マンションの買い替えの流れとは?売り先行って何?

転職や転勤を機にマンションの買い替えを考えている方もいるのではないでしょうか。買い替えをする際には売り先行と買い先行の2つの方法があります。今回は、2つのうちの売り先行について解説していきます。売り先行のメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。また、どのような流れで買い替えの手続きを進めていくのかも合わせて紹介していきます。

マンションの買い替えとは

買い替えとは マンションの買い替えは、転職や転勤をきっかけに元々住んでいたマンションを転売し、新拠点に新たに住居を購入することを指します

今回解説していく売り先行とは、買い替えの中でも新居を購入する前に元々所有していたマンションを売却することを意味します。買い先行とはその逆で、先に新しいマンションを購入した後に所有物件を売却します。

売り先行は先にマンションを売却することで、新居を購入するための資金を繰り出すこともできるのが特徴です。売却後に新居を探すことになるため、引き渡しまでに売却を完結させ、新居を探さなくてはいけません。売り先行でマンションを買い替える場合には、早めの行動が必須となります。


  • 買い替えは、転職や転勤をきっかけに元々住んでいた不動産を転売し、新拠点に新たに住居を購入することをいう。
  • 売り先行とは、買い替えの中でも新居を購入する前に元々所有していた不動産を売却することを意味する。

売り先行でマンションを買い替える際のメリット・デメリット

売り先行のメリットとデメリット 売り先行でマンションの買い替えをするメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。それぞれ解説していきます。

売り先行のメリット


  • 二重でローンを組むリスクを回避しやすくなる 先に新居を購入してしまうと、元々所有していたマンションと新しいマンションの両方の住宅ローンの返済に追われることになります。すると、二重でローンの返済をしなくてはいけないため、家計を大きく圧迫してしまうことも。売り先行で買い替えをすれば、売り上げたお金を住宅ローンの返済に充てることができます。そのため、住宅ローンを二重で組まなくてはいけない事態を回避することに繋がります。
  • 資金計画を立てやすい マンション売却の利益が住宅ローンの返済に充てた後でも残るようであれば、新居の資金計画を立てやすくなります。頭金をいくらにするのか、毎月の返済額をいくらにするのかを売却利益と照らし合わせながら考えてみましょう。
  • 高額売却できる可能性が高くなる 売り先行にすると二重でローンを組むリスクが回避できるため、ゆっくりと売却活動をすることができます。早く売却しないとと焦る必要がないため、過度な値下げ交渉に応じなくても済むようになります。



売り先行のデメリット


  • 仮住まいが必要になる 売却をしている間にも住むところが必要になります。そこで、売り先行の場合には仮住まいが必要になります。マンションの売却が完了し、新居の引き渡しまでは家賃が必要になるため、生活空間を用意する費用がかかってしまう可能性があります。
また、元々住んでいたマンションから仮住まいへ、仮住まいから新居への引っ越しがあります。計2回の引っ越しが必要となるため、なるべく費用を抑えられると良いですね。


  • 売り先行のメリットとしては「二重でローンを組むリスクを回避しやすくなる」・「資金計画を立てやすい」・「高額売却できる可能性が高くなる」の3点。
  • 売り先行のデメリットは「仮住まいが必要になる」こと。売り先行で行う場合は、購入物件に入居するタイミングを気を付けるなどの計画が非常に重要となる。

売り先行でマンションを買い替える際の流れとは

売り先行の流れ マンションの買い替えをする場合、どのような流れに沿って手続きを進めていけば良いのでしょうか。基本的に売り先行の場合には通常の売却とあまり変わりませんが、異なる点もあるため解説していきます

売り先行の流れ


  • 1. マンションの売却査定を依頼する マンションの買い替えをするにあたり、はじめに実施すべきは売却査定です。自身のマンションをどれほどの価格で売却することができるのかを複数の不動産会社に問い合わせてみましょう。どこの不動産会社で売却活動をするのかによって売却金額に大きな差が生まれることもあるので、このタイミングでよく見定めしましょう。
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  • 2. 売り出し価格を決める マンションの売却を担当してもらう不動産会社が決まったら、売り出し価格を決定しましょう。このとき、次に購入する不動産の予算が決まっていると「いくらほどで売却するのが望ましいのか」を決めやすくなります。
  • 3. 仲介会社と媒介契約を結ぶ “媒介契約には「一般媒介契約」「専属媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。それぞれ契約内容が異なるため、一番適切なものを決めましょう。
一般媒介契約 複数の不動産会社で売却活動を行いつつ、個人的にも買主を探すことができます。

専属媒介契約 1社の不動産会社で売却活動を行いつつ、個人的に買主を探すことができます。

専属専任媒介契約 1社の不動産会社で売却活動を行います。

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  • 4. 売却活動を開始する 売却活動を開始するにあたり、上記の3つのうちどの媒介契約を結ぶかは重要です。1つの不動産会社で売却活動を行う方がより注力はしてもらえます。自分の希望する方法がどれなのか、よく吟味してどの契約にするのかを決めましょう。
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  • 5. 売買契約を結ぶ(売却) 売却活動ののちに買主が決まったら、売買契約を結びましょう。
  • 6. 買い替えのマンションを探す 売買契約が締結されたら、利益額に応じて買い替え用の新しいマンション探しを始めましょう。はじめに決めていた予算と異なる場合があります。しかし、実際の売り上げ金額を元に新たに予算を立て直してマンションを探すことをおすすめします。
  • 7. マンションの引き渡しをする 売却できたマンションの引き渡しをします。このとき支払われる売上金で住宅ローン一括繰越返済を行います。
  • 8. 売買契約を結ぶ(購入) 新拠点で見つけた新しい物件の売買契約を交わします。
  • 9. 物件の引き渡し 新しい物件の引き渡しがあります。このとき、新たに住宅ローンを組むことになります。仮に売却金額で前のマンションの住宅ローンを支払いきれなかった場合、買い替えローンを組むことをおすすめします。買い替えローンとは、残債と新しい住宅ローンをまとめることのできる契約プランのひとつです。




  • 売り先行の流れとしては、「マンションの売却査定を依頼する」⇒「売り出し価格を決める」⇒「仲介会社と媒介契約を結ぶ」⇒「売却活動を開始する」⇒「売買契約を結ぶ(売却)」⇒「買い替えのマンションを探す」⇒「マンションの引き渡しをする」⇒「売買契約を結ぶ(購入)」⇒「物件の引き渡し」となる。

買い替えを売り先行で行う際の流れまとめ

買い替えの売り先行の流れまとめ
買い替えの売り先行の流れ基本


  1. 買い替えは、転職や転勤をきっかけに元々住んでいた不動産を転売し、新拠点に新たに住居を購入することをいう。
  2. 売り先行とは、買い替えの中でも新居を購入する前に元々所有していた不動産を売却することを意味する。
  3. 売り先行の流れとしては、「マンションの売却査定を依頼する」⇒「売り出し価格を決める」⇒「仲介会社と媒介契約を結ぶ」⇒「売却活動を開始する」⇒「売買契約を結ぶ(売却)」⇒「買い替えのマンションを探す」⇒「マンションの引き渡しをする」⇒「売買契約を結ぶ(購入)」⇒「物件の引き渡し」となる。



転職や転勤を機にマンションの買い替えをする場合、売り先行と買い先行の2つの方法があります。売り先行では、先に売上金を取得することができるので、二重ローンを組まずに住んだり、資金計画を立てられたりなど、メリットがあります。対して仮住まいを用意しなくてはいけないというデメリットもあるので、よく考えてどちらを先にするのかを決めましょう。買い替えの流れは通常の売却とあまり変わりません。しかし、売却金で新居の頭金の足しになるようにできることが好ましいため、計画的な買い替えをしましょう

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