マンション売却の諸費用の相場はいくら?税金や仲介手数料を安くするコツも解説



マンションを売却するときは、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。売却の諸費用を理解しておかないと、手元に残る金額が思ったよりも少なくなり、今後の計画が狂ってしまうかもしれません。またマンション売却後に、手元に残る金額を増やすためには、売却時の諸費用を抑えることも大切です。本記事では、売却時にかかる諸費用の種類や相場、負担を抑える方法などを解説していきます。

マンション売却に必ずかかる費用

マンションを売却する際に支払いが必要な諸費用の種類と、費用の目安は以下の通りです。
マンション売却時に必要な諸費用
諸費用名金額
①仲介手数料(売却価格×3%+6万円)×消費税
②登記費用(抵当権抹消登記・所有権移転登記)10,000〜40,000円
③印紙税5,000〜30,000円が一般的
④引っ越し費用〜10万円(遠距離の場合は20万円以上)
マンション売却時の諸費用は、合計すると売却価格の約3〜4%が相場といわれています。売却価格が1,000万円であった場合は30万〜40万円、2,000万円であった場合は60万〜80万円が諸費用の目安です。
では、マンション売却時になぜ諸費用を支払う必要があるのでしょうか?一つずつ解説していきます。


(1)不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、仲介を依頼する不動産会社に対して支払う手数料です。物件の広告費やスタッフの人件費など、不動産会社がマンションの売却にあたって行うすべての費用が含まれています。 仲介手数料は、諸費用の中でもっとも高額である場合がほとんどです。なぜなら多くの不動産会社が、仲介手数料を以下の法定上限額に設定しているためです。
仲介手数料早見表
売却価格上限額
200万円以下(売却価格の5%)+消費税
200万円超400万円以下(売却価格の4%+2万円)×消費税
400万円超(売却価格の3%+6万円)×消費税
仮に売却価格が2千万円であった場合仲介手数料は 、税込で726,000円です。ただし仲介手数料の金額は不動産会社によって異なり、中には上限の半額にしている会社や無料にしている会社もあります 仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約締結時と物件の引き渡し完了時に半額ずつ支払うのが一般的です。もし物件の売却代金が支払われたあとに、仲介手数料を払いたい場合は、不動産会社に事前に相談してみましょう。 なお、買い手がつかず売買契約が成立しない場合、仲介手数料を支払う必要はありません。またマンションを不動産会社に買い取ってもらった場合も、仲介手数料の支払い基本的に不要です。

(2)登記費用(抵当権抹消登記)

マンション売却時の登記費用額は、司法書士への報酬も含めると10,000〜40,000円が相場です。 マンションを売却するときは、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、住宅ローンの返済を滞納された場合に、金融機関が物件を募集して競売にかけて、得られた売却金で優先的に弁済を受けられる権利です。 法律上は抵当権を抹消しなくても、マンションは売却できます。しかし金融機関に抵当権を行使されて、いつ競売にかけられるか分からない物件を、誰も購入したいとは思いません。 そのため、物件を売却するときは、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければならないのです。 抵当権抹消登記の際には、不動産1物件につき1,000円の登録免許税を支払います。仮にマンションの建物1つ土地1つに抵当権が設定されていた場合、登録免許税の金額は2,000円です。 なお、売却するマンションを購入したときに、前の住所で登記をしていた場合、住所変更登記をする必要があります。住所変更登記に必要な登録免許税の金額と計算方法は、抵当権抹消登記と同じく不動産1物件につき1,000円です。 登記手続きは自分自身でもできますが、専門的な知識が必要であるため報酬を支払って司法書士に委託するのが一般的です。そのため登録免許税は、依頼する際の報酬と一緒に司法書士に支払います

(3)印紙税

印紙税とは、売買契約書に収入印紙を添付して納める税金です。記載金額が10万円を超えるもので、令和2年(2020年)4月1日から令和4年(2022)3月31日までの間に作成される契約書には、軽減税率が適用されます。
マンション売買契約書の印紙税の軽減措置」
契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え、50万円以下400円200円
50万円を超え、100万円以下1千円500円
100万円を超え、500万円以下2千円1千円
500万円を超え、1千万円以下1万円5千円
1千万円を超え、5千万円以下2万円1万円
5千万円を超え、1億円以下6万円3万円
1億円を超え、5億円以下10万円6万円
5億円を超え、10億円以下20万円16万円
10億円を超え、50億円以下40万円32万円
50億円を超える場合60万円48万円
国税庁のホームページ
例えば、売買価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円を超えると3万円の収入印紙の貼付が必要になります。

(4)引越し費用

マンションの売却時には、新居への引越し費用が必要となります。引っ越しの費用は、近場であれば10万円未満で済む場合も多いですが、500km以上の遠方に引っ越す場合や、家族の人数が3人以上である場合は、20万〜30万円となるケースも珍しくありません。 また引っ越し費用は、時期や曜日、到着時間、サービス内容などによって差があります。もし引っ越し費用を抑えたい場合は、一括見積もりサイトを使って料金が安い業者に依頼しましょう。 引っ越しをするタイミングが、3月~4月のもっとも混み合う引越しシーズンである場合、早めに引越し業者に依頼する必要があります。
  • 仲介手数料は売却価格×3%+6万円(税別)が相場だが、会社によって設定が異なる
  • 印紙税は売却価格によって異なるが5000〜30,000円が一般的
  • 抵当権抹消登記と司法書士への報酬を合計すると10,000〜40,000円が相場
  • 引っ越し費用は移動距離や家族の人数によって変わる
 

マンション売却時に場合によってはかかる費用

次に、マンションの売却時に必要に応じて支払いが発生する費用を解説します。

(1)住宅ローンの一括繰上返済の手数料

抵当権を抹消するためには、ローンの一括返済が必要です。ローンを一括返済する際には、金融機関が定める繰上返済の手数料を支払う必要があります。 繰上返済の手数料は、ローンを組んでいる金融機関によって手数料が異なりますが5,000〜50,000円が相場です。近年は、繰り上げ手数料を無料にしている金融機関も増えてきました。

(2)ハウスクリーニング費用

お部屋のキズや汚れが目立つ場合、ハウスクリーニングを行うと購入希望者が内覧に訪れた際の印象が良くなって成約に繋がりやすくなります ハウスクリーニングの費用は、部屋の広さや居住状況によって異なりますが、目安として5万~10万円程度です。 お部屋のクリーニングは自力でも可能ですが、キッチンや浴室のような水回り設備は、業者に依頼した方が短時間で綺麗にしてくれます。 ハウスクリーニングについて詳しく知りたい方は、下記の記事を参照ください。

(3)リフォーム費用

マンション売却時に、故障している箇所やひどい汚れがある場合、事前にリフォームする方が買主に良い印象を与えられる可能性があります。 リフォームの費用については、施工業者や作業内容によって異なります。3LDK程度の広さのマンションであれば、リフォームの費用は1室のクロス交換でおおよそ10万円前後全室クロス交換をすると、60万円~80万円程度が目安です。 ただしリフォーム費用の分だけ、高く売れるとは限りません。そのためリフォームする箇所は、必要最小限の箇所に絞りましょう。買主が自分自身のライフスタイルに合ったお部屋に改修できるよう、あえてリフォームをせずに売りに出した方が良いケースも多いです。 もしリフォーム工事を実施する場合は、複数のリフォーム業者から見積もりを取り寄せ、できるだけ費用のかからない業者に依頼するのも一つの方法です。 また所定の条件を満たす省エネリフォームやバリアフリーリフォームをすると、国や市町村から補助金を受け取れる場合があります。

(4)仮住まいの費用

マンションの売却後に住み替え先の物件が決まっておらず、仮住まいに住む場合、以下のような費用が必要です。
  1. 仮住まいへの引越し費用
  2. 仮住まいの敷金・礼金
  3. 家賃
住宅を買い換える場合、多くの方が先に物件を売却する「売り先行」を選択します。売り先行は、住み替え先の物件を先に購入する「買い先行」と違って、住宅ローンの返済が二重になる心配はありません しかし売り先行では、仮住まいの費用の支払で手元に残るお金が減る可能性があります。売り先行をする際は、売却活動と並行して買い替え先の物件を探し、売却手続きと購入手続きを同時に行うのが理想です。

(5)水道光熱費

住み替え先の物件を先に購入し、新居に引越してからマンションの売却活動をする場合、水道や電気、ガスを解約しない方が良いケースがあります。 物件の内覧希望者の中には、昼だけでなく夜の雰囲気も確かめたいと希望される方がいます。電気やガスの契約を継続し、夜にお部屋の明かりを付けられる状態にしていると、内覧希望者がより生活をイメージしやすくなるのです。 また夏場に下水の匂いが立ち込めるのを防ぐため、水道の契約を継続して不動産会社定期的な放水をお願いする方もいます。

(6)不動産会社に特別な業務を依頼した場合の実費

不動産会社は、通常の仲介業務で発生する費用を仲介手数料以外で依頼者に請求できません。ただし通常の仲介業務では発生しないような業務を不動産会社に依頼した場合、実費を請求される場合があります。以下は、実費を請求される事例です。
  • 通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用
  • 遠隔地の購入希望者と交渉するための出張旅費
もし上記に当てはまらないような費用を請求された場合は法律違反ですので、最寄りの宅地建物取引業協会の相談窓口に相談しましょう。
  • 住宅ローンを一括返済する場合、金融機関やっては繰り上げ返済手数料が必要
  • ハウスクリーニングやリフォームを行った方が売却しやすくなる場合がある
  • 物件の売却時に新居が決まっていない場合は仮住まいへの入居費用が必要
  • 先に住み替え先の物件を購入した場合売り出し中のマンションの水道光熱費を支払っていた方が売れやすくなることがある
  • 仲介業務を超える範囲で依頼をした場合、不動産会社から実費を請求されることがある

マンション売却時に利益が発生した場合に支払う税金

マンションを売却して利益(譲渡所得)が発生した場合、以下の税金を支払わなければなりません。
  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
上記の税金の金額は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得=
売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除
譲渡所得税=譲渡所得×税率
また税率は、売却したマンションの所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。
税率
所有期間区分税率
5年以下短期譲渡所得39.630%
(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)
5年超長期譲渡所得20.315%
(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)

加えて売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得の金額が6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。(6,000万円超の部分については、通常と同じ長期譲渡所得の税率)
  • 6,000万円以下:14.21%(所得税10%+住民税4%+特別復興所得税0.21%)
  • 6,000万円超:20.315%(所得税15%+住民税5%+特別復興所得税0.315%)
なお、譲渡所得が発生した場合は、物件を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要です。 マンションの売却時に譲渡所得が発生した場合は、必ず確定申告をしましょう。申告しなかった場合には、滞納した日数に応じた延滞税が課せられてしまうからです。

  • マンションを売却して利益(譲渡所得)が発生した場合、所得税や住民税を納める必要がある
  • マンションの売却による所得は短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれており、それぞれ税率が異なる

マイホームの売却時に確定申告で税負担を軽減できる特例

マンションを売却した際に発生してしまう税金についてご紹介しましたが、現在はなかなか利益が出にくいとされています。
しかし、いざ利益が出たときに特例を知っておくことで、余計な税金を払わなくても良いケースがあります。また損失が発生した場合、特例を適用すると税金が戻ってきて金銭的な負担を緩和できるかもしれません。
  1. 3000万の特別控除の特例
  2. 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
  3. 買い替えの特例
以上3つが、マンションを売却する際に知っておくべき特例になります。
なお、これらの特例を受けるためには確定申告が必要ですので、下記の記事も併せてご確認ください。


(1)3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例です。この特例が適用されると、マンションの売却による利益が3000万円を超えない限り、所得税や住民税を納める必要がなくなります。 3,000万円の特別控除の特例を受けるための要件は、以下の通りです。
  • 自分が居住していたマンションである
  • 売却の前年及び前々年に、この特例もしくは譲渡損失などの特例の適用を受けていない
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
他にもいくつか要件を満たす必要があるので、詳しくは下記のURL(国税庁のページ)をご参照ください。

(2)特定居住用財産の買い替えの特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までに買い替えた場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。そのため譲渡所得が非課税になるわけではありません。 例えば、1,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買い替えたとしましょう。特例が適用されると、2,000万円(3,000万円-1,000万円)の売却益に対する課税が、将来買い替えたマイホームを譲渡したときまで繰り延べられます。 もし4,000万円で買い替えたマイホームを、将来5,000万円で売却した場合、売却益の1,000万円に繰り延べられた2,000万円を加えた3,000万円に対して課税される仕組みです。 マイホーム買い替え時の特例を受けるためには、売却する物件が次の要件を満たす必要があります。
  • 譲渡する年の1月1日時点で所有期間が10年超で居住期間が通算して10年以上
  • 売却価格が1億円以下
  • 譲渡する相手方が親族や特別な関係者でない
また買い替え先の物件にも要件があるため、詳細は国税庁のホームページの『特定のマイホームを買い替えたときの特例』を参照してください。

(3)譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用の住宅を買い換えた場合やローンが残っている住宅を売却した場合、一定の要件を満たすと、売却損(譲渡損失)を他の所得から控除してくれます。 仮に譲渡損失が400万円で給与所得が700万円であった場合、確定申告をすることで所得が300万円となり所得税や住民税の負担の軽減が可能です。 また譲渡損失の金額が他の所得よりも多かった場合、余った控除額は翌年以後に最大3年間繰り越せます ただし譲渡損失を受けるには、住宅を譲渡した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年を超えていなければなりません。また買い替え先の住宅や、借り入れている住宅ローンなどにも所定の要件が設けられています。
  • マンションを売却して利益が発生しても、3,000万円の特別控除の特例で税負担を軽減できる場合がある
  • 買い替えの特例を適用すると売却益に対する課税が買い替え先のマイホーム売却時まで繰り延べられる
  • マンションを売却して損失が発生した場合、他の所得と損益通算することで所得税や住民税の負担を軽減できる

マンション売却時に戻ってくる費用

マンションを売却した場合、先払いしていたお金が戻ってくることがあります。自ら申し出ない限り返金されないものもあるため、該当する場合は忘れずに申告しましょう。

住宅ローン保証料の返金

住宅ローンを組んでマンションを購入した際、返済が滞ったときに備えて保証会社に保証料を支払って保証人となってもらうのが一般的です。 保証料は借入金額や返済期間によって決まるため、繰り上げ返済をすると短縮された返済期間に応じた保証料が返金されます。 保証料は、数十万円ほどになることもあるため、返金してもらうとマンション売却時の金銭的な負担を大きく減らせる可能性があるのです。

火災保険料の返金

住宅ローンを組む場合、火災保険への加入が融資の条件となっている金融機関がほとんどです。もし火災保険の保険料を一括で前払いしている場合、解約すると残期間分の保険料が返金されます。 ただしマンションを売却しても、火災保険が自動的に解約されることはありません。そのため売却した場合は、忘れずに保険会社へ連絡して解約手続きをしましょう。

管理費・修繕積立金・駐車場(駐輪場)の清算金

マンションの管理費や修繕積立金、駐車場は、翌月分を前月に支払ったり、数ヵ月分を前払いしたりする場合があります。そのため売主が、マンション売却後の管理費や修繕積立金を前払いしている場合、買主との間で精算が必要です。 精算金は、売主に代わって仲介業者が金額を計算し、買主に請求するのが一般的です。ただし駐車場や駐輪場の精算は、売主自ら買主に請求しないと、精算できないケースがあるため忘れずに不動産会社に伝えましょう。

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者が納税する義務を負います。つまり物件の売却時に売主は、1年分の固定資産税と都市計画税をすでに支払っている状態です。 そのため買主は、物件の引渡日から年末までの固定資産税や・都市計画税を売主に支払って精算する必要があります。 通常は、管理費や修繕積立金と同様、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算して買主に請求するのが一般的です。
  • マンションを売却した時に、先払いした保証料や火災保険料、管理費、固定資産税などが払い戻される場合がある

値引きは可能?仲介手数料の負担を抑える方法

仲介手数料の負担を抑えられると、マンション売却後に手元に残るお金を増やせる可能性が高まります。 ただし仲介業者を通さずに自力でマンションを売却するのは、あまりおすすめできません。 仲介業者を通さずにマンションを売却する場合、買い手は自分で探す必要があります。加えて、売却に必要な書類を自分で揃えなければならず、売却後にトラブルが発生した場合はご自身で解決しなければなりません 不動産取引には、さまざまな専門的な知識が必要です。費用をかけてでもプロの仲介業者に任せた方が安心といえます ここでは、仲介手数料を安く抑えるためのコツをご紹介していきます。

(1)仲介手数料の安い不動産会社を探す

仲介手数料の金額は、上限の範囲内で不動産会社が自由に決められます。仲介手数料の金額を少しでも抑えたい場合は、上限の半額にしている不動産会社や無料にする不動産会社を探して契約するのも一つの方法です。
ただし仲介手数料の安さだけで選んでしまうと、サービスの質が悪い不動産会社やマンションの売却が不得意な不動産会社を選んでしまうかもしれません。 マンションの売却でもっとも大事なのは、物件を少しでも高値で売却することです。仲介手数料を抑えられても、マンションの売却価格が安いと手元に残る金額は少なくなります。 もし仲介手数料が無料でなくても、ハウスクリーニングやインスペクションなどのサービスを無料で提供してくれる不動産会社の方が、物件を高値で売却できるでしょう。
インスペクションとは


インスペクションとは、住宅の設計や施工に詳しいプロが住宅の劣化状況や不具合を検査してくれる建物状況診断サービス


そのため不動産会社を選ぶときは、仲介手数料の金額だけでなくサービスの内容や担当者の力量などを総合的に比較しましょう。 マンションを売却する際の不動産会社の選び方は、下記の記事を参照してください。

(2)他社の仲介手数料を伝えて交渉する

他社の方が、仲介手数料の金額が安いことを伝えると、値引きしてもらえる場合があります。 交渉するときは、事前に複数の不動産会社から見積もりを入手して、仲介手数料の具体的な金額を確認しておきましょう。不動産会社と値引き交渉をする際に、他社の具体的な仲介手数料額を見せると、最安値にまで値引きしてもらえる場合があります。 また値引き交渉をするタイミングは、不動産会社と媒介契約を結ぶ前がベストです。 マンションを売却する場合、買い手を探してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶ前に「仲介手数料を安くしてくれたら御社と契約する」と言うと、応じてくれる場合があるのです。

(3)勤め先の福利厚生や株主優待を利用する

勤務先が、福利厚生の一環で提携を結んでいる不動産会社で契約を結ぶと、仲介手数料を割り引いてくれる場合があります。福利厚生制度のページをチェックしたり、周りの上司や同僚に相談したりすると良いでしょう。 また、上場企業の中小規模不動産会社であれば、株主への優待として仲介手数料を値引いてくれるケースもあります。 ただし株主優待を利用するためには、株を取得しなければなりません。株の取得価格が値引き額を超えると、金銭的な負担はむしろ増えるため慎重に判断しましょう
  • 不動産会社を選ぶときは仲介手数料の安さだけでなくサービスの内容や担当者の力量を総合的に比較する
  • 他社の仲介手数料を伝えると値下げしてくれる場合がある
  • 勤務先の福利厚生制度や株主の優待を活用すると仲介手数料を値下げできる

マンション売却にかかる費用まとめ

  • マンションの売却時に支払いが必要な諸費用の金額は、売却価格の約3〜4%。繰り上げ返済手数料やハウスクリーニング代などが追加で必要になる場合がある
  • マンションを売却して利益(譲渡所得)が発生した場合、確定申告をして所得税や住民税を納める
  • マンションの売却時に利益や損失が発生した場合は、確定申告で特例を適用すると税負担の軽減が可能
  • マンションを売却すると住宅ローンの保証料や火災保険料、固定資産税などが精算されて戻ってくる場合がある
  • 諸費用の中でもっとも高額な仲介手数料は、不動産会社の選定や価格交渉で負担を抑えられる可能性がある
マンションの売却には、状況に応じた諸費用がかかります。しかし税負担を軽減する特例や精算による返金によって、実質の負担を軽減できるかもしれません。また仲介手数料を抑えることで、手元により多くのお金を残せる可能性があります。 ただし諸費用のことばかり考えていても、マンション売却は成功しません。マンション売却において何よりも重要なのは、少しでも高い金額で売却すること。そのためには、複数の不動産会社に物件を査定してもらい、信頼できる業者に仲介を依頼する必要があります。  マンションの売却に失敗したくない方は、マンションナビをご利用ください。マンションナビでは、無料の一括査定サービスでマンション売却に強い不動産会社を短時間で探せます。ぜひ試してみてはいかがでしょうか。

FP監修者情報:品木彰

■氏名:品木彰
■保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士
■プロフィール:大手生命保険会社にて7年半勤務し、チームリーダーや管理職候補として個人営業、法人営業の両方を経験。その後人材会社で転職したのちに副業としてwebライターを始める。お金に関する正しい知識をたくさんの人々に知って欲しいとの思いから、2019年1月よりwebライターとして独立。これまで保険、不動産、税金、音楽など幅広いジャンルの記事を、多数のメディアで執筆・監修している。

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