マンションの売却時に必要な費用とは?【費用を一挙公開】

マンションを買ったときの価格よりも高く売れれば、持ち出しがなく、すべて手元に残ると思っていませんか?

実は、買ったときと同様に、売却するときも費用がかかります。売却できるかどうかに気をとられ、意外と見逃しがちになりますが、売却するときも、仲介手数料や登記費用、印紙税や譲渡所得税などの諸費用がかかります。

いざというときに慌てないように、予めそれらの費用を把握して準備するようにしましょう。今回は、マンションの売却時に必要な諸費用について、詳しく紹介します。
なお、売却することで、住宅ローンの保証料や火災保険料など、購入したときに支払った費用には、一部が返金されるものもあります。これらも併せて紹介します。

目次

マンション売却に必ずかかる費用

マンションを売却する際には、さまざまな費用が掛かります。

先にマンションを売却する際にかかる費用を一覧化します。
マンションを売る際に必ずかかる費用一覧

仲介手数料登録免許税(=抵当権抹消費用)印紙税住所変更登記の費用
引っ越し費用
⑥住宅ローンの一括繰上返済の手数料




(1)不動産業者に支払う仲介手数料

マンション売却にあたって一番高額な出費が、この仲介手数料です。

仲介手数料の中には、通常不動産業者がマンションの売却にあたって行うすべての費用が含まれています。

具体的には、広告費や不動産物件情報サイトの掲載料、不動産業者スタッフの人件費、売却マンションの調査費用、契約書作成費用などです。依頼した期間の長さによって、仲介手数料が高くなったり、安くなったりすることはありません。

仲介手数料は、宅地建物取引業法と国土交通省告示により上限が定められています。

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(最終改正平成26年2月28日国土交通省告示第172号)
第2 売買又は交換の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は,依頼者の一方につき、それぞれ当該売買に係わる代金の額又は当該交換に係わる宅地若しくは建物の価格を次の表の左覧に掲げる金額に区分して、それぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。
仲介手数料早見表
契約金額報酬額
200万円以下の金額100分の5.4
200万円を超え400万円以下100分の4.32
400万円を超える金額100分の3.24
400万円を超える場合によく使われる速算法は、
物件価格×3.24%+64,800円

という算式です。

手数料の金額は取引金額に応じて上限金額が200万円以下の場合は取引額の5%+消費税200万円超400万円以下の場合は取引額の4%+消費税400万円超の場合は取引額の3%+消費税と覚えておけばよいでしょう。

細かい割合は不動産業者によって異なります。値引き交渉に応じてくれる不動産会社は少ないですが、仲介手数料が半額や無料の会社も中にはあります。サービス内容と比較しながら不動産会社をいくつか見て回ると良いでしょう。
マンションを売却する際の不動産会社の選び方は下記の記事を参照してください。



仲介手数料はいつ払うのか
仲介手数料の支払いのタイミングは各不動会社によって異ります。

手数料も高額のため、事前にどのタイミングで支払わなくてはいけないのかを確認しておくと良いでしょう。

仲介手数料を支払うタイミングは2回あり、それが「売買契約締結時」または「物件の引き渡し完了時」です。どちらかのタイミングで全額払うケースももちろんありますが、一般的には売買契約締結時に仲介手数料の半額を、そして物件の引き渡し完了時にもう半額を支払うことが多いです。

ただし、マンション売買時の仲介手数料はかなりの高額請求が見込まれます。そのため、一括での支払いが出来なかったり、代金を受け取ってからでないと支払えなかったりするケースも多々あるでしょう。
どんなに高額な売買契約が締結出来たとしても、実際に代金が支払われるのは契約が結ばれたタイミングではありません。もし代金が支払われてから仲介手数料を払いたいという希望があるのであれば「物件引き渡し完了時」に全額支払いたいという意思を不動産会社に事前に相談してみるようにましょう。

(2)登録免許税(=抵当権抹消費用)

売却するマンションにローンが残っている場合、売却前にすべてを完済し、ローン借入の際、担保になっているマンションの抵当権を抹消しなければなりません。
登記手続き自体は、通常司法書士に委託しますが、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。不動産ごとにカウントしますので、土地と建物それぞれにかかります。例えば、戸建ての住宅の場合、土地1筆の上に建物が1棟建っていれば、登録免許税は2,000円です。1筆・1棟は、「登記簿の数」で数えます。

マンションの場合も、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントします。敷地部分は、見た目は1つの土地になっていても、登記簿上数筆の土地に分かれている場合があり、その場合は筆数に応じて登録免許税が増えることになります。

司法書士の報酬は、1万円前後が一般的と言われています。
登録免許税(=抵当権抹消費用)の金額は1万円から1万5,000円と認識しておく。

そもそも抵当権とはここで、念のため、抵当権の説明についても記載しておきます。抵当権とは、万一住宅ローンの返済が行われなかったときに、金融機関が優先的に弁済を受けられる権利のことを言います。マンションを購入した際に、金融機関と住宅ローンを組んだ、という方は多いのではないでしょうか。その際に、金融機関はローンが返済されなかった場合の担保として、マンションに対して抵当権を設定します。そして、ローンが返済されなかった時に抵当権を行使することで、マンションの売却などの手段を通して得られた代金から、優先的に弁済を受けることができるのです。法律上はローンを完済せずに抵当権を抹消しなくても、マンションの売却は可能です。しかしながら、金融機関に抵当権を行使されて、いつ競売にかけられるか分からない危険度の高い物件を購入したいと思う人は、どこを探してもいないでしょう。

(3)印紙税

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。

マンションの売買契約書は、課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決まります。なお、記載金額が10万円を超えるもので、成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税率が適用されます。

売買価格が1,000万円を超え、5,000万円以下ですと1万円。5,000万円を超えると3万円の収入印紙の貼付が必要になります。
マンション売買契約書の印紙税の軽減措置」
契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え、50万円以下400円200円
50万円を超え、100万円以下1千円500円
100万円を超え、500万円以下2千円1千円
500万円を超え、1千万円以下1万円5千円
1千万円を超え、5千万円以下2万円1万円
5千万円を超え、1億円以下6万円3万円
1億円を超え、5億円以下10万円6万円
5億円を超え、10億円以下20万円16万円
10億円を超え、50億円以下40万円32万円
50億円を超える場合60万円48万円
※国税庁のホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

(4)住所変更登記の費用

マンション売却の際、登記簿謄本に記載されている住所と住民票上の住所が異なるケースがあります

例えば、売却前にすでに新居に引っ越した場合や、そもそも登記をする際に売却物件と異なる住所で登記をしていた場合などです。

この場合は、所有権移転登記を行う前に登記簿上の住所を住民票上の住所に合せる(変更する)必要があります。
登記手続き自体は、通常司法書士が行いますので、住民票が必要になるということだけ覚えておきましょう。こちらも司法書士により異なりますが、報酬額はおおよそ1万円程度になります。


(5)引越し費用

マンションの売買契約を締結する際、○月○日までに建物を明け渡しますということを契約書に盛り込まれます。この期日が引渡日になりますので、遅くとも前日までには引越しを終えて、室内を清掃してきれいにしておく必要があります。
3月~4月は、引越しシーズンでもっとも混み合う時期ですので、この時期に引越しする場合は、早めに引越し業者に依頼しておく必要があります。
費用については、時期や曜日、午前や午後、サービス内容などによってバラツキがありますので、一括見積もりサイトなどを使うと、リーズナブルな料金で引越しを依頼することができます。

仮住まいをするなら、引越し費用は2回分になるマンションを売却すると同時に、新居の購入もする『買い替え』をする方は、多いと思います。買い替えをする方は、新居を先に購入しようとする『買い先行』と、マンションを先に売却する『売り先行』の2つのパターンに分かれるのが、ほとんどです。どちらが良いのかは断言できませんが、多くの方は『売り先行』になることが多いです。
しかしながら、マンションを売却したものはいいものの、新居をすぐに購入できずに、一時的に仮住まいをするケースがあります。この場合、引越し費用が2回分になってしまうのはもちろん、仮住まい先の家賃も支払う必要があります。これだけ聞いてしまうと、売り先行による仮住まいはデメリットがあるのでは、と思うかもしれませんが、『空き家』にすることで内覧の対応が不要になり、なおかつ購入者が即決しやすいなどのメリットがあります。仮住まいを検討している方は、引越し費用と家賃が掛かることに、留意しておきましょう。

(6)住宅ローンの一括繰上返済の手数料

先程もご紹介したように、抵当権を抹消するには、ローンの残債を一括返済する必要がありますが、一括繰上返済の手数料も支払わなければなりません。
抵当権の抹消の条件としてローンの全額返済が完了していることが条件にもなっているため、基本的に完済してしまわないとマンションの売却はできないものと心得ておきましょう。

ローンを組んでいる金融機関によって手数料が異なりますし、金利が固定か変動か、はたまた手続き方法によって変わる場合があります。

少しでも低い手数料で一括繰上返済を行いたい場合は、金融機関に問い合わせてみるなど、事前に調べるようにしましょう。

組んでいたローンを繰上げ返済することはいくつかメリットもあります。繰上げ返済をすると借り入れ利息を抑えることとなり、長期的にみるとかなりの節約になります。また、銀行によっては繰上げ返済の手数料が0円の会社もあるので、ローン契約中の銀行で確認してみることをおすすめします。




翌年以降にかかる費用・税金

マンションを売却して利益が発生したケースに限り、売却した翌年に税金を支払わなければなりません。
【翌年以降にかかる費用・税金一覧】

譲渡所得税
マンションを売却し取得する利益は所得として扱われます。そのため、「所得税」と「住民税」である譲渡所得税の納税が必須です。金額はマンションの所有期間と売却金額で異なります。

以上のような名目で税金が発生するのですが、税率はどれくらいになるのでしょうか。
以下にて、それぞれを詳しくご紹介します。




(1)譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。購入価格より高く売れた場合の利益分にかかるため、利益が出ない場合は課税されることはありません。

譲渡所得税は、次の計算式で算出することができます。
400万円を超える場合によく使われる速算法は、
譲渡所得=
売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。
譲渡所得税税率
所有期間区分税率
5年以下短期譲渡所得30.630%
5年超長期譲渡所得15.315%

(2)住民税

住民税の税率は、譲渡所得税と同様に所有期間によって区分されます。
税率早見表
住民税の税率譲渡所得税との合計税率
5年以下(短期譲渡所得)9%39%
5年以上(長期譲渡所得)5%20%
住民税の税率について、1つ気を付けていただきたい点があります。
それは、確定申告は所得税のみで問題ないということです。 住民税の申告は、所得税の申告をしさえすれば、同時に済ませたことになるからです。
そのため、住民税と所得税を別途で計算する必要もありません。

マンションを売却したことによる税金を概算する際には、所有期間が5年以内であれば39%5年以上であれば20%というように、所得税と住民税を合算して計算しても、特に問題はありません。
【短期譲渡所得】
譲渡所得 × 39%(住民税単体であれば9%)

【長期譲渡所得】
譲渡所得 × 20%(住民税単体であれば5%)

以上のような計算方法で、税額を導き出すことができます。


(3)復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興の財源を確保するために、2013年に施行された税制度です。
この税制度は2035年まで施行される予定で、所得税を納める義務を持つ個人全てが、課税対象者となります。

マンションを売却して利益が発生した場合にも課税されます。この事実を知る方はあまり多くないらしく、確定申告にて申告漏れが度々起きるようです。

復興特別所得税の税率は、『2.1%』になります。ただし、1つ注意してほしいのですが、復興特別所得税の税額を計算方法は、ご紹介した譲渡所得税および住民税のそれとは異なります。

ですので、39%および20%に、2.1%という税率を上乗せして計算しないようにしましょう。
復興特別所得税 = 基準所得税(譲渡所得税) × 税率(2.1%)

計算方法は以上のようになるのですが、基準所得税というのは、実際の所得税から控除額が差し引かれたものを指します。
そのため、マンション売却における基準所得というのは、譲渡所得税のことを指します。
つまり、復興特別所得税は、譲渡所得税に2.1%を掛けることで導き出されるのです。

確定申告をする際には、事前に復興特別所得税の納付を忘れずに行いましょう。

場合によってはかかる費用


(1)リフォーム費用

マンション売却時に、リフォームしてから売却した方が良いのか? それともそのままの方が良いのか? という質問をする売主がいます。

これはケースバイケースですが、一般的にピカピカの新築同然までリフォームする必要はありません。ただし、故障している箇所や喫煙などであまりにひどい汚れがある場合、建物に不安を覚えるようなひび割れがある場合などは、事前にリフォームする方が買主に良い印象を与えられるでしょう。

リフォームの費用については、施工業者や作業内容によって異なりますが、3LDK程度の広さのマンションであれば、1室のクロス交換でおおよそ10万円前後、全室クロス交換をすると、60万円~80万円程度です。

リフォームをしたからといって、その分高く売れるというものではありません。あくまでも必要最小限の箇所に絞ってリフォームするのが良いでしょう。

リフォーム費用をなるべく抑えるためにするべきポイントは2つあります。

1つ目は市町村が省エネやバリアフリーなどのリフォームをしたら補助金を出すという制度があるため、その制度を利用するということです。ただし、対象の業者は市町村が指定をしているため、指定されているリフォーム業者に依頼をすることが必要となります。

2つ目は複数のリフォーム業者に見積もりをもらうことです。複数の業者に見積もりを貰えば高い金額を見積もられたとしても、他社比較をしてなるべく費用を抑えることができます。

下記に、リフォーム費用の目安を記載しておきます。
リフォーム費用の目安
水まわりのリフォーム
キッチン50万円~180万円
バスルーム50万円~200万円
トイレ10万円~40万円
洗面化粧台10万円~50万円
居室のリフォーム
リビング50万円~100万円
ダイニング30万円~50万円
寝室10万円~30万円
子供部屋10万円~50万円
玄関10万円~50万円

(2)ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングも、リフォームと同様に売却にあたって必ず行う必要はなく、したからといって、その分高く売れるというものではありません。

しかし、購入希望者が内覧に訪れた際、キズや汚れが放置されているより、きれいにクリーニングしておいた方がやはり印象は良いものです。場合によっては、売却価格に影響を与えることもあり得ます。
プロのハウスクリーニングに依頼した場合の費用は、部屋の広さや居住状況によって異なりますが、目安として5万円~10万円程度です。

クリーニングであれば自力でできる限りのことをしてみることをオススメします。ネットで検索をするとまるで新品のようにクリーニングする簡単な方法を見つけることもできるので、わざわざ高い費用を払って業者に頼まなくても良さそうです。

念のため、下記にハウスクリーニング費用の目安を記載しておきます。
ハウスクリーニング費用の目安
部屋の広さ居住中空室
1R/1K2万円~4万円1.5万円~3.5万円
1~2LDK3.5万円~7万円2.5万円~6.5万円
3~4LDK7万円~12万円5万円~9万円
5LDK以上10万円~8.5万円~
ハウスクリーニングについては、下記の記事を参照ください。

(3)水道光熱費

売却できるまでマンションに住み続ける方がいる反面、新居に引越してから、マンションの売却を試みる方もいます。
後者の場合、住んでいないために、水道や電気、ガスを解約してしまう事が多いです。
確かに、わざわざ空き家の水道光熱費を支払う必要はありませんが、場合によっては、解約しない方が良いケースがあります。

昼だけではなく夜の雰囲気も確かめたいというお客様が増えているため、電気を解約しないでおけば、夜でも滞りなく確認できるようになります。
また、夏場になると、下水の匂いが立ち込めてしまうことも、稀にあります。
不動産会社の協力が不可欠になりますが、水道を解約しなければ、定期的に放水をお願いすることもできるでしょう。

こういった要素が早期の売却に繋がることもあるので、場合によっては、電気と水道を解約しないことも、視野に入れてみてはいかがでしょうか。

税金を低くするための特例について

マンションを売却した際に発生してしまう税金についてご紹介しましたが、現在はなかなか利益が出にくいとされています。
しかし、いざ利益が出たときに、税金を低くするための特例を知っておくことで、余計な税金を払わなくても良いケースがあります。
  1. 3000万の特別控除の特例
  2. 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
  3. 買い替えの特例
以上3つが、マンションを売却する際に知っておくべき特例になります。
以下にて、それぞれの詳細をご紹介します。


1)3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例があります。この特例を受けるためには、おおよそ次の要件を満たす必要があります。
  • 自分が居住していたマンションであること。
  • 売却の前年及び前々年に、この特例もしくは譲渡損失などの特例の適用を受けていないこと。
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
他にもいくつか要件を満たす必要があるので、詳しくは下記のURL(国税庁のページ)をご参照ください。
3,000万の特別控除が適用された場合の計算式は、以下のようになります。
譲渡所得=
売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)- 3,000万

復興特別所得税が0になる可能性がある上述したように、要件を満たしさえすれば、3,000万円の特別控除の特例を適用できます。
そして、先程もご紹介したように復興特別所得税は、基準所得税(譲渡所得税)が課税の対象になります。
もしも、上記のような特例が適用されて控除を受けた場合には、譲渡所得税が0になることも、珍しくありません。譲渡所得税が0になってしまっては、課税対象がないということになるため、同時に復興特別所得税も0になります。
このように、3,000万円の特別控除の特例が受けることができれば、売却したマイホームの所有期間が10年以上の場合は、復興特別所得税が0になる可能性があるので、ぜひ覚えておきましょう。

2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

売却したマイホームの所有期間が10年以上の場合、課税譲渡所得に応じて軽減税率が適用されます。
ちなみに、上記の3,000万円の特別控除の特例との同時適用ができますので、ぜひ覚えていただければと思います。
軽減税率早見表
譲渡所得所得税住民税
6,000万円以下10.210%4%
6,000万円超15.315%5%

3)買い替えの特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までに、代わりのマイホームに買い替えた場合、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税になるわけではありません)。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買い替えた場合、通常では2,000万円の譲渡益(3,000万円-1,000万円)が課税対象になりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益の課税は行われず、将来買い替えたマイホームを譲渡したときまで課税が繰り延べられます。

つまり4,000万円で買い替えたマイホームを将来5,000万円で売却した場合、1,000万円の譲渡益(5,000万円-4,000万円)に対して課税されるのではなく、これに特例により繰り延べられた譲渡益2,000万円を加えた3,000万円が譲渡益として課税されるということです。

マイホーム買い替え時の特例について適用を受けるためには、おおよそ次の要件を満たす必要があります。
《譲渡資産(売却するマイホーム)》
  • 譲渡する年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。
  • 居住期間が通算して10年以上であること。
  • 売却価格が1億円以下であること。
  • 譲渡する相手方が親族や特別な関係者でないこと。
《買替資産(購入するマイホーム)》
  • 家屋の床面積が50m²以上であること。
  • 築年数が25年以内または一定の耐震基準に適合した家屋であること。
  • 土地面積が500m²以下であること。
  • 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に取得すること。
  • 売却した年の翌年12月31日までに居住を開始すること。
 
こちらについても、詳細は、国税庁のホームページの『特定のマイホームを買い替えたときの特例』を参照してください。
利益が出ていないときに抑えられる節税特例もあります。

それは
  1. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例
  2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
のつです。利益が出た場合の特例と続けて、見ていきましょう。


4)居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例

居住用のマンションを買い換えるなどしたことによって譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで認められる特例です。


認められる要件
<売却したマンションに関して>
  • 5年以上所有していた
<購入した不動産に関して>
  • 延床面積が50平方メートル以上である
  • 売却した年を挟んで3年の間に購入した
  • 購入した年の大晦日の時点で、ローンが10年以上残っている
  • 購入した翌年の大晦日までに入居する見込みがある
この場合は、先ほど紹介した通り、売った年の他の所得と相殺して、さらに所得税や住民税を減らすことができます。また、売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」を利用できる場合もあります。


5)特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

こちらも住んでいたマンションの売却に際して譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで認められる特例です。


認められる要件
この特例が認められるためには、売却したマンションに関して以下のそれぞれの要件を満たしている必要があります。


  • 5年以上所有していた
  • 売買契約を結ぶ前日の段階で、住宅ローンが10年以上残っている
こちらの場合も、さらに所得税や住民税を減らすことができたり、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける繰越控除を利用できる場合があります。

この場合には確定申告が必要ですので、下記の記事を参照ください。




費用を抑えるその他のコツ:仲介手数料を値引く

税金を節税する以外にも、マンションの売却する際にかかる費用を抑える方法はあります。

その最も最たる例が、不動産会社の報酬である仲介手数料をなるべく抑えることです。

ここからは、仲介手数料を安く抑えるためのコツをご紹介していきます。

(1)安い仲介手数料を提示している不動産会社を選ぶ

他の不動産会社と差別化を図るために、仲介手数料が半額だったり無料だったりする不動産会社も中にはあります。仲介手数料の安さだけで飛びついてしまうのはサービスの質が悪いなどのリスクが伴うケースもあるので、控えた方が良いでしょう。

しかし、事前に不動産会社を調べ上げ、知人の評判やネットの口コミが良く、安心して不動産売買を任せられるような会社であるならば、その不動産会社を活用してもよいでしょう。中には値引き交渉に対応していると自ら発信している不動産会社もあります。

手間はかかってしまいますが、より納得のいく取引が進められるよう、不動産会社選びのための事前調査は手を抜かずしっかりと進めましょう。

(2)他社にお願いすると申し立てをする

どうしても値引きをしてもらえない際の最後の切り札として「値引きをしてもらえないなら他社で売買してもらう」と担当者に交渉をしてみても良いでしょう。不動産会社側がそれでも応じないようであれば他社で契約を結び直さないといけなくなるので、本当の最終手段として取っておきましょう。

この際に「他社で見積もられた仲介手数料はいくら」と具体的な数字が言えるとより良いので、物件の査定をする際に何社からか同時に見積もりも入手できる一括査定をしておくことをオススメします。
値引きの交渉をする際に他社と比較をして具体的な数字を見せられると、良い場合だと最安値にまで仲介手数料を引いてもらえるケースもあります。

(3)勤め先の福利厚生や株主優待を利用する

大手の企業ともなると、福利厚生の一環で提携を結んでいる不動産会社のあるケースがあります。社員であれば仲介手数料が何割か値引かれるという内容で掲載されていたるするので、使えるものは使っておくことをオススメします。すぐに見つけられないところに掲載されてる場合もあるので、福利厚生のページをチェックしたり、周りの上司や同僚に相談したりすると良いでしょう。

また、大手不動産会社ではなかなかないものの、上場企業の中小規模不動産会社であれば株主の方への優待として仲介手数料を値引いてくれるケースもあります。株主優待を利用するためには株の価格が値引き率を超えてしまっては元も子もないので、安易に株を購入するのは避けましょう。

(4)知人に直接不動産会社を紹介してもらう

地元で顔の効く不動産会社や知人に紹介してもらった不動産会社に仲介を依頼してみるのも良いでしょう。顔見知りの不動産会社であれば特別に割引を効かせてくれたり、より良い条件の案件を紹介してもらえたりします。

また、知人に紹介てもらえた不動産会社であれば、口コミを上げるためのマーケティングとしてや、知人同士のメンツもかかっていることもあり、値引きしてくれる可能性が上がります。紹介してもらって仲介手数料を値引きてもらったのであれば、良い口コミを掲載したり、自分も誰か知人が不動産会社を探しているといった際に紹介してあげたりなどの恩返しが出来ると良いですね。




マンション売却時に戻ってくる費用


住宅ローン保証料の返金

住宅ローンを利用してマンションを購入した際、万一返済が滞ったときに備えて住宅ローンの保証契約を締結するのが一般的です。
保証契約の保証料は、購入物件の価格やローン金額や期間によって異なりますが、通常数十万円から数百万円の保証料が必要になります。

仮にこの保証料を一括して前払いしている場合、売却によりローン残額を繰り上げ返済すると、保証が不要になりますので、ローンの残期間に応じて保証料が返金されます。
金融機関によって返金率や手数料などが異なりますので、どのぐらい返金されるのかを金融機関の窓口で確認しておきましょう。


火災保険料の返金

保証契約と同様に、住宅ローンを利用してマンションを購入した際、火災保険の加入を金融機関から義務づけられます。
保険料や保険期間は、ローン金額や期間によって異なりますが、保険料を一括して前払いしている場合、保険期間内に解約すれば、残期間分の保険料が返金されます。

ここで注意しなければならないことは、保険期間内に保険対象になっているマンションが売却されたとしても、契約者が解約を申し出でない限り、保険会社は売却を知る術がなく、契約は継続することになります。忘れずに保険会社に解約を申し出るようにしましょう。

各種精算金

(1)管理費・修繕積立金の精算マンションの管理費や修繕積立金は、翌月分を前月に支払ったり、数ヵ月分を前払いしたりすることが一般的です。そのため売主が買主の分まで事前に支払っているケースが生じ、その場合は、引渡日を基準に日割り計算をして精算することになります。通常は、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算して買主に請求することが多いようです。
(2)固定資産税・都市計画税の精算固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者が納税する義務を負います。年の途中でマンションが売却された場合、売却後の税金は、買主が負担しなければならないことになりますので、引渡日を基準に日割り計算をして精算することになります。
通常は、管理費や修繕積立金と同様、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算して買主に請求することが多いようです。
(3)駐車場(駐輪場)の使用料駐車場と駐輪場の使用料も、先払いをしている形であれば、管理費や固定資産税と同じように精算する事ができます。 ただし、駐車場や駐輪場の精算は、自分から買主に対して請求しないと、実現できないケースがあります。
もしかしたらあまり高くない金額かもしれませんが、請求をしさえすれば戻ってくる貴重なお金であることには、変わりありません。
精算したい場合には、その旨を忘れずに不動産会社に伝えましょう。

マンションの売却費用に関する注意点とは

マンションを売却する際には、費用(価格)に関する注意点がいくつかあります。
以下にて、詳細を解説いたします。


事故物件

マンションの売却は、新築ではなく中古物件であることがほとんどで、その中には、事故物件がいくつかあります。
売り出し中のマンションが事故物件であることが明らかになると、相場価格で売却するのは困難でしょう。

そうなった場合、買い手を見つけるには、価格を下げるほかありません。 もしも価格を下げる以外の手段が見つからなかった場合は、今後の費用について概算を見直す必要もあります。


マンションの譲渡所得税の納税と滞納

マンションの譲渡所得税が発生した場合は、必ず確定申告の前に納税しましょう。 滞納していた場合には、滞納した日数に応じた延滞税が、課せられてしまうからです。

延滞税については、気を付けるだけで防げることなので、余計な出費を増やさないためにも、納税は忘れないようにしましょう。


瑕疵担保責任の義務

もしも、売却したマンションに瑕疵が認められた場合は、買主ではなく売主が、修繕費を支払うなどの責任を負うことになる可能性があります。 特に瑕疵担保責任が発生する代表例としてよく挙げられるのが、配水管や給水管などの水道関連の欠陥です。
少しでも気になることがありましたら、後々のためにも、売却前に管理会社に連絡するなど、調査してみてはいかがでしょうか。

ちなみに、瑕疵担保責任の期間外、もしくはそもそもとして瑕疵担保責任を負わない旨が明文化された契約を結んでいれば、義務を背負う必要はありません。

マンション売却時のQ&A


Q:ローンが残っていても売却はできるの?

A:ローンが残っているマンションでも売却は可能です。ただし1つクリアしなければならない条件がつきます。

それは、売却が完了した時点でローン残額を一括返済して、抵当権を抹消することです。
この条件をクリアできない限り、まず買い手が見つかりません。
売却価格がローン残額を上回るときは、問題ありませんが、ローン残額に満たない場合は、自己資金を足して返済しなければなりません。もし自己資金を足しても返済できない場合、「任意売却」という方法があります。
任意売却とは任意売却とは、債権者である金融機関や保証会社の承諾を得て、マンションの抵当権を外して売却する方法です。
売却代金がローン残額の返済に充てられ、売却代金で賄えない残債務は、保証会社が肩代わりし、以後、売主は保証会社に返済していくことになります。
しかし、任意売却は、金融機関や保証会社が承諾しない限り行えませんので、金融機関や保証会社との交渉が鍵を握ることになります。 一般的には、ローン返済が滞納していない限り、保証会社がわざわざ抵当権を外して残債務を肩代することは考えづらく、承諾をとるのは難しいと考えるのが無難かもしれません。



Q:リフォームやハウスクリーニングは必須?

A:リフォームやハウスクリーニングは、売却にあたって行う必要があるものではありません。また、したからといって、その分高く売れるというものでもありません。

最近、中古マンションを購入して自分流にリノベーションすることが流行しています。中古物件を安く購入して、浮かした費用をリノベーションに充てる手法です。
自分のライフスタイルに合わせた住まいづくりができて、費用もあまりかからずに済むというのが、大きな魅力のようです。
このような場合、リフォームやハウスクリーニングをした分、割高になっている物件は、敬遠される傾向があります。

しかし、一般的に流通している中古物件の多くは、リフォーム済みで売りに出されています。
きれいな状態の方が、買い手がつきやすいので、仲介業者からもリフォームを勧められることが多いようです。
リフォームはともかくとして、最低限必要な補修を施し、クリーニングをした状態で売りに出すのが、無難のようです。


Q:仲介業者を通さずに売却してもいいの?

A:仲介業者を通さずに自分でマンションを売却することは、もちろん可能です。
しかし、素人がマンションなどの不動産の取引するのには、それなりのリスクを負うことを覚悟しなければなりません。
まず買い手を自分で探さなければならず、売却に必要な書類を自分で揃えなければなりません。さらにトラブルが発生した場合は、自分で解決しなければならないのです。
仲介手数料を節約するためだけに仲介業者に依頼しないというのは、あまりにもリスクが高く、無謀ではないでしょうか。
不動産取引は煩雑で、複雑なものですから、取引をスムーズに終わらせるには、費用はかかりますが、プロの仲介業者に任せるのがもっとも安心できます。


Q:仲介業者から思わぬ費用を請求されたら?

A:仲介業者は、通常の仲介業務で発生する費用を仲介手数料以外で依頼者に請求することはできません。
例えば、一般的に行われる広告費や現地案内にかかわる費用は、通常の仲介業務の範囲内の業務で、仲介手数料に含まれるものです。

例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費などの「実費」については、請求することが認められています。
例えば、依頼者の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、仲介業者は仲介手数料とは別に請求することができます。
ただし、あくまでも次の条件のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いです。
  1. 依頼者の依頼に基づいて発生したものであること。
  2. 通常の仲介業務では発生しない費用であること。
  3. 実費であること。
もし上記に違反する費用を請求された場合、最寄りの宅地建物取引業協会の相談窓口に相談することをお勧めします。全国の都道府県に設置されている同協会では、無料で不動産取引に関する様々な相談を受けつけています。


Q:売却を断念しても、仲介手数料は払わなければいけないの?

A:不動産取引の仲介では、売買契約が成立したときに仲介手数料の請求権が発生します。
つまり仲介手数料は成功報酬にあたります。したがって、買い手がつかず売買契約が成立しない場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。


Q:複数名義の場合、売却費用は誰が持つの?

A:複数名義のマンションの売却費用は、それぞれの持分に応じた金額を公平に負担することになります。

複数の名義で購入した場合、必ずそれぞれの持分が設定されていますので、売却費用は、それに応じた金額を公平に負担しなければなりません。
ちなみに、マンションの売却を経て得られた利益も、持分に従って分配されます。

ただし、所有者全員の合意を得られない限りは、複数名義のマンションを売却することができませんので、その点には注意してください。
もしも合意を得られなかったとしても、他の名義人に自分の持分を買い取ってもらうことはできます。


マンション売却にかかる費用まとめ

  1. マンションの売却には費用が掛かるが、事前に把握することができるので、あらかじめ準備をしておくことが重要。
  2. マンションの売却時にかかる税金は特例によって、節税をすることができる。
  3. 仲介手数料等、売却を任せる不動産会社によって、安く抑えることができる費用があることを覚えておく。
マンションを売却するには、思った以上に費用がかかります。

必要な出費である以上、やむを得ないものですが、翌年以降にかかる税金については、「3,000万円の特別控除の特例」「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」「買い替えの特例」などの特例を利用することによって節税することができます。
マンションの売却で損失が出た場合も、一定の条件を満たせば、「居住用不動産に買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。

この特例の適用を受けられれば、マンションを売却した年度の給与など他の所得と損益通算することで税金が安くなります。さらに売却年度に損失の控除がしきれなかった場合は、譲渡の年の翌年以降最大3年間繰り越すことができます。

いずれにしても、特例の適用を受けるためには、要求される要件を満たさなければなりません。特例を賢く利用するためにも、事前によく調べて準備をしておきましょう。

これらの内容を理解するためには多くの時間がかかります。不動産に関する知識を学ぶために多くの時間を費やすことが難しいという方も多いのではないでしょうか。

そのためには、信頼できる不動産会社を見つけることが、マンション売却の成功の近道です。

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