50代・60代!「老後」を考えたマンションの住み替えで失敗しないローン選び

老後を前に、今のお住まいに住み続けることに不安を感じていませんか?

暮らしやすい住まいというのは、家族構成や年齢の変化によって変わっていくもの。今とこれからの生活に合わせて住まいに住み替えることができれば、これから数十年続く人生をより豊かにしてくれることでしょう。

しかし、高齢になってからの住み替えでは、住宅ローンを含めた資金計画がとても重要になってきます。

本記事では、50代、60代の方がマンションに住み替えるときのローンの組み方や注意点について解説します。

「老後」を前に住み替えるメリットとデメリット

まずは、老後を前に住み替えるメリットとデメリットを見ていきましょう。

老後を前に住み替えるメリット

メリット ・今とこれからの生活に適した暮らしができる
・住み替えによって住宅ローンの残債が減る・手持ち資金が増えることも
・住まいの将来的な「資産価値」向上も見込める
親子で暮らすにはピッタリだった住まいも、夫婦2人は広すぎたり、使い勝手が悪くなったりすることも少なくありません。

人生100年時代。老後を前に今とこれからの生活にあわせて住まいに住み替えれば、これから数十年の「暮らしやすさ」は向上します。築年数が浅い物件は設備面が優れており、バリアフリーや床暖房、24時間換気、システムキッチン、浴室暖房乾燥機など、今のお住まいにない設備がある住まいに転居できれば、生活が楽になるとともに、健康面でも安心できるといえるでしょう。

また老後を前にマンションを住み替えることで、暮らしやすさの向上のみならず、資産面でもメリットが生じることも。たとえば、家族で暮らした広いお住まいからコンパクトなお住まいに住み替えれば、新居の購入金額より今のお住まいを売却した金額のほうが上回る可能性も十分考えられます。結果として、住み替えによって今より住宅ローン残債を減らす、あるいは手持ち資金を増やすこともできるでしょう。

さらに、住み替え先の条件によっては、将来的な資産価値向上も見込めます。旧居と新居、今の価値は同等だとしても、20年後、30年後に資産価値が落ちにくい立地や築年数の物件を選べば、子どもや孫に残す資産を増やすこともできるのです。

老後を前に住み替えるデメリット

デメリット ・住宅ローンの審査に通らない可能性も
・住まいの売買に諸費用がかかる
・条件によっては老後負担が上がることも
50代、60代で住まいを購入するとなると不安なのが、「住宅ローン」ではないでしょうか?

住宅ローンは「80歳」まで組める商品が多いため、50代、60代でも住宅ローンを組むことは可能です。しかし、収入や住み替え先の価格、条件によっては住宅ローンの審査が通らない可能性もあるので注意が必要です。

また不動産の売却・購入には、諸費用がかかります。購入には、物件価格のおよそ7%の諸費用が。売却には物件価格のおよそ4%の諸費用がかかり、その多くは現金で支払わなければならないため、一定額の出費が伴います。さらに新居の価格によっては老後の負担が増えることも考えられますので、しっかり資金計画を立てたうえで住み替えを検討することが大切です。
【ポイント】 ・老後を前に住み替えるメリットは、暮らしやすさと資産価値の向上
・デメリットは住宅ローンが通りにくいことと売買にかかる諸費用

老後の負担にならないための住宅ローンの組み方

50代、60代のマンションの住み替えでは、住宅ローンの組み方や資金計画の立て方に気を付けましょう。

先述通り、住宅ローンの多くは完済時期が最大「80歳まで」となっているため、50歳でも30年のローンを組むことは可能です。しかし忘れてはいけないのが、50代、60代はこれから収入が減っていく年代だということ。ローン審査時では問題なかった月々の返済額でも、退職後には返済が苦しくなってしまう可能性があります。
老後も無理なく暮らしていくためには、次の3つのことを意識して住宅ローンや資金計画を考えてみてください。

1.「全額ローン」はできるだけ避ける

住宅ローンの中には、全ての物件取得金額とともに諸費用まで借り入れられる商品もあります。

しかし、50代、60代の方はとくに、できる限り現金を入れて新居を購入し、住宅ローン残債が住まいの価値を下回る状態で購入すべきだといえます。それはもちろん退職後のことを考えてのことですが、それとともに以下のような「想定外」の事態に備えるためです。
・収入の下落率が大きくなった
・退職金がもらえない・少ない
・病気や加齢により想定より早く高齢者施設に入ることになった
・万一の時
これから収入が増えていく見込みの20代~40代とは異なり、さらに自宅に住み続けられない事態が発生する可能性が比較的高い50代、60代の方は、将来的なリスクに備えることを第一に考えて住宅ローンを組むことが大切です。

最も避けなければならないのは、想定より早く住まいを手放さなければならなくなったとき、住宅ローン残債が住まいの売却金額を上回る状態であること。基本的に、住宅ローンを完済できない不動産は売却できないため、常に「住宅ローン残債<住まいの価値」を維持して所有するが好ましいといえるのです。

2.退職までにできる限り残債を減らす

住宅ローンは、金利の変動がなければ、毎月、同額を返済していくのが基本です。

しかし、同じ返済額でも、退職後に収入が大きく減少すれば負担は大きく変わるもの。そのため、収入が多い退職前までに以下のような方法でできる限り多くの残債を減らすことをおすすめします。
・退職前後で返済プランを変更
・退職前に繰り上げ返済

3.「退職金で一括返済」は必ずしもベストな選択ではない

「退職後の負担を減らしたい!」というかたは、退職金で住宅ローンを完済することを考えられているかもしれません。

しかし、必ずしも退職金で一括返済することがベストとはいえません。
たしかに、退職金による一括返済で退職後の返済負担がゼロとなれば、暮らしは楽になることでしょう。また住宅ローンは返済期間が短ければ短いほど利息負担が減るため、相対的に見ても早期の返済は「お得」といえます。

ただし、老後には一定の現金を手元に置いておかなければなりません。それは、病気や怪我、万一のとき、手持ち資金が少ないと、住宅ローン以外の借り入れをしなければならなくなったり、万全な治療等が受けられなくなったりするリスクがあるからです。

昨今の住宅ローン金利は、固定で1%強、変動で1%を大きく下回っており、カーローンやキャッシングなどその他の借り入れと比較しても好条件であることは言うまでもありません。退職金や預貯金のほとんどを使って住宅ローンを完済したことで手持ち資金が不足し、生活に困ったり、その他の借り入れをする必要性が生じたりすれば本末転倒だといえるのです。
【ポイント】 50代、60代の住み替えの資金計画は次の3つのことを意識する
1.「ローン残債<家の資産価値」の状態を維持 2.退職時までにできる限りローン残債を減らす資金計画を 3.退職金や預貯金をはたいて一括返済するのは必ずしも正解ではなく、老後資金のことも考えることが大切

50代?60代?住み替えのベストのタイミングは?

老後を見据えた住み替えでは、「タイミング」も悩むポイントなのではないでしょうか?

ここからは、住み替えるベストのタイミングについて考察していきます。

思い立ったらできるだけ早く

老後を見据えた住まいの住み替えは、「できる限り早い」に越したことはありません。もちろんご家族の都合や意向がおありでしょうから、いつでも住み替えに踏み切れるわけではないでしょう。

ただやはり、年齢が若く、収入が多いときの方が好条件の住宅ローンを借り入れられる可能性が高く、完済時期もその分早まるものです。

子どもが独立するタイミング

子どもが独立すると、子ども部屋が不要になり、リビングダイニングなどのスペースにも余裕が出るでしょう。住まいが広い分には問題ないと思いきや、戸建てであれば2階への移動や掃除が負担にもなりえます。

老後を見据え、今よりコンパクトで生活しやすいお住まいに住み替える方は少なくありません。

住まいのリフォームを考えるタイミング

家族で20年、30年と暮らしたご自宅は、ちょうど設備の入れ替えやリフォームを考える時期にあるのではないでしょうか?

リフォームには、数百万円単位の費用がかかることも珍しくないため、リフォームを前に住み替えるのもひとつの選択肢。最近では、「DIY」や「中古住宅を購入した上でリノベーションしたい!」という方が増えているため、リフォーム前のお宅でも需要が見込めます。
【ポイント】 ・住み替えのタイミングはできるだけ早い方が◎
・子どもの独立や今の家のリフォームが必要になったときも良いタイミング

後悔しないために!住み替えの「目的」を考えてマンションを選ぶ

タイミングとともに悩むのが、住み替え先の場所や条件。住み替え先を検討するときには、まずは「目的」を明確にすることをおすすめします。

老後もアクティブに動きたい!

「老後には色々な所へ出かけてアクティブが動きたい!」と考えるご夫婦は、交通の便がいい立地がおすすめ。駅近やバス停の近く、商業施設が多いエリアなら、ご夫婦や友人とのお買い物に旅行に最適です。

利便性の良い立地のマンションは、資産価値の維持も見込めます。

子どもや孫と近居したい!

共働き世帯が増えた昨今では、孫の保育園への送迎や放課後の居場所として、祖父母が携わることは珍しくありません。

子ども夫婦とニーズがあえば、「近居」を視野に入れて住まい選びをしてみるのもいいですね。

今のライフスタイルをできるだけ変えたくない

今のお住まいの周りには、一緒に子育てをしたご友人や顔なじみのお店も多いのではないでしょうか?

住み替えによって環境を変えたくないという方は、生活圏内での住み替えを考えてみましょう。場所が大きく変わらなくても、住みやすい家への住み替えは可能です。

セカンドライフを楽しみたい

近年増えつつあるのが、老後の「移住」。都市部から郊外へと住まいを変え、第二の人生をスタートされる方も少なくありません。

老後は通勤や子どもの通学のことを考えなくていいので、好きな場所で好きなことを始めるチャンスともいえるでしょう。
【ポイント】
・老後の生活を想像し、住み替えの「目的」を明確にして住み替え先を選ぶと失敗しにくい

マンションの住み替えで失敗しないために把握したい注意点

最後に、老後を前にしたマンションの住み替えの4つの注意点を見ていきましょう。

1.立地

シニア世代が見ておきたい立地条件としては、「日当たり」と「公共交通機関との距離」です。

まず「日当たり」ですが、年をとると自宅で過ごすことが多くなるため、優先度が高いといえます。また、ガーデニングや家庭菜園をしている方、あるいはこれから始めたい方も「日当たり」を重視されるといいでしょう。

「公共交通機関との距離」に関しても、「日当たり」と同じくらい重要です。
年を重ねると身体的な老化から長い距離を歩くのが難しくなっていくので、駅やバス停までの距離が近い方が生活上便利です。さらに病院やスーパーなど、行く頻度が高い施設からの距離も見ておきたいポイントです。

2.築年数

住み替え後も永く住むためには、できる限り築年数が浅い物件を選びたいところです。ただ、築浅物件は高額。予算が限られていて、今のお住まいより安い物件がいいという場合には、「築20年前後」を目安に探してみるといいでしょう。

マンションは築15~20年までの価格下落率が大きいため、築20年前後のマンションなら取得金額が押さえられます。さらに、今後の下落率も築浅マンションと比較して低いため、資産価値の維持にも期待できます。

3.設備・共用施設

住み替え先がマンションなら、共用施設の充実度も見ておきたいポイントです。

たとえばゲストルームがあるマンションなら、子どもや孫が頻繁に遊びに来るお宅でも困りません。またビッグコミュニティのマンションなら、同年代の居住者が多いマンションがおすすめ。マンションによっては、住人で構成された「同好会」や「サークル」の集まりを定期的に開催しているところもあります。

4.売却と購入のタイミング

住み替えは、不動産の売却と購入を同時並行で進めていかなければなりません。

「同時」といっても契約日まで揃えることは難しいため、売却、購入のタイミングがズレてしまうことも考えられます。ただその場合にも、引渡しの日取りを同日にすれば、仮住まい期間やローンが重複する期間なく、スムーズに住み替えられるものです。

売却と購入を同時に進めるとなると、スケジュール調整やローンの手配が難儀になるもの。その分、不動産会社の役割も重要になってくるといえるでしょう。
【ポイント】
・立地・築年数・共用施設・設備がこれからの生活にあっているかチェック
・売却と購入のタイミングを合わせてスムーズに住み替えるには不動産会社の役割が重要

まとめ

老後のマンションの住み替え
・老後の住み替えによって暮らしやすさや住まいの資産価値を向上させることができるが、資金計画には要注意 ・住み替え後の住まいは、住宅ローン残債が住まいの資産価値を上回ることがないように ・退職時までにできる限り住宅ローン残債を減らしたいところだが、退職金による一括返済が必ずしも正解とは限らない ・「良いタイミング」と「目的」を見誤らず後悔しない住み替えを
老後を前にした住み替えによって、その後の生活をより豊かにすることができます。しかし、住宅ローンや資金の計画には慎重になりましょう。老後の負担を大きくしないことも、老後の生活を豊かにするためには不可欠。必要に応じて、FPなどに資金計画の相談をすることもおすすめします。

住み替えでなにより重要なのは、今のお住まいがいくらで売れるかです。老後資金の相談をするにも、新居の予算を決めるにも、いくらで売れるかがわからなければ動くことはできません。まずは、今のお住まいがいくら売れるか確認してみましょう。

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監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美 ■保有資格:住宅ローンアドバイザー ■プロフィール 大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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