新型コロナで住宅ローン控除の入居要件が2年延長!令和3年(2021年)はマンションを売却に最適である可能性

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んだ人が利用できる税負担の軽減制度です。住宅ローン控除で所得税や住民税の負担が軽減されることで、住宅を購入した場合の金銭的な負担を抑えられます。
住宅ローン控除制度は、消費税が増税されたときに控除期間が10年から13年に延長される特例措置が実施されました。また令和2年(2020年)には、新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受け、特例措置を利用できる要件が緩和されています。

さらに令和3年(2021年)は、住宅ローン控除制度の改正が予定されているため、住宅需要が増加しマンションの売却に最適なタイミングとなるかもしれません。本記事では、住宅ローン控除制度の内容や改正点などを、わかりやすく解説していきます。

令和2年(2020年)末で終了予定だった住宅ローン控除の特例措置とは

住宅ローン控除とは、年末時点の借入残高の1%に相当する所得税や住民税の負担を軽減してくれる制度です。

仮に年末時点の借入残高が2,500万円であった場合、1%分の25万円が所得税から控除され、引ききれなかった部分は住民税から控除されます。ただし住民税から控除されるのは、前年課税所得の7%まで(上限136,500円)です。

控除期間は、最大で10年間です。ただし、令和元年(2019年)10月に消費税が10%へ増税された際に、住宅ローン控除の特例措置が実施され、以下の条件を満たす場合は控除期間が最大13年に延長されます。

  • 消費税10%が適用される住宅を取得する
  • 令和2年(2020年)12月31日までに入居する

  • 11年目から13年の控除額は、以下のうち低い金額です。

  • 年末時点における借入残高の1%
  • 建物価格の2%÷3

  • 控除期間が13年に延長され、所得税や住民税の軽減額が増えることで、消費税が増税された後も住宅を購入しやすくなりました。

    新型コロナの影響で実施された住宅ローン控除の弾力化措置とは

    住宅ローン控除の控除期間を13年に延長してもらうためには、令和2年(2020年)末までに購入した住居への入居が必要です。

    しかし新型コロナウイルスの影響により、工事の中断や、中国製資材の搬入遅延により、令和2年(2020年)末までに入居できない事態が多発しました。

    そこで政府は、以下の期日までに契約を結んでいた場合、特例措置の入居期限が令和3年(2021年)12月末までとなる弾力化措置を実施したのです。

  • 新築住宅の建築工事請負契約:令和2年(2020年)9月末
  • 分譲住宅・既存住宅の売買契約、増改築の契約:令和2年(2020年)11月末

  • よって上記の期日以降に契約を結んだ人は、特例措置が受けられなくなり、住宅ローン控除の控除期間が従来どおりの10年間になるとみられていました。

    ポイント


    消費税が増税された際に住宅ローン控除の特例措置が実施され、控除期間が13年に延長された
    令和2年(2020年)に新型コロナウイルスの感染拡大により、特例措置の入居要件が令和2年(2020年)末から令和3年(2021年)末までに延長された


    令和3年(2021年)度の税制改正で住宅ローン控除の入居用件が2年延長

    新型コロナウイルスの感染が拡大するなか、住宅ローン控除の特例措置が終了すると、住宅を購入する人が減少する恐れがあります。

    そこで政府は、令和3年(2021年)の税制改正で住宅ローン控除の特例措置の入居要件を、さらに延長すると発表。以下の期日までに契約を結んだうえで令和4年(2022年)12月末までに入居が完了すると、控除期間が13年に延長されることとなりました。

  • 注文住宅:令和2年(2020年)10月~令和3年(2021年)9月末
  • 分譲住宅・中古住宅等:令和2年(2020年)12月~令和3年(2021年)11月末

  • よって新型コロナによる弾力化措置が適用されないと考えられていた人も、上記の期日までに契約を結び令和4年(2022年)の12月末までに入居できれば、控除期間は13年となります。

    床面積の要件も緩和される可能性

    令和3年(2021年)の税制改正で変更される点は、特例措置の入居要件だけではありません。住宅ローン控除が受けられる床面積の要件が「50㎡以上」から「40㎡以上」へ緩和されます。

    住宅ローン控除の床面積要件が緩和されたのは、夫婦2人世帯や単身者が住宅を購入した場合でも、住宅ローン控除を利用できるようにするためです。

    夫婦2人世帯や単身者は、1LDK や2LDK といった床面積が50㎡未満の住宅に住んでいるケースが多いです。床面積要件を緩和し、住宅ローン控除の対象となる人を増やすことで、住宅需要を増加させることが目的と考えられます。

    ただし50㎡未満の住宅を購入する人は、世帯の所得が年間1,000万円未満でなければ、住宅ローン控除を受けられません。
    ポイント


    令和3年(2021年)度の税制改正では、所定の期日までに契約を結ぶと住宅ローン控除の入居要件が「令和4年(2022年)末」までに延長される
    税制改正で住宅ローン控除の床面積の要件が「50㎡以上」から「40㎡以上」へと緩和される


    令和3年(2021年)はマンションを高値で売却できる可能性がある

    令和3年(2021年)が、マンションの売り時になる可能性が高いと考えられる理由は、以下の2点です。

  • 中古マンションを購入する人は、令和3年(2021年)11月末までに売買契約を結ばなければ控除期間が13年に延長されない
  • 令和4年(2022年)度の税制改正では、控除額が減額される可能性がある

  • 中古マンションを購入する人が、控除期間延長の特例措置を受けるためには、2011年の11月末までに売買契約を終えていなければなりません。

    よって、2021年の11月末までに中古マンションを購入しようとする人が増えて、需要が増加する可能性があります。2021年11月末までに売買契約が終えられるスケジュールで、売却活動をするとマンションを高値で売却できるかもしれません。

    また政府は、住宅ローン控除制度を低金利の時代に合わせるため、令和4年(2022年)の税制改正で控除額を以下のうちどちらか低い金額にする方向で、議論を進めているようです。

  • 年末時点の借入残高の1%
  • 年間支払利息

  • 令和4年(2022年)も現在のような低金利が続いている場合、住宅ローン控除の控除額は「年間支払利息」となるケースがほとんどでしょう。

    そのため住宅ローン控除の条件が悪くなる前に住宅を購入しよう」と考える人が増えて、令和3年(2021年)に住宅の需要が増加する可能性があると考えられます。

    売却を検討している人は早めに行動を開始しよう

    住宅の売却を考えている方は、令和3年(2021年)に住宅を売却できるように計画を進めてみてはいかがでしょうか

    住宅を売却するときは、不動産会社に依頼して買主を探してもらわなければなりません。
    信頼できる不動産会社を探すのに、時間がかかる可能性があります。

    また不動産会社を決めたあとは、購入希望者の価格交渉や内覧対応などが必要となるため、マンションの売却が完了するまで3〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。

    そのため令和3年(2021年)中に住宅を売却するためには、早めに行動を開始することが大切です。できるだけ多くの不動産会社にマンションを査定してもらい、信頼できる1社を探しましょう。

    とはいえ、複数の不動産会社の話を聞く時間が取れない方も多いかもしれません。そんな方は、不動産の一括査定サービスを活用すると、短時間で不動産会社の見積もりを複数取り寄せて比較が可能です。

    ポイント


    中古マンションを購入する人が住宅ローン控除の特例措置を受けるためには、2011年11月末までに売買契約を結ばなければならない
    令和4年(2022年)の税制改正では、住宅ローン控除の計算方法が見直されて、控除額が減額となる可能性がある
    以上の点から令和3年(2021年)の住宅需要が高くなり、マンションを高値で売却できる可能性がある



    まとめ


    令和元年(2019年)10月に消費税が増税された際、住宅ローン控除の控除期間が13年に延長された
    令和2年(2020年)には新型コロナウイルスの感染拡大により特例措置の入居要件が延長された
    令和3年(2021年)の税制改正で、特例措置の入居要件が令和4年(2022年)末に延長され、床面積の要件が緩和される
    令和3年(2021年)は住宅需要が高い年となり、マンションを高値で売却できる可能性がある



    令和3年(2021年)のうちにマンションを売却したい方は、早めに行動を開始することが大切です。まずは、信頼できる不動産会社探しから始めてみてはいかがでしょうか。

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    監修者情報:品木彰

    ■氏名:品木彰
    ■保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士
    ■プロフィール:大手生命保険会社にて7年半勤務し、チームリーダーや管理職候補として個人営業、法人営業の両方を経験。その後人材会社で転職したのちに副業としてwebライターを始める。お金に関する正しい知識をたくさんの人々に知って欲しいとの思いから、2019年1月よりwebライターとして独立。これまで保険、不動産、税金、音楽など幅広いジャンルの記事を、多数のメディアで執筆・監修している。

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