共有名義の土地を売却する方法と手順3ステップで紹介!

土地を売却する際に、所有する土地が共有名義であるという方も多いのではないでしょうか。共有名義の土地を売却する際に、注意すべきポイントや売却の流れを紹介します。土地を売却する際に共有名義である場合の流れを3ステップで紹介します。

共有名義の土地を売却する際に持分売買という方法があります。持分売買とはどのような売買形態で、通常の土地の売買とはどう違うのでしょうか。形態の都合上、一般的な土地売買よりも注意するべきポイントが多かったり、気をつけなければならない点が多かったりします。持分売買がどんな場合に行われ、どんな点について注意するべきなのかについてまとめていきます。

共有名義の土地は持分売買をする

共有名義の土地を売買する際の持分売買
共有名義の土地を売買する際の持分売買を紹介します。

何らかの理由で土地を共有名義で所有することを、共有持分といいます。そして持分売買とは、共有名義の土地における自分の持分、すなわち土地全体の一部のみを売買することです。
しかし、共有持分では土地の面積に対して割合を決めている訳ではなく、土地の資産価値に対して、どれだけの割合の持分を所有しているのかを表します。

例えば、土地の購入時の資金を出し合った人と共有名義である場合、負担した資金の割合分がそのまま自分の持分となります。

また、相続をして共有名義になっている場合には、法定相続分の割合がそのまま持分の割合に反映されるのです。

土地の売買において共有持分が発生する理由とは

共有持分とは、主に親族間や相続関連で発生するのが一般的です。

土地の売買において共有持分が発生する3つのケースを紹介します。
  • 夫婦間での共有持分

土地を購入するにあたり、夫婦二人で資金を出し合った場合

  • 親や兄弟間での共有持分

主に二世帯住宅など、土地を購入するにあたり親や兄弟と資金を出し合った場合

  • 相続者間での共有持分

土地の相続の際に、相続者全員で1つの不動産を共同相続した場合

共有持分における持分は、土地の購入時の負担額や相続の割合に応じて決定します。

相続の場合は、配偶者、第一順位(子ども)、第二順位(直系尊属)、第三順位(兄弟姉妹)で割合が異なります。割合に関しては法定相続分が共有持分となります。


共有名義の土地は名義人同士間での売買される

他人に対して売却しても利益が出なかったり、赤の他人との共有名義で不動産を所有するのは何かとトラブルが多かったりすることから、持分売買は共有者間で行われるケースが主なケースです。
注意するべき点は、持分は放棄することができる点です。

持分を放棄すると、その他の共有者にの持分割合に応じて各共有者に振り分けられます。また、誰か特定の方に対して持分を受け渡すことも可能です。

わざわざ共有者間で売買なんてしたくない!」と持分売買をせずに、無償で贈与をしてしまうと、たとえ夫婦間、親族間であっても贈与された共有者は贈与税を支払わなくてはいけなくなります
そこで、安く共有者に購入してもらうことで贈与税の発生を防ぐことができますし、身内間で発生している売買であるため、外にお金を出さずに済みます。持分を一人にまとめた方が、売却するにしても、ローンを組むにもスムーズに動くことが可能です。そのため、持分売買は共有者間で実行されることが一般的です。

土地を共有者間ではなく持分売買をしたい場合

どうしても共有者間で売買ができない場合には、他人に売買するしかない、となりますよね。

しかし、所有権の一部を他人に売買するのはかなり難しいです。そんな時はどうしたら良いのでしょうか。

共有者全員の同意があった場合に、持分を具体的にそれぞれの持分の割合分の土地面積を分けることが可能である「分筆」ができます
しかし、これはあくまで面積を分割して所有できる不動産が土地である場合のみであり、マンションや戸建てなどの建造物を含む場合には適応できません

分筆ができれば、特定の土地の一部の面積を各々単独で所有することとなり、他人への売却がしやすくなります。

一点注意するべきなのは、分筆にはどうしても免れられない問題点がある点です。

土地を分割する際にトラブルになりやすいのが「どの部分を所有するのか」についてです。

面積は持分の割合で分配されるという具体的な定義があるのに対して、どの部分を所有するのかについてはそれぞれが話し合って決めることです。
というのも、利便性の高い道路に面している土地、日当たりの良い土地、形状が整備しやすい土地などの方が資産性が高く、売却するとなった時により高く売却することができるからです。

それでは、ここから実際に共有名義の土地の持分を売買する流れを見ていきましょう。

共有名義の土地を持分売買する手順を3ステップで紹介

共有名義の土地を持分売買する流れを3ステップで紹介
共有名義の土地を持分売買する流れを3ステップで紹介します。

持分売買は、自分の持分である土地の一部の「所有権」のみを売却する取引です。
自由度が低いことから、本来の価格よりも大幅に低い価格での売買となるため、買主は通常の時価で購入するよりも大幅にコストダウンができます。

しかし、赤の他人が購入したところで実際に住めるわけでもないですし、誰かに貸せる訳でもありません。そのため、なかなか買主が見つからない点が持分売買のデメリットです
持分売買をする場合は、デメリットを理解した上で進みましょう。

共有名義の土地を持分売買するために、分筆をする手順としては大きく3つの手順を追う必要があります。どのような流れで分筆をするのかについてお伝えしていきます。

共有名義の土地の持分売買手順①:境界を確定する

まず初めに行うのが、境界の確定です。分筆では共有者で土地を分割するわけですから、どこの土地をどのように分割するのかを土地家屋鑑定士に依頼をして、計測図を作成してもらう必要があります


共有名義の土地の持分売買手順②:分筆登記申請を行う

次に、土地家屋鑑定士によって作成された計測図を元に土地を分割するための分筆登記申請を行います

分筆登記申請をした段階では、複数の土地をそれぞれが全員で所有していることになります。

そのため、単独で所有するためにはもう一段階手順を追う必要があります。

共有名義の土地の持分売買手順③:所有権移転登記をする

分筆登記をもって土地を分割したのちに、所有権移転登記をすることで各々が所有権を分割した土地の所有者へと移転します。

ここで初めてそれぞれが単独の土地の所有者となることができるのです。

共有者全員が同意の上で売却する

共有者全員の同意があれば、土地を丸々全部売却することができます。全員で売却する際には、共有者全員が売買契約を行う必要があります

仮に他の共有者の代わりに売買契約を結ぶ場合には委任状が必要になるので、注意しましょう。

売り上がった利益や、土地の売却にかかる税金に関しては、持分通りに分割されます。

そのため、持分の割合が多ければ利益も多いですが、同時に税金も多く支払わなければならないことを理解しておく必要があります。


共有名義の土地を売却する方法・手順まとめ

共有名義の土地を売却する方法まとめ
共有名義の土地を売却する方法まとめを紹介します。

 
  1. 共有名義の土地を売却する場合、なかなか買主が見つからず困難な点が多い。
  2. しかし、共有名義の土地は持分売買をすることができる。
  3. 土地の売買において共有持分が発生する際は「夫婦間での共有持分」、「親や兄弟間での共有持分」、「相続者間での共有持ち分」の3つのケースがある。
  4. 共有者間で持分売買をする際は、贈与税がかからないように注意する。
  5. 共有者間ではなく持分売買をしたい場合は、土地に限り、分筆をすることで、共有者間以外での売買ができる。
  6. 分筆の手順は「境界を確定する」、「分筆登記申請を行う」、「所有権移転登記をする」の3ステップ。
  7. 持分売買をしなければならなくなる前に、事前に専門家や関係者としっかり協議をしておくことがおすすめ。
土地の一部である自分の持分だけを切り出して売買をする持分売買。

共有者の同意が不要であるため、ハードルが低いわけではありません。

購入をしても自由に使えないこともあり、市場価格よりも大幅に売買金額が下がってしまいます。

全員で同意して売却ができれば、十分な金額で売却も可能ですが、一部となると満足のいく価格での売却は見込めないでしょう。

持分売買をしなければならなくなる前に、事前に専門家や関係者としっかり協議をしておくことをおすすめします。

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