共有名義の不動産を売却際に注意するポイント4選!

不動産を売却する際に、所有する不動産が夫婦の共有名義であるという方も多いのではないでしょうか。夫婦の共有名義の不動産を売却する際に、注意すべきポイントを紹介します。不動産を売却する際に共有名義である場合に注意するポイントを4つにまとめました。

共有名義の不動産は持分売買をする

共有名義のマンションで押さえるべき持分売買とは
共有名義の不動産で押さえるべき持分売買とは

持分売買とは、共有名義で所有している不動産のうち、自分の持分のみを売買する取引のことです。

なぜ共有名義の不動産を持分売買をする必要があるのか?

分筆をして一部の土地を切り出して売却するのであればともかく、一部を自由に取り扱えるわけではないので、共有名義の不動産を売却する際に、所有権のみを購入してくれる方を見つけるのは困難といえます。

そのため、持分売買とは主に共有者間で行われます

一般に販売してもかなりの低価格での売却しかできないため、夫婦、親、兄弟姉妹などの共有者で売買をして、所有者を複数人から一人に集約するために行われたり、相続を目的として行われたりすることが多いです。

親族間であればわざわざ売買をしなくても良いのではないかと思う方でもいるでしょう。

しかし、親族間でも売買契約を結ばないと贈与とみなされ、贈与税の支払いが譲り受けた側の人に対して発生します。そのため、「贈与税を支払っても良い!」という場合を除いては、売買契約を結ぶ必要がありますので注意が必要です。

共有名義の不動産を売却する際に注意するポイント4選!

共有名義のマンションを売却する際の注意点4選
共有名義の不動産を売却する際の注意点を4つ紹介します。

 
前述した通り、共有名義の不動産を売却する際に、所有権のみを購入してくれる方を見つけるのは困難です。
そのため、夫婦、親、兄弟姉妹などの親族間共有者で売買をして、所有者を複数人から一人に集約するために行われたり、相続を目的として行われたりすることが多いです。
ここから、共有名義の不動産を売却する際の注意点を4つご紹介していきます。

共有名義不動産売却の注意点①:みなし贈与税の対象にならないようにする

親族間で持分売買をする際にありがちでトラブルに発展しやすいのが、売買価格の設定です。

親族間での売買でよくあるのが、なるべく買主の負担を減らそうと通常ではありえない低価格を売買価格として設定することです。低価格であれば住宅ローンを組まずとも売買できるだろうと思ってのことでしょう。

しかし、あまりにも低い価格で売買契約を結んでしまうと、相続税の脱税の盲点となり、相続税が意味を無くしてしまいます。
不動産などの登記の変更は簡単にできますが、代金を支払わずに財産を受け取ることになるので、贈与の対象となり、相続税よりも高い課税対象となってしまいます。

そのため、売買価格と市場価格の差額分に対して「みなし贈与税」がかかってしまいます。思いもよらぬ、贈与税に苦しめられないためにも、市場価値を調べた上でみなし贈与税のかからない最低ラインの価格を設定するようにしましょう。

詳細は専門の不動産会社や税理士などの専門家に確認するようにしましょう。

共有名義不動産売却の注意点②:他の相続人に確認をとる

共同名義の不動産を売却する際に持分売買を親族間で行うのは、所有権を一人にまとめることを目的とした相続であることがほとんどです。

持分売買で所有権をすべて手にいれるということは、不動産が全て一人の資産になるというわけです。

そのため、事前に他の相続人の同意を得ておいた方が良いでしょう

というのも、仮に持分売買をしていなければ、その不動産を相続できたはずの人間がいます。

しかし、一人の所有物となってしまっては相続する必要もないわけですから、他の相続人の取り分がなくなってしまいます

後から「相続するはずだった分の所有権を渡せ」と言われてもできるものではありません。トラブルに発展してしまう前に対策をしておきましょう。

共有名義不動産売却の注意点③:住宅ローンを借りることができるかを確認する

親族間での持分売買で住宅ローンを組むことは可能です

しかし、親族間だからといって住宅ローンの審査が緩くなるのかというと、緩くはならず、むしろ審査は厳しくなります

そのため、仮に親から子へと売却するのであれば、住宅ローンを組む子どもは生活状況、年収、勤続年数、勤務先、保証人の有無などの条件をクリアする必要があります。

親族間の不動産売買はなぜ審査が厳しくなるのか

親族間でも不動産は売買を持って所有権を移さなければ贈与税がかかってしまうため、売買をする必要があります。

しかし、融資をする銀行や金融機関からすると、なぜ親族間でわざわざ売買をしなくてはならないのかについて疑問を抱きます。

そのため、本当に不動産売買のための融資なのかどうかを見極めるために審査が厳しくなるのです。

銀行や金融機関がどのようなことを気にするのかを以下にまとめました。
  • 低金利の住宅ローンを他の目的のために借りようとしていないか確認

自分で住むために購入する不動産の住宅ローンはその他のローンに比べて金利が低いです。そのため、本当は自分では住まずに貸し出す目的なのではないか、また不動産などの不動産とは関係のない全く別のことに利用するために融資を受けようとしているのではないかという懸念点が払拭しきれないため、親族間の売買に対して住宅ローンを組むことに積極的にはならないのです。

  • 市場価格からあまりにもかけ離れた金額でないかの確認

親族間だからといって、市場価格と大幅な差の出る価格設定をしていないかどうかもチェックされます。本当に売買価格が妥当かつ正当なものかどうかの確認もされるため、むやみに低価格で契約を結んでしまわないようご注意ください。親族間での売買だから、わざわざ不動産会社を介入させなくても大丈夫だろうとお考えの方は少なくありませんので、注意するようにしましょう。

共有名義不動産売却の注意点④:不動産の売買は不動産会社に依頼する

親族間での売買だから、わざわざ不動産会社を介入させなくても大丈夫だろうとお考えの方は少なくありません。

しかし親族間での売買でも住宅ローンを組む以上、不動産会社の介入は必要不可欠です。

住宅ローンを組むためには、銀行が買主に対して要求する不動産会社の作成した重要事項説明書を提出しなくてはなりません。

融資審査が厳しくなっているからという理由ではなく、そもそも重要事項説明書を提出しなければ融資審査を受けることすらできません。
重要事項説明書は宅地建物取引士の資格のある人でなければできず、資格のない人が行うことは禁止されています。

さらに、共有持分とはいえ、抵当権の登録変更は行わなければなりません。抵当権設定登記を行うためには司法書士の介入も必要です。不動産会社、司法書士への手数料は必ず発生するものであると認識しておきましょう。

共有名義の不動産を売る際に注意すべきポイントまとめ

  1. 共有名義の不動産を売却する際に、所有権のみを購入してくれる方を見つけるのは困難である。
  2. 共有名義で所有している不動産を売買する際には「持分売買」という、自分の持分のみを売買する特殊な取引を行う。
  3. 持ち分売買では夫婦、親、兄弟姉妹などの親族間共有者で売買をして、所有者を複数人から一人に集約するために行われたり、相続を目的として行われたりすることが多い。
  4. 共有名義の不動産を売買する際の注意点は「みなし贈与税の対象にならないようにする」、「他の相続人に確認をとる」、「住宅ローンを借りることができるかを確認する」、「不動産の売買は不動産会社に依頼する」の4つがある。
  5. 無理に安く済ませようとせずに、通常の不動産売買と同じ手順を踏んで契約を進めていくことが重要。
持分売買は主に親族間で行われるものではありますが、住宅ローンを組むのにはハードルが通常の不動産売買のときに比べて高いことを理解しておきましょう。

親族間なのに売買が必要なだけでなく、不動産会社にまで仲介に入ってもらわなければならないことに対して納得いかない方も多いでしょう。

しかし、住宅ローンを組むためには審査を通らなくてはならず、親族間での売買時は通常よりも審査が厳しくなります。

無理に安く済ませようとせずに、通常の不動産売買と同じ手順を踏んで契約を進めていきましょう。



 

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