資産価値が高い条件とは
マンションを売却しようとしたとき、価格設定はどれ位にすればよいのか、判断に迷うところです。部屋の広さ、建物の築年数など、価格を決めるポイントは様々ですが、そのなかでも大きなポイントとなるのが、立地条件です。
マンションの資産価値は「駅からの距離」が重要なポイント。いわゆる「駅近」の物件は、他が同じ条件であるなら、価格は高くなります。
他にも広域的な立地条件として、首都圏からの距離もポイントとなりますが、都心郊外の場合、価格は一般的には
「1～2駅都心から遠いが駅近物件」＞「駅は都心に近いが、徒歩10分以上の物件」 という式が成り立ちます。
駅からの距離と価格の関係
それでは、駅からの距離と価格の関係はどのようになっているでしょうか？判断の目安としては、「徒歩10分以内」であるかどうかがポイントとなります。
- 3分以内なら＋5％
- 10分以内だと－5％
- 15分以内になると－13％
ここまでに、駅からの距離と価格の関係をご説明しました。では、「駅近物件」とは徒歩何分以内までを指すとお思いになりますか？
これは、その時代の雰囲気や購入者の価値観によって左右されますが、
現在では「駅近」をセールスポイントとして挙げられるのは、徒歩5分以内の物件のようです。徒歩10分以内なら「徒歩圏」、徒歩15分を超えると「徒歩圏」とは言いづらくなるでしょう。
「駅近物件」以外は安値でもしょうがないの
それでは、売却を考えている物件がいわゆる「駅近」物件でなければ、売却価格が安くても諦めるしかないのでしょうか？答えはNOです。確かに一般的には駅から近い物件の方が有利ですが、その地域によって駅から遠くても人気のある地区、マンションというものがあります。 例えば
- 「環境がよい」
- 「人気の学区である」
- 「マンションの管理組合がしっかりしている」
また、
- 「今後、新線や新駅ができる」
- 「相互乗り入れや延伸が予定されている」
こういった情報には、大手不動産業者よりも、地元の不動産業者の方が詳しい場合もあります。マンション売却の際には、複数の不動産業者に相談をしてみることがお勧めです。
マンション売却時の資産価値に影響するもの
他にもマンション売却時にマンションの価格（資産価値）に影響するものを上げておきます。- マンションの管理体制：人気の順番は、常駐＞日勤＞巡回＞自主管理
※管理費・修繕積立金は2-3万円を目安。5-6万円は割高。と言われているので注意が必要です。 - 築年数：1981年以降の物件
住宅ローン控除など、減税に関わってくるポイントです。売却時に所有するマンションが築何年経過しているのかはきちんと確認しておきましょう。 - 面積:50㎡以上
面積も住宅ローン控除などの減税に関わってくる重要なポイントです。確認しておくようにしましょう。 - 総戸数：総戸数30戸-50戸以上
総戸数が多すぎても、少なすぎても、未来の修繕計画がきちんと回るかどうかは確認する必要があります。150戸以上の場合は特に修繕積立金を管理規約でチェックしておき、買主が安心できるようにしておきましょう。
マンションの築年数と価格の推移
一般的にマンションは全国的なデータを見ると、築0-5年以内をベースにすると、築6-10年以内では10％前後、さらに築11-15年以内になると20％以上値下がりするのが基本です。その後、築20-30年では大きく価格は変動しません。つまり、築10年前後を目安に大幅に値下がりする。ということです。
逆に言うと、築5年~10年以内の物件を購入し、減価償却をした上で5-10年住んだ後に売り出すと、それ以降の価格は目減りしないため、人気のある物件として売り出すことができます。
中古物件でも住宅ローン減税が使える物件であれば、5-10年住む前提であれば充分にリターンは得られます。築5-10年の物件であれば、まだ設備も新しいため、リノベーションせずに住むことも充分可能なので、余計な費用を考えなくても済むのも買い手にとっては利点となります。
そのため、自分のマンションが築年数何年になるのかは、しっかりとチェックしましょう。
また、保有してから何年かどうかも所得税に影響するので、把握するようにしましょう。
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