マンションの固定資産税とは何か？いくらぐらいをいつ払うことになるか、不安な方も多いかと思います。マンションの固定資産税の計算方法や、固定資産税がいくらかかるかを知る方法をまとめました。マンションを購入する際はもちろんですが、マンションを売却する際にも、固定資産税がいくらになるかは抑えたいポイントです。
そもそも固定資産税とは
そもそも、固定資産税とはマンション等の不動産の購入者に対して、年に一度、支払い義務がある税金です。所有する不動産（固定資産）に対しては必ず課せられる税金です。
誰が支払いの対象になる？
固定資産税が必要になるのは、毎年1月1日時点で該当するマンションを所有している人です。
後ほど、マンションの場合は売り手が支払うのか、買い手が支払うのかを説明しますが、基本的には、中古マンションを購入する場合は日割りで計算して、購入後の固定資産税を買い手が支払うことケースが多いようです。
固定資産税はいつ支払う？
マンションを所有する人には年に一度、支払いの通知書が届きます。
東京都の場合は、６月、９月、12月、２月等に送られてきて、支払いは前期で支払うか、4期に分けて支払うかを選ぶことが可能です。
固定資産税と都市計画税って何が違うの？
固定資産税について、調べると同時に出てくるのが、都市計画税という言葉ですよね。
固定資産税にプラスして、都市計画税もかかるのかと思われるかもしれませんが、都市計画税に関しては、かかるマンションとかからないマンションが明確に分かれていますので、これを機に覚えて頂けると、ご安心いただけるのではないでしょうか。
固定資産税と都市計画税は、同時期に納税の通知が来るので、まとめて固定資産税と呼ばれることがあります。固定資産税だけが説明されているケースがあるのも、このためです。
しかし、この2つは異なるものです。では、固定資産税と都市計画税は何が違うのかを見ていきましょう。
固定資産税：土地や建物（マンション・戸建）等の固定資産を所有していると課される税金です。固定資産の所在地の市町村（東京都23区は都）が課税します。
都市計画税：市街化区域にある土地や建物（マンション・戸建）に対して課税されます。所有する固定資産が市街化区域外にある場合は、都市計画税はかかりませんので、ご安心ください。
「市街化調整区域」は市街化を抑制するための規制のあるエリアですので、基本的には建物を建てられない地域です。
固定資産税・都市計画税は、土地、建物（マンション・戸建）等を所有しているかぎり、ずっとかかり続ける税金です。
これからマンションや戸建てを購入する方は、固定資産税・都市計画税が固定費として、かかってくることを覚えておきましょう。
固定資産税はいくらかかるのか
ここまでは固定資産税について、誰が支払いの対象になるのか、いつ支払うものなのか、都市計画税との違いについて説明をしてきました。
ここからは、固定資産税がどのように計算され、いくらぐらい支払うことになるのかや、簡単に支払うことになる金額を知る方法などを紹介します。
固定資産税は固定資産税評価額に基づいて算定される
マンション等の不動産の固定資産にかかる税金（固定資産税）は、固定資産税評価額に基づいて計算されます。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことを示しています。
固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく、都市計画税や登録免許税、不動産取得税などの税金を計算する際にも使われますので、覚えておきましょう。
固定資産税評価額とは、土地や建物（マンション・戸建）などをそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が個別に決めている評価額のことをいいます。
各自治体の担当者がひとつずつ固定資産を確認して決定しています。
固定資産税評価額の目安は？
固定資産税評価額はあくまでも、固定資産税を決める際の基準となる評価額に過ぎませんが、ここでは、その固定資産税評価額がいくらくらいになるかの目安を紹介します。
土地の場合
土地の場合は、土地の公示地価の約70％が固定資産税評価額の目安と言われています。
1,000万円前後で売買される土地なら、固定資産税評価額は700万円程度が目安になります。実際に売買される価格よりも、安めの評価をもとに課税されるため、納税者の負担が重くなりすぎないように配慮されていると言われています。
公示地価とは適正な地価の形成に役立てるために国が公表しているもので、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となっています。
国からの依頼を受けて、不動産鑑定士が毎年1月1日時点の価格を調査し、毎年3月下旬ごろに発表されます。
詳しい土地の固定資産税評価額の調べ方
目安は70％と考えれば良いのですが、ここでは市区町村が定めている固定資産税評価額を正しく確認する方法を3種類ご紹介します。
①納税通知書に付いてくる課税明細書の価格を見る
冒頭でお伝えした、固定資産税の納税通知書には、「課税明細書」が付いています。「課税明細書」の「価格」という欄が固定資産税評価額です。
②市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得する
市区町村役場の納税課等で「固定資産税評価証明書」を取得すると、課税明細書と同じように評価額を確認できます。
東京都23区内は、都税事務所で取得でき、郵送で請求することも可能です。
※ただし、取得できるのは所有者や借地人・借家人、相続人などに限られます。身分証明書や、借地人であることがわかる書類など、必要書類を事前に確認しておくとよいでしょう。
③固定資産税路線価から計算する方法
課税明細書が手元にない場合には、「固定資産税路線価」から「固定資産税評価額」を概算する方法があります。「固定資産税路線価」は、道路ごとに定められた土地の㎡あたりの評価額を示しています。
建物の場合
建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安といわれています。マンションの規模や構造、築年数などによって評価額が違ってくるため、注意が必要です。
その他にも、土地・建物（マンション・戸建）などがどんな場所にあるか、面積やも形状はどうなっているか、道路がどのように接しているか等によって、評価額は異なってきます。
詳しい建物の固定資産税評価額の調べ方
建物の評価額を算出する際は、木造家屋の場合だけでも、屋根・基礎・外壁などというように大まかに11種類に分類されます。
このそれぞれの分類に対して、どのような構成要素を使用しているかによって、その建物の評点が変わり、各評点に単位を掛け、それらを合計したものが建物自体の評価額となるようです。
建物の固定資産税評価額については、実際の評価方法を事細かに理解する必要はないでしょう。
所有しているマンションなどの建物の固定資産税評価額は「固定資産課税台帳」に登録され、都税事務所や市役所の市民税課など役所に行けば閲覧することができます。
土地と同様、役所や窓口申請また、毎年役所から送られてくる「納税通知書」の中にの「課税明細書」の中にも記載があります。
「評価額」や「価格」と書かれれてある部分にに記載されている金額が、建物の固定資産税評価額となります。
ここで説明をしているのは、あくまでも「固定資産税評価額がいくらになるか」ということです。固定資産税については、後ほど、説明していきます。
国が調査をして発表している固定資産税評価額は毎年調査しているので、変わることがありますので、そこについても少し紹介をしておきます。
固定資産税評価額が変わることはないの？
固定資産税評価額は、3年に1度評価替え（再度評価しなおすこと）が行われますので、3年間は据え置きで変更はありません。
毎年評価を行っているので、変動させることが正しいのですが、あまりにも土地や建物（マンション・戸建）等が多いため、お金や時間もかかるため、3年間は据え置きになっているようです。
ここまでは、固定資産税がいくらかかるかを知るうえで、基礎となる知識をまとめてきました。それでは、実際に固定資産税がいくらになるのかを見ていきましょう。
固定資産税はいくらかかるのか？
それでは実際に、所有しているマンション・所有するになるマンション等の固定資産にいくらくらいの固定資産税がかかるのかを見ていきましょう。
固定資産税（都市計画税）の計算方法
ここでは、マンションについて主に説明していきます。
というのも、マンションの場合にも、土地を区分所有することになりますので、土地の固定資産税がかかるからです。
固定資産税の計算方法
固定資産税は次の方法で計算することができます。
固定資産税評価額×税率1.4％（標準税率）
※税率は市町村によって異なりますが、1.4%と覚えておけば問題はないでしょう。
都市計画税の計算方法
都市計画税は次の方法で計算することができます。
固定資産税評価額×税率0.3％（上限）
※都市計画税の税率も市町村によって異なりますが、上限の0.3%と覚えておけば問題はないでしょう。
この固定資産税の計算式が、土地と建物にそれぞれかかってくるということに注意しましょう。
ただし、居住用の場合、土地と建物でそれぞれ軽減措置がありますので、ここからは軽減措置について詳しく見ていきましょう。
固定資産税の軽減措置について
基本的には、土地と建物の固定資産税・都市計画税を計算する際には上の計算式を使えば、大きな問題はないのですが、居住用の場合、土地と建物でそれぞれ、軽減措置が設けられています。
建物と土地では少し違う部分がありますので、ここでは、より詳細に記載をしていきます。
土地の場合の軽減措置
住宅用（居住用）の土地地と軽減措置が設けられています。
下記を参考にして頂ければと思いますが、市町村によって、軽減の内容が異なる場合がありますので、ご注意ください。
住宅が建っている土地（住宅用地）の軽減措置
「住宅」というのは、居住用として利用しているマンションや戸建や、賃貸アパートなどです。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 （200m²以下の住宅用地） |
固定資産税評価額 × 1/6 | 固定資産税評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地 （200m²を超える住宅用地） |
固定資産税評価額 × 1/3 | 固定資産税評価額 × 2/3 |
ほとんどの方が、居住用として、マンションなどを購入する上で、土地を購入されるため、軽減措置の対象となります。
住宅の建っていない土地（農地以外）
「課税標準額」をもとに税額が決まります。ただし、「負担調整（負担水準の均衡化）」という制度があるため、課税標準額よりも負担が抑えられます。
つまり、計算式としては
「課税標準額」＝「固定資産税評価額」×0.7
となります。
土地の場合固定資産税が課されない場合もある
課税標準額が一定の金額未満の場合、固定資産税・都市計画税は課税されません。
土地の課税標準額が30万円未満なら固定資産税は課税されないのが一般的です（市町村の条例によって異なる可能性があります）。
建物の場合の軽減措置
令和4年3月31日までの新築の場合は、下記の軽減措置が適用されます。
| 新築建物の条件 | 固定資産税の軽減内容 |
|---|---|
| 次の2つをいずれも満たすこと ・居住部分の床面積の割合が1/2以上 ・居住部分の床面積が一戸につき 50㎡以上280㎡以下 |
・3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅 （マンション等）は、新築後 5年間、税額が1/2に軽減。 ・一般の住宅（上記以外）は、新築後3年間、税額が1/2に軽減。 |
| 認定長期優良住宅の場合
（劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の項目がある） |
・新築から5年間、税額が1/2に軽減。
・マンション等は7年間、税額が1/2に減額。 （注）減額を受けるには新築した年の翌年（1月1日新築の場合はその年）の1月31日までに申告が必要 |
※1戸あたり120㎡相当分までを限度
中古マンションの場合は軽減措置はないのか？
上記の表をご覧頂いてお分かりの通り、新築時から5年度または7年度分となりますので、竣工してから5年後や7年後に中古マンションとして購入すると、減税措置を受けることはできませんので、注意が必要です。
ただし、土地の軽減措置には期限が無いため、中古マンションも土地の軽減措置を受けることは可能となります。
このように、居住用の土地やマンションなどの建物を購入する際には、固定資産税は軽減されるようになっています。
他にも固定資産税の減税措置が詳しく知りたい方は下記の記事を参照ください。
固定資産税は不動産会社に聞くのが最も早い
結果的には、マンション購入の場合は販売している・マンション売却の場合は購入した不動産会社に聞くのが一番早い方法です。
新築の場合、販売するためには重要な情報ですから、たいてい目安を計算しているはずです。
また、中古の場合は、販売する際に必要になる重要事項説明書の作成のために固定資産税評価額を調べてるためそこから計算しているはずです。
それに中古の場合は、売主がこれまで固定資産税を払ってきていますから、その納税通知書に税額が記載されているので、それを見せてもらうか、教えてもらえば翌年度の納税額の目安にすることができます。
固定資産税の計算方法の事例【シミュレーション】
実際に固定資産税や、都市計画税の税額を計算してみようと思います。
ここでは例として、新築マンションの場合・築6年のマンションの場合を見ていきたいと思います。
新築マンションの場合
専有面積90㎡、土地の固定資産税評価額が1,500万円、建物の固定資産税評価額が1,000万円の新築マンションの固定資産税と都市計画税を計算してみます。
固定資産税：
土地：1,500万円×1/6×1.4％＝35,000円
建物：1,000万円×1/2×1.4％＝70,000円
合計：105,000円
※税率は市町村により異なります。
都市計画税：
土地：1,500万円×1/3×0.3％＝15,000円
建物：1,000万円×0.3％＝30,000円
合計：45,000円
※税率は市町村により異なります。
築6年のマンションの場合
同様に、専有面積90㎡、土地の固定資産税評価額が1,500万円の条件で計算します。ただし、建物の固定資産税評価額は、経年による減価を考慮して833万円とします。（「経年原価補正率表」の6年後の補正率0.833より算出）
固定資産税：
土地：1,500万円×1/6×1.4％＝35,000円
建物：833万円×1.4％＝116,620円
合計：151,620円
※税率は市町村により異なります。
※築6年目は、建物の軽減措置がなくなるので、新築時よりも固定資産税が増えることに注意してください。
いかがでしょうか。
これまでの説明で、固定資産税とは何か、誰が支払うべきもので、いつ支払うのか。
土地とマンション・戸建などの建物それぞれの固定資産税の計算方法や、軽減措置の考え方についてまでお判りいただけたのではないでしょうか。
最後に、マンションを売却した際には、誰が固定資産税を支払うべきかについて見ていきましょう。
固定資産税は誰が支払うのか？
固定資産税は、その年の1月1日現在の登記簿上の所有者に課税されます。
もし仮に、2月に入ってすぐに売却、引き渡しをしたとしても、固定資産税の納税通知書は、1月1日以降に手放していることになるので、売主宛に送付されることになります。
売却した物件の固定資産税を1年分支払うというのは、納得がいかないと思う人も多いでしょう。
そのため、納税義務は売主にありますが、売主と買主との話し合いで負担割合を決めるのが一般的となっています。引渡日を基準として、日割り計算した金額を事前に買主からもらっておき、売主が納税することになります。
日割り計算をする際は、起算日をいつにするかでも負担割合に差が出てきます。起算日は不動産会社によって、1月1日もしくは4月1日の2種類のいずれかで、関東では1月1日、関西では4月1日が一般的です。
たとえば、起算日が1月1日の場合、1月1日から引渡日の前日までが売主負担。引渡日以降が買主負担となります。売買契約のときに担当者からの説明もあると思いますが、あらかじめ確認しておくようにしましょう。
売買契約後の翌年1月1日には正式に買主が納税義務者となります。また、固定資産税とともに支払う都市計画税についても同様の扱いとなります。
固定資産税まとめ
- 固定資産税（都市計画税）は、土地やマンションなどの建物を所有している人には必ずかかる税金である。
- マンションの場合、区分所有している土地、建物それぞれに固定資産税（都市計画税）がかかる。
- 固定資産税がいくらかかるかを計算する際は、軽減措置が適用されるかどうかを確認する。
- 固定資産税がいくらかかるかを知るには、不動産会社に聞くのが最も手っ取り早い方法である。
- マンションを売却した際の固定資産税は、買い手との折半になる傾向が強いが、お金をもらうことを忘れないようにする。
お判りいただけましたでしょうか。
マンション等の不動産を売買することは人生でめったとない経験になります。売却をする際は、買い手が知っているとも限らないので、トラブルにならないように事前に確認しておきましょう。
とはいえ、不動産会社がプロとして仲介に入ってくれるケースがあるので、大きな問題になることも無いかと思いますので、冷静に判断し、行動するようにしましょう。
