投資用ワンルームマンション売却で悩む「税金」「売り時」「売り方」を完全ガイド

投資用「ワンルームマンション」の売り時や売り方でお悩みではありませんか?

収益物件は、必ずしも収益が落ちてからが売り時ではありません。今後の賃貸需要や資産価値の推移を予測し、利益が最大化するときを狙って売却してこそ投資は成功します。

また、居住用マンションとは査定方法も買主も異なるため、どんな不動産会社に任せればいいかも悩みどころであるはず。そこで本記事では、ワンルームマンションを売却するにあたっての注意点や売り時を判断するための最新市況情報をお伝えしていきます。

ワンルームマンション売却での注意点【税金・諸費用・査定方法】

まず、投資用ワンルームマンションを売却する上での注意点を確認していきましょう。

節税のためには「所有期間5年」が分かれ目

ワンルームマンションなどの投資物件の売却によって、「利益」を得るケースも少なくないでしょう。いわゆる「キャピタルゲイン」といわれるものですね。

ただ不動産を売却したことによって得られる利益には、税金が課税されることをご存じでしょうか?しかもこの税金は、不動産を所有していた期間によって税率が異なるのです。
 
所有期間 区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 39.630%
(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)
5年超 長期譲渡所得 20.315%
(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)
税率は、所有期間によっておよそ2倍近くにもなります。売却益が出る見込みのワンルームマンションは、「所有期間」に注意して売却時期を検討することが大切です。

なお「所有期間」の考え方は、「売却した年の1月1日時点の所有期間」となります。

たとえば、2015年4月1日に購入したワンルームマンションを2020年10月1日に売却した場合。実質的な所有期間は「5年と半年」となるわけですが、「売却した年の1月1日時点の所有期間」であれば「4年と9ヶ月」となり、このケースでは「5年以下」の所有で「短期譲渡所得」と判断されてしまいますのでご注意ください。
なお、譲渡所得≒売却益が出た場合には、売却の翌年の確定申告が必要です。確定申告については、以下の記事をご参照ください。


売却にかかる諸費用を正しく理解する

ワンルームマンションの売却では、必ずしも所得税や住民税が課税されるわけではありません。「譲渡所得≒売却益」が出た場合に限ります。

ただし、売却時の「諸費用」については必ずかかります。諸費用は売却金額の4%前後と決して安いものではありませんので、売却前に把握しておきましょう。
 
諸費用名 金額
①仲介手数料 (売却価格×3%+6万円)×消費税
②登記費用(抵当権抹消登記・所有権移転登記) 10,000〜40,000円
③印紙税 5,000〜30,000円が一般的
投資物件に限りませんが、売却後にもローンが残る不動産は基本的に売却できません。売却前には必ずローン残高を把握し、さらに売却にかかる諸費用を踏まえて売り出し金額を決めるようにしましょう。


投資物件の査定方法を知って売り時を逃さない

投資物件の査定は、「収益還元法」という方法で算出されるのが一般的です。

収益還元法の考え方は、その物件が生み出す利益を基に査定額を算出するというもの。居住用物件は、主に「立地や築年数の条件が類似している物件が過去にいくらで売れたか」を基に算出されますが、ワンルームマンションは「収益性」によって査定額が変わるということをあらかじめ認識しておきましょう。

「収益性」によって査定額が変わるということは、これまでの経営状況や現状の家賃、空室だった期間なども売値に影響するということです。よって投資物件は、基本的に経営状況が安定しているときに売却したほうが高値で売れる可能性は高くなります。

つまり、売り時を考えるにあたっては、必ずしも経営が立ち行かなくなってから売却を考えるのではなく、ある程度、経営がうまくいっているうちに手放すことを考えるのも一つの選択肢というわけです。
・マンションの所有期間によって譲渡所得≒売却益にかかる税金の税率は異なる
・マンション売却には売却金額のおよそ4%の諸費用がかかる
・収益物件の査定方法を把握して売り時を考える

ワンルームマンションの売り時はいつか?

(出典:不動産投資と収益物件の情報サイト建美家

上記グラフは、一都三県都市の「区分マンション」の価格推移を表したものです。水準の高下はありますが、いずれの地域もここ10年は価格が右肩上がりの傾向にあります。

ただ2020年に入り、やや下降の幅が大きいエリアも散見されますよね。これは、新型コロナウイルス蔓延の影響によるものだと推測されます。

上記グラフは同じく区分マンションの価格推移ですが、エリアは名古屋・大阪・広島などの主要都市です。2020年に入ってからの下降が、一都三県より顕著に現れていることがわかります。

一方、上記グラフは、一都三県の区分マンションの利回り推移を表したものです。利回りについては、2020年に入って上がったエリア、下がったエリアが混在しています。

一都三県以外の主要都市の利回りも見てきましょう。

2020年になってから、大阪・京都などでは微増、仙台・神戸などでは下降幅が大きくなっています。
ここ数ヶ月の区分マンション流通の価格・利回りの動きは、エリアによって大きく異なるという特徴があります。価格や利回りが下がったエリアが出てきたのは不況の煽りを受けてのことでしょうが、コロナによって変わったのは経済状況だけではありません。
・テレワーク主体の方が増えた
・オンライン○○が増えた(授業・飲み会・セミナーなど)
・おうち時間が増えた
このような生活様式の変化により、賃貸需要や不動産の価値は今後も大きく変動していくことが予想されます。よって所有しているワンルームマンションの売り時は、「今後どのような経営状況になっていくか」、また「価格が推移していくか」を予測して考えなければならないでしょう。

「今」の価値はいくらなのか?「今後」の見立てはどうなのか?は、ご自身だけで判断するのではなく、複数社の見解を聞いてみることを強くおすすめします。マンションナビでは、最短45秒の入力で簡単に複数社に対してマンションの査定依頼ができますので、ワンルームマンションの売り時を悩んでいる方はぜひご活用ください。

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・今後の賃貸需要、資産価値を考えて売り時を判断することが大事

ワンルームマンションが売却できないときの3つの対応策

不動産は、売りたいときに必ず売れるとは限りません。

しかし、ワンルームマンションなどの収益物件はとくに、長期間売れないことは避けたいもの。投資の「出口」はインカムゲイン(賃料収入)とキャピタルゲイン(売却益)が最大化するときを「狙って」設定するものであり、売れない期間が半年や1年……と続いてしまうと利益を損なう恐れがあるからです。

マンションが売れないときは次の3つの対応策を講じ、早期売却を目指しましょう。

1.相場を見定めて売出し価格を見直す

ワンルームマンションが売れない要因の一つとして、価格が高すぎることが挙げられます。

先述通り、基本的に収益物件の査定方法は「収益還元法」です。物件の収益性を基に査定するわけですが、設定する利回りがそもそも市場のニーズとかけ離れていると「相場」との乖離が生じてしまいます。
売れないときには再度、複数社に査定をしてもらい、「相場」を見定めましょう。

2.不動産会社を変更する

価格が適正だとしても、不動産会社次第では売れるものも売れません。売却を依頼している不動産会社の力量不足ややる気不足を感じたら、不動産会社を変更することも視野に入れてみてください。

新たな不動産会社に依頼するときは、以下の点をしっかり見極めましょう。
・マンション売却を得意としているか?
・投資物件の取引実績が豊富か?
・担当者の能力は人間性はどうか?
不動産会社や担当者の得手不得手を見極めるためにも、査定依頼が効果的です。マンションを好条件で売るためには、査定額や売却方針をわかりやすく説明してくれて、なおかつ、その「根拠」に専門性や信頼性を感じられるかで不動産会社を選ぶことが大切です。

3.買取業者に売却する

・このままだと売れる見込みがない
・できるだけ早く売りたい
このような状況にあれば、「買取業者」に売ることを検討してみましょう。

一般的に、不動産会社は売主と買主とを「仲介」する役割がありますが、不動産会社が直接物件を買い取ることもできます。「仲介」も「買取」も対応している不動産会社もあれば、「買取業者」と呼ばれる買取メインの不動産会社も存在します。

「買取」によってマンションを売却する方法や、買取業者の選び方は以下の記事をご参照ください。

売れないときの対応策

1.相場を改めて見定める
2.不動産会社を変更する
3.「買取」で売却する


まとめ

まとめ


  • 投資用ワンルームマンションの売却時に譲渡所得≒売却益が出た場合、住民税・所得税が課税されるが、税率は所有期間5年を境に大きく変わる
  • マンション売却時の諸費用は売却金額の4%が目安
  • 収益物件の査定方法は「収益還元法」
  • 収益物件は市況を見て、今後を予測して売り時を見定めることが大事
  • ワンルームマンションが売れないときの対応策①相場を見定める
  • ワンルームマンションが売れないときの対応策②不動産会社を変更する
  • ワンルームマンションが売れないときの対応策③「買取」で売却する

投資用ワンルームマンションの売り方や売り時の判断は、容易ではありません。

不動産の価値、賃貸物件としての需要は常に変動しています。とくに昨今では新型コロナウィルスの影響により、その傾向が大きい状況です。エリアや物件の広さによっても、今後の影響の出方は異なるでしょう。

ワンルームマンションの売り時を見定め、適切な不動産会社に売却を依頼するためには、複数社に査定依頼することがなにより大切です。査定額および今後の見解は各社によって異なるものであり、不動産会社や担当者の能力は比較しないことには見極められません。

マンションナビでは収益物件の査定でもご利用いただけますので、ぜひご活用ください。

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監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美 ■保有資格:住宅ローンアドバイザー ■プロフィール 大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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