東京都湾岸超高層中古マンション売却・購入オススメエリアとは?

東京都湾岸エリアは、東京都内でも人気のエリアです。その中でも、眺望の良い超高層マンション(タワーマンション)は特に人気なので、売買を検討している人も多いでしょう。

そこでこの記事では、マンションリサーチ社の膨大なデータを基に、当該エリアで中古マンションを売買するならどこがおすすめか?を解説していきます。

筆者は、湾岸エリア(晴海)の20階建てマンションを売買した経験があるので、本記事ではその実体験も踏まえた解説になります。湾岸エリアで超高層中古マンションの売買を検討している人は参考にしてください。

東京都湾岸超高層中古マンションの流通数と坪単価の増減

まずは東京都湾岸エリアの、超高層中古マンションの流通数と坪単価の増減について説明します。今回は、以下の東京都湾岸7エリアの超高層マンション(20階以上)を調査した結果です。
  • 港区芝浦
  • 中央区晴海
  • 江東区豊洲
  • 江東区有明
  • 中央区勝どき
  • 中央区月島
  • 江東区東雲
詳しく解説していきます。

東京都湾岸超高層中古マンションの流通数と坪単価の増減

東京都湾岸超高層中古マンションの流通数と坪単価の増減は以下の通りです。

芝浦、晴海エリアは「流通数が少ないほど増加率が高くなる」傾向があります。豊洲、有明、勝どき、東雲エリアの流通数は、増加率と「ほぼ関係ない」もしくは「あまり関係ない」という傾向です。月島エリアに関しては、「流通数と増加率は全く関係ない」と言えるでしょう。

東京都湾岸超高層中古マンションの坪単価の増減

また、東京都湾岸超高層中古マンションの「坪単価の増減(2013年~2020年)」だけをピックアップすると、以下のような傾向が見られます。

まずは、これらのデータを頭に入れておいてください。次章より、上記のエリアで売買を検討している人に向けて、そのポイントを解説していきます。

ポイント

・流通数と坪単価増減率はエリアによって連動性が異なる
・坪単価は全エリアで上昇しているが、増加率にばらつきがある


【購入時のポイント】東京都湾岸超高層中古マンション

次に、東京都湾岸超高層中古マンションを購入するときのポイントについて、「実需」と「不動産投資」という2つの観点から解説します。

実需不動産のおすすめエリア

実需の中古マンションを購入するなら、港区芝浦エリアがおすすめです。その理由は、坪単価の平均増加率が5.3%と比較的高いものの、ばらつきは非常に小さいからです。つまり芝浦エリアは不動産価格の安定性が高いので、購入後に大きく下落するリスクが小さい言えます。

とはいえ超高層中古マンションの区画流通量によって、増減率が変動するのは事実です。そのため「新築タワーマンション建設計画」など、将来的なエリア動向を把握しておく必要はあるでしょう。

ネットで新築マンションを調べても良いですし、建築データバンクというサイトを利用してもエリア動向は調べられます。

また江東区豊洲もおすすめエリアです。豊洲エリアは、坪単価の平均増加率が2.9%と比較的低いものの、ばらつきは非常に小さいからです。さらに豊洲エリアは、坪単価の平均増加率が超高層中古マンションの区画流通量に依存しません。

つまり他エリアと比べると、坪単価が大きく上昇する可能性は高くないものの、安定性が高いエリアなのです。

不動産投資におすすめのエリア

次に、不動産投資におすすめのエリアは中央区月島エリアです。月島エリアの坪単価は平均増加率8.4%と、本件調査エリアでは一番高いものの、ばらつきが大きいという傾向があります。

つまり坪単価の変動が激しいため、短期の売買で大きな利益を得られる可能性があるのです。だからこそ不動産投資に向いているエリアと言えます。

とはいえ坪単価の変動が激しいので、売り時・買い時を見極める必要があり、「居住用」という中長期の保有を前提とする場合は、売却時のリスクが高いと言えるでしょう。

ポイント

・実需の中古マンションを購入するなら、安定性が高い「芝浦エリア」と「豊洲エリア」がおすすめ
・不動産投資をするなら短期で利益を得られる可能性のある「月島エリア」がおすすめ


【売却時】東京都湾岸超高層中古マンションのおすすめエリア

次に、東京都湾岸超高層中古マンションを売却するときのポイントについて解説していきます。この章で解説するマンションは、実需(入居用マンション)を売却するときの話です。

湾岸エリアでおすすめのエリアを挙げるなら、港区芝浦、中央区晴海エリアでしょう。その理由は、上述したように坪単価の平均増加率が高いからです。

ただこちらも上述のように、芝浦、晴海エリアは、「流通数が少ないほど増加率が高くなる」傾向があります。さらに流通数は年ごとにばらつきが大きい上に、その因果関係は不明瞭です。つまり、今後もこのエリアのマンション価格は、変動が大きい可能性があるのです。

仮にその不確実性を許容できないなら、芝浦、晴海エリアのマンションは「価格が高い今のタイミング」で売ってしまった方が無難でしょう。

東京都湾岸超高層中古マンションを高く売るポイント

最後に、湾岸エリアの超高層中古マンションを高く売るポイントについて以下を解説します。
  • 売買価格を決める要素を知っておく
  • 湾岸エリアの特徴を知っておく
  • マンションナビでの一括査定がおすすめ

売買価格を決める要素を知っておく

中古マンションを高く売るなら、そもそもマンション価格はどんな要素で決まっているか知っておく必要があります。中古マンション価格を決める要素は、需要と供給のバランスです。これは、不動産に限らず全てのモノ・サービスに同じことが言えます。

中古マンションにおける需要とは「マンションを買いたい人の数」であり、供給とは「売り出し物件数」です。需要が高く供給が少なければ売買価格が上がり、その逆なら下がります。

つまり、あなたの所有しているマンションが高く売れるかどうかは、そのエリアの需要と供給をチェックする必要があるのです。そのためには、不動産会社に査定依頼するしか方法はありません。

湾岸エリアの特徴を知っておく

冒頭のように、筆者は湾岸(晴海)エリアのマンションを過去に売買した経験があります。さらに言うと、その物件は自社(勤務先)で売り出していた物件なので、湾岸エリアのマンション事情には詳しいです。

そんな筆者が思う湾岸エリアの特徴は、以下の通りです。
  • 再開発の注目度が高い
  • ブランド価値が高い
  • エリアの魅力を伝えるのが難しい
晴海やお台場から新橋方面をつなぐ「環状二号線」をはじめ、湾岸エリアは再開発が注目されています。また眺望が良く都心に近いことから、ブランド価値が高い点も特徴です。

しかし営業マンからすると、購入検討者にこのような「エリアの魅力」を伝えるのは意外と難しいです。たとえば、上記の「環状二号線の再開発計画」にしても、購入検討者から質問されたときに、開発計画を詳しく説明する必要があります。また眺望が魅力なら眺望写真が必要ですし、地盤など災害に関する質問も多いです。

つまり、エリアの魅力が高い分、それを説明するために多くの知識や資料が求められます。だからこそ、エリアの魅力を伝えることは難しいのです。言い換えると、そのエリアを熟知している不動産会社にマンションの売却を任せる必要があります。

マンションナビでの一括査定がおすすめ

では、そのような不動産会社を探すにはどうしたら良いか?結論から言うと、マンションナビという一括査定サイトを利用することであり、その理由は以下の通りです。
  • 手間をかけずに複数社へ査定依頼できる
  • マンション売却に特化している
  • 全国2,500店舗の会社が参画している
詳しく解説します。

手間をかけずに複数社へ査定依頼できる

マンションナビなら、物件情報や所有者情報を入力するだけで、複数社へ査定依頼できます。入力作業は1分ほどです。

一方マンションナビのような「一括査定サイト」を利用しなければ、個別に不動産会社へ査定依頼することになります。各社へメールを送付したり、時には店舗へ直接訪問したりする必要もあるでしょう。そのような手間をかける時間がもったいないので、マンションナビを利用した方が良いのです。

マンション売却に特化している

マンションナビは、その名の通り「マンション売却」に特化しています。そもそも「不動産」とひとくちに言っても、一戸建て・マンション・土地など、その種類はたくさんあります。

それぞれ売り方もやや異なるので、「土地を売るのは得意だけどマンションはちょっと苦手…」のような不動産会社もあるのです。

つまりマンションを売却するなら、マンションに強い不動産会社を選ぶ必要があります。その点からも、マンション売却に特化しているマンションナビがおすすめなのです。

全国2,500店舗の会社が参画している

マンションナビは全国2,500店舗もの不動産会社が参画しているため、査定依頼できる不動産会社数が多いです。そのためマンションナビを利用すれば、相性の良い不動産会社を見つけやすいでしょう。

ポイント

・1分ほどの入力作業で複数社へ査定依頼できる
・マンション売却に特化しているのでマンション売却に強い
・全国2,500店舗の会社が参画しているので相性の良い不動産会社を見つけやすい


まとめ

まとめ

<湾岸エリアの超高層中古マンションの流通数と坪単価の増減>
・流通数と坪単価増減率はエリアによって連動性が異なる
・坪単価は全エリアで上昇しているが、増加率にばらつきがある

<購入におすすめのエリア>
・実需なら安定性が高い「芝浦エリア」と「豊洲エリア」
・不動産投資なら短期で利益を得られる可能性のある「月島エリア」

<売却におすすめのエリア>
・坪単価の平均増加率が高い「芝浦エリアと「晴海エリア」

<売却時のポイント>
・売買価格は需給バランスで決まる
・マンションナビで複数社へ査定依頼する



まずは湾岸エリアの超高層中古マンションの流通数と、坪単価の増減を頭に入れておきましょう。その上で、売買におすすめのエリアとその理由を確認し、売買時の参考にしてください。

また湾岸エリアでマンションの売却を検討している人は、査定依頼をして売却価格の目安を把握しておきましょう。そうすれば、そもそも「売却するかどうか」の判断ができます。その際はマンション売却に特化している、マンションナビの利用をおすすめします。

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