マンション売却時、面積はどれくらい価格に影響するのか?

マンション売却の際、契約書類や広告書類には面積の記載がありますが、面積にはいろいろな種類があるってご存知ですか?

延床面積、敷地面積などの面積は分かりやすいですが、建築面積という表記もあります。建坪なんていう表現もありますし、他に専有面積や内法面積、壁芯面積などいろいろあります。

これらを正しく理解していないと損をしてしまうこともあるかもしれません。今回はいろいろな面積の種類について説明します。


マンションの面積の種類について

マンションの売却時に知っておきたい面積の種類は、主に以下になります。
  • 延床面積
  • 敷地面積
  • 建築面積
  • 専有面積
  • 壁芯面積
  • 内法面積
これらの面積がどのようなものなのか、一つずつ解説していきましょう。


延床面積とは

延床面積とは、建物の床の部分の全ての面積を足した数値のことです。

一部例外もあります。
分かりやすい例だと「ロフト」と「バルコニー」です。
ただし、以下の条件に当てはまる場合のみになります。
  • ロフト

    天井の高さが1.4m以下で、ロフトのある階の半分以下の面積であり、はしご等が固定されていないロフトに関しては、延床面積に含まれません。

  • バルコニー

    外壁からの出幅が2m以下であると延床面積に含まれません。

マンションを売却する際、このようなロフトやバルコニーがある物件の場合には、延床面積は見た目よりも少し小さく感じる可能性があります。
買主にはしっかり説明しておくようにしましょう。


敷地面積(土地面積)とは

敷地面積とは、簡単に言うと建物が建っている土地の面積のことです。
しかし、敷地面積はあくまで建物の建っている水平投影面積になります。

斜面に沿って建っている建物などの敷地面積は、平面に建っている同じ敷地面積の建物と比べると小さい印象を抱かれやすくなります。
マンションの売却時には、どのような地形の土地に建っているのかも確認しておくようにしましょう。


建築面積とは

建築面積とは、建物の外壁や柱を中心線で囲んだ部分の水平投影面積のことです。
一般的に1階部分が占める面積のさすことが多いですが、2階の方が広い場合には2階の面積が適応されます。

また、軒や出窓などであっても、突出部分が中心線の1m以上になる場合には、建築面積に含まれます。
デザイナーズマンションなどで、特殊な作りになっている場合にはどこまでが建築面積としてカウントされるのか調べておきましょう。

別名として、建坪と呼ばれる場合もあります。


専有面積について

専有面積とは、部屋の所有者が所有権を認められている部分の面積のことです。
もっと簡単にいうと、完全に自分の空間として利用することができる部分になります。
例えば、マンションの面積を表すとき、共用の玄関やロビーなどは自分だけの空間にはならないので、専有面積としてカウントはされません。

また、自分の部屋の中だと思われる空間であっても、「バルコニー」は専有面積となりません。
バルコニーは法律的にも共有部分として扱われているからです。

さらに、一部の条件に当てはまる「ロフト」についても、専有面積とならない場合があります。
条件は以下です。
  • ロフト部分の高さだけで1.4m以上ある
  • ロフト部分の面積が下の階の半分以上ある
  • 人が常に利用されるような作りになっている
マンション売却の際、売主は買主を内見に案内する役割もありますので、聞かれた際に正しく説明できるようにしておきましょう。


専有面積の計測方法

続いては、専有面積を計測する方法について解説してきます。
同じ専有面積という言葉を使っていても、測定方法によって大きさが変わるので注意が必要です。

計測方法には、「壁芯面積」「内法面積」の2つの種類があります。
これらをそれぞれ見ていきましょう。

壁芯面積の計算方法
壁芯面積は、部屋の壁や柱などの厚みを中心線で測った時の建物の面積のことです。
ただ、不動産のパンフレットなどで表示されている専有面積は、壁芯面積で計測されています。
これは、建築基準法で定められている床面積が壁芯面積で測定したものを指すからです。

壁芯面積について正しい知識がない方の場合、実際の床の広さだけを見ると壁芯面積では広く感じたものの、実際に見てみると狭く感じる、ということが起こる可能性があります。


内法面積の計測方法
内法面積は、壁や柱部分は面積としてカウントせず、表面に出ている部分のみのを計測した面積のことです。
その為に、防音壁を使っている場合や構造上柱の数が多い場合などは、壁芯面積と大きく差が出ることになります。

マンションを売却する際には、買主を内見でがっかりさせないように内法面積も一緒にパンフレットに載せておくと親切でしょう。



専有面積の1畳や1坪に換算する方法

続いては、専有面積を1畳や1坪に換算する方法について解説していきます。


専有面積を1畳に換算する計算方法
専有面積だけだと、いまいちマンションの大きさがわかりづいですよね。
日本人なら何畳あるのかが分かる方が、大きさのイメージはつきやすいです。

マンションの売却時に買主によりわかりやすく大きさをアピールするなら、1畳に換算してサイトやチラシ、パンフレットに記載しておくのもポイントでしょう。

1畳に換算するのは簡単です。
1畳は1.62㎡なので、この数字をマンションの専有面積で割り算すれば出すことが出来ます。

ただ、いくら畳数が多くても部屋として利用していない廊下などの場所も含んでいることので注意しましょう。


専有面積を1坪に換算する計算方法
では、続いては1坪に換算する方法です。
1畳に換算する方法と同じく、専有面積を1坪の大きさである3.31㎡で割るだけです。

マンションの買主は基本的には何畳なのか知りたがることが多いので、坪数は参考程度にパンフレットなどに載せておくと親切でしょう。





面積別のマンション売却のアピールポイント

ここまで、マンションの売却時に知っておきたい面積について詳しく解説してきましたが、ここからは売却する際に面積でアピールできるポイントについて解説していきます。
アピールポイントがしっかりあれば、査定額アップにも繋がるので覚えておくと安心です。


1LDKのマンションのアピールポイント

1LDKのマンションは独身の方や2人暮らしの方はもちろん、投資目的の方にも売りやすい大きさになります。
立地によって需要が異なりますが、地方であっても自動車での通勤に便利な駐車場があれば、査定額は高くなる傾向があります。

ただ、やはりある程度の広さを求めている買主である場合には、目に留まりにくい物件でもあります。
大きさをアピールするよりは「駐車場があるかどうか」や「駅までの距離」などの利便性をアピールする方がより買主に興味を持ってもらえると言えるでしょう。


2LDKのマンションのアピールポイント

2LDKのマンションのターゲットとなるのは、主に2人暮らしの方になります。
特に子供のいない夫婦や、子供が独立して新たなセカンドライフを始める夫婦などに需要があります。

ただし、今は子供がいなくても将来的には子供を望んでいる夫婦や、介護などで子供と暮らす予定がある夫婦の場合には、広さ的に売りにくいと言えます。

こちらも、大きさをアピールするよりは、近隣の施設などのアピールをする方が買主の目にも留まりやすいと言えるでしょう。


3LDKのマンションのアピールポイント

3LDKのマンションは家族で住みやすい広さになるために、結婚などを機に購入する層が多くなります。
その為、比較的需要が高い大きさだと言えるでしょう。

ただし、都市部の3LDKになると値段が高くなりすぎてしまうという点もある為、広さは十分でも立地によってはなかなか売れないという場合もあります。

好立地に立つマンションを売却したい場合には、周辺の相場と比べて少し低めに設定してみるなどの工夫が必要になることもあるので、不動産業者に相談してみましょう。


「内法面積」が50㎡以上である場合にアピールできること

1LDK〜3LDKのマンションを売却する際のポイントをお伝えしましたが、実は50㎡以上である場合は、もう一つアピールできるポイントがあります。
それは、50㎡以上の物件であれば「住宅ローン控除」を受けられる可能性があるということです。

マンションの買主は住宅ローンなどを組んで購入する際、住宅ローン控除を受けたいと考えていることが多いです。
その場合、「内法面積」が50㎡以上の住宅に関しては、住宅ローン控除の対象となる場合があるので買主も気にしている部分になります。
パンフレットなどに50㎡以上であることを明記しておくと、買主も安心しますしアピールポイントにもなるので、おすすめです。



まとめ

いかがでしたか。
この記事では、マンションの売却時に知っておきたい面積について詳しく解説してきました。
同じ名前でも測定方法が違ったりするので、売却時には注意が必要だということがわかったのではないでしょうか。

マンションを売却する際、マンションの正確な面積を知った上で売り出しポイントをアピールする必要があります。専門用語ではありますがそこまで難しくありませんので、しっかり理解した上でマンション売却に役立ててみてくださいね

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