生前贈与とは。生前贈与にかかる費用を紹介!

亡くなってから次の世代に財産が相続されるためには、多額の相続税を支払わなければいけません。そこで、名義人が生きている間に不動産などの相続される対象物を贈与しておくことで、節税対策になると言われています。生きている間に次の世代へ財産を譲渡する生前贈与とはどのようなものなのでしょうか。また、どのようにして節税対策をしていけば良いのでしょうか。解説していきます。

生前贈与とは

生前贈与に関する説明 生前贈与とは、財産を家族や第三者に贈与することを意味します。主に被相続者となりうる方が相続人に対して、自分がなくなってしまう前に財産を分与することを指します。すべての財産を贈与することは難しくても、なるべく子どもや孫に生前贈与をしておくことで相続税がかかってしまう遺産を減らすことができます。そのため、生前贈与は相続税の負担を軽減する節税対策として行われることが多いです。

しかし、前贈与には相続税はかからないものの、贈与税がかかってしまいます。生前贈与を考えるのであれば、相続税と贈与税を比較し、どちらの方が損が出てしまわないかよく計算しましょう。


  • 生前贈与とは、被相続人が亡くなる前に、財産を家族や第三者に贈与することを意味する。
  • 生前贈与をしておくことで相続税がかかってしまう遺産を減らすことができる。

不動産を生前贈与することで得られる効果とは?

生前贈与のメリットについて 財産の中でも、とくに生前贈与が行われるのが不動産です。不動産は財産の中でも最も額が多く、分配しにくい資産です。そのため、不動産相続を巡って親族間でトラブルに発展するのはよくあることです。トラブルを回避するためにも不動産は生前贈与は有効的です。不動産を生前贈与することのメリットにはどのようなことがあるのか説明していきます。

不動産の相続税の節税効果がある

実際のところ、贈与税の税率は相続税よりも高いです。加えて、贈与税も相続税も、譲渡する額が高くなればなるほど税率も高くなってしまいます。では、不動産を生前贈与する際にはどのようの方法を用いて節税対策を進めていくのでしょうか。

贈与税の課税方法には「暦年課税」と「相続時清算課税」の2種類があります。不動産の相続税を節税したいのであれば、必ず「暦年課税」を選ぶようにしましょう。暦年課税とは、年間110万円以内の贈与であれば贈与税のかからない制度です。対して相続時清算課税は、相続のタイミングで金額を清算して課税される方法であるため節税には向きません。

しかし、不動産の価値が贈与税のかからない暦年贈与の110万円に収まることはなかなかありません。そこで、不動産の所有権の持分を分けて贈与することで、1年間の贈与額を基礎控除額内の110万円に抑える方法があります
1500万円の不動産であれば、1/15ずつ贈与することで贈与税をかけずに贈与することができます。税務署に贈与を認めてもらうためには、毎年贈与契約書を作成し、持分に変動を持たせて記入する必要があります。信頼できる税理士を見つけ、相談できると確実でしょう。

財産を自由に贈与することができる

生前贈与の最大のメリットとも言えるのが、贈与者(譲る側)が望む方に贈与をできる点です。相続の場合、被相続人(譲る側)はどの遺産が誰に相続されるのかを決定できません。もちろん、公式な遺言書が作成されていれば、記入されている通りに相続されます。しかし、公式な遺言書がない場合や、突然の他界となるとそうはいきません。相続人の間でどのように配分するかを決定します。そのため、対象となる不動産を特定の方に相続してほしいような場合には、生前贈与をしておくことで確実に譲渡することができます

また相続の場合は、配偶者、子どもにのみ相続権が付与されます。対して生前贈与であれば、祖父母の代から子どもの代を飛ばして孫に贈与することが可能となります。すると、通常の相続では祖父母、子ども、孫の三世代間で行わなければいけなかった相続が祖父母と孫の間でのみ行われます。そのため子どもの代から孫の代に相続するための相続税を節約することができるのです。特定の方に譲渡したい場合にはもちろん、やり方によっては大幅な相続税の節税になることもあるのです。
  • 贈与税の課税方法には「暦年課税」と「相続時清算課税」の2種類がある。不動産の相続税を節税したいのであれば、「暦年課税」を選ぶ。
  • 暦年課税とは、年間110万円以内の贈与であれば贈与税のかからない制度。
  • 1500万円の不動産であれば、1/15ずつ贈与することで贈与税をかけずに贈与することができる。
  • さらに、生前贈与の最大のメリットとも言えるのが、贈与者(譲る側)が望む方に贈与をできる点。

土地・戸建て・マンション等の不動産を生前贈与する際の流れ

生前贈与の流れ 実際に土地、戸建て、マンションなどの不動産を生前贈与する場合、どのような流れで手続きを進めていけば良いのでしょうか。幸い、いつまでに終わらせなければいけないといったタイムリミットがないため、時間がかかっても確実に進めていきましょう

贈与契約書の作成

贈与契約書は、贈与がある年に必ず1通作成する必要があります。不動産を贈与する場合、持分を毎年変動させて贈与しなければ、元々一定の額のものを贈与するつもりだったと見なされてしまいます。すると、すでに贈与が完了しているものに対しても贈与税がかかってしまうので注意が必要です。贈与契約書には以下の項目の記載が必要です。関係者全員の印鑑が必要になります。定められたフォーマットなどはありませんので、自身で作成する形でも問題ありません

贈与契約書に際して必要なもの一覧


  1. 贈与をした日付
  2. 誰(贈与者)から誰(受贈者)へ贈与なのか
  3. 贈与したもの
  4. 贈与者と受贈者の住所と氏名
    →不動産を贈与する場合には所在地、地番が必要になるため、贈与者は市区町村の役所で調べてもらうようにしましょう。
  5. 贈与者の実印
  6. 受贈者が未成年の場合、受贈者名と受贈者の親権者名
  7. 公証役場でもらえる確定日付


法務局で登記申請(名義変更)

生前贈与における名義変更は贈与者と受贈者の両者で行う必要があります。いつまでに済まさないといけないという決まりはありません。しかし、名義を変更しないことには贈与された不動産から得られる収入が得られなかったり、売却できなかったりするので、なるべく早く名義は変更することをおすすめします。

生前贈与に限らず名義変更は複雑なので、司法書士に依頼してみても良いかもしてません。


必要な書類

不動産を贈与するためには名義変更が必要になります。そのため、用意しておくべき書類も数が増えます。

贈与者が用意するべきな必要書類は以下です。
  • 贈与をする登記識別情報通知
  • 3ヶ月以内に取得した印鑑証明書
  • 住民票
受贈者が用意するべき必要書類は以下です。
  • 住民票
その他に必要になる書類は以下です。
  • 名義変更をする年度の固定資産評価証明書
  • 贈与契約書

贈与税の申告

一年間の贈与額が110万円を超えてしまうものだと、贈与税がかかってしまいます。贈与税がかかる場合には申告が必要になるので、必ず税務署に申請を提出するようにしてください。詳しくは下記にて説明していきます。
  • 贈与の手順としては、贈与契約書の作成を作成・法務局で登記申請(名義変更)・必要書類の準備が必要。
  • 贈与額が110万円の控除額を超えた場合は、贈与税の申告が必要となる。

土地・戸建て・マンション等の不動産を生前贈与する際の注意点

贈与時の注意点 土地、戸建て、マンションなどの不動産を生前贈与する際には、どのようなことに注意するべきなのでしょうか。押さえておきたいポイントについて説明していきます。

申告期限に注意

生前贈与には贈与税がかかってしまいます。贈与税がかかってしまう場合には、必ず所定の税務署に贈与があったことを申告しなくてはいけません。申告期限は贈与のあった年の翌年の2月1日から3月15日までです。故意に申告を怠った場合には「加算税」や「延滞税」などの罰則が発生します。必ず申告するようにしてください。

生前贈与する際の費用を理解する

生前贈与で贈与税がかからなかったとしても、不動産を贈与する場合にはかかる費用が2点あるので押さえておきましょう。
  1. 登録免許税
  2. 不動産取得税
登録免許税とは、不動産の名義変更を行う際にかかる税金のことです。贈与の名義変更にかかる登録免許税の税率は20/1000です。不動産の価値に対して登録税は以下のようになります。
登録免許税の早見表
物件価格 費用
500万円 10万円
1,000万円 20万円
2,000万円 40万円
5,000万円 100万円
1億 200万円
不動産取得税とは、不動産を購入、贈与した際にかかる税金のことです。計算方法は以下です。
不動産取得税=固定資産税評価額×4%
  • 贈与税の申告期限は贈与のあった年の翌年の2月1日から3月15日まで。
  • 不動産を贈与する場合にはかかる登録免許税と不動産取得税の費用がかかることに注意する。

生前贈与のまとめ

生前贈与のまとめ
生前贈与の基本


  1. 生前贈与とは、被相続人が亡くなる前に、財産を家族や第三者に贈与することを意味する。
  2. 生前贈与をしておくことで相続税がかかってしまう遺産を減らすことができる。
  3. 贈与税の課税方法には「暦年課税」と「相続時清算課税」の2種類がある。不動産の相続税を節税したいのであれば、「暦年課税」を選ぶ。
  4. 暦年課税とは、年間110万円以内の贈与であれば贈与税のかからない制度。
  5. 1500万円の不動産であれば、1/15ずつ贈与することで贈与税をかけずに贈与することができる。
  6. さらに、生前贈与の最大のメリットとも言えるのが、贈与者(譲る側)が望む方に贈与をできる点。
  7. 贈与の手順としては、贈与契約書の作成を作成・法務局で登記申請(名義変更)・必要書類の準備が必要。
  8. 贈与額が110万円の控除額を超えた場合は、贈与税の申告が必要となる。
  9. 贈与税の申告期限は贈与のあった年の翌年の2月1日から3月15日まで。
  10. 不動産を贈与する場合にはかかる登録免許税と不動産取得税の費用がかかることに注意する。

贈与税は相続税に比べて基本税率が高いです。そのため、やり方によっては生前贈与をしてしまうと損してしまうことも。相続税の節税対策として生前贈与をするのであれば、必ず税理士に相談の上、計画的に行うことをおすすめします。

贈与は口約束でも成立してしまうものではありますが、トラブルを回避するためにも必ず贈与契約書を作成した上で公式な手順を踏むようにしましょう。贈与税がかからなくても、不動産を贈与する場合には登録税や不動産取得税はかかります。必ず把握しておくようにしましょう。

また、生前贈与を検討されている方は、対象の不動産価格を理解することが必要です。

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