マンションを売却する際に、リフォームをした方がいいのかとお悩みの方も多いのでしょうか。今回はマンションを売却する際にリフォームが必要な場合と不要な場合をそれぞれ、ケースに分けて紹介しています。また、マンション売却前にリフォームや補修をした際にかかった費用を買主に請求できるのかどうかについても解説をしていきます。
目次
マンションの売却前にリフォーム・補修は必要？
マンションを売却したいときに気になるのは、リフォーム・補修が必要かどうかです。資産価値を高める効果があるため、一般論としてはした方がよいといえます。
しかし、リフォーム・補修をすることで余計な費用がかかり、あまり得にならないケースもあるのです。どのような場合に必要なのか、あるいは不要なのかを確認しておくと失敗しにくくなります。
マンション売却前にリフォーム・補修が必要な場合
新築同然の状態にする必要はないのですが、限度を超える生活の痕跡があると印象が悪くなります。本格的なリフォームは買主が購入後にすることが多いので、主に補修について考えることが大切です。明らかに限度を超えていると分かる以下のケースは、補修しなければなりません。
マンション売却でリフォーム・補修が必要なケース①：床に目立つ穴が空いている場合
中古だからといって、穴が空いている物件を積極的に購入したいと思う人はいません。また、壁や床に傾斜・腐食が見られる場合についても補修が不可欠です。生活していく上での安全性に関わる重大な問題なので、特に入念な対応が求められます。マンション売却でリフォーム・補修が必要なケース②：窓ガラスが割れている場合
窓ガラスが割れていたり、汚れがひどかったりするときも、そのままの状態では印象が悪いです。簡単に落とせないような汚れは清掃するのが面倒ですが、買主にとっても同様に面倒なことなので、購入意欲が失われます。マンション売却でリフォーム・補修が必要なケース③：壁に汚れ・落書きがある場合
壁に汚れ・落書きがある場合も、しっかりと落とすことが大切です。落書きが目立っている部屋は、内覧に来た相手に嫌な印象を与えてしまいます。購入した後で壁紙を貼り換えることも可能ですが、だからといって落書きが目立つ部屋を望む人はいません。マンション売却でリフォーム・補修が必要なケース④：見落としやすい臭いの問題
見た目の問題に加えて、意識しなければならないのは臭いの問題です。ずっと生活していた売主にとっては自然な臭いでも、内覧で初めて訪れた人は不快に感じます。全体的な印象が良くても、嫌な臭いがする部屋は敬遠する人が多いです。臭いの原因になりやすい箇所、たとえばトイレ・キッチン・お風呂も補修しなければなりません。内覧の対応については下記の記事に詳細を記載していますので、確認ください。
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マンション売却でリフォーム・補修が必要なケース⑤：傷みやすい水回り
使用頻度が高く、傷みやすいのが水回りです。最初から不具合が気になるのでは、誰も購入したいと思いません。これらの点を意識しながら補修の必要性を考えるわけですが、限度を超えているか判断しにくい場合は不動産会社と相談するとよいです。不動産会社は専門的な知識を持っていて、補修に関しても多くの経験があります。必要な補修をしたつもりでも不十分ということがあるので、不動産会社に相談することは有意義です。
マンション売却前にリフォーム・補修が不要な場合
マンション売却前に補修をしなければならないケースだけでなく、不要なケースについても確認しておくことが大切です。やらなくてもよい場合にまで補修をするのでは、余計な費用が発生し、売却したときに得られる金額が少なくなってしまいます。日頃から汚れ・傷がつかないように生活していて、見た目の印象もそれほど悪くないような場合は、特別な補修をしなくてもよいのです。
マンション売却前にリフォーム・補修が不要なケース①：汚れ・傷がつくのは当たり前
長く生活していれば、どれだけ気をつけていても汚れ・傷がつくのは当たり前だといえます。また、ちょっとした汚れ・傷があるくらいなら購入を考えている人にとっては織り込み済みです。その点を理解した上で、新築よりも安く購入できる中古のマンションを探しているのだといえます。したがって、生活の痕跡が出すぎていないかを確認し、汚れ・傷の程度がひどくない状態ならそのままで問題ありません。
マンション売却前にリフォーム・補修が不要なケース②：補修ありとなしの金額差
落書き・汚れ・傷があるときに、しっかりと補修した場合と補修しなかった場合とでは、50万円くらいの差がつくと考えられています。つまり、丁寧な補修を行うかどうかを考える際は、この50万円を基準にしてみると分かりやすいのです。50万円を大幅に超えてしまうような補修を行うのでは、補修しなかった場合と比べて損をすることになります。
あまりにも目立つ落書き・傷などについては補修が必須ですが、それほどでもない落書き・傷などの補修に多額の費用をかけるのが適切だとは言いがたいです。キレイに見える方が売れやすくなるわけですが、ちょっとした汚れ・傷なら売れやすさに大きな違いは出ません。
マンション売却前にリフォーム・補修が不要なケース③：補修のしすぎは禁物
細かい部分が気になる性格の人は、目立つ部分の補修をしていく過程で、大して問題にならない部分まで考えてしまいます。売却前の補修は、どれだけやっても完璧になることがなく、厳密に考えていくと際限がありません。どこまでやるかを考えることも、マンション売却をする際の重要なポイントなのです。最悪の場合、補修しすぎているがゆえに売れにくくなることもあります。
マンション売却前にリフォームや補修をした際にかかった費用を買主に請求できるのか？
中古マンションの購入を考えている人の多くは、リフォームやリノベーションをして快適な生活を送れる部屋にしたいと考えています。あまりにもひどい状態の物件は敬遠されますが、多少の汚れ・傷なら気にせず購入する人も多いのです。中古マンション売却をするときは、買主心理をきちんと分析することが大切だといえます。買主心理を意識することが重要な理由は、最終的には必ず値下げ交渉が関わってくるからです。あらかじめ買主心理を考えていると、値下げ交渉がしやすくなります。
マンション売却前のリフォーム・補修にかかるコスト
マンション売却前にリフォーム・補修をするときは、費用の相場を確認して、負担を抑える必要があります。中古マンション売却の目的は利益を得ることにあるのです。買主のために十分な補修を行うことも大切ですが、利益を度外視することはできません。マンションの売却価格には補修コストを上乗せすることになりますが、高くしすぎると買い手が見つかりにくくなります。
マンション売却前のリフォーム・補修にかかるコスト①：床の補修
たとえば、床の補修にかかる金額の底値は1平方メートルあたり約5,000円です。穴が空いたままでは売却できないため、費用がかかっても補修せざるを得ません。しかし多くの箇所を補修すると高額になるため要注意です。部屋が広ければ広いほど補修費用は高くなるため、多くの箇所を補修するなら原状回復という方法もあります。原状回復はフローリング一面で約4万円程度なので、安くなる可能性があるのです。
マンション売却前のリフォーム・補修にかかるコスト②：窓ガラスの補修
窓ガラスの場合は、ガラスそのものの代金と工事費などが必要になります。大きさによって変わりますが、合計で約2万円が相場です。はっきりした金額を知りたいときは、事前に見積もりを出してもらうと安心できます。マンション売却前のリフォーム・補修にかかるコスト③：壁の補修
壁の落書きについては自分で消せる可能性もあるため、業者を頼る前に自分でやってみることが望ましいです。無理だと分かったときは専門の業者を頼ることになります。基本的には壁紙の張替えを行い、相場としては6畳間で約5万円です。張替えができる人の場合は、材料費を負担するだけで済みます。フローリングの張替えもやるのであれば、合わせてリペア業者に任せると安上がりです。
マンション売却前のリフォーム・補修にかかるコスト④：水回りの補修
水回りについては、トイレの場合が15万円から、浴室が20万円からが相場となっています。壁の落書きなどと異なり、ほとんど自分で行うことができないため、専門の業者を頼るしかありません。金額は状態によって変わり、予想以上に高くなることもあるため、事前の見積もりが不可欠です。マンション売却前のリフォーム・補修コストを買主に請求できるのか？
中古マンション売却は、売却する側にとっても購入する側にとっても重大です。納得のいく金額で取引したいのは、どちらも同じだといえます。買主のために十分な補修を行ってから中古マンション売却の手続きに入っても、買主からの値下げ交渉を受けることが多いです。
たいていの場合、売主側が最初に提示した価格のまま取引が成立することはありません。
値下げ交渉を経て取引が成立したり、最後まで売れずに終わったりすることも意外と多いのです。
したがって、できるだけ高く売却したいという気持ちで臨むことも大切ですが、なかなか売れなかったときのことも考えておかなければなりません。
マンションを売却するためのリフォーム前に値下げ交渉をする
本格的にリフォーム・補修をしたのに全く売れそうにない、という状況だけは避けたいものです。そのため、リフォーム・補修をする前に値下げ交渉を考える方が望ましいといえます。もちろん、明らかに穴が空いていたり落書きで見た目が悪かったりするときは事前の対処が不可欠です。それ以上の部分、すなわち買主自身がリフォームするだろうと思われる部分について、値下げ交渉を上手に活用することが必要になります。
補修した場合の相場を考慮し、その金額を差し引いて提示するわけです。自らリフォームをしたいと考えている買主の場合、このような方法が効果を発揮します。
成約価格を見据えた価格設定
一般的に、売り出したときの価格の8割くらいで成約することが多いです。値下げ交渉がないケースは稀なので、少し下がることを前提とした価格設定をする必要があります。また、値下げ交渉はお互いの心を読み合う心理戦なので、買主心理をしっかり考えておくことも重要です。買主がどのように交渉してくるかを予測し、適切な金額を提示しなければなりません。
値下げ交渉で大幅な変動が起きるわけではなく、端数を切り捨てたり、100万円くらい下げたりするだけです。したがって、2,500万円で売却したいと思っているときは、2,580万円のような端数のある金額にすると成功しやすくなります。
お互いが満足いく取引をしよう
買主を尊重することは大切ですが、言いなりになる必要はありません。譲れない部分は譲らず、値下げ交渉で断る勇気を持つことも重要です。相手を満足させるだけでなく、自分自身にとっても満足できる取引にしなければなりません。売れなかったら売れなかったで仕方ない、別の買い手を探そう、という余裕も必要なのです。
マンション売却前のリフォームは買主心理を考えて控えめに
中古マンションは、希望どおりの価格で売却できるとは限りません。値下げ交渉があることを踏まえ、価格を少し高めに設定しておくのが無難です。安く購入したいという買主心理を意識しなければなりません。また、補修で使った費用の全てを売却価格に上乗せすることは不可能です。過度の補修をすると費用が回収できなくなります。
買主のためにキレイな状態にするのも大切ですが、リフォーム前提で中古マンションを探している人も多いです。最小限の補修をするだけにとどめ、売却価格を低めに設定する方法もあります。
マンションの売却前にリフォームや補修のまとめ
- マンションを売却前のリフォーム・補修については、資産価値を高める効果があるため、一般論としてはした方がよい。
- ただし、マンション売却前にリフォーム・補修が必要な場合と不必要な場合をきちんと見極めることが重要。
- マンションを売りに出してから、成約する時には値引き交渉が入ることが多く、売り出したままの価格で決まるケースは少ない。
- マンション売却前のリフォーム・補修にかかるコストを考えた上で、売却の先約を考える。
ただし、マンションを売却する前にリフォームや補修をし過ぎると、過剰となり、買い手が中々見つからず、せっかくかけたリフォームや補修費用が無駄になってしまいます。
そのためにも、自身のマンションの価値を不動産一括査定サイトなどを活用し、信頼できる不動産会社、マンション売却する前のリフォームについて詳しい不動産会社を見つけるようにしましょう。
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