マンション売却時の「減価償却費」の計算方法は?【確定申告で役立つ】

マンションを売却するには、確定申告によって納税することまで事前に考えておかなければなりません。その際に重要となるのが、減価償却費です。
本記事では、マンション売却時の減価償却費の計算方法を分かりやすく解説します。

「減価償却費」の計算はマンションを売却したときの確定申告で必要

「減価償却」と聞いてもいまいちピンと来ない方も多いと思いますが、マンションとどんな関係があるのでしょうか?

「減価償却」とは会計上の手続き

減価償却とは、マンションなどの資産が、経年ごとに減少していく資産価値を費用計上する手続きのことをいいます。
たとえば、5,000万円で購入したマンションは、会計上ずっと5,000万円の価値を保つことはありません。
そこで「減価償却」という考え方を用いて、「今の価値」や「数年後の価値」を把握します。

マンション売却と減価償却の関係

マンション売却でなぜ減価償却のことを理解しなくてはならないのかというと、「譲渡所得」を算出するときに必要なためです。
譲渡所得とは、簡単にいえばマンション売却によって得た利益のこと。譲渡所得には、譲渡所得税(住民税・所得税)が課税されます。
マンション売却の翌年には確定申告によって譲渡所得額や税額を申告するため、減価償却費の算出が求められるのです。
・減価償却とは買った不動産を数年に分けて費用として計上する方法
・マンション売却で減価償却費が必要になるのは確定申告時

減価償却費が必要なのはマンションの「取得費」の算出

譲渡所得の算出式は、以下の通りです。
譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用
「譲渡収入金額」は、マンションを売って得た金額。「取得費」は、マンションを取得した金額。「譲渡費用」は、売却にかかった経費です。
ただし「取得費」は、単純にマンションの購入費用ではありません。 先述通り、マンションは経年ごとに価値を落としていきます。さらに、マンション取得時にも「経費」がかかっているはずです。よって、価値の低下分や取得にかかった費用を加味して「取得費」を算出します。
つまり、譲渡所得を計算する上で必要な「取得費」の算出のために、「減価償却費」が必要になってくるのです。

マンションの「土地」部分は減価償却しない

マンションは一見すると1つの不動産のように見えますが、「土地」と「建物」に分かれます。
減価償却するのは、マンションの建物部分だけです。土地は、価値が変動しないわけではありませんが、経年によって価値が落ちるものではないからです。
・減価償却費の計算が必要なのは「取得費」算出のため
・しっかり計上することで譲渡所得税を引き下げる効果も
・減価償却するのはマンションの「建物」のみ

【シミュレーション】マンションの減価償却費を計算してみよう

ではここからは、マンションの減価償却費の算出シミュレーションをしながら計算方法を解説していきます。
まずは、減価償却費の計算式を見てみましょう。
減価償却費(定額法)=建物購代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
「償却率」という難しい言葉が出てきましたが、シミュレーションをしながら解説しまうのでご安心を。シミュレーションで用いるモデルケースは、以下の通りです。
・10年前に5,000万円(建物:2,000万円 土地:3,000万円)のマンションを購入
・マンションは鉄筋コンクリート造
では実際に、上記条件で減価償却費を計算していきます。

step1.「償却率」を確認

まず、マンションの構造別に異なる「償却率」を確認します。
償却率とは、1年でどれだけの価値が低下するかの割合です。不動産の償却率(非事業用)は、構造ごとに以下のように異なります。
木造 0.031
木骨モルタル造 0034
金属造(骨格材の肉厚4mm超) 0.020
金属造(骨格材の肉厚3mm超4mm以下) 0.025
金属造(骨格材の肉厚3mm以下) 0.036
れんが造、石造、またはブロック造 0.018
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造 0.015
(引用:国税庁
今回のシミュレーションでは鉄筋コンクリート造のマンションなので、「0.015」が償却率となります。

step2.減価償却費の計算式にあてはめる

償却率が分かったところで、建物の購入代金・償却率・経過年数を減価償却費の算出式にあてはめていきましょう。なお、「経過年数」は6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切り捨てます。
たとえば、取得から9年7ヵ月後の売却であれば10年として計算します。
減価償却費(非事業用)=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
2,000万円×0.9×0.015×10=270万円 今回のモデルケースの減価償却費は、270万円と算出できました。

【注意】事業用マンションの減価償却費の算出方法は異なる

投資マンションなど、事業に使われていたマンションの減価償却費は、これまで説明してきた算出方法とは異なります。
少しややこしくなりますが、近年では税制度の改正が複数回行われているため、取得時期によっても異なるので注意が必要です。
▼事業用マンションの減価償却費の算出方法は以下の記事をご参照ください。

・居住用(非事業用)マンションの減価償却費算出は算式にあてはめるだけなので決して難しくない
・事業用マンションの減価償却費の算出方法は取得時期によっても異なるので注意

マンションの取得費用がわからないと不利益になることも

購入時の書類を紛失してしまったなどし、マンションの取得費用がわからない場合は、本来納めるべき税額より課税額が増えてしまう可能性があるので注意しましょう。

「概算取得費」とは?

本来ならば、マンションの取得費に減価償却費や取得にかかった経費を計上することで譲渡所得額を押さえることができますが、取得費用がわからない場合の取得費は一律売却した金額の5%とみなされます。これを、概算取得費といいます。
たとえば、5,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却した場合、取得費用が不明なら取得費を3,000万円の5%、150万円とみなされてしまいます。これでは
譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用
の式で算出される譲渡所得が増え、結果として譲渡所得に対して課せられる税金が跳ね上がる恐れがあるのです。
そのため、是が非でもマンションを取得した費用がわかる書類を見つけ、正確な取得費を計上できるようにしましょう。

【節税にも】マンション売却時の譲渡所得を計算する上でのポイント

マンション売却で減価償却費を計算する主な理由は、確定申告に必要だからというのは先述の通りです。
減価償却費の計算方法がわかったところで、ここからは確定申告時に必要な譲渡所得を計算する上でのポイントについて解説していきます。
▼なおマンション売却時の詳しい確定申告方法は、以下の記事をご参照ください。


譲渡所得税の計算方法

譲渡所得の計算式は、以下になります。
譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用
おさらいになりますが、「取得費」は「マンションを取得した代金」から「建物の減価償却費」を差し引き、「取得にかかった経費」を計上した金額です。
取得費=不動産の取得費用+取得にかかった経費-減価償却費相当額
減価償却費の計算方法はここまで解説した通りですが、「取得にかかった経費」とは、マンション購入にかかった仲介手数料や印紙税などの諸費用のことをいいます。
上記計算式を見ていただければ分かりますが、「取得にかかった経費」が増えれば「取得費」が増え、結果的に「譲渡所得」を引き下げることができます。譲渡所得税は譲渡所得に対して課税されるため、経費にできるものは漏れなく計上した方がいいでしょう。
▼取得費(経費)になる8つの費用については以下の記事をご参照ください。

自宅マンションの売却の税金控除に使える特例

課税対象である「譲渡所得」を下げるためには、マンション取得にかかった経費を計上することが有効です。
さらに譲渡所得を下げるためには、控除特例を活用するという方法もあります。
マイホームなどの居住用財産の売却に限り、以下の2つの控除特例によって譲渡所得を引き下げることが可能です。
ただし、控除特例を適用させるためにもマンション売却後には確定申告が必要となります。確定申告については、下記の記事を参照ください。

1.3,000万円特別控除(マイホーム特例)

マイホーム売却における最も大きな控除特例は、「マイホーム特例」と言われる3,000万円の特別控除です。この特例が適用されれば、譲渡所得の計算式は次のように変わります。
譲渡所得=譲渡価格ー取得費ー譲渡費用ー3,000万円
つまり、3,000万円までの譲渡所得ならゼロとすることができ、結果として課税額もゼロにできるのです。
また相続した空き家の売却では、適用要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用となり、マイホーム特例と同様の効果が得られます。

2.軽減税率の特例

3,000万円特別控除と併用できる特例に、「軽減税率の特例」があります。これは、10年以上と長期に保有していた自宅の売却のみに適用できる特例です。
本来なら、譲渡所得への課税率は所有期間5年以下で20.315%、5年超で30.63%ですが、軽減税率の特例によって以下の様に税率が引き下がります。
①譲渡所得額(課税対象)が6,000万円に満たない場合
譲渡所得税=課税譲渡所得金額(課税対象)×税率(10%)
6,000万円に満たない場合は、課税対象となる譲渡所得に10%の税率をかけた金額が、譲渡所得税の額となります。
②譲渡所得額(課税対象)が6,000万円を超える場合
譲渡所得税=(課税譲渡所得金額(課税対象)−6,000万円)×税率(15%)
6,000万円を超える場合は、課税対象となる譲渡所得から6,000万円を差し引き、それに15%の税率をかけた金額が譲渡所得税の額となります。
  1. マンション売却時には「譲渡所得税」がかかることを認識しておく。
  2. 譲渡所得税には軽減の特例もあるため、正しく理解し、損をしないように準備しておくことが重要。
  3. マンション売却時には「確定申告」も押さえておくことが重要。

マンション売却における減価償却まとめ

マンション売却時の「減価償却費」の計算方法
マンション売却における減価償却まとめ


  1. 減価償却とは買った不動産を数年に分けて費用として計上する方法。マンションは減価償却の対象になるが、土地は減価償却の対象とはならない。
  2. 新品で買ったものであっても買った時のままの値段で売ることは難しいため、減価償却の計算式を使って、現時点でのより正確な価格を算出し、資産の把握を容易にすることができる。
  3. 減価償却費の計算については、建物購入代金・償却率・経過年数の3つの項目を正しく押さえておくことが重要。
  4. 減価償却費の計算として重要なのが、マンションの所得時期によって、償却率が変わるということに注意する。
  5. 減価償却費の計算式とシミュレーションを基に、正しい減価償却費を把握することが重要。
  6. マンション売却時には「譲渡所得税」がかかることを認識しておく。
  7. 譲渡所得税には軽減の特例もあるため、正しく理解し、損をしないように準備しておくことが重要。


今回の記事では、マンションの売却の確定申告時に必要になる減価償却費について詳しく解説してきました。
減価償却は一見すると難しく感じる方も多い科目になりますが、一度理解してし
まえばそこまで難しい計算式を使っていません。ただ、計算間違いや計上漏れなどのリスクを考えると、マンションを売却する時は信頼できる不動産会社や税理士のサポートを受ける方が確実です。
下記のお問い合わせフォームより、マンション売却に強い「マンションナビ」に無料で一括査定をすることが可能です。これを機会にどうぞご活用ください。

監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美
■保有資格:住宅ローンアドバイザー
■プロフィール
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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