不動産売却の流れのまとめ。査定から確定申告までの流れ

不動産を売却しようとしても、どのように進めれば良いのかわからない方も多いのではないでしょうか。不動産売却をするためにはどのようなステップを踏みながら進めていけば良いのかを説明していきます。

不動産売却の流れがわかるステップ

初めて不動産売却をする方のために、不動産売却の準備から税金の支払いまでの流れを7つのステップで追いながら説明していきます。

事前の準備

不動産を売却するといっても、何の準備もなしにはスタートできません。不動産売却において、事前の準備はかなり重要になるので、注意しながら進めていきましょう。

相場を調べる

不動産を売却するにあたり、自身で売却価格を設定しなければいけません。しかし、自身の不動産の相場価格を知らないことには売却価格の設定も難しいですし、不法な値引きを要求されて、知らないうちに納得のいかない価格で売却させられてしまうことにもなりかねません。

相場価格は不動産売却一括査定を利用したり、相場価格の掲載のあるサイトを調べたりして調べられます。不動産会社が決まっているのであれば、家のスペックやエリアを絞りながら一緒に調べてみてもらうのもよいでしょう。

資料の準備

不動産売買では必要な書類が多く、準備がないと契約に進めないほど大切なものもあります。売却する際に特に重要な書類は以下の通り、18種類あります。
1:登記済権利証
2:間取り図と測量図
3:固定資産税納税通知書
4:実印、印鑑証明
5:身分証明証
6:建築確認済証、検査済証
7:地積測量図、境界線確認書
8:マンションの利用規約
9:固定資産税評価証明書
10:住民票
11:建築設計図書、工事記録書
12:マンションの使用細則
13:耐震診断報告書
14:地盤検査報告書
15:購入時の契約書
16:ローン残高証明書
17:ローン返済予定表
18:銀行口座書類、通帳
基本的には必要なタイミングで用意すれば良いですが、事前に用意しておく方が親切なこともあったり、取得するのに時間のかかるものがあったりするため、早めに行動することをおすすめします。

不動産会社に査定を依頼

不動産売却をするためには、不動産会社の介入が必要不可欠。そこで、どこの不動産会社であればいくらで売却できそうなのかを査定してもらう必要があります。

不動産売却一括査定サイトを利用

不動産会社に不動産売却査定を依頼する際には、どこの不動産会社が良い条件で売却をしてくれるのかを比較するためにも、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしなくてはいけません。複数の不動産会社それぞれに査定を依頼するには、同じ情報を何度も入力しなくてはいけないこともあり、何かと面倒と感じる方もいるでしょう。

そこで便利なのが不動産売却一括査定サイトを使用すること。不動産一括査定サイトであれば、一回情報を入力しさえすれば、いくつかの不動産会社に一斉に依頼できるサイトです。一回で査定に出す不動産会社はだいたい3社〜4社がおすすめです。あまりにたくさんの不動産会社に査定依頼を出してしまうと、問い合わせでかえって忙しくなってしまうので注意しましょう。


不動産会社と媒介契約を締結

不動産会社にて不動産売却をしてもらうためには「媒介契約」を結ばなくてはなりません。媒介契約とは何のためにあり、どのような種類があるのか説明していきます。

媒介契約の種類

媒介契約には3つの種類があります。それぞれの違いは以下です。
一般媒介契約

一般媒介契約は同時期にいくつもの不動産会社と契約を結ぶことができるというものがあります。また、不動産会社の仲介なしで、売り主自身で買い主を見つけることもできるようになっています。
専任媒介契約
専任媒介契約では、1社の不動産会社でしか売却の契約ができないため、その不動産会社でのみ売却活動ができます。しかし、自力で買い手を探すこともできるため、不動産会社がみつけて来てくれた買い手でないと契約が結べないことはありません。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、専任媒介契約と同じで1社の不動産会社とのみ売却の契約が結べます。専任媒介契約との違いとしては、専属専任媒介契約の場合自力で買い手を探せない点です。不動産会社に買い手を見つけてもらわないことには売却ができないため、「すべて任せてもいい!」と思える不動産会社を見つけることがポイントです。



 

売却活動開始

どこの不動産会社でどのような契約で売却を進めるのか決めたタイミングから、やっと不動産売却のための売却活動を始められます。

売出価格の決定

まずは、売出価格を決めましょう。売出価格は安すぎても高すぎてもいけません。その理由は、安すぎると自身の利益が少なくなってしまったり、「安すぎて逆に事故物件なのではないか」と疑いをかけられてしまったりするからです。高すぎると、買うことを諦められたり、似ている他の物件と競合して負けてしまったりします。

価格は相場よりも若干高めに設定することをおすすめします。少し値下げ対応をすれば、買い手としても「値下げをしてもらえた」と喜ばれ、自身としても納得のいく価格で売却契約を進められるでしょう。

内覧の対応

不動産売却活においてかなり重要になるのが内覧の対応。写真では伝わらない不動産のイメージが良くも悪くも伝わってしまうのが内覧です。

悪いことろを隠すのはのちにトラブルに貼ってしてしまう可能性があるのでやめた方が良いですが、アピールは存分にした方がよいでしょう。例えば、日差しが良く入るのがおすすめのポイントなのであれば、日差しの入りやすい時間帯に、駅から家までの道のりが安全なのがポイントなのであれば、あえて少し暗い時間帯に内覧してもらうのも良いかもしれません。


買主との交渉

売却契約の終盤で必ずと言っていいほど起こるのが買い手と売り手の間の「値引き交渉」です。不動産会社を介して執り行われることがほとんどですが、稀に直談判されることもあるので注意しましょう。

値引きを交渉された際には、なるべく柔軟な対応を取るのがおすすめ。値引きに応じた方が買い手にも良い印象を与え、商談解消になりにくいです。値引きは2〜3度ほど行われることを想定し、いきなり限界まで値下げをしてしまわないようにしましょう。少しずつ、値下げして、限界まで値下げしなくてはいけない状況では見栄を張らず、「これが限界です」と素直に伝えましょう。

決済

売買契約が成立したら、決済が行われます。銀行口座を間違えてしまうと大金を逃すことになります。どんなに自信があっても、必ず銀行口座が正しいか確認することをおすすめします。

物件の引渡し

物件の引き渡しは基本的に不動産会社側が行ってくれるので、指示に従うことをおすすめします。家電を残していく契約でない限り、不動産内にあるものはすべて撤去してから出るようにしましょう。買取業者に購入してもらう際にはものを残しておいても処分してくれるケースもあるため、要らないものがある場合はどのような対応をするべきなのか確認しておくと良いですね。

確定申告

不動産売却をすると収入が得られるため、所得税の納税を求められます。
確定申告の時期
不動産を売却すると納税義務が発生する「譲渡所得税」の納税のタイミングは毎年3月の確定申告の時期です。譲渡所得税とは、「所得税」と「住民税」のことをさしています。「所得税」は不動産を売却した翌年の3月、「住民税」は不動産を売却した翌年の6月ですので、忘れてしまわないよう注意しましょう。
不動産売却において、悩みが出てきた際はそれぞれ誰に相談するべきかを明確にしておくと便利でしょう。


まとめ

・不動産売却には時間にゆとりを持ち、流れを事前に把握しておくこと

・不用意な価格の値下げや、税金等かかる費用に注意し、満足の行く売却を行うこと

・それぞれの悩みを適切なタイミングで適切な専門家に行うこと

不動産売却の細かい流れについては、不動産会社の話を良く聞いていれば問題なく進めていけます。しかし、不法な取引をされてしまわないよう、自身でも大まかな流れは理解しておいた方が良いでしょう。

自身で特に行わなければいけないのは書類あるめくらいですので、正しい書類を適切なタイミングで提出することを意識することをおすすめします。

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