不動産売買のお客様担当者がお悩みを解決!④遺産分割の不動産を売却するにはどうすればいいのか?

遺産分割とは、被相続人が遺言を遺さずに死亡したときに、一度相続人全員が相続した財産を、協議によって各相続人に分配していく事を言います。
また、これは預貯金だけでなく、不動産にも当てはまります。
では、そのような不動産売却したいという場合、当該相続人は一体どうすればいいのでしょうか?

相続不動産は、遺産分割をしてから売却すべき!

冒頭でも触れたように、被相続人から相続された不動産は、一度すべての相続人が所有する事になります。
これは、“一度すべての相続人の共有財産になる”と言い換える事ができます。

また、遺産分割の対象となった不動産が、共有財産のままである場合、相続人1人の意思では売却できません。
なぜなら、共有財産を売却する際は、共有者全員の同意が必要になるというルールが存在する為です。

そのため、遺産分割の対象となる不動産(相続不動産)を売却したいのであれば、事前に遺産分割を済ませ、共有財産ではない状態にしてから、売却する事をおすすめします。

相続不動産の遺産分割はどうすればいい?

相続不動産の遺産分割の方法には、4つの種類があります。
被相続人から不動産を相続したら、まず以下の4つから、どの方法で遺産分割をするのかについて、相続人同士で協議して決定しましょう。

①現物分割
不動産を物理的に分割し、それぞれの相続人に分配する方法です。
例えば、土地の現物分割をする場合は、分筆登記を行って分ける事になります。

また、相続人から複数の不動産を相続した場合には、不動産Aを長男、不動産Bを次男という風に分配することも不可能ではありません。

②換価分割
一度不動産を売ってしまい、その後得られる現金を分けるという方法です。
物理的に分けるのが難しいという場合に、よく用いられる方法ですね。

③代償分割
1人の相続人が、不動産をすべて相続する代わりに、他の相続人に対して、相続すべき不動産の持分相当額を金銭で支払うという方法です。

④共有分割
相続不動産を共有という形にする方法です。
ただ、この方法を選択してしまうと、前述の通り、すべての相続人に納得してもらえなければ、不動産を売却する事はできません。

また、共有分割をすると、相続不動産における権利関係が非常に複雑になるため、この方法は避けた方が良いでしょう。

換価分割の場合は、不動産売却が先!

遺産分割の対象となる不動産の売却は、遺産分割が終わってから行うべきですが、前述の遺産分割の方法のうち、換価分割を選ぶのであれば、先に不動産を売却する事になります。

ちなみに、現物分割で、それぞれの相続人が単独で不動産の所有権を手にした場合は、他の相続人の合意を得ることなく、それぞれの所有分を売却できます。

また、代償分割によって、1人で不動産を得た相続人も、他の相続人への対価の支払いさえ行えば、後は取得した不動産を自身の判断で売却できます。

おすすめの分割方法は換価分割!

相続不動産を売却し、現金を得ることが目的なのであれば、換価分割を選ぶべきでしょう。

換価分割の場合、相続人同士の意見がまとまりさえすれば、すぐに不動産を売却できますし、その後すぐに現金を得る事ができます。

ただ、「不動産を売却したくない」という相続人がいれば、手続きは難航しますので、その可能性がある事は留意しておきましょう。

まとめ

ここまで、遺産分割の対象となる不動産を売却したい場合の方法などについて解説しました。
共有のまま不動産を売却しようとする場合には制約があるため、売却して現金を得たいのであれば、意見をしっかり1つにしてから、共有以外の方法で遺産分割をし、売却に繋げましょう。
どの方法を選ぶかは、相続人の考え方次第です。
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