マンションの買い替え費用はいくら必要?金額の相場や売却のタイミングを解説

「マンションを買い替えたいけど、どれだけの費用がかかるのだろうか」と考えている方も多いのではないでしょうか。
マンションを買い替えるときは、物件の売却と購入の両方を行わなければなりません。そしてそれぞれに諸費用がかかるため、資金計画も入念に立てる必要があります。
本記事では、マンションの買い替えでかかる費用や税金だけでなく、失敗を防ぐ方法についてもわかりやすく解説しているため、ぜひご一読ください。

マンションの買い替えには売却と購入それぞれで諸費用と税金がかかる

マンションの買い替え費用 マンションの売却と購入には、それぞれ以下のような諸費用がかかるといわれています。
  • 売却時の諸費用・税金:売却価格の3〜4%
  • 購入時の諸費用・税金:購入価格の7%程度
例えば、物件の売却価格が2,000万円、新居の購入価格が3,000万円だったとしましょう。

支払いが必要な諸費用と税金の金額は、マンションの売却時に60万〜80万円、購入時に約210 万円、合計で270万〜290万円です。
買い替え時に発生する諸費用や税金の金額は、物件がいくらで売れて、いくらの物件を購入するのかによって大きく変わります
  • マンションを買い替えるときは、売却価格の3〜4%、購入価格の約7%の諸費用・税金の支払いが必要

マンションの売却時にかかる費用・税金

マンション売却にかかる費用 では、マンションの買い替えでは具体的にどのような諸費用や税金が発生するのでしょうか?まずは売却時にかかる費用を確認していきましょう。
マンションの売却で発生する諸費用と税金
諸費用・税金 内容 金額の目安
仲介手数料 マンションの売却を依頼する不動産会社に支払う手数料 (売却価格×3%+6万円)×消費税
登記費用 登録免許税:抵当権抹消登記時に必要な税金
手続きの代行を依頼する司法書士に支払う報酬
10,000〜40,000円
印紙税 売買契約書に収入印紙を支払う形で納める税金 5,000〜30,000円が一般的
※契約金額によって異なる※2022年(令和4年)3月31日まで軽減税率が適用される
引っ越し費用 新居への引越し費用 〜10万円(遠距離の場合は20万円以上
売却時の手数料の中で、最も高額なのが仲介手数料です。多くの不動産会社は、仲介手数料の金額設定を法定上限額である(物件価格×3%+6万円)にしています。仮に売却価格が2,000万円だった場合、仲介手数料は税込みで726,000円となるのです。
また、金融機関によっては住宅ローンの一括返済をする際に、5,000〜50,000円程度の繰り上げ返済手数料が必要です。

マンション売却時に利益が出た場合の税金

マンションを売却して利益(譲渡所得)が発生した場合は、所得税や住民税を納めなければなりません
譲渡所得の金額は、以下の計算方法で求められます。
譲渡所得の計算式



譲渡所得=売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除



譲渡所得は、物件の所有期間に応じて以下の2種類に分かれており、税率も異なります。
  • 短期譲渡所得(5年以下):39.630%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)
  • 長期譲渡所得(5年以上):20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)
このように、マンションの所有期間が5年以上経ってから売却した方が、税率は低くなるのです。
また譲渡所得が発生しても、一定の条件を満たすマイホームを売却した場合は、所有期間に関係なく3,000万円の特別控除の特例を適用できます。特例が適用されると、マンションを売却した利益が3,000万円を超えない限り、税金を納める必要はありません。

  • マンションの売却時には「仲介手数料」「登記費用」「印紙税」などの諸費用や税金がかかる
  • 売却時に利益が発生した場合は所要期間に応じた税率で計算された所得税や住民税を納めなければならない
  • マイホームを売却する場合は利益が3,000円を超えない限り税金を納める必要は無い

マンションの購入時にかかる費用・税金

マンション購入にかかる費用 次にマンションを購入する際に支払いが必要な諸費用や税金の金額を確認していきましょう。
マンションの購入で発生する諸費用と税金
諸費用・税金 内容 金額の目安
仲介手数料 マンションの売却を依頼する不動産会社に支払う手数料 (売却価格×3%+6万円)×消費税
登記費用 ・登録免許税:抵当権設定登記や所有権移転登記に必要な税金
・手続きの代行を依頼する司法書士に支払う報酬
〜100,000円程度
印紙税 売買契約書・住宅ローンの契約書に収入印紙を支払う形で納める税金 数万円
※契約金額によって異なる
※売買契約書に添付する印紙税には、2022年(令和4年)3月31日まで軽減税率が適用される
不動産取得税 不動産を取得した場合に支払う税金 土地は固定資産税評価額の1.5%、建物は評価額の3.0%
※上記は2021年(令和3年)3月末までの軽減税率が適用された税率
損害保険料 火災保険や地震保険の保険料 10万〜30万円程度
※補償内容や保険会社によって変わる
住宅ローンの借入費用 保証料や事務手数料 3万円〜数十万円
マンションの売却時よりも、支払うべき諸費用や税金の種類が多いため高額になります
購入時の諸費用は、ローンに組み込んだり諸費用ローンを借り入れたりできますが、返済負担が増えてしまいます。諸費用を現金で支払うのか、ローンで借り入れるのかは返済シミュレーションを確認したうえで慎重に判断しましょう。

  • マンションの購入時にかかる諸費用や税金の金額・種類は売却時よりも高額

ローンが残っていても大丈夫!「売り先行」でマンションを買い替えよう

「売り先行」でマンションを買い替える方法 マンションを買い替える場合、多くの方が居住中の物件を先に売却する「売り先行」を選択します。買い替え先の物件を先に購入する「買い先行」よりも、金銭的な負担が少なくて済むためです。
買い先行では、売却代金を得る前に新居の購入費用の支払いが必要です。また売却期間中は、居住中の物件と新居のローンを二重で支払うため、売り先行よりも金銭的な負担が重くなります。
そのため、手持ち資金に余裕が無い方は、売り先行でマンションを買い替えると良いでしょう。
ただし、マンションの売却から新居の購入までに期間が空く場合は、仮住まいの引越し費用や敷金・礼金、前払い家賃がかかります。売り先行をする場合は、売却と同時に新居での生活をスタートできるように、売却活動をしながら新居を探すことが大切です。

ローン返済中の場合は一括返済が必要!住み替えローンの利用を

居住中のマンションの住宅ローンを返済している場合は、抵当権を外すために売却時に一括返済しなければなりません
抵当権が付いた物件は、借り入れ人の返済が滞ると金融機関が没収して競売にかけられます。自分自身の意思とは関係のないタイミングで売却される可能性がある物件は、誰も欲しがらないため、一括返済して抵当権を外す必要があるのです。
もし売却後の残債を一括返済できない場合は、住み替えローン(買い替えローン)を借り入れる方法があります。
住み替えローンは、住宅ローンの残債と新居の購入資金を合わせて借り入れられるため、手持ち資金で売却後の残債を一括返済できない場合に有効な手段です。
ただし住み替えローンを借り入れると、残債額が大きくなるため、慎重に返済計画を立てなければ買い替え後の生活が苦しくなってしまう点に注意しましょう。

  • 買い替えを「売り先行」で行うのが一般的
  • 住宅ローンを返済中のマンションを売却する場合、残債を一括返済して抵当権を外す必要がある
  • 住み替えローンを利用すると手持ち資金が不足していてもマンションを買い替えられる可能性がある 

マンション買い替えの失敗を防ぐ方法

マンションの買い替えの失敗防ぐためにもっとも大切なことは、マンションをできるだけ高く売ることです。マンションを高値で売却できれば、残債の発生を防げるだけでなく新居の購入資金も確保できます。
マンションを高値で売却するためには、売却が得意な不動産会社に依頼しましょう。
売却が得意な不動産会社は、マンションがもっとも売れやすい絶妙な売り出し価格に設定してくれます。また優秀な担当者は、マンションが立っている地域の情報や税金・法律の知識などに明るく、売却活動を適切にサポートしてくれます。
売却が得意な不動産会社を探すときは、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼するのが有効です。マンションの一括査定サービスを利用すると、短時間で多くの査定結果を比較でき、売却の得意な不動産会社を見つけやすくなります。

  • マンションの買い替えを成功させるコツは売却の得意な不動産会社に仲介を依頼してできるだけ高値で売却すること

マンションの買い替え費用はいくら必要?金額の相場や売却のタイミングを解説まとめ

マンションの買い替えにかかる費用まとめ
マンションの買い替え費用


  1. マンションの買い替えでは売却と購入それぞれで諸費用や税金の支払いが発生する
  2. 売却時の諸費用額は売却価格の3〜4%、購入時の諸費用は購入価格の7%程度
  3. 居住中の物件を先に売却する売り先行と、新居を先に購入する買い先行がある
  4. マンションを高値で売却できるとローン残債の発生を防げるだけでなく新居の購入費用も確保できる



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FP監修者情報:品木彰

■氏名:品木彰
■保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士
■プロフィール:大手生命保険会社にて7年半勤務し、チームリーダーや管理職候補として個人営業、法人営業の両方を経験。その後人材会社で転職したのちに副業としてwebライターを始める。お金に関する正しい知識をたくさんの人々に知って欲しいとの思いから、2019年1月よりwebライターとして独立。これまで保険、不動産、税金、音楽など幅広いジャンルの記事を、多数のメディアで執筆・監修している。

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