中古マンション市場で常に人気の「都心5区」その理由とは?

中古マンション市場でのニーズがあり、売却時の査定額も右肩上がりの都心部。
東京都のなかでも、「都心5区」と呼ばれる、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区は群を抜いて人気があります。このエリアは、官公庁やオフィスビルが多数ある日本の政治・経済・ビジネスの中心であり、銀座・六本木・歌舞伎町といった繁華街もあります。いわゆる“ヒト・モノ・カネ”の集積地となっているため、資産価値の高いエリアで、安定した需要があるのです。「都心5区」のうち、千代田区・中央区・港区は「都心3区」と呼ばれ、住宅着工統計などの動向把握やデータ分析の際にも出てきます。不動産業界で働く人や不動産投資に興味のある人には馴染みのある「都心5区」ですが、なぜそんなに人気があるのか?
その理由をさまざまな角度から探ってみましょう。

  1. 都心5区、マンション価格の相場推移は?
  2. 「職住近接」通勤時間が短いと幸福度がアップする!?
  3. 子育てに手厚い行政サービスも

都心5区、マンション価格の相場推移は?

まずは2008年以降の首都圏の価格推移を見てみましょう。
新築マンションの価格高騰に加え、リノベーションブームもあり、中古マンションの年間平均価格は、首都圏で穏やかな上昇傾向にありました。

なかでも東京エリアが押し上げており、東京都では5,000万円を突破
2013年比で36.4%、1,336万円の大幅な伸びを示しています

首都圏中古マンションの価格推移

(情報元:東京カンテイ)

リーマンショック以降、2019年は新築マンションの供給量がもっとも少なかったことが中古マンション市場にも影響しました。流通件数は減少しましたが、売買は堅調で、立地など条件のよい物件は売れ行きも好調でした。都心立地の築浅物件を中心に購入ニーズを集めていました

つぎに、「都心5区」の中古マンションの相場推移を見てみましょう。

都心5区の中古マンション価格推移

(情報元:ウチノカチ)

過去10年の中古マンション売買価格の推移は上記のようになります。「都心5区」のなかでも、千代田区・中央区・港区・渋谷区は、東京都の平均価格よりも大幅に上がっております。新宿区のみ東京都の相場推移と同等もしくは下回っていますが、近年の取引物件は、占有面積30㎡未満の単身・独身世帯を対象としたワンルーム物件が増加、かつ築10年以内の新しい物件が大きく増加している特徴があるため、新宿区のみこのような推移となっています。

では、つぎに㎡単価の推移をみてみましょう。

都心5区の㎡単価推移

(情報元:ウチノカチ)

過去10年の中古マンション取引の㎡単価は上記のとおりとなります。「都心5区」すべてが東京都の平均を大幅に上回り、需要の高さがわかります

マンション需要=ニーズとなり、「このマンションが欲しい」と思う購入条件とも言えますが、よく挙げられる条件は下記3つになります。
  • オフィスまでのアクセスと交通の利便性
  • 生活の利便性や快適性
  • 自然災害リスクに対する安全性
上記以外にも、資産性の高さやそこに住むステータスもあり、これらの要素を多く兼ね備えているエリアほど需要があるため、今後もマンション価格の維持と上昇が期待できます

また、マンションは住む場所であると同時に資産でもあるため、不動産投資の場合でも「住む人(買う人)が欲しいマンションを選ぶ」という視点が必要で、これらの要素が多くあるほど需要があり、値上がりが期待できるマンションだとも言えます

マンションを購入する際に考える「間取り」や「広さ」、「駅までの距離」など条件の優先順位は人によって異なりますが、時代に左右されることなく高い需要を保つエリアは今後も価格維持や値上がりを期待することができるので、さまざまな条件を兼ね備えている「都心5区」は人気となっているのです。

「職住近接」通勤時間が短いと幸福度がアップする!?

都会に住む人にとっては当たり前になっている朝の通勤ラッシュ。訪日外国人が物珍しそうに写真を撮っている姿をよく見かけます。

日本は海外に比べて、平均通勤時間が長く電車の混雑率が高いそうです。駅によっては1回で乗り切れないほどの混雑があり、訪日外国人が見て驚く都心の通勤ラッシュは、カメラにおさめてSNSにアップしたいと思う日本ならではの光景のひとつなのでしょう。

では、日本のビジネスマンは通勤時間にどのくらい時間をかけているのでしょうか?

昨年、㈱ザイマックス不動産総合研究所が発表した「首都圏オフィスワーカー調査2019」によると、首都圏に勤務するオフィスワーカーの通勤時間は平均49分であったそうです。

性年代別にみると、「全体的に女性より男性のほうが長い」といい、もっとも通勤時間が長いのは60代男性で60.3分、また、もっとも短いのは60代女性で36.7分という結果になったそうです。

通勤時間が20分を超えると、身体が疲れるだけでなく精神的にもストレスを感じ、仕事に対するモチベーションも下がると言われています。

また、イギリスの国家統計局が発表したデータによると、通勤に1時間以上かけている人は1分増えるごとに幸福度が下がっていき、通勤に時間をかけていない人に比べて人生の満足度や幸福度が低いとのことです。1日の通勤時間が20分増えると、仕事の満足度のうえで給料が19%減るのと同程度の悪影響を受けるとも報告されています。

これらの調査結果から、想像以上に通勤時間が幸福度に影響していることがわかります。
理想は、通勤時間20分以内の「職住近接」ということになるので、官公庁やオフィスビルが多い都心5区が人気だということも納得できます

かつてのマイホームは郊外の住宅街にあり、そこに住みながら都心にある職場に長時間通勤する人がほとんどでした。しかし近年は、都心部にタワーマンションが多く建設され、都心暮らしをする人も増えてきました。

まさに「ドーナツ化現象」から「都心回帰」ともいえるでしょう

都心暮らしが増えた背景には、共働き世帯の増加もあります。家事・育児の時間を捻出するためには職場の近くに住んで通勤時間を短くしよう、保育園や学校から呼び出しがあったらすぐお迎えに行けるようにという考えもあり、ワークワイフバランスが重視されるようになったからだと考えられます。

企業によっては、「職住近接」を後押しする制度を設けているところもあります。
職場から一定の範囲内に居住することを条件に手当を支給している場合もあり、金額や支給条件はそれぞれですが、例えば「職場から2駅圏内に住んでいる人に毎月家賃補助3万円」や「職場から2キロ圏内に引っ越す社員に近距離奨励金20万円」という企業もあるようです。

「職住近接」は、企業側と働く人の双方にメリットがあるため、今後も広がっていくと思われます。

子育てに手厚い行政サービスも

新婚さんや子育て中のファミリーがマンション購入を検討する際、待機児童の数やさまざまな助成金、医療費の補助など子育てに関する行政サービスも気になるところ。

少子化が進む東京23区は、子どもの医療費助成など子育てに関する手厚いサービスが全国でもトップクラスとなっています。

「都市5区」でも独自の子育て支援策がありますので、子育てのしやすさはどうなのか見てみましょう。
都心5区の子育て支援策 ※令和2年(2020年)6月現在
都心5区 報酬額
千代田区 ・誕生準手当支給(一時金として45,000円)
・中学卒業から18歳まで医療費を助成
・次世代育成手当として、16歳になる年度の4月1日から
18歳になる年度の3月31日までの子どもを養育している親に月5,000円支給
中央区 ・出産支援祝品贈呈(タクシー利用券1万円分)
※現在、新型コロナ感染防止のため、さらに1万円を追加
・新生児誕生祝品贈呈(区内共通買物券3万円分)
港区 ・出産にかかる費用や入院費のうち、上限60万円を支援
・コミュニティバス乗車券発行(母子手帳発行から産後1年間)
・港区子育て応援アプリ「みなと母子手帳アプリ」
新宿区 ・誕生祝い品贈呈(木のおもちゃ等木工製品、絵本のガイドブック)
・次世代育成転居助成
(引越し費用10万円一括支給、家賃差額助成35,000円 最長2年間)
・多世代近居同居助成(複数世帯最大20万円、単身世帯最大10万円)
渋谷区 ・ハッピーマザー出産助成金(1人の出産につき10万円)
・育児パッケージ(肌着や爪切りなど出産後に必要な育児用品)を贈呈
・宿泊型産後ケアやショートステイを準備

(情報元:各区ホームページ)

各区では、妊娠中から子育て中の助成金、住まいに係わるものまで特徴のある支援策を実施していることがわかります。

出産前や義務教育後の世帯を取り込みたい千代田区では、誕生準備手当や高校生相当の年齢の子どもに対する支援が厚くなり、渋谷区では共働き世帯を応援するためにベビーシッター利用時の助成も行っていたりします。

また、子育て支援策のほか教育環境も気になるところです

港区では小学1年生から「国際化」授業を導入し、「国際学級」では外国人児童を受け入れて、児童の英語力向上と国際理解を推進しています。

こうした先進的な取り組みや学力のレベルアップを狙った施策もある「都心5区」。
さまざまな年代や、単身世帯・DINKS・ファミリーまで幅広い層に人気があるのは、行政の働きかけにもあるようです。

不動産価格だけでなく、購入者のニーズや手厚い行政サービスなど、いろいろな角度から人気の理由を探ると「都心5区」の魅力がよくわかります。

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