不動産競売とは?不動産競売の流れを徹底解説!

住宅ローンを支払えなくなると、不動産を売却し、その売り上げを返済に当てることになります。返済方法には「競売」と「任意売却」の2つの方法があります。しかし、どちらも同じく住宅ローンの返済に充てることに変わりはありません。では、これらはどのように異なるのでしょうか。競売と任意売却の違いを解説していきます。また、競売とはどのようなものなのか、どのような流れで進めていくのかも合わせて説明していきます。

不動産競売とは?任意売却との違いは?

不動産競売とは競売」と「任意売却」は、どちらも住宅ローンの支払いが滞ってしまった際、不動産を売却した売り上げを返済金に充てるための方法です。主に数百万円から数千万円の住宅ローンの返済がある際に活用される方法です。不動産を売却すれば、ある程度の額を住宅ローンを返済することができます。「競売」も「任意売却」も、どちらも所有している不動産を売却して住宅ローンの返済に充てるのであれば、なぜ呼び方が2つあるのでしょうか。それぞれの違いを説明していきます。

不動産競売とは、債権者が抵当権を活用し、裁判所を通して債務者の不動産を売却処分することのできる手続き方法です。裁判所を通して行われる手続きであることから、裁判所競売と呼ばれることも。不動産競売では、現況調査を元に評価書を作成し、一番高額で買い取ってくれる人に不動産を売却をします。不動産を売却しても返済しきれなかった分については借金を背負うことになります

対して任意売却は債務者(不動産所有者)が自ら不動産を売却して住宅ローンの返済に充てるお金を工面することです。任意売却は競売と違い、裁判所を介す必要がありません。さらに、一般市場での売却が可能であるため、競売に比べて高く売却することができます。さらに任意売却の場合には、売却した後でも不動産から立ち退き要求をされずに住み続けられるケースもあります。投資目的で不動産を購入してもらった場合、買主に対して賃貸料金を支払いながら住み続けられるリースパックがあることもあります。住み続けたい意思があるのであれば、誰に購入してもらうかをよく考える必要があります。
  • 「競売」と「任意売却」は、どちらも住宅ローンの支払いが滞ってしまった際、不動産を売却した売り上げを返済金に充てるための方法。
  • 任意売却は競売と違い、裁判所を介す必要がなく、一般市場での売却が可能であるため、競売に比べて高く売却することができる。
  • 任意売却の場合には、売却した後でも不動産から立ち退き要求をされずに住み続けられるケースもある。

不動産競売のデメリット

競売のデメリット 不動産競売にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。はじめに踏まえておきたいのが、大きなメリットはないという点です。

不動産競売は通常の売却と違い、裁判所を介して行われます。競売に出される不動産の情報といえば現況調査を元に作成された評価書のみ。そのため、競売物件の購入検討者からすると開示されている情報が極端少ないです。加えて、通常の不動産売買でなら請求できる契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)の損害賠償についても、競売では諦めなくてはいけません。購入者にとってリスクの高い競売は、般市場の相場のおよそ30%から60%ほどの値段しかつけられません。仮に1,000円万円で売れるはずの不動産も300万円から600万円ほどにしかならないということです。すると、競売で住居を失ってからも多額の借金を追うことになります。

さらに、不動産競売では、買主が債務者に対して引渡命令の元立ち退きを命じることができます。そのため、売却が決まった以上住み続けることができません。競売で売り上がった資金はすべて住宅ローンの返済に充てられるため、引っ越し用の資金は自身で工面する必要があります。


  • とにかく競売におけるメリットは一切ないということを覚えておく。
  • 住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、任意売却について考える方が無難。

不動産競売の流れ

競売の流れ 不動産競売を求められると言っても、ある日いきなり「売却が決定したから出て行ってください」と言われるわけではありません。不動産競売が行われる際には、どのような流れで話が進んでいくのでしょうか

仮に不動産競売をすることになった際に、流れを踏まえていなくてはどのタイミングで売却が行われるのかわからず不安でしょう。そのため、どのような流れで不動産競売が行われるのかを事前に把握しておくことをおすすめします。不動産競売は、以下の6つのステップを元に進められます。

不動産競売の流れ


  • 住宅ローンの一括払いを求められる
住宅ローンの支払いができなくなる際に強制的に施行される不動産競売。しかし、1回支払えなかったからといっていきなり不動産競売になってしまうわけではありません。一般的には住宅ローンの返済が滞ってしまってから6ヶ月ほどで申し立ての手続きが始められます

住宅ローンの支払いが数ヶ月間滞ってしまうと、今までは分割して支払うことのできていた返済の権利を剥離されてしまいます。すると、滞っていた住宅ローンを一括返済するだけでなく、残金も一括で支払うよう請求されます。
  • 保証会社が支払いを代行してくれる
数ヶ月住宅ローンを支払えていないほどですから、一括で滞納分と残金を一括で返済するのは厳しいでしょう。その場合には、保証会社が代わりに住宅ローンの返済を済ませてくれます。保証会社が金融機関に一括返済してくれることを、「代位弁済」といいます。「代位弁済」が行われてからは、今まで金融機関に対して返済していた住宅ローンの請求が保証会社から来るようになります。

この際、保証会社に代位弁済してもらった額を一括返済できない場合、不動産競売の手続きを進めていくことになります。
  • 競売開始決定の通知が届く
競売の手続きは、債権者(保証会社)が申告することで進められます。債権者は、住宅ローンの申請を受けた際、不動産に対して「抵当権」を設定します。抵当権とは、住宅ローンの返済ができなかった際に、不動産を担保として弁済を受ける権利のことです。万が一住宅ローンを債務者(不動産の所有者)が支払えなかった場合のことを考慮して保険をかけているのです。

債権者が申請をあげると裁判所が主導となり不動産競売が進められていきます。競売をすることが決まると、裁判所から債務者に対して「競売開始決定の通知」が届きます。
  • 現況調査が実施される
競売開始決定の通知が届いてから、対象の不動産の現況調査が実施されます。現況調査では、不動産がどのような状態のものなのかをくまなく調査されます。現況調査をもとに評価書が作成され、裁判所に提出されます。基本的に、不動産競売の市場で開示される不動産についての情報は評価書のみとなります。
  • 入札が開始される
裁判所に提出された現況調査をもとに作成された評価書をもとに競売の入札が開始されます。競売にかけられた不動産の購入者は、通常の不動産を購入するときのように内覧をすることができません。購入に進むに当たる判断基準は、評価書がもととなります。

また、通常の不動産売買のように購入した不動産に瑕疵があったとしても売主(債務者)に損害賠償を求められないのが競売の特徴です。購入者にとってはリスクが高いため、販売価格は通常の市場の50%から60%ほどと言われています。最大でも70%ほどにしかならないと言われています。
  • 売却
落札者が決まり、住宅ローンを組むための審査が終了したタイミングで、売却が決定します。競売の売却は「競売開始決定の通知」が届いてから最短4ヶ月ほどで決まります。そこからは通常の不動産売却同様、名義変更などの手続きが進められていきます。




  • 不動産競売にならないに越したことはないが、不動産競売になったときに慌てないように、流れを事前に把握しておくことが重要。

不動産競売流れまとめ

不動産競売の流れまとめ
不動産競売の流れの基本


  1. 「競売」と「任意売却」は、どちらも住宅ローンの支払いが滞ってしまった際、不動産を売却した売り上げを返済金に充てるための方法。
  2. 任意売却は競売と違い、裁判所を介す必要がなく、一般市場での売却が可能であるため、競売に比べて高く売却することができる。
  3. 任意売却の場合には、売却した後でも不動産から立ち退き要求をされずに住み続けられるケースもある。
  4. とにかく競売におけるメリットは一切ないということを覚えておく。
  5. 住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、任意売却について考える方が無難。
  6. 不動産競売にならないに越したことはないが、不動産競売になったときに慌てないように、流れを事前に把握しておくことが重要。



住宅ローンの支払いが滞納してしまうと、不動産を売却して得たお金で返済をすることになります。方法は「競売」と「任意売却」の2つがあります。どちらも不動産を売却して住宅ローンの返済に充てることには変わりないものの、どのように進めていくのかや利益の出方が全く異なります。競売の場合には債務者にとっては売り上げが低い、強制立ち退きを命じられる、引っ越し資金を自己工面しなくてはいけない、など不利益が大きいです。競売の一連の流れは債権者と裁判所にて進められていきます。競売の手続きには半年から1年ほどかかります。可能なのであれば、任意売却の手続きに切り替えましょう。

実際に住宅ローンが返せないとなる前に、現状の不動産の価値を見ておきましょう。

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