マンション売却は基礎知識がある状態で行うのがベストです。この記事では、マンションを売却する前に知っておきたい基礎知識をまとめて紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。マンションを売却で知っておきたい基礎知識は５つあります。
目次
マンション売却に必要な流れを理解しよう
マンションを売却する際、どのような流れで行えばいいのかわからないという方は多いのではないでしょうか。人生の中でマンションを売却する経験はそう何回もあるものではありませんから、不安になるのも当然です。
初めてのマンション売却を成功させるべく、流れを掴んでおきましょう。
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マンション売却に動く前にしておくべきこと
まず、実際にマンション売却に動き出す前に、やっておくべきことがあります。
それが以下の2点です。
- マンションのローンの残高確認
- マンション売却時に必要な書類を用意する
ローンの残高確認
まず、売却予定のマンションのローンの残高がいくら残っているのかは必ず確認しておきましょう。マンションを売却して残りのローンを完済しようとしていたのに、思っていたよりもローンが残っていたら足りない分を貯金などから用意しなくてはならなくなります。
実際にどれくらいの残高が残っているかは、住宅ローン会社に確認しましょう。
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マンション売却に必要な書類を用意する
実際にマンションの売却手続きに入ると決めたら、次は必要な書類を用意しましょう。主に必要になるのは以下の書類です。
- 権利済証
- 登記情報識別通知
マンション売却をすると決めたら、早め早めに動いておきましょう。
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マンションを売却するまでのステップ
では、続いてはマンションを売却するまでのステップについて解説していきます。マンションを売却するまでの全体像が見えていれば、それだけ流れも把握しやすくなります。
- 売却価格の目安を決める
- 不動産業者に依頼する
- マンションを売り出す
- 売買契約を買い手と結ぶ
- マンションを引き渡す
1.売却価格の目安を決める
最初にするべきことは、売却価格の目安を決めるという作業です。売却価格が分からないと、残っているローンの残高が完済できるかどうかも分からなくなってしまうからです。
売却価格の目安を決める際には、まずは自分で簡単に比べられる方法から試してみることがおすすめです。
例えば、不動産サイトの同じような間取りで同じような築年数の物件を探してみて、値段を確かめる等です。
もちろん、不動産サイトに載っている価格をそのまま鵜呑みにしてはいけませんが、ある程度の参考にしておくのが重要です。
最寄り駅がどこかということや、近くにスーパーなどがあるかなど、様々な内容によってマンションの売却価格が決まるからです。
ある程度、マンションの売却額の想像がついたら、実際に不動産業者の査定に出してみましょう。
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不動産業者の査定の方法
不動産業者では、主に以下のような項目で査定をしています。- 間取り
- 広さ
- 築年数
- 管理状態
- 室内の状態
- 駅からの距離
- 日当たり
- 近隣状況
- 事件や事故物件ではないか
- 景気
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部屋の状態などはリフォームなどで直すことができますが、日当たりや近隣状況などの外的要因については自分ではどうすることも出来ないので、他の部分でリカバー出来ないか対策を考える必要もあります。
例えば、部屋の中の収納を増やす、などです。リフォームにもお金がかかるので、実際に売れなければ赤字となってしまう恐れもありますが、確実に売りたいのならば検討しても良いでしょう。
また、出来る限り3社くらいの不動産業者で査定をしてもらうようにしましょう。
1社だけで決めてしまうと、比較対象がないために一般的な売却価格でマンションが売れるかどうか分からないからです。中には、あえて絶対に売れないような価格を提示して、契約を結ばせようとする不動産業者もいます。
そのような不動産業者に引っかからないように、何社か査定をお願いしてから決めるようにしてください。
2.不動産業者に依頼する
査定後、売却をお願いする不動産業者を決めたら、媒介契約を結びましょう。この媒介契約には、以下の3種類があります。
| 媒介契約の 有効期間 | 売主が買主を探す | 依頼できる 仲介会社の数 | 仲介会社からの売主へ報告する義務 | |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 契約 | 3ヶ月以内 | × | 1社 | 1週間に1回 （メール等） |
| 専任媒介契約 | 3ヶ月以内 | × | 1社 | 2週間に1回 （メール等） |
| 一般媒介契約 | 3ヶ月以内 | ○ | 複数契約可能 | なし |
例えば、一般媒介契約なら何社にでもマンションを売り出してもらって良いですが、専属専任媒介契約の場合には売主が買主を見つけるのもNGになっています。
媒介契約を交わす時は、内容もしっかり確認して交わすようにしましょう。
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不動産業者の選び方
信頼できる不動産業者の選び方として一番にあげられるのは、「接客態度」です。前述していますが、早く契約を勝ち取りたいからと高い値段で売れると言って契約をさせたり、契約だけさせておいてあとはそんなに売却活動をしない業者もいます。
そのような業者に共通して言えることは、「営業担当者の接客態度がいい加減」ということです。
例えば、どんな流れでマンションを売却してくれるのかうまく説明出来ていなかったりすると、不安になりますよね。ちょっとでも「信頼できそうにないな」と感じたら、一旦他の業者にも査定を取ってみることをおすすめします。
マンションの売却は慎重に行いましょう。
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3.マンションを売り出す
不動産業者と媒介契約を結んだら、実際にマンションが売り出されます。マンションの情報がサイトに載ったり、チラシに載ったりするので、買いたい人を集めることができます。売主としてするべきことは、売り出し価格を決めることと掃除です。
まず、売り出し価格についてですが、どんなに良い物件であってもその土地の平均家賃を大きく上回るような価格設定はやめましょう。少しだけ平均価格より高めに設定するのがポイントです。
平均価格よりも少しだけ高く設定することで、売れない場合でも値下げで対応がしやすくなります。
掃除については、内見に訪れる買いたい人のためです。
自分が綺麗な部屋に住みたいと思うのと同じように、買主もまた綺麗な部屋であることを望んでいます。できる限り掃除をして、内見に来た買主にがっかりされないようにしてください。
また、内見は売主が対応することになるので、マンションが売れるまでは買主が集まりやすい週末などのスケジュールを調整できるようにしておきましょう。
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4.売買契約を買い手と結ぶ
無事にマンションの買主が決まったら、売買契約を結びます。売買契約時に必要になるのは、主に以下のものです。
- 本人確認書類
- 実印
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 登記済証または登記識別情報
- 仲介手数料の半金
- 固定資産税納付書
- マンションの管理規約等
- 印紙代
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マンションの売却時の税金について
マンションを売却することが決まったら、必ず売却金額や売却に至るまでにかかった費用などは把握しておきましょう。マンションの売却時、もしも買った金額よりも高く売れれば、「譲渡所得税」がかかるからです。
譲渡所得税は以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝譲渡対価ー（取得費＋譲渡費用）
この計算式の中の「譲渡費用」については、主に以下のようなものがあります。- 仲介手数料
- リフォーム代
- 売買契約時の印紙代
- 売却時の広告費
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5.マンションを引き渡す
最後に、買主にマンションを引き渡します。マンションの引き渡しの手続きは、買主が使う住宅ローンの銀行などで行います。
引き渡し日に関しては手続きの関係上、平日の午前中しか指定できません。
仕事などは調整しなくてはならないので注意しましょう。
引き渡しの際には、主に以下のものが必要です。
- マンションの鍵
- 身分証明書
- 登記済証または登記識別情報通知書
- 住民票
- 実印
- 印鑑証明書
- 売却額が振り込まれる銀行口座の通帳や、キャッシュカード
- 仲介手数料の半金
- 司法書士への報酬
マンション引き渡し時の注意点
住宅ローンを組んでいるということは抵当権がついているからです。抵当権とは、住宅ローンなどを借りた際に万が一債務者が返済できなくなった時に、土地や建物などを担保とする権利のことです。
この抵当権が付いたままだと売却することができないので、銀行に「抵当権抹消書類」を作成してもらいます。
簡単にいうと、そのマンションの名義を完全に外すというイメージです。抵当権抹消書類の作成には約2週間ほどかかります。
そのため、引き渡し日が決まったらすぐに銀行に連絡するようにしてください。
万が一、引き渡し日がずれてしまったら、その抵当権抹消書類も作り直しになってしまうので、くれぐれもスケジュールの調整には気をつけましょう。
初期の不良なのか、使っているうちに壊れたのかがわからないと、後々から買主とのトラブルに発展しかねません。例えば、部屋に設置されたままになっていたエアコンが壊れてしまっていたりしたら、エアコンの修理なども依頼しなくてはなりません。
トイレの水が流れるか、電球はちゃんと点くか等、細かいところまでしっかり確認しておきましょう。
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大切なのは、信頼できるパートナー
マンションの売却で実際に動いてもらうのは不動産会社です。彼らが持つ“ノウハウ”がどうしても必要です。たとえば、不動産のネットワークがなければ妥当な買い手も見つかりませんし、契約や引渡しの際の複雑な手続きもできません。強力なパートナーを見つければ、流れを知らなくても安心です。
二人三脚で歩んでいくからには、やはり信頼できる業者でなければなりません。最初に必ず複数社から見積もりを取り、その中からパートナーを選びましょう。 たんに高い見積もりを出してくる会社は、契約が欲しいだけのダンピングの場合があるので要注意です。
なぜその金額なのかきちんと根拠まで答えてくれた会社こそパートナーにふさわしい相手です。
まずは、コンタクトを取り、相手を見極める機会を設けましょう。
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知っておきたい基礎知識まとめ
- マンションの売却に必要な流れを理解する
- マンション売却に動く前に準備しておくことをする
- マンション売却に必要な書類を用意する
- マンションを売却するまでのステップは「1.売却価格の目安を決める」、「2.不動産業者に依頼する」、「3.マンションを売り出す」、「4.売買契約を買い手と結ぶ」、「5.マンションを引き渡す」
- 大切なのは、信頼できるパートナーを見つけること
今回はマンションの売却の流れについて必要な基礎知識を解説してきました。
参考になりましたでしょうか。
マンションの売却には、ある程度の手間がかかります。
だからこそ、焦って行うのではなく慎重に行う必要があるんですね。
マンションの売却を考えている方は、まずは査定をしてみてどれくらいで売れるのか知った上で検討してみてくださいね。
