不動産競売とは？不動産競売の流れを徹底解説！

• 住宅ローンの一括払いを求められる

住宅ローンの支払いができなくなる際に強制的に施行される不動産競売。しかし、1回支払えなかったからといっていきなり不動産競売になってしまうわけではありません。一般的には住宅ローンの返済が滞ってしまってから6ヶ月ほどで申し立ての手続きが始められます。

住宅ローンの支払いが数ヶ月間滞ってしまうと、今までは分割して支払うことのできていた返済の権利を剥離されてしまいます。すると、滞っていた住宅ローンを一括返済するだけでなく、残金も一括で支払うよう請求されます。

• 保証会社が支払いを代行してくれる

数ヶ月住宅ローンを支払えていないほどですから、一括で滞納分と残金を一括で返済するのは厳しいでしょう。その場合には、保証会社が代わりに住宅ローンの返済を済ませてくれます。保証会社が金融機関に一括返済してくれることを、「代位弁済」といいます。「代位弁済」が行われてからは、今まで金融機関に対して返済していた住宅ローンの請求が保証会社から来るようになります。

この際、保証会社に代位弁済してもらった額を一括返済できない場合、不動産競売の手続きを進めていくことになります。

• 競売開始決定の通知が届く

競売の手続きは、債権者（保証会社）が申告することで進められます。債権者は、住宅ローンの申請を受けた際、不動産に対して「抵当権」を設定します。抵当権とは、住宅ローンの返済ができなかった際に、不動産を担保として弁済を受ける権利のことです。万が一住宅ローンを債務者（不動産の所有者）が支払えなかった場合のことを考慮して保険をかけているのです。

債権者が申請をあげると裁判所が主導となり不動産競売が進められていきます。競売をすることが決まると、裁判所から債務者に対して「競売開始決定の通知」が届きます。

• 現況調査が実施される

競売開始決定の通知が届いてから、対象の不動産の現況調査が実施されます。現況調査では、不動産がどのような状態のものなのかをくまなく調査されます。現況調査をもとに評価書が作成され、裁判所に提出されます。基本的に、不動産競売の市場で開示される不動産についての情報は評価書のみとなります。

• 入札が開始される

裁判所に提出された現況調査をもとに作成された評価書をもとに競売の入札が開始されます。競売にかけられた不動産の購入者は、通常の不動産を購入するときのように内覧をすることができません。購入に進むに当たる判断基準は、評価書がもととなります。

また、通常の不動産売買のように購入した不動産に瑕疵があったとしても売主（債務者）に損害賠償を求められないのが競売の特徴です。購入者にとってはリスクが高いため、販売価格は通常の市場の50%から60%ほどと言われています。最大でも70％ほどにしかならないと言われています。

• 売却

落札者が決まり、住宅ローンを組むための審査が終了したタイミングで、売却が決定します。競売の売却は「競売開始決定の通知」が届いてから最短4ヶ月ほどで決まります。そこからは通常の不動産売却同様、名義変更などの手続きが進められていきます。

1. 「競売」と「任意売却」は、どちらも住宅ローンの支払いが滞ってしまった際、不動産を売却した売り上げを返済金に充てるための方法。
2. 任意売却は競売と違い、裁判所を介す必要がなく、一般市場での売却が可能であるため、競売に比べて高く売却することができる。
3. 任意売却の場合には、売却した後でも不動産から立ち退き要求をされずに住み続けられるケースもある。
4. とにかく競売におけるメリットは一切ないということを覚えておく。
5. 住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、任意売却について考える方が無難。
6. 不動産競売にならないに越したことはないが、不動産競売になったときに慌てないように、流れを事前に把握しておくことが重要。