マンション売却の財産分与のポイントまとめ!相続や離婚のマンション対策を解説!

マンションなどの不動産を親から相続する、というケースはよくありますよね。
そんな時には、どのようにして兄妹間で財産分与がされるのか、はたまた分与の一環で売却する時には、どういった事に気をつければいいのかがよく分からない、という方が多いのではないでしょうか。
確かに、普通の不動産を売却するよりも相続不動産を売却する方が、事がうまく進まない恐れがあります。 ここでは、相続不動産の財産分与や売却のポイントを詳しく解説しますので、ぜひ参考にしていただきたいです。

財産分与でよく問題になるのは不動産

喧嘩中の兄妹親が亡くなった時に相続する数ある財産のうち、よく問題に挙がるのがマンションなどの不動産です。
相続される権利を持つ方が1人であったり、遺言書で誰が相続するべきなのかを明記していれば、話は別になります。
また、兄妹がお互いを思いやり、平等に分与するのであれば、トラブルになる事はありません。
ただしそうでない場合、不動産というのは、兄妹間でトラブルに発展しやすい財産でしかありません。
不動産は現金ではないですが、持っているだけで非常に価値のある財産です。
ですが、そもそもとして相続不動産の分与というのはとても扱いが難しいので、いざ売却しようにも、気を付けなければならない事があります。

相続した不動産の財産分与でトラブルになる理由

はじめに、相続不動産が財産分与でトラブルに発展しやすい理由をご紹介します。
主な理由としては、以下の3つになります。
  • 被相続人が遺言書を書いていない
  • 不動産が現金よりも相続財産を占める割合が多い
  • 寄与分をアピールしてきた
それぞれを詳しく見ていきます。

被相続人が遺言書を書いていない

テレビでも度々取り上げられていますが、被相続人が遺言書を書いていないと、死後に相続人同士でトラブルになってしまうなんて事は、よく起きるケースです。
遺言書がないと、原則的には相続人同士で分与の手段を話し合う事になります。
これを「遺産分割協議」と言うのですが、相続人同士がお互いを思いやらずに強くアピールし始めてしまうと、最悪な状況になってしまうのは火を見るよりも明らかではないでしょうか。
また、相続人みんなの合意がなければ、遺産分割協議は成立しません。 なるべく遺言で相続不動産を分与した方が良いのですが、遺言がない場合、遺産分割協議を必ずする事になります。

不動産が現金よりも相続財産を占める割合が大きい

相続財産のうち、現金よりも不動産が占めるパーセンテージが大きいというのも、兄妹間でトラブルになってしまう理由の1つです。
現金は均等に分けやすい財産になりますが、その反面、不動産は売却しなければ均等に分けるのが難しい財産です。
仮に、相続財産のうち2,000万の不動産を兄が、500万の現金を妹が相続したとすると、誰の目にも不平等なのは明らかですよね。
遺言がないのであれば、妹も平等に相続財産を受け取る権利があります。
ただし、売却以外の手段で分与を行うとすると、結果的に揉めてしまう事になります。

寄与分をアピールしてきた

不動産に限った話ではないですが、相続した財産を分与する時に、兄妹のどちらか一方が寄与分を強くアピールする場合があります。
寄与分とは、生前の被相続人に対して、相続人がその財産の維持や増加に影響を与えるような貢献をした場合、他の相続人との不平等を正すための制度です。
仮に、妹が生前の父親の介護をしていて、兄はあまり手伝わなかったとします。
父親が遺言を残していない場合、先ほども述べたように遺産分割協議をする事になります。
この時に妹は、「私が親を介護したんだから、財産を譲ってよ」と寄与分を強くアピールしてきたとします。
妹がアピールした寄与分を兄が認めれば、財産は妹の手に渡る事になりますが、兄が了承せず協議が平行線をたどった場合、家庭裁判所で調停が行われる事になります。
ただし、子供は親の介護をするというのが一般的な考えとして世の中に浸透しているため、調停を行った場合、一般的な介護の範疇を超えない限り、寄与分が認められるケースはあまり多くないです。

均等に分配したいなら換価分割がオススメ

家と現金 親の遺言がなく兄妹で不動産を相続した場合には、遺産分割協議をするか、どちらかが相続を放棄するか、代償分割などの手段を選択する事で、財産分与が行われます。
ただし、兄妹そろって土地やマンションの不動産自体に愛着や興味がなく、そして今後誰かが住む予定がない場合、財産を均等に分配出来る換価分割がオススメです。
換価分割とは、相続不動産を売却する事で現金化し、相続人で分割する手段です。
この手段であれば、兄妹間で不平等が起こる事もなく、公平に分与出来ます。

換価分割で不動産を財産分与する際の注意点

ポイントを指摘する男性 不動産を換価分割で財産分与する時には、気を付けてほしい事が4つほどあります。
  • 売却するので、その不動産を失う事を理解する
  • 共有名義人の同意が不可欠
  • 最低売却価格を事前に決める
  • 税金を納める可能性がある事に考慮する
それぞれについて見ていきますので、ぜひ参考にしてください。

売却するので、その不動産を失う事を理解する

現金化するために売却するので、もちろんではありますが、その不動産を失う事になります。
相続人全員にとって不要の不動産であれば、換価分割で分与しても大丈夫です。
ただし、何かしらの事情で不動産を失いたくないと考えている人が1人でもいると、換価分割が出来なくなります。 換価分割をする時には、その不動産を失う事をきちんと理解しておかなければなりません。

共有名義人の同意が不可欠

共有名義の不動産を親から相続した場合には、少し面倒な事になる恐れがあります。
共有名義で不動産を所有している場合は、共有名義人の同意がなければ、不動産を売却する事が出来ないからです。
仮に、親から相続した財産の共有名義人が伯父だったとします。
伯父が売却に賛同してくれるのであれば大丈夫ですが、仮に伯父が拒否してしまったら、換価分割が出来なくなります。
また、伯父が既に亡くなられていて、名義が誰かに引き継がれている場合には、その方の同意を得なければなりません。 このように共有名義の不動産を相続した時には、場合によっては売却がうまく進まない恐れがある事に留意しておきましょう。

最低売却価格を事前に決める

先ほどもご紹介したように、共有名義の不動産の売却は、共有名義人の同意が不可欠です。
兄妹で不動産を相続した場合には、それぞれが共有名義人になります。
そこでトラブルに発展しやすい事が、売却価格に対する認識の違いです。
仮に、兄は相続不動産を2,000万で売却出来れば良いと考えていても、妹は最低でも2,500万で売却したいと考えているとします。
妹が2,000万という値段を了承しなければ、相続不動産を売却する事は出来ません。 これが要因でトラブルになってしまう恐れもあるので、相続不動産の分与をスピーディーに換価分割で行う時には、最低売却価格を兄妹間で事前に決めるようにしましょう。

税金を納める可能性がある事を考慮する

相続不動産を売却する時には、税金(譲渡所得税)を納めなければならない恐れがあります。
仮に税金が発生してしまうと、税引きされた金額を相続人同士で分配する事になるため、気を付けましょう。
譲渡所得 = 譲渡価格(売却価格) ― 取得費(購入価格) ― 譲渡費用
上記の式で譲渡価格がプラスとなった時に、税金を支払わなければなりません。
また、不動産の所有期間が5年以下なのか、もしくは5年を超えているのかどうかで、税率が変わってきます。 ちなみに、不動産の所有期間は被相続人が所有していた期間も含まれるので、気を付けてください。
不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超 15.315% 5% 20.315%

相続不動産を売却する際のポイント

説明する女性 相続不動産を売却する際のポイントは、以下の2つです。
  • 相続登記が不可欠
  • 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について知っておく
それぞれのポイントについて、詳しく解説いたします。

相続登記が不可欠

相続不動産を売却するには、相続登記が不可欠になります。
それをしておかないと、第三者へ売却する際の所有権移転登記が出来ず、不動産を売る事が出来ないからです。
不動産の売却は、はじめに相続登記をきちんと行ってからするようにしましょう。
参考までに、不動産を相続してから第三者へ売却し、換価分割するまでの流れをご紹介します。
  1. 被相続人から相続人へと名義を変更する(相続登記)
  2. 第三者へ不動産を売却する(所有権移転登記)
  3. 相続人同士で売却代金を分配する(換価分割)

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について知っておく

ここで忘れてならないのが、不動産などを相続した時に、相続税を納めなければならない事です。
仮に不動産を売却して利益が出た場合に、相続税と譲渡所得税の2つを納めると、負担はかなり大きくなってしまいますよね。
この負担を軽減するための制度として、「相続税が取得費に加算される特例」というものがあります。
この特例により、相続不動産の売却を相続税の申告期限の翌日以後3年以内に行った場合には、相続税額の一定額を取得費に加えられるようになります。
譲渡所得税の負担が軽くなりますので、ぜひこの特例を活用しましょう。
詳しいことは、下記URLを参照してみてください。
参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

まとめ

親などから相続した不動産を兄妹間で財産分与するための手段として、売却をメインにすえてご紹介しました。
参考になったでしょうか。
相続不動産を兄妹間で不平等が起きることなく分与するには、換価分割という手段がオススメです。
ただし、売却する際には気を付ければならない事もいくつかあるので、その点にはきちんと留意しましょう。
ここでご紹介した事を踏まえた上で、兄弟間でトラブルにならないために、相続不動産を売却した上で、換価分割をしてみてはいかがでしょうか。

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