離婚でマンションを売却するか?住み続けるか?財産分与や税金などお悩みポイントを徹底解説!

日本では離婚を選ぶ夫婦は3組に1組とまで言われており、もはや珍しいことではなくなってきました。
「離婚したらマンションはどうしよう?」 と考えるでしょうが、結局は売るか売らないのかの二択です。
売る・売らないで悩む理由は、どちらか一方が生活環境を変えたくないからでしょう。とくにお子さんがいらっしゃる場合には、子どもの学区や環境を変えないため、妻子が家族で住んだマンションに残るケースが多いものです。
しかし、一方が住み続ける場合には、財産分与や離婚後の住宅ローンの支払いで揉める可能性が高くなります。また売却する場合でも、住宅ローン残債と売れる金額によっては少々ややこしいことになることも。 そこで本記事では、離婚時にマンション売るか売らなかでお悩みの方に、財産分与や名義変更の方法をご教授します。

【ケースごとに見る】離婚時のマンションの財産分与方法

喧嘩中の夫婦マンションを売るにしても売らないにしても、離婚する夫婦が悩むことの代表が「財産分与」ではないでしょうか。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。マンションなどの不動産も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。
財産分与の割合は、原則的に1/2ずつ。妻が専業主婦で、夫の収入のみで生活をしていた夫婦でも、この原則は変わりません。
離婚に伴ってマンションを売って現金化すれば、手持ち資金とともにきれいに分与できます。しかし、マンションを売らないとすれば、財産分与は複雑化するでしょう。
ただし、マンションを売る場合においても、住宅ローン残高と売れる金額によってはスムーズな売却ができません。
ここからはマンションを売る場合・売らない場合、そして売却するマンションが「アンダーローン」「オーバーローン」の場合の財産分与方法について解説します。

マンションを売らない場合の財産分与

まずは、マンションを売らない場合の財産分与方法です。
マンションを売らずに離婚後も残す場合は、マンションの評価額が財産分与の対象となります。ただし、住宅ローン残債があるマンションは、評価額から住宅ローン財産を差し引いたプラスの部分のみ財産分与の対象です。
たとえば、評価額が2,500万円、住宅ローン残債が2,000万円のマンションは、500万円のプラスの資産とみなされ、原則的に250万円ずつ分与します。一方で、評価額が2,000万円で、住宅ローンが2,500万円のマンションは、マイナスの資産とみなされ、原則的に財産分与の対象とはなりません。
しかし、財産分与の対象はマンションだけではありません。たとえば、現金預貯金が1,000万円あるとすれば、マンションのマイナス分と相殺して平等に財産分与することもできます。
一見すると、マンションを売らないにしても大きなトラブルには発展しないようにも思えます。しかし、夫婦間で揉める可能性があるのが、マンションの評価額の出し方です。
「評価額」といっても、算出方法は1つではなく、以下のように複数の方法が考えられます。
・不動産会社による査定額(=時価)
・不動産鑑定士による鑑定額
・固定資産税評価額
・路線価
それぞれの価格が一律ではないのが、揉めるポイントです。たとえば固定資産税評価額は、時価の7割前後、路線価は固定資産税評価額よりやや低いのが一般的です。
マンションに住み続ける一方からすれば、少しでも安く評価してもらって分与額を増やしたいところでしょうが、逆にマンションを去る方からすれば、マンションの評価額が高ければ高いほど自分に分与される現金が増えます。
「この評価額で財産分与しなさい」という明確な規定はないため、マンションを残すとすれば、まず評価方法で揉める可能性が高いのです。

「アンダーローン」のマンションを売る場合の財産分与

続いて、アンダーローンのマンションを売る場合の財産分与方法を見ていきましょう。
アンダーローンとは、持っているマンションの時価がローンの残高を上回っている状態のことを言います。
たとえば、住宅ローン残債が2,000万円なのに対し、2,500万円で売れるというようなケースですね。アンダーローンであれば、マンションを売却したあとに残ったお金を夫婦で分与すれば済みむため、マンションを売却して、その利益を折半することが可能となります。
もちろん、結婚前に貯めたお金で頭金を出していたりすれば、その都度の計算が必要にはなります。しかし、基本的にはアンダーローンのマンションの売却でトラブルは起こりづらいと言えるでしょう。

「オーバーローン」のマンションを売る場合の財産分与

一方、「オーバーローン」とは、持っているマンションの時価がローンの残高を下回っている状態のことを言います。たとえば、住宅ローン残債が2,500万円なのに対し、2,000万円でしか売れないようなケースです。
基本的に、マンションを売却しても足りないお金は、貯蓄から捻出したり親に借りたりするなど、手元からお金を出さなければ売却できません。
夫婦の貯蓄から足りない資金を捻出して住宅ローンを完済すれば、残った資産のみが財産分与の対象となるので揉めずに済むでしょう。
しかし「任意売却」によるマンション売却で、売却後も債務が残る場合は、少々ややこしくなります。任意売却については後述で解説しますが、財産分与はプラスの資産のみが対象となるため、残債務の返済は住宅ローンの名義人にあるというのが原則。たとえば、夫が住宅ローン名義となっているマンションを売却し、債務が残るとすれば、離婚後に返済義務も負うのも夫です。
しかしこれは「原則」であって、夫婦が合意すれば、残った債務の支払いをその他の資産と相殺したり、夫婦で折半したりすることもできます。

任意売却とは?

手付金と賠償金の違い 任意売却とは、マンションを売っても残額の返済が難しい場合、金融機関の同意を得た上で第三者に不動産を売却する方法です。
オーバーローンのマンションは、「売らない」選択もできますが、売れなければ月々の返済額は離婚前と変わりません。離婚後は、収入が減ったり、養育費がかさんだりするもの。今までのように、マンションのローンが払えなくなることも珍しくありません。さらに、離婚後の返済を誰がしていくのかで揉めることにもなるでしょう。
住宅ローンの支払いが一定期間滞れば、強制競売が避けられません。競売になってしまうと、所有者の意志に反して手続きが進み、最終的には強制退去を迫られ、落札価格では返済しきれない債務の一括返済を求められます。
任意売却は、競売と異なり「落札」という形式が取られず、通常のマンション売却と同じように売ることができるのがポイントです。また、次の4つの点も任意売却の大きなメリットだといえます。

1.債務を最大限圧縮できる

競売は、落札者によって落札金額が異なります。最低落札価格だけはあらかじめ決められるため、最悪の場合、最低落札価格がそのまま落札金額になりかねません。最低落札価格は、相場価格の半値ほどになることもあります。
しかし任意売却なら、相場価格に近い金額での売却も可能です。売り出し金額は金融機関と相談の上決定しますが、金融機関からしてもできる限り高値で売ってもらって債務を減らしたいと考えるもの。ただその中でも売れないことは避けなければならないため、相場価格の8~9割ほどの金額で売り出すのが一般的です。

2.残債務は無理のない返済計画が立てられる

競売より高額売却に期待できる任意売却ですが、多くの場合、売却後も債務が残ります。競売では、残債務は基本的に一括返済が迫られるため、最終的には債務整理が必要になる債務者も少なくありません。
しかし、任意売却では金融機関と相談の上、無理のない返済計画が立てられるため、売却後の負担を大幅に減らすことができます。

3.プライバシーを守れる

競売手続きが開始すると、マンションには裁判所から執行官や評価人が訪れ、調査を始めます。続いて、所有者の都合やプライバシーなどは考慮されず、「競売物件」として住所や物件情報が公開されます。落札希望者が居室内を見ることはできませんが、外観を見にくることもあるでしょう。そうなると、「このマンションは競売にかけられているかもしれない」と近隣の方にも気づかれてしまいかねません。
その一方で、任意売却なら普通のマンション売却と同じ流れで行われるため、プライバシーが守られます。一般的な不動産売却と同様に販促活動が行われますが、「住宅ローンが払えないんだ」「任意売却しているんだ」と悟られることはないでしょう。

4.引越しのタイミングを決められる

競売では、落札が決まってしまうと不動産業者から強制的に立ち退きを迫られてしまいます。そのため、引越しのタイミングも自分で決めることができません。 しかし、任意売却なら売却後に引越しの時期を話し合いで決めることができます。また、任意売却コンサルタントの交渉によっては引越し代も債権者に出してもらえることもあります。誠実な対応をして、なるべく負担が少なく済むようにしておくのが大切です。

・マンションを売らない場合、評価額が分与の対象になるが評価方法で揉めることも
・アンダーローンのマンションを売却した場合、手元に残った売却金を平等に分与
・オーバーローンのマンションは任意売却がおすすめ
・任意売却で残った債務はその他の資産と相殺するなどして平等に分与することも可能

離婚後にマンションを売却せず住み続ける場合の名義変更

財産分与や離婚後のことを考えれば、離婚時にきれいに資産を清算するため、マンションは売却した方がいいといえるでしょう。しかし、どうしてもどちらか一方に住み続けたいという意向があれば、マンションを売らないという選択になります。
マンションを残す理由の多くは、妻子が住み続けるため。しかし、マンションが妻の単独名義になっていることは少なく、夫単独、あるいは夫婦共有のケースが多いものと思われます。
となると考えるのが、マンションの名義の変更です。しかし、名義変更は容易ではありません。

マンション自体の名義変更は簡単

マンションの「所有権」を変更することは、さほど難しいことではありません。夫名義のマンションを妻の名義とするには、所有権移転登記を行います。
財産分与や慰謝料としてマンションの所有権を移行する場合には、贈与税は課税されません。ただし、新たにマンションの所有権を得る妻には、不動産取得税が課税されます。また所有権移転登記を司法書士に依頼すれば、別途、報酬を支払います。

住宅ローンの名義変更は難しい

マンションの「所有権」を夫から妻に移行することは比較的容易ですが、「住宅ローン名義」となれば話は別です。
住宅ローンの支払いは、ローンを借り入れている債務者と金融機関などの債権者との金銭消費貸借契約のもとに成り立っています。そのため、住宅ローンの名義を変更するには、債権者の承諾が必要です。
しかし、債権者は「離婚するので名義を変更します」といってすぐに認めてくれるわけではありません。マンション購入時に住宅ローン借り入れる際、仮審査、本審査を経てやって借り入れが決まったように、新たなに債権者になる人も、個人の信用情報や収入、勤務先などが厳正に審査されます。
夫名義、あるいは夫と妻の共有名義のローンを妻1人の単独で返済できるだけの支払い能力があることは少ないはず。そのため、住宅ローン名義を変更するのは非常に難しいといえるのです。
また、妻が連帯債務者や連帯保証人になっているケースも少なくないと思われますが、名義人同様、基本的に変更は難しいと考えておきましょう。
連帯保証人、連帯債務者もまた、債権者との契約上決まっていること。
夫と妻の収入合算や連帯保証によって組んだローンを、夫単独、妻単独の名義に変更するには、住宅ローンの借り換え、あるいは他の連帯保証人を擁立するなどして金融機関の承諾を得る必要があります。

夫名義のマンションに妻子が住み続けるときの問題点

実は、所有権や住宅ローン名義が夫のままでも、妻子がマンションに住み続けることは可能です。ただその場合には、夫の住宅ローン返済が滞るリスクを認識しておかなければならりません。 「養育費代わりに夫が住宅ローンの返済し続ける」という取り決めをしたとしても、病気やリストラ、あるいは心変わりや夫に新たな家族ができるなどして、返済が滞らないとは言い切れません。
「任意売却」の項で説明したように、住宅ローン返済が一定期間滞れば、競売手続きが開始してしまいます。
競売手続きが開始してしまえば、夫は、住宅ローンを月々分割して返済していく権利を失い、一括返済を求められます。夫がこれに応じなければ、マンションに住む妻子は最終的に強制退去を迫られてしまうのです。
・マンションの「所有権」の移転は難しくない
・マンションの「住宅ローン名義」の移転は容易ではない
・名義を変更せずに名義人以外が住み続けることも可能だが、債務者による返済が滞るリスクがある

離婚でマンションを売却するか住み続ける悩む場合は資産価値の把握を

贈与税とは 離婚に際し、マンション売却で悩む場合は、まず資産価値を正しく把握しましょう。併せて、住宅ローン残高証明書などで住宅ローン残債も確認してください。
「いくらで売れるか?」「いくらローンが残っているか?」が分かれば、オーバーローンなのか、アンダーローンなのか判断できます。状況がわかれば、売る・売らないの意思決定がしやすくなるはずです。
とくに共有名義のマンションは、誰か1人の判断でマンションを売却することは出来ず、共有者の同意が必要です。夫婦の意志を同じ方向に向けるためにも、資産価値の把握は重要だといえるでしょう。
マンションの資産価値は、立地や環境、部屋の大きさなどさまざまな条件で大きく変わります。たとえば、どんなに広い部屋でも駅から徒歩30分の場所だったり、駅から近くても近隣にカラオケ店があって騒音が気になる立地などであれば、価格はそれ相応のものになります。
マンションの資産価値をより正確に知りたいなら、複数の不動産業者に査定を依頼するのが1番です。複数の業者に依頼することで、より高い査定額を出してくれる業者を知ることができます。また、業者ごとの得意不得意も知ることができるので、今後マンションを購入する際にも役立てることができますね。
 

 

離婚でマンションを売却するときにかかる諸費用と税金

家の売却時の税金を安くする方法 最後に、マンションを売却するときにかかる諸費用と税金について解説します。 マンション売却にかかる費用は、売却金額の4%ほどといわれています。決して安くない費用ですので、離婚時の財産分与にも影響しかねません。こちらもしっかり認識しておきましょう。

印紙税

印紙税法で定められた印紙税が課税されます。
印紙税早見表
契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円
(出典:国税庁 令和4年(2022年)3月31日までの間に作成される売買契約では、表右の軽減税率が適用となります。
売主・買主それぞれが保有する契約書分を各自負担するのが通例です。

登録免許税(=抵当権抹消費用)

売却するマンションのローンを完済して売却をする場合、マンションの抵当権を抹消しなければなりません。
通常、司法書士に委託しますが、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。マンションの場合は、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントし、2,000円の登録免許税が必要です。また、司法書士の報酬は、1万円前後が一般的と言われています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。
譲渡所得=
売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除
譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。
譲渡所得税早見表
所有期間 区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 39.63%
5年超 長期譲渡所得 20.315%
マンションを売却して所得が出た際には確定申告が必要となりますので、併せて確認しておきましょう。

仲介手数料

マンション売却にあたって一番高額な出費が、仲介手数料です。
仲介手数料早見表
契約金額 報酬額
200万円以下の金額 100分の5.5
200万円を超え400万円以下 100分の4.4
400万円を超える金額 100分の3.3
400万円を超える場合によく使われる速算法は、
物件価格×3%+6万円(税別)
という算式です。

引っ越し費用等

当然ですが、マンションを売却するということは夫または妻のいずれかに引っ越しが費用が掛かります。
どちらが引っ越しをするのか、その費用はどうするかを話し合っておきましょう。
他にも、詳細にかかる費用を知りたい方は、下記の記事を参考にして下さい。費用を抑える方法についても記載があります。

・マンション売却にかかる諸費用も財産分与に影響するためしっかり把握しておく
・マンション売却にかかる諸費用は売却金額の4%が目安

マンション売却離婚まとめ

離婚でマンションを売却するか?住み続けるか?財産分与や税金などお悩みポイントを徹底解説!
離婚でマンションは売却するか?住み続けるか?まとめ

・財産分与や離婚後のことを考えれば、売却した方がきれいに清算できるといえる
・住み続ける場合には名義や債務者による住宅ローンの支払いに注意
・「売るか住み続けるか答えがでない」「夫婦で意向が違う」という場合には、まずは資産価値の把握を


離婚は、ただでさえ労力を要するものです。しかし、離婚前に住まいの問題を清算しておけば、離婚後、ご家族は前向きに新生活をスタートさせられるでしょう。
夫婦間で揉めないためにも、マンションの資産価値を把握することは重要です。まずは「売ったらいくらになるか」を把握するため、不動産会社に査定依頼することから始めてみましょう。

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監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美
■保有資格:住宅ローンアドバイザー
■プロフィール
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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