マンション売却で失敗しないための注意点を徹底解説

マンション(不動産)の売却は、購入するよりも手間や時間が掛かります。そのため、実は購入よりも売却する方が難しいとされているんです。
マンションの売却を行う理由は人それぞれになりますが、手間も時間も掛かることから、やはり失敗はしたくないですよね。
スムーズに売却活動を行いつつ、なるべく満足のいく結果を出すためには、これからご紹介する注意点を踏まえることがコツになります。

ここでは、まずはマンション売却のフローを踏まえつつ注意点を詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてください。


そもそもマンション売却のフローとは

マンション売却のフローを、下記にて詳しくご紹介します。
ちなみに、マンションの売却は、基本的におおよそ3〜6ヶ月程度(確定申告を除く)の期間を費やすとされています。


1.不動産会社に査定を依頼

マンションの売却は、不動産会社に査定を依頼することから始まります。 市場に精通している不動産会社に査定を依頼することで、自分のマンションの価格、つまり価値をある程度知ることができるからです。

マンションの価格は、周りの環境や物件の状態、駅や都心へのアクセスなどのあらゆる要因によって変動するため、自分で価格をイメージするのは困難と言えます。
ですので、多くの方が不動産会社に査定を依頼していますし、その方が正確な価格を知りやすいです。


相場価格は自分でも調べておこう

確かに、不動産会社に査定を依頼した方が、正確な価格を知りやすいです。
しかしながら、自分でもその土地のマンションの相場価格(売り出し価格や成約価格)を調べておきましょう。 不動産会社の査定の確度が高いかどうかを、ある程度知ることができる判断材料になるからです。

先程もご紹介したように、マンションの価格はさまざまな要因によって変動するので、その土地の相場価格とズレが生ずることも起き得ます。
あくまで媒介契約を締結するために、自分で調べた相場価格と査定価格の比較は、その不動産会社が信頼に足るかどうかを判断する材料の1つ、という認識を持つようにしましょう。



2.不動産会社と媒介契約を締結する

マンションの売却を個人で行うことは一応可能ですが、ただでさえ手間や時間が掛かりますし、当てがあるならまだしも、そもそもとして自分で買主を見つけるのは困難です。 そのため、マンションを売却する際には、多くの方が不動産会社と媒介契約を締結します。
詳細は後述しますが、不動産会社を選定して仲介を依頼するまでが、最初のハードルと言えます。


3.マンションの販売活動

契約を締結したら、次はマンションの販売活動を行います。 広告活動は不動産会社が行いますが、依頼者は、マンションの売り出し価格を決めたり、内覧の対応などを行います。


4.マンションの引き渡しと代金の受け取り

もしも目ぼしい買主が現れ、交渉を経て売買契約まで無事終えれば、あとはマンションの引き渡しおよび代金の受け取りだけになります。

この際、マンション売却における慣わしに従い、売却額の1割〜2割を手付金(契約金)として引き渡し前に支払われ、引き渡し後に8割〜9割の残金が支払われることが多いです。


5.確定申告

マンションを売却したら譲渡所得税が発生するため、翌年の2月16日〜3月15日の期間中に確定申告をすることが必須になります。 新規の住民票や譲渡資産の登記事項証明書などの各種書類を一通り揃える必要があるので、申告までにある程度の手間がどうしても掛かってしまいます。

しかしながら、申告を怠ってしまうと、後々面倒なことが起きる可能性が大いにあるので、忘れずにきちんと行いましょう。



マンション売却の注意点

上記ではマンション売却のフローをご紹介しましたが、ぜひそれらを踏まえた上で、これから見ていく注意点を参考にしていただきたいです。


1.複数の不動産会社に査定を依頼する

マンション売却において、仲介を依頼する不動産会社の選定は、最も肝要な注意点の1つです。 まずは複数の不動産会社にマンションの価格査定を依頼することが、その第一歩になります。むしろ、必ず行うようにしましょう。

査定価格はもちろんですが、査定方法も不動産会社によって異なるため、1社だけの査定だと、マンションの価値が正確に測りづらくなる要因になるからです。


不動産一括査定サービスがオススメ

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、不動産一括査定サービスの活用がオススメです。 不動産一括査定サービスとは、複数以上の不動産に物件の査定を依頼できるサービスで、価格の比較検討の助けになったり、おおよその相場価格を把握できることから、非常に多くの人が活用しているという特徴があります。 必要な情報をたった1回入力するだけで済むため、ちょっとした時間に手間なく活用することができます。

媒介契約を締結するための比較検討の材料にもなり得るので、ぜひ利用しましょう。


地元(地域密着型)の不動産会社にも査定を依頼した方がいい

全ての不動産一括査定サービスに当てはまる訳ではありませんが、大手の不動産会社がそのサービスに参加しているケースが多いです。
そのため、つい大手に目が行ってしまうことも少なくありません。

しかしながら、地元および地域密着型の不動産会社にも査定を依頼した方が良いです。 地元の不動産会社は、その地域におけるマンションの市場価格に精通しているケースが多いからです。
そのため、マンションの査定価格を比較しつつ、どの不動産会社に仲介を依頼した方がいいのかを、大手も含めて総合的に検討するようにしましょう。



2.不動産選びや媒介契約の締結は急がない

不動産一括査定サービスなどを活用してマンションの価格を把握できたら、次は不動産会社を選定した上で、媒介契約を締結することになります。
ここで注意してほしいのが、不動産会社の選定や媒介契約の締結を急がないことです。
マンション売却の失敗例としてよくあげられるのが、不動産選びだからです。 そのため、早急にマンションを売却したいという逸る気持ちを抑え切れずに事を運んでしまうと、失敗してしまう恐れが高くなってしまいます。

この不動産会社は信頼が置けるのか、こちらの要望をきちんと汲み取ってくれるのかなどを見極めつつ、複数の不動産会社を比較検討および選定した上で媒介契約を締結しましょう。


不動産会社を選定するポイント

不動産会社を選定するポイントは、以下の3つになります。

  • 一般媒介契約についての説明があるかどうか
  • 査定額があまりに高すぎないかどうか
  • 提示した査定額の根拠を説明してくれるかどうか
では、それぞれのポイントの詳細を見ていきます。

一般媒介契約についての説明をするかどうか
一般媒介契約とは、複数の不動産に仲介を依頼できる契約のため、幅広く買主を探せるメリットがあります。
ただし、専任もしくは専属専任媒介契約の方が、不動産会社からしてみると優先度が高いことが往往にしてあり、そのうえ他社との競争という側面も強いです。
そのため、本腰を入れてもらえる確率が低くなるかもしれないというデメリットがあります。
また、不動産流通機構が運営するシステム『REINS(レインズ)』の登録義務もありません。

一般媒介契約はこのような特徴を持っているため、他の媒介契約と比較して、不動産会社にとっては、売却の成功報酬である仲介手数料が受け取れる確率がどうしても低くなります。
そのため、一般媒介契約についての説明をせずに、後述する専任媒介契約や専属専任媒介契約に誘導するケースが、残念ながら稀にあります。

どの契約で締結するかは依頼者の自由なので、一般媒介契約を説明しない不動産会社は、あまり信頼しない方が得策です。
専任媒介契約とは
この契約は不動産会社1社としか締結できず、しかも他の不動産会社に仲介を依頼できないという制限がありますが、不動産会社からしてみると、マンションの売却まで持ち込めれば仲介手数料を手にできる契約になります。 また、契約期間は3ヶ月と決めっていますので、競争という側面がある一般媒介契約よりも力を入れて取り組んでもらえる確率が高いというメリットがあります。

なお、不動産会社は物件を『REINS』に期間内に登録する義務が課せられます。 また、2週間に1回以上、依頼者に仲介業務についての進捗状況などを報告する義務も課せられます。
そして、後述する専属専任媒介契約との違いは、依頼者が自分で買い主を見つけてもいい点です。
専属専任媒介契約とは
この契約も専任媒介契約と同様に不動産会社1社としか締結できず、そのうえ自分で買主を見つけたとしても、売買契約を締結することができません。 つまり、不動産会社が見つけた売却先にしか、マンションを売却することができないのです。

しかしながら、『REINS』への登録は専任媒介契約よりも短い期間内に行わなければならず、なおかつ1週間に1回以上の頻度で、不動産会社は依頼者に対しての報告義務があります。 また、専属専任媒介契約の期間も3ヶ月になるため、その期間内に売却まで漕ぎ着けないと仲介手数料は手にできないため、優先度が自然と高くなるメリットもあります。



査定額があまりに高すぎないかどうか
他社と比較してマンションの査定額が高額すぎる不動産会社も、注意が必要なポイントになります。 マンションをなるべく高値で売りたいというのは誰もが思うことなので、査定額が高額な不動産会社に目が行ってしまうのは仕方ありません。

しかしながら、高額な査定額を提示して依頼者の目を惹き、その額で売却するという売り文句で専属専任媒介契約(専任媒介契約)を締結した結果、売れずになくなく売却価格を下げ続けるケースが多いです。
また契約期間は3ヶ月になるのですが、契約上、期間が過ぎるまでは他の不動産会社に仲介を依頼することができません。
もしもしてしまった場合は、高額な違約金を支払わなければならない羽目になるので、期間中は、その不動産会社と嫌でも協力せざるを得ません。

3ヶ月を無駄にしないために、査定額があまりに高すぎないかどうかも、不動産会社を選定するポイントの1つになります。


提示した査定額の根拠を説明してくれるかどうか
提示した査定額について詳細な説明をせずに、契約の締結を急かすような姿勢の担当者だった場合は、注意が必要です。 根拠のない査定額で売れるかどうかが心配ですし、何よりも誠意を感じませんよね。

どのような根拠でその査定額が算出されたのか、例えば最寄り駅のアクセスや周りの環境、過去の成約ケースなどの根拠をきっちりと説明してくれるかどうかが、不動産会社選定のポイントの1つになります。



3.適切と思われる売り出し価格を設定する

マンションの売り出し価格の設定に、最適解はありません。 そのため、市場の価格を注視しながら、不動産会社の担当者との話し合いを経て、適切と思われる価格を設定することになります。
ここで注意してほしいのが、マンションの売り出し価格が高すぎても、そして低すぎてもいけないことです。

高すぎたら誰も手を挙げませんし、低すぎたら十分な売却益を確保できなくなります。 そのため、現実的な範囲を逸脱しない程度で、適切と思われる価格を設定するしかありません。


最低売却価格を決めておこう

マンションを売り出す際に、最低売却価格を決めていないケースがよくあります。 人気があってすぐに売れる見込みがあるマンションであるなら話は別ですが、中々進展せずに、売却期間がなくなく伸びてしまう恐れも十分に考えられます。

売却期間をずるずると伸ばさないための秘訣が、最低売却価格をあらかじめ決めておくことです。 その点を決めておけば、例えば1ヶ月ごとに最低売却価格に向かって行く形で、段階的に売り出し価格を低くするという手段を取ることもできます。

販売活動が長引くと、精神的な疲労度も同時に増す可能性があります。
そのため、どうしても高値で売りたい場合を除き、あらかじめ最低売却価格は、不動産会社と担当者と話し合いながら決めておくようにしましょう。



4.時間にゆとりを持たせる

マンションも含めた不動産物件は高額のため、すぐに売れるというのはどうしても難しいです。 一般的なマンションの売却期間は短くてもおよそ3ヶ月かかりますし、売買契約を締結してから引き渡しまでは1ヶ月程度を要します。
そのため、少なくとも4ヶ月ほどの時間的ゆとりを確保することが必須と言えます。 また、売却活動が伸びれば4ヶ月以上の期間を要してしまうため、そうなってしまうことにも備えなければなりません。

時間にゆとりがない方が、マンション売却を失敗してしまうというケースが多いので、なるべくゆとりを持つようにしましょう。


5.ゆとりのある資金計画を立てる

自分が希望した価格でマンションを売却できない可能性も、十分に考えられます。
そのため、特に住み替え(買い替え)の場合は、売却によって得られた資金を購入に当てる方は多いと思いますが、希望価格で販売できなかった時の対策は講じるようにしましょう。

つなぎ融資や住み替えローンを視野に入れたり、売却と購入のタイミングにズレが出てしまった時の仮住まい資金の確保も、場合によっては必要です。

どんなことにも言えますが、何が起こるか分からないので、その点に注意しつつゆとりのある資金計画を立てましょう。


税金を低くするための特例を活用しよう

資金計画を立てる際には、税金を低くするための特例が適用できるかどうかを調べておきましょう。
条件をクリアすることが必須になりますが、3,000万の特別控除の特例や軽減税率の特例、買い替えの特例などを適用することで、税金の負担を軽くできます。

あらかじめある程度勉強しておかなければなりませんが、自分の負担を軽くできる可能性があります。



6.内見の印象を悪くしないようにする

売却予定のマンションに住みながら販売活動を行う場合、不動産会社だけでなく自ら内見(内覧)の対応をすることになります。
実は、内見の印象によって買主の購入意欲を削いでしまうケースがよくあります。

確かに、部屋が汚かったり物が溢れていたりすると、意欲が削がれてしまうのは仕方ありませんよね。
そのため、内見の印象を悪くしないように注意しなければなりません。

例えば、不要な物を処分したり実家に預けるなどして部屋をスマートに見せたり、水回りを徹底的に掃除することが、印象を良くするためのポイントになります。
ハウスクリーニングをするのもオススメなので、悪印象で買主の意欲を削がないようにしましょう。


7.リフォームはしなくても問題ない

マンションを売却する際に、見栄えが良くなるからリフォームをした方が良いのでは、と思ってしまう方が多いです。
ですが、リフォームは特にしなくても問題はありません。
近年は、マンションを購入して自分の思うままリフォームをしたいという方が多いので、わざわざ自分からする必要性がないのです。
むしろマンションの価値を下げてしまう要因になるため、リフォームはしないように注意しましょう。


8.設備の不良など、言いたくないことも言う

売却するマンションの問題点や不具合、例えば設備不良などは、隠さず買主に伝えることも注意点の1つになります。 売買契約のときには、後から見つかった問題点の対処方法も取り決めをしますが、売主として居住中に気づいてることを隠していると、『不正な隠蔽』として、売却後に賠償問題になる可能性があります。
マンションの購入者は、売主を信頼して購入を決め、代金を支払うのですから、どんな小さなことでも知らせておくことは非常に大切な点です。
居住中に補修した部分や修理した箇所なども、使っているうちに再び不具合が発生してしまうことも考えられます。
売却後のことを考えて、修理した場所や、過去に不調になった場所があったなら、前もって伝えておきましょう。


9.ローン特約に気を付ける

買主が資金を用意できずに、売買契約がキャンセルになることが良くあります。 売買契約後のキャンセルであれば、手付放棄により売主は手付金を返還する必要はありません。

しかしながら、特約によって売買契約がキャンセルになると、手付金を返還しなければなりません。 いくつかの特約の中で有名なのが、『ローン特約』です。
ローン特約とは、契約締結後に買主が住宅ローンの審査に通らなかった時、違約金の支払いが発生せずに契約を解除することができる特約です。

上述したように手付金も返還しなければならないため、売り主からしてみると、せっかく契約まで漕ぎ着けたのに振り出しに戻った、という遣る瀬無い状況になります。
また、このケースで既に仲介手数料を不動産会社に支払っている場合は、半額であれば返還を求めることができます。

不動産会社の力も借りながら、ローンの審査に通るだけの支払い能力が買主にあるのかどうかを見極めることが、ローン特約を行使されないための注意点になります。


10.住み替えを行う際には、買い先行か売り先行かを決めておく

住み替えのためにマンションを売却する方は、多くいます。
しかしながら、仕事や家事をしながら売却活動と購入活動を同時に行うのは、体力的に厳しいと言わざるを得ません。
そのため、売り先行か買い先行かをあらかじめ決めておくことが、住み替えの注意点になります。
売り先行とは
売り先行とは、その名の通りマンションを購入するよりも売ることを先行(優先)して行うことです。 売却価格が確定した上で購入活動ができるため、資金運用に計画性を持たせやすく、なおかつ時間にゆとりを持って専念できるメリットがあります。

デメリットとしては、売却したマンションを引き渡すまでに新居を購入していないと、余計な出費をしてしまう仮住まいをしなければならない点です。
買い先行とは
買い先行とは、その名の通りマンションを売却するよりも新居の購入を先行(優先)して行うことです。 メリットとしては、じっくりと新居を探せる上に、先にマンションを購入して引っ越すことで、売却予定のマンションを空き家の状態で売り出せることです。

デメリットとしては、売却予定のマンションと新居のローンが二重になってしまう恐れがあることと、資金運用に計画性を持たせにくいことです。



まとめ

マンション売却は時間も手間もかかるため、後味の悪い結果になってしまっては、どうにも遣る瀬無い気持ちになってしまいます。

ですので、マンションを売却する際には、ここでご紹介したような注意点を踏まえて、販売活動を行っていただきたいです。
特に注意してほしい点が、『複数の不動産会社に査定を依頼する』ことと『不動産選びや媒介契約の締結は急がない』こと、そして、『適切と思われる売り出し価格を設定する』ことです。

今後の生活を有意義にするためにも、ぜひこの記事を参考にしていただきたいです。

初めての売却にオススメできる一括査定No.1

マンションナビの無料一括査定で、あなたのマンションを高く評価してくれる不動産会社にまとめて査定依頼。わずか60秒でご利用でき、初めてマンションを売りたい方にオススメできる一括査定サイトNo.1に選ばれているので、安心してご利用いただけます。

→不動産【土地・戸建】の無料売却一括査定はこちらから

実際にマンションを売ったらいくらになるのか調べてみよう!

無料診断スタート