マンション売却時にかかる仲介手数料とは?金額の早見表・計算式から支払うタイミング、値引き方法も解説

マンション売却時の諸費用の中でも高い割合を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料という言葉は聞いたことがあっても、何のために支払う費用で相場はいくらなのか、ご存知ない方は多いのでないでしょうか。今回は、マンション売却時の仲介手数料を支払う理由や金額の相場、値下げのコツなど幅広く解説します。


マンション売却時の仲介手数料とは?どんな費用が含まれるのか

仲介手数料とは、不動産の購入や売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。不動産会社の人件費や、売却活動の際の広告費などの必要経費は、基本的に仲介手数料の中から賄われています。

マンションを売却するときは、買い手を探さなければなりません。また不動産の取引には、不動産や法律、金融などさまざまな専門的知識が必要です。

よって売主が自力でマンションを売却するのは困難なため、不動産会社と媒介契約を結んで売買を仲介してもらうのが一般的です。

仲介手数料は、マンションの売買契約が成立したときに、売主や買主から不動産会社に対して支払われます。不動産会社と媒介契約を結んだだけでは、売主に仲介手数料を支払う義務は生じません
・仲介手数料はマンションの売却活動の仲介を依頼する不動産会社に対して支払う成功報酬

マンション売却時の仲介手数料いくらかかるのか

売却時の仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められており、以下のように物件価格に応じて高額になっていきます。
物件価格ごとの仲介手数料早見表
物件価格仲介手数料の上限額(税抜)
2,000万円66万円
2,500万円81万円
3,000万円96万円
3,500万円111万円
4,000万円126万円
4,500万円141万円
5,000万円156万円
仲介手数料の具体的な計算式は、以下の通りです。
仲介手数料の法定上限額
不動産の売却額仲介手数料の上限
200万円以下の部分売却額の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分売却額の4%+消費税
400万円を超える部分売却額の3%+消費税
不動産価格は400万円を超えることがほとんどであり、上記の計算式で計算すると面倒であるため、実際の不動産取引における仲介手数料は以下の速算式が用いられます。 
仲介手数料の上限=物件価格×3%+6万+(消費税)
ただし「物件価格×3%+6万円」は、あくまで法律で定められた上限です。また仲介手数料には、下限が定められていないため、不動産会社によっては、仲介手数料を上限の半額にしているところや無料にしているところもあります。

仲介手数料が半額やタダのケースがなぜあるのか

マンション売却時の諸費用を抑えるために、できえるだけ仲介手数料の安い不動産会社に仲介を依頼したいものですよね。しかし中には「仲介手数料の不動産会社に依頼しても大丈夫なのだろうか?」と、不安に思われる方もいます。

仲介手数料が、無料や半額だからといって必ず裏があるとは限りません。中には販売の仕組みを工夫して、仲介手数料を下げている不動産会社もあるのです。

例えば、企業努力によって広告費や人件費を削減して、売主からもらう仲介手数料を半額や無料にしている不動産会社が存在します。

また買主から仲介手数料をもらうことで、売主からの仲介手数料を無料や半額としている不動産会社もあるのです。

一方で、仲介手数料が安い不動産会社は、「住宅ローンの手続きを代行してくれない」のように、提供されるサービスの範囲が狭いかもしれません

不動産会社の仲介手数料が「物件価格×3%+6万円」でない場合は、上限額に設定していない理由や、サービスの内容を入念に確認しましょう。
・仲介手数料は法定上限額である「物件価格×3%+6万円(税別)」に設定している不動産会社が多い
・仲介手数料を無料や半額に設定している不動産会社もある

 仲介手数料を払う前に確認したいポイント

仲介手数料を支払う前に確認したいポイントは、ここでご紹介する3点です。

仲介手数料の支払い方法や支払いのタイミング

不動産会社が、売主や買主に仲介手数料を請求できるのは、不動産の売買契約が成立したタイミングとされています。

しかし実際の不動産取引において仲介手数料は、売買契約の成立時と物件の引き渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。

不動産会社によって仲介手数料の支払い方法やタイミングが異なるため、媒介契約を結ぶ時点で確認をしておきましょう。

仲介手数料以外の費用請求の有無

仲介手数料の中には、不動産会社の人件費や広告費などが含まれているため、売主が特別な要求をしない限り追加で費用を徴収されることはありません。

しかし不動産会社によっては、別の名目で費用を請求されることがあります
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、追加の費用請求が発生するケースも確認しておくと良いでしょう。

仲介手数料が返金されるケース

以下のようなケースでマンションの売買契約が解除となった場合、仲介手数料は返金されるのが一般的です。
  • 買主が住宅ローンの審査に落ちた
  • 地震や台風などの自然災害で引き渡し前に物件が使用できない状態となった
  • 居住に支障が出るような瑕疵(欠陥)が見つかった など
ただし売却予定のマンションが、売主の不注意によって火災が発生し住めない状態となったようなケースでは、不動産会社の仲介業務に落ち度がない限り、仲介手数料の支払いは必要であるとされています。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、どのようなケースで仲介手数料が返金されるのか確認しましょう。
・仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって異なる
・不動産会社によっては仲介手数料以外にも費用を請求される場合がある
・売主に落ち度がない売買契約の解除が発生すると、支払い済みの仲介手数料は返金される

仲介手数料の値引きは可能か?

不動産会社の中には、仲介手数料を法律法定上限額に設定していても割引に応じてくれる場合があります。

とくにマンションの売主は、不動産会社に値引き交渉に応じてもらいやすいです。なぜなら不動産会社は、売出し中の物件がなければ集客できないためです。

ただし仲介手数料を割り引くことが、必ずしも良いとは限りません。ここでは仲介手数料を値引いた場合のメリットやデメリットに加えて、値引きのコツを解説します。

仲介手数料を値引くことのメリットとデメリット

仲介手数料を値切ることで、マンション売却時の諸費用を大きく抑えられる点がメリットです。

マンションの売却時は、物件価格の約7%の諸費用がかかります。その大半を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

よって仲介手数料を値引きしてもらえると、マンション売却時の諸費用が10万円前後で済ませられる可能性があります。

ただし、仲介手数料を値引きすれば良いとは限りません。仲介手数料を値引きすると、担当者のやる気が低下したり、広告費をかけてもらえなくなったりして、マンションを売却しづらくなる恐れがあります

仲介手数料は、不動産会社のサービスに対して支払う報酬です。たとえ仲介手数料が高額であってもマンションを高く売却してくれるのであれば、値引きしないほうが良いでしょう。

仲介手数料を値引く際のコツ

仲介手数料の値引き交渉を行う場合は、不動産会社と媒介契約を締結する前にするのが良いでしょう。媒介契約を結んだあとの値引き交渉をすると、サービスの質が低下するといった支障が発生するかもしれまん。

マンションを売却するときは、売主と不動産会社のあいだで媒介契約を交わします。不動産会社にとって、媒介契約とは売上を得るための第一歩であり、なんとしてでも契約したいと考える担当者は少なくありません。

そこで媒介契約を結ぶ前に「仲介手数料を値引きしてくれるなら契約を結びます」と交渉すると、値引きに応じてくれる可能性が高まります。
・仲介手数料値引きできると売却時の諸費用を抑えられる一方で不動産会社がやる気をなくしてマンションを高値で売却できなくなる恐れがある
・不動産会社と媒介契約を結ぶ前であれば仲介手数料の値引き交渉が可能

マンション売却の仲介手数料の相場相場まとめ

仲介手数料相場まとめのイメージ図
  1. 仲介手数料は不動産会社に対するサービスの対価である
  2. 仲介手数料は法律によって「物件価格×3%+6万円」が上限額に定められている
  3. 不動産会社によっては仲介手数料を半額や無料にしているところもあるが、上限額に設定していない理由を確認する必要がある
  4. 仲介手数料の値引きは不動産会社と媒介契約を結ぶ前であれば応じてくれる可能性がある
仲介手数料は、安くできればよいわけではありません。マンションの売却を依頼する不動産会社は、仲介手数料の金額で選ぶのではなく、お部屋の査定結果をもとに、高値で売却してくれそうな1社を選ぶことが大切です。

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FP監修者情報:品木彰

■氏名:品木彰
■保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士
■プロフィール:大手生命保険会社にて7年半勤務し、チームリーダーや管理職候補として個人営業、法人営業の両方を経験。その後人材会社で転職したのちに副業としてwebライターを始める。お金に関する正しい知識をたくさんの人々に知って欲しいとの思いから、2019年1月よりwebライターとして独立。これまで保険、不動産、税金、音楽など幅広いジャンルの記事を、多数のメディアで執筆・監修している。

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