しますが、最低でも20%になりますので、決して低い税率ではありません。
節税対策をしていないと、適用される税率の分だけ丸々支払うことになりますので、せっかく他のことで費やせるお金を、自分から手放したことになります。


前もって特例について理解しておく

マンション売却で余計な税金を支払うという失敗を避けるためには、前もって節税のための特例について理解しておかなければなりません。

要件を満たしていることが適用条件になりますが、マンション売却では、以下のような特例を受けられる可能性があります。
  • 3,000万円の特別控除の特例
  • 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
この2つの特例は、同時に適用することもできます。
まず1つ目の『3,000万円の特別控除の特例』は、発生した譲渡所得のうち3,000万までを控除できる特例になります。

2つ目の『所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例』は、その名の通りマンションの所有期間が10年以上を超えている場合に、通常よりも低い税率で税金を支払える特例です。

この特例を受けることが節税対策になりますので、マンションの売却を考えている方は、ぜひ頭に入れておきましょう。
マンション売却で発生する税金や特例についてもっと詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。

売却損が出たときに節税対策ができる!

マンションの売却代金が購入価格よりも低かった場合、つまり売却損が出た場合にも節税対策を行えます。
要件を満たしていることが条件になりますが、売却損(譲渡損失)が発生した場合には、その損失分をその年の他の所得から控除することができるのです。
これを、『損益通算』と言います。
そのうえ、この損益通算は売却した翌年以後3年に渡り、繰り越して控除(繰越控除)することもできるのです。

節税というと、どうしても利益が発生した場合にのみ行う必要があると思われることが多いです。
ですが、マンション売却では損失が出ても節税の対象になるので、先ほどご紹介した特例だけでなく、損益通算についても頭に入れるようにしましょう。


そもそもマンション売却の流れとは

そもそもマンション売却の流れとは

1.相場価格を調べる

マンションの売却を検討している方は、前もって自分でも相場価格を調べておきましょう。
前もって調査することで、不動産会社の査定額が適正なのかどうかを判断する材料になりますし、売り出し価格の設定が高すぎてなかなか売れない、という失敗も避けられる可能性が上がります。

売り出し価格を適正価格として設定するためにも、あらかじめ自分で相場価格を調べるようにしましょう。


2.売却に必要な書類を揃える

マンションの売却には、必要となる書類が多くあります。
すぐに用意できる書類もあれば、そうでない書類もいくつかありますので、ゆとりを持つという意味でも、あらかじめ揃えておくようにしましょう。
売買契約や引き渡しの直前で必要な書類がないとなると、慌てて準備しなければならないため、注意しましょう。

必須となる書類は、以下のようになります。
  • 身分証明、印鑑証明書、実印(売り主に関連する書類)
  • マンションの所有者であることを証明する権利書
  • マンションの管理に関連する書類(管理規約や維持費などの書類)
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
また、マンション売却の際に必ずしも必要というわけではありませんが、できれば、以下の書類も用意しましょう。
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 住宅性能評価書(建物の構造など客観的な評価を示すもの)
これらの書類があれば、買い主はマンションに対してより深く知ることができるので、購入を後押しするためのキーポイントになります。


3.複数の不動産会社に査定を依頼する

一括査定サイトのようなサービスを利用しつつ、複数の不動産会社にマンションの査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼するのは、査定額を比べることで、相場価格を知ることができるからです。

ここで重要になるのが、不動産会社が提示した査定額に、れっきとした根拠があるかどうかです。
やたらと高い査定額を提示するわりに根拠が乏しい不動産会社は、なるべく避けた方がいいでしょう。

4.不動産会社を選定して媒介契約を締結する

いくつかの不動産会社の査定を出してもらったら、次は仲介を依頼する不動産会社を選定したうえで、媒介契約を締結しましょう。

不動産会社を選定するポイントは、マンションの売却実績があるかどうか、担当者の態度が誠実かどうかです。
先ほどもご紹介いたしましたが、不動産会社の中にも、マンション売却を得意としている場合と不得意としている場合があります。
それを見極めるには、売却実績を見てみるのが効果的なので、調べるようにしましょう。

また、担当者の態度が誠実かどうかは、マンション売却に限らず、さまざまな場面で重要です。
担当者はいわばパートナーとも呼べる存在なので、返答が曖昧といった不誠実な対応をしてきたら、手を引くことも検討してみてください。


5.売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を締結したら、次はいよいよ売却活動を行います。
この段階で売り主がすることは、売り出し価格の設定や適宜見直し、そして内覧の対応です。
不動産会社と相談しつつ状況を見ながら、価格を適宜見直すようにしましょう。

よくある失敗例でも述べたように、売り出し価格を高く設定したり、内覧で買い主に悪印象を与えて失敗したという事例は多いです。
そういった点に気を付けて、売却活動を行うようにしましょう。

ちなみに内覧対応の際には、良いところだけでなく悪いところもきちっと買い主に伝えることも、信頼を得るためのキーポイントになります。

6.売買契約を締結する

買い主が購入を決めた場合は、不動産会社を介して『購入申込書』が提出されます。
これにより、正式な意思表示がなされることになります。

購入申込書には買い主の個人情報などが記載されていて、売り主がその内容に納得したうえで承諾をすれば、本格的に売買契約の締結に向けて進めていくことになります。

売買契約の締結は、不動産会社で行うことになります。

具体的な手続きとしましては、まず買い主が、『宅地建物取引士(宅建)』の資格を持つ方から、物件や売買契約書の重要事項を説明します。
そして、購入価格やマンションの引き渡し日など、買い主が売買契約書の内容に納得したら、正式に契約が締結することになります。

契約が成立すると、売り主は買い主から手付金(マンションの購入価格のおよそ5%)を前金としてもらうと同時に、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。


7.決済の手続きをする

売買契約の締結後に売り主は、買い主から売却代金の残金の受け取り、住宅ローンに残債があればその完済手続き、そしてマンションの引き渡しといった決済の手続きを行います。

失敗例でもご紹介したように、売買契約の締結後に買い主が住宅ローンの審査に落ちてしまうことはよくあります。
事前審査に通っている場合は、そこまで心配しなくても問題ありませんが、買い主の信用力に対してどうしても不安があるという方は、前もって信用力を調査するようにしましょう。

住宅ローンの残債を完済する場合は、前もって銀行に決済日を知らせる必要がありますので、注意してください。

決済手続きは、売り主や買い主、不動産会社の担当者や司法書士が銀行で一堂に会して行います。
基本的には、この手続きの完了後、当時中にマンションの引き渡しを行うのですが、引越しの関係で引き渡しが難しい場合には、決済した後であれば、別の日でも問題ありません。


8.マンション売却後の手続きを行う

マンションの引き渡しや決済が終わっても、売り主が行わなければならない手続きが2つほどあります。
お金に関する重要な手続きなので、忘れないように気を付けましょう。
確定申告
マンションの売却は所得に関わるため、税務署に確定申告を届け出なければなりません。
これに例外はありませんので、売却で損失が出たとしても、届出は必須になります。先ほどご紹介した、優遇措置である特例や損益通算などの節税は、確定申告をしなければ行うことができませんので、しっかりと念頭に置くようにしましょう。
火災保険の解約
マンションの購入時に、火災保険に加入する方が多いです。
この解約手続きも、忘れずに行うようにしましょう。火災保険の加入時には、全期分の保険料を一括で支払っています。
そのため、契約が満了となる前に解約をすれば、残りの期間分の保険料を返金してもらうことができます。ただし、自分から保険会社に申し出ないと返金を受けられないため、この点は忘れないようにしましょう。

マンション売却にかかるお金について

先ほども軽く触れましたが、マンションを売却する際には、さまざまな面で費用が発生します。
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 抵当権の抹消費用(司法書士への報酬代込み)*ローン残債がある場合にのみ
  • 住所変更の登記費用
  • 住宅ローンの一括返済に関連する費用 *ローン残債を一括で支払う場合にのみ
  • 新居に関する費用(購入費や引っ越し代)
以上が、マンション売却で発生する費用になります。
それぞれにおいてどれくらいの費用がかかるのか、以下にて具体的にご紹介いたしますので、参考にしてください。


マンション売却にかかる費用

マンション売却にかかる費用

仲介手数料

仲介手数料とは、マンション売却の仲介を行った不動産会社に支払う手数料のことです。

仲介手数料は金額が大きく、割合としても、マンション売却で発生する費用の中で大きく占めている形になります。

仲介手数料の上限は宅建業法で定められており、売買金額に応じて手数料の利率が変動する仕組みになっています。
売買代金媒介報酬(仲介手数料)
200万円以下の部分5% + 消費税
200万円を超え400万円以下の部分4% + 消費税
400万円を超える部分3% + 消費税
現在の消費税率は8%(2019年10月から10%)なので、それぞれの利率は『5.40%』『4.32%』『3.24%』になります。

ここで1つ注意してほしいのが、それぞれの利率は部分的に適用される、という点です。

例えば、マンションを2,000万で売却した際には、まずは200万の部分を『5.40%』で、残りの1,800万円のうち200万円を『4.32%』で、残りの1,600万円に『3.24%』をかけていく形になります。

計算式としては、以下のようになります。
200万×5.40% + 200万×4.32% + 1,600万×3.24% = 712,800円(仲介手数料)

ちなみに、マンションの売却代金が400万ちょうどの場合は、以下のようになります。
200万×5.40% + 200万×4.32% = 194,000円

仲介手数料を自分で算出する際には、この点に気をつけてほしいのですが、400万円以上のマンションを売却した際に、いちいち上記のように計算するのはやや手間であることは、否めません。
そのため、基本的には以下のような速算法を使用するようにしましょう。
売却価格 × 3.24% + 64,80円

仲介手数料の注意点
仲介手数料でもう1つ注意してほしいことがあります。
それは、仲介手数料は成功報酬である点です。媒介契約を締結するだけでは発生せず、売り主と買い主の間で売買契約が成立して初めて、支払い義務が発生します。
支払いのタイミングは不動産会社によって変わりますが、売買契約が成立しないと仲介手数料を支払う必要がない点は、忘れないようにしましょう。

抵当権の抹消費用

売却予定のマンションに住宅ローンの残債がある場合は、売却前に全てを完済して、金融機関が担保としてかけている抵当権を抹消する必要があります。

登記手続きは司法書士に委託する形になりますが、その際には、登録免許税と司法書士への報酬代が、費用としてかかります。

登録免許税は、不動産の物件ごとにカウントしていく形になり、1件につき1,000円発生します。
土地と建物のそれぞれに発生する形になるので、注意してください。

司法書士への報酬代は、1万円ほどの金額が一般的です。


住所変更の登記費用

マンション売却の決済を行う際には、マンションの登記名義を売り主から買い主に変更しなければなりません。
名義変更に必要な書類を取得するには費用がかかりますので、注意してください。
固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書は、所有権移転登記に必要になる書類です。
売却予定のマンションが所在する自治体の役所で、1通あたり400円で発行してもらえます。ちなみに、土地と建物を併せて売却する際には、それぞれの固定資産税評価証明書が必要になります。
印鑑証明書
印鑑証明書は、お住いの自治体の役所で取得できますが、自治体によって取得にかかる費用は異なります。
ただし、登記上の住所と現在お住いの住所が違う場合は、住民票も別途用意する必要がありますので、気を付けてください。

住宅ローンの一括返済に関連する費用

マンション売却に際して、住宅ローンの残債があれば、一括返済をしなければなりません。
貯蓄したお金を充てるのも良いですが、多くの方は、マンションの売却代金を返済に充てることが多いです。

しかし、住宅ローンの残債がマンションの売却額よりも大きい場合は、その差額分を用意しなければなりません。
また、一括返済は、将来返済する予定だった分を繰り上げて返済するということになるため、別途『繰上返済手数料』が発生しますので、気を付けてください。

住宅ローンの一括返済は、マンションの決済と同時に行うことになります。
具体的には、買い主から売り主の銀行口座へ代金が振り込まれたと同時に、住宅ローンの残債が引き落とされる形になります。


新居に関する費用

賃貸の物件に転居する場合は、引っ越し代だけで済みますが、新居に住み替えをする場合は、もちろん購入費も発生します。
貯蓄やマンションの売却代金を購入費に充てるだけでなく、住み替えローンの活用なども、購入費を捻出する方法の1つです
マンションの売却と購入を同時に進めるためのポイントは後ほどご紹介しますが、お金に関することなので、慎重にことを運ぶ必要があります。


マンション売却で発生する税金

マンション売却で発生する税金マンション売却は資産の取引であると同時に、自身の所得に関わってくるため、さまざまな面で税金が発生します。
どのような税金がかかってしまうのか、詳しく解説していきます。


印紙税

売買契約書に限ったことではありませんが、書面で契約書を成立させるためには、収入印紙の貼付が不可欠です。
収入印紙は「印紙税」と呼ばれる税金で、契約金額によって金額は変動します。
マンション売却における契約金額は、『売却額』に該当します

印紙税の金額は、下の表を参考にしてください。
契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え、50万円以下400円200円
50万円を超え、100万円以下1千円500円
100万円を超え、500万円以下2千円1千円
500万円を超え、1千万円以下1万円5千円
1千万円を超え、5千万円以下2万円1万円
5千万円を超え、1億円以下6万円3万円
1億円を超え、5億円以下10万円6万円
5億円を超え、10億円以下20万円16万円
10億円を超え、50億円以下40万円32万円
50億円を超える場合60万円48万円
2020年3月31日までに作成された売買契約書であれば、軽減税率が適用されます。

参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

固定資産税

固定資産税は固定資産にかかる税金のことで、その年の元日の時点で、所有者に納税義務が発生します。
ただし、年内の途中で所有権が移った場合は、売り主と買い主のそれぞれの所有日数に応じて日割りで計算して、清算することになります。

支払い方法としては、マンション(固定資産)を決済する際に、買い主が負担する金額分を売却額に上乗せして請求するという方法が多いです。


消費税

土地の売買は消費税法において非課税取引に該当しますので、課税されることはありません。
一方で、建物(マンション)には消費税が課税されます。
ただし、課税対象となるのは、あくまで投資用の建物や所有者が事業主の場合です。
そのため、居住用として個人が所有している分には、非課税対象になります。

個人用に限れば、マンション売却における消費税は仲介手数料と司法書士への報酬代にのみかかります。


譲渡税

マンションを売却して利益が出た場合、それを『譲渡所得』と言います。
所得の1種に該当するため、翌年に確定申告をしつつ、きっちりと納税しなければなりません。

譲渡所得の金額に応じて『所得税』と『住民税』がかかるのですが、この2つを合算させたものが『譲渡税』になるため、別々で考える必要はありません。


譲渡税を計算するには?
譲渡税を自分で計算するには、課税対象となる譲渡所得をまずは導き出す必要があります。
具体的な計算方法は、以下のようになります。
譲渡所得 = 譲渡収入(売却額)−(取得費+譲渡費用)― *特別控除

譲渡収入(売却額)から、マンションの取得と売却にかかった費用を差し引くことで、譲渡所得を求められます。

ただし、マンションの取得費は、購入金額から減価償却費を差し引く必要があるため、気を付けましょう。
また、要件を満たして特例が適用される場合は、更に差し引くようにしましょう。
そこで譲渡所得がゼロになれば、税金は発生しません。
譲渡税を導き出す計算式は、以下のようになります。
譲渡税 = 譲渡所得 × 税率

ここで注意していただきたいのが、かけられる税率は、マンションの所有年数によって変わることです。
長期譲渡所得税
譲渡した年の元日までの所有期間が5年を超える場合
所得税住民税合計 所得税
15.315%5%20.315%
短期譲渡所得税
譲渡した年の元日までの所有期間が5年以内である場合
所得税住民税合計 所得税
30.63%9%39.63%
以上のようにマンションの所有年数によって税率が異なるため、気を付けましょう。


マンションを売却する際の注意点とは?

マンションを売却する際の注意点とは?マンション売却時には、注意してほしい点がいくつかあります。
先ほどは、いくつかの失敗例とそれぞれの対応策をご紹介しましたが、これから見ていく注意点も踏まえることで、成功へとより近づけるようになります。

マンション売却を成功させるためにも、注意点も参考にしていただきたいです。


安易にリフォームをしない

内覧で少しでも買い主の印象を良くするために、リフォームを検討している方が多くいます。
リフォームをした方が確かに見栄えが良くなりますが、安易にリフォームはしない方がいいでしょう。

近年、自分の思うままリフォームをしたいという買い主が多いため、売り主がリフォームをしてしまうと、その物件における買い手のニーズを下げてしまうことになります。

また、リフォームにかかった代金を補填するために、売り出し価格にリフォーム代を含めて販売するケースがあります。
買い主は少しでも良い物件を安く買いたいという心理があるため、無理にリフォームをして売り出し価格に上乗せすると、逆効果になる恐れがあります。

壁に穴が空いていたりなど、暮らしていく上で不都合な箇所はきっちりと補修する必要がありますが、そうでない場合は、無理にリフォームはしないようにしましょう。


媒介契約の種類についてよく理解しておく

媒介契約には、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があります。
契約期間は、いずれも3ヶ月になります。

先ほどもご紹介したように仲介手数料は成功報酬であるため、媒介契約を結ぶだけでは代金が発生しません。 そのため、金銭的にはどの種類の契約を結んでも問題ありませんが、それぞれで内容は大きく異なります。

内容を理解しないで媒介契約を不動産会社と結んでしまうと、金銭的な損はありませんが、3ヶ月たたないと契約は満了にならないため、時間的な損をしてしまうことになります。

それぞれの契約内容をご紹介するので、ぜひ参考にしていただきたいです。


一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できるのが特徴です。
そのため、自分で買い主を探すだけでなく、不動産会社にも幅広く探してもらいたいという場合にこの契約は向いています。

しかしながら、不動産会社からしてみると、他社との競争をしなければならない側面があるため、成功報酬を受け取れる確率が低くなります。
不動産会社はいくつもの案件を同時に抱えているため、一般媒介契約の案件は優先順位が低くなる恐れがあります。

また、この契約はレインズ(不動産指定流通機構)の登録義務がなく、売り主に対して進捗状況の報告義務もありません。

専任媒介契約

専任媒介契約を結ぶと、売り主は他の不動産会社に仲介を依頼することはできませんが、自分で買い主を探すことができます。
また、不動産会社は7営業日以内にレインズへ登録する義務があり、そのうえ、2週間に1回以上の頻度で、売り主に進捗状況を報告する義務があります。

この契約は、不動産会社からしてみると、他社との競争という側面がないために成功報酬を受け取れるチャンスであるので、一般媒介契約よりも力を入れてもらえる確率が高いです。


専属専任媒介契約

専属専任媒介契約を締結すると、売り主は他の不動産会社に仲介を依頼することができないだけでなく、自分で買い主を探すこともできません。
ですが、不動産会社は5営業日以内にレインズへ登録する義務があり、また、1週間に1回以上の頻度で、売り主に進捗状況の報告義務があります。
この契約も、不動産会社にとっては成功を受け取れる確率が高い案件ということになるため、力を入れてもらえる確率が高いです。
おすすめの方法
ここでご紹介するおすすめの方法は、売却期間に6ヶ月以上の余裕があることが前提になります。
具体的には、まずは複数の不動産会社と一般媒介契約を結び、営業力や担当者の態度を見てから、1社に絞って専任(専属専任)媒介契約を締結するという方法です。この方法でしたら複数の不動産会社を比べられますし、その中から信頼できると思える不動産会社があれば、安心して専任(専属専任)媒介契約を結べるからです。

賃貸に出すことも検討している方は、売却と比較する

住宅ローンを完済しているという方は、売却ではなく賃貸に出すことも検討しているのではないでしょうか。
マンションの賃貸に出す1番のメリットは、家賃収入(不労収入)を継続的に得られることです。

このメリットはとても魅力的ですが、その物件に需要があることが前提と言えます。
空室の状態が続いてしまうと、収入がないまま固定資産税や管理費だけが発生するからです。
また、管理をしなければならない関係上、それ相応の手間がかかります。

マンションを賃貸に出すことを検討している方は、売却と比較をしたうえで、じっくりと検討するようにしましょう。
また、市況があまり良くないという場合には、いったん売却を保留して賃貸に出す、ということも検討してみてはいかがでしょうか。


売り主が不利になるような情報も不動産会社に伝える

不動産会社に査定をしてもらう際には、売り主に不利になるようなことであっても、きっちりと不動産会社に伝えるようにしましょう。
前もって伝えておかないと、『瑕疵担保責任』のようなトラブルが後に発生する恐れがあるかです。

不利になるようなことを言いたくないと思ってしまうのは致し方ないことではありますが、売り出し価格の設定にも関わることなので、前もって伝えるようにしましょう。


住み替えのために売却する場合

マンションの売却と新居の購入を同時に、つまり住み替えを検討している方は多いのではないでしょうか。
結婚や出産、子どもの進学など、人生におけるターニングポイントでの住み替えは、よくあることです。

住み替えの際には、現在お住いのマンションを先に売却するか、もしくは先に新居の購入をするべきなのか、迷われている方は多いでしょう。

ここではそれぞれのケースの注意点をご紹介するので、ぜひ参考にしてください。


先にマンションを売却する時の注意点

購入よりも先にマンションの売却を進めたい時には、売却に専念できるメリットがあるため、希望価格で売れる可能性があります。
しかしながら、マンションを売却できたはいいものの、新居の購入が少しでも遅れてしまうと、一定の間は仮住まいをすることになります。

そのため、仮住まい先の家賃はもちろんですが、2回分の引っ越し代を支払うことになります。


新居の購入を先に行う時の注意点

マンションの売却よりも先に新居の購入を行うのであれば、仮住まいをする必要はありません。
ですが、新居の購入費を売却代金で充てる場合は、短期間でマンションを売却しなければなりません。

よほどの需要があれば話は別ですが、それを叶えるためには、希望価格よりも低い金額で売却しなければならなくなる恐れがあります。


住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンの残債があったとしても、マンションを売却することは可能です。
ただし、それはあくまで売却費用を住宅ローンの返済に充てて完済することが前提です。
住宅ローンを完済しないと、抵当権を抹消できないからです。

抵当権は、住宅ローンを組む際に当該物件に対し、担保として金融機関がかける権利のことです。
この権利を抹消するには、住宅ローンを完済するしかありませんので、気を付けましょう。


住み替えローンの活用を検討しよう

住宅ローンの残債があるマンションを売却する際には、基本的に売却代金をその返済に充てることになります。
しかしながら、売却額が住宅ローンの残債よりも低いという場合もあります。

そんな時には、『住み替えローン(買い替えローン)』という救済措置を活用してみてはいかがでしょうか。
これは、購入予定の新居の代金に、返済しきれなかった金額分を上乗せしたうえで組むことのできる住宅ローンのことです
住み替えローンを活用できれば、問題なくマンションを売却でき、新しい住まいを購入することができます。

ただし、ローンの残債を上乗せした分、金融機関からの借入額が大きくなるため、月々の負担が増すということは、忘れないようにしましょう。


まとめ

マンション売却で失敗しないためには、さまざまな面で気を付けなければならない点がいくつもあります。
マンション売却は、人生の中でそう何度もする機会がないうえに、高額なお金が動きます。

少しでも成功するための確率を上げるには、マンション売却の流れや注意点を把握するだけでなく、実際の失敗例をきっちりと知っておくことが重要です。

失敗してから後悔しても遅いので、ぜひこの記事を参考にしていただきたいです。

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