マンションの買い替えの流れとは?買い先行って何?

転職や転勤で元々住んでいた不動産を手放し、新居地で新しい物件を購入することを「買い替え」といいます。買い替えには、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。今回は2つのうちの「買い先行」に注目して解説していきます。「買い先行」とは買い替えでもどのようなものなのか、またどのような流れで手続きを進めていくのか。メリットとデメリットを踏まえた上で説明していきます。

マンションの買い替えとは

マンションの買い替えとは
マンションの買い替えとは、転勤や転職を機に元々暮らしていたマンションを売却して、新しい土地で新居を購入することを意味します

買い替えの中でも今回説明していく買い先行では、住んでいるマンションを売却する前に新しい住居を購入します。空き家にすることで内覧はしやすくなるものの、売れない期間は2つの不動産を所有することになります。住宅ローンの返済もあるので、なるべく早く売却できると安心でしょう。

  • 買い替えは、転職や転勤をきっかけに元々住んでいた不動産を転売し、新拠点に新たに住居を購入することをいう。
  • 買い先行とは、買い替えの中でも先に新居を購入し、後から元々所有していた不動産を売却することを意味する。

買い先行でマンションを買い替えする際のメリット・デメリット

買い替えのメリットとデメリット

上記でも少し触れましたが、買い先行のマンションの買い替えにはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。詳しく説明していきます。

買い先行のメリット

買い先行のメリット

  • 仮住まいになることがない
    売り先行の場合、マンションを売却してから新しい住居を探さないといけないため、一時的に仮住まいにならなくてはいけません。しかし買い先行の場合、先に新拠点にて新居を購入します。そのため、新居で暮らしながら元々住んでいたマンションの売却をすることができます。引っ越しが元々住んでいたマンションから新居への1回で済むため、費用を抑えることができるのはもちろん、暮らしを安定させることができます。
  • ゆっくり新居を探せる
    もちろん転勤や転職のスケジュールには合わせなくてはいけません。しかし、購入してから売却を進めて行くため、ゆっくりと新居を探せます。買い替えとはいえ今後暮らして行く住居なので、妥協することなくじっくりと新居探しをしてみてください。
  • 内覧への都合がつきやすくなる
    売り先行の場合、仮住まいに引っ越してからの内覧はもちろん空き家の状態になります。しかし、住んでいる間は内覧のたびに家をくまなく掃除したり、スケジュールを合わせたりしなくてはいけません。対して買い先行では、売却活動を始めるタイミングではすでに新居へ引っ越しているため、常に空き家の状態で内覧してもらうことができます。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリット

  • 二重でローンを組むことになる
    マンションは売却するにしても、住宅ローンを完済できていないのであれば返済続けなければいけません。マンションが売却できていないのに新しい物件を購入すると、はじめに組んでいた住宅ローンと新居用に組んだもの、2つのローンを二重で負債することになります。
  • 税金がかかる
    税金も二重で支払い義務が発生します。特に固定資産税は額も大きいため注意しておくべきでしょう。
  • 資金計画が立てにくい
    買い先行では、新しく購入する物件の資金計画が立てにくいのもデメリットのひとつ。売り先行の場合は、明確な売却金額がわかった上で住宅ローンの残債を返済したり、新居の予算を決めたりできます。対して買い先行の場合、いくらでマンションが売れるのかわからずに新居を購入することになります。場合によっては支払いきれず借金を負うことになるリスクがあります。必ずいくらくらいで売却できそうか、「マンション売却査定」だけは済ませておくようにしましょう。

  • 買い先行のメリットとしては、「仮住まいになることがない」・「ゆっくり新居を探せる」・「内覧への都合がつきやすくなる」の3点があげられる。
  • 買い先行のデメリットとしては、「二重でローンを組むことになる」・「税金がかかる」・「資金計画が立てにくい」の3点があげれれる。
  • 資金に余裕がない人においては、売り先行で買い替えをすることをお勧めする。正し、売り先行で売れずに結果、買いが先になってしまうこともあるため、注意が必要である。

買い先行で行うマンションの買い替えの流れとは

買い先行の買い替えの流れ
マンションの買い替えを買い先行で進めて行く場合、どのような流れで進めていけば良いのでしょうか。

買い先行で行う買い替えの流れ

  • 1. 買い替え先新居を探す
    新拠点にて新しい物件を探しましょう。このとき、現在住んでいるマンションがどれほどで売却できるかの目星をつけておくだけでも、資金計画が立てやすくなりますよ。
  • 2. 売買契約を結ぶ(購入)
    気に入った物件があれば、売買契約を交わしましょう。
  • 3. 引渡しを受ける
    新居の引き受けを受けましょう。このタイミングで住宅ローンと固定資産税の支払いが発生します。
  • 4. マンション売却査定をしてもらう
    マンションの売却査定は、必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。明らかに高額すぎる場合は他の不動産会社と照らし合わせたり、問い合わせたりしてください。なるべく正当な価格で査定してくれる不動産と売却活動をしていきましょう。また、新居を探す前に査定だけは済ませておくケースもあります。
  • 5. 売り出し価格を決定する
    マンションの売り出し価格を決定する際には、いくらほどで売りたいのかを伝えておきましょう。住宅ローンの残債や、新居での暮らしを圧迫しないよう、なるべく高額で売れると良いですね。
  • 6. 媒介契約を結ぶ
    仲介業者と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」、「専属媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあります。それおぞれどのようなものか紹介します。

・一般媒介契約
複数の不動産会社で売却活動を進めつつ、自身で買主を探すことができます。
・専属媒介契約
一社の不動産会社で売却活動をしつつ、自身で買主を探すことができます。
・専属専任媒介契約
一社の不動産会社で売却活動をし、自身で買主を探すことはできません。

  • 7. 売却活動を始める
    売却活動を始めます。空き家とはいえ、内覧の際はなるべく綺麗に見えることが好ましいです。ハウスクリーニング業者に依頼し、綺麗にしてもらっておくと好印象ですよ。
  • 8. 売買契約を結ぶ(売却)
    売買契約を結びましょう。
  • 9. 売却マンションの引渡しをする
    マンションを引き渡し、支払われた売上金は住宅ローンの完済に充てましょう。住宅ローン一括繰越返済という制度があるので、金融機関に問い合わせて見てください。

  • 買い先行で行う買い替えの流れとしては「買い替え先新居を探す」⇒「売買契約を結ぶ(購入)」⇒「引渡しを受ける」⇒「マンション売却査定をしてもらう」⇒「売り出し価格を決定する」⇒「媒介契約を結ぶ」⇒「売却活動を始める」⇒「売買契約を結ぶ(売却)」⇒「売却マンションの引渡しをする」というステップになる。

買い先行で行う買い替えの流れまとめ

買い先行で行う買い替えの流れまとめ

買い先行で行う買い替えの流れの基本

  1. 買い替えは、転職や転勤をきっかけに元々住んでいた不動産を転売し、新拠点に新たに住居を購入することをいう。
  2. 買い先行とは、買い替えの中でも先に新居を購入し、後から元々所有していた不動産を売却することを意味する。
  3. 買い先行のメリットとしては、「仮住まいになることがない」・「ゆっくり新居を探せる」・「内覧への都合がつきやすくなる」の3点があげられる。
  4. 買い先行のデメリットとしては、「二重でローンを組むことになる」・「税金がかかる」・「資金計画が立てにくい」の3点があげれれる。
  5. 資金に余裕がない人においては、売り先行で買い替えをすることをお勧めする。正し、売り先行で売れずに結果、買いが先になってしまうこともあるため、注意が必要である。
  6. 買い先行で行う買い替えの流れとしては「買い替え先新居を探す」⇒「売買契約を結ぶ(購入)」⇒「引渡しを受ける」⇒「マンション売却査定をしてもらう」⇒「売り出し価格を決定する」⇒「媒介契約を結ぶ」⇒「売却活動を始める」⇒「売買契約を結ぶ(売却)」⇒「売却マンションの引渡しをする」というステップになる。

転職や転勤を機にマンションを買い替えるには売り先行と買い先行の2つがあります。買い先行では元のマンションを売却する前に新居を購入します。仮住まいに住まなくて良いものの、二重ローンになったり、税金を2つの不動産分支払ったりとメリットとデメリットがあります。どの方法で買い替えするのかはよくメリットやデメリット、ご自身の状況をよく考えて決めるようにしましょう。

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