【東京23区中古マンション市場考察】2021年緊急事態宣言明けは「買い手市場」か

一時、感染者数が減少したものの、第1波・第2波をも上回る広まりを見せている新型コロナウイルス第3波。2021(令和3)年、年明け早々に2度目の緊急事態宣言が発令された今、不動産市場もまた大きく様変わりしています。

今回は、コロナ禍の2020(令和2)年、東京23区の中古マンションの価格や売り出し数がどのように推移したのかを見ていきながら、2021年緊急事態宣下明けに「売り手市場」「買い手市場」どちらに傾くのかを考察していきたいと思います。

【東京23区中古マンション市場】2019年と2020年を比較

ではまずコロナ禍の2020(令和2)年、東京23区の中古マンション市場は「コロナ前」の2019(平成31・令和1)年と比較してどのような変化があったのか見ていきましょう。

月別平均成約単価

月別平均成約坪単価 こちらのグラフは、2019年から2021年1月までの東京23区中古マンションの成約価格推移を表したものです。青が2019年・オレンジが2020年・グレイが2021年の数値となっています。

2020年より2019年の数値が下回っているのは、2月・3月・4月のみ。まさに、日本でもコロナ陽性者が増え始め、緊急事態宣言が発令されている最中のみ中古マンション価格は前年度を下回っていたのです。

また、緊急事態宣言明けの5月から成約単価が前年度を下回った月はありませんが、2020年11月がピークだったことが見て取れます。

月別売り出し戸数

続いて、月別の売り出し戸数を見ていきます。

月別中古マンション売出戸数 こちらも同様に、青が2019年・オレンジが2020年の数値です。

2020年冒頭から前年の2019年度の数を下回ってはいますが、2020年4月に大幅に数を落とし、その後も大きな回復は見せていません。

感染者数が減少傾向にあった9月・10月はやや回復傾向が見られますが、感染者数が急増した12月の売り出し数は過去2年で最低値となっています。

以下のグラフは、コロナ陽性者数と東京23区中古マンションの売り出し数の前年同月比増減率の推移を示したものです。

コロナ陽性者数と売出件数前年度月比増減率 ご覧の通り、コロナ陽性者数が減るとマンション売り出し数は増え、コロナ陽性者数が減ると売り出し数が増える……見事なまでの反比例になっていることがわかります。

2020年12月にマンションの売り出し数が大幅に減少しましたが、これはかつてないほどに感染者数が増えたことに起因しているということです。

ポイント

・2019年と2020年の月別成約単価を比較すると、2020年が下回ったのは2月・3月・4月のみ
・2020年11月が月別成約単価のピーク
・売り出し戸数は2020年4月に大幅に減少し、そこから大きな回復を見せずに12月が最低値


あらためて考える中古マンションの「売り手市場」と「買い手市場」

ここで改めて考えたいのが、マンションをはじめとする不動産の「売り手市場」と「買い手市場」の定義。簡単にいえば、「売り手市場=売り手有利」「買い手市場=買い手有利」ということになります。

売り手市場

「売り手有利」とは具体的にどのような状況かというと、まずは相場価格が高騰しているとき。理由はもちろん、売り手は高額売却に期待できるからです。

そして販売戸数が少ないときもまた、売り手市場だと判断できるでしょう。販売戸数が少ないとなれば、各々の物件の希少価値が上がり、即決してくれる買主も増えます。さらに、「指値」といわれる価格交渉もされにくくなる傾向になりますので、より好条件で売却できる可能性が増えるのです。

そもそも、「販売戸数の減少」と「価格の高騰」は基本的に相関します。マンションに限ったことではありませんは、原則的に、不動産は需要と供給のバランスによって価格が決まるもの。供給が減り需要が増えることで価格は上がるというのが自然ということですね。

買い手市場

一方で、買い手市場とは売り手市場の逆。相場価格が下がり、販売戸数も多いときということですね。

物件の選択肢が増え、なおかつ相場価格が下がれば指値にも応じてもらえる可能性が上がるため、買主にとって好条件で購入できる可能性が上がります。
ポイント

・売り手市場とは、価格が高騰し、物件数が減少して売主優位で売却できること
・買い手市場とは、価格が下落し、物件数が増加して買主優位で購入できること


2021年緊急事態宣言明け東京23区マンション市場はどうなる?

さて、2020(令和2)年の東京23区中古マンションの価格や販売数の推移を見てきたところで、ここから2021(令和3)年の中古マンション市場がどうなるかを考察していきたいと思います。

2020年後半は「売り手市場」だった

2020年後半は、①成約単価が上がった②販売戸数が減少したという2つのことから「売り手市場」であったと判断できます。

ただ、気になる点が一つ。それは、売り出し数が減った2020年12月に成約単価も下がっていることです。

あらためて、冒頭でご覧いただいた2つのグラフを見てみましょう。

月別中古マンション売出戸数 2020年12月は、コロナ陽性者数が爆発的に増えたことによりマンションの供給数は減っています。
月別平均成約坪単価 しかし、成約単価は2020年11月をピークに下降していることがわかります。先述しましたように、原則的には供給数が減れば価格は上がるというのが不動産価格というものです。

2020年12月からその原則とは逆の現象が起きている理由を推察すると、以下のようなことが考えられます。
1.コロナによる継続的な影響が、売り手市場を凌駕
2.コロナ各派の要請患者数ピーク前後で、売り出し件数の減少率が小さくなる
つまりは、コロナによる将来的な不安が顕在化してきたとことで、供給減と同時に買い手も減少し、原則的な需給バランスが保てなくなってしまったこと。さらには、以下のグラフからもわかるように、感染者ピーク前後には前年同月比の売り出し数の減少率が小さくなる傾向も見て取れます。

コロナ陽性者数と売出件数前年度月比増減率

2021年緊急事態宣言明けは「買い手市場」転換が濃厚か

(出典:東京都

新型コロナウイルス陽性者数は、上記グラフの通り東京都で減少傾向にあります。2月に入り、年始のピーク時と比較すると1/4~1/5ほどで推移していることがわかりますね。

気候が陽性者数の増加に起因しているかは定かではありませんが、季節が変わり、さらに順次ワクチン接種が進んでいくとなれば、今後、陽性者数は抑えられていくと考えるのが自然でしょう。

感染ピークが過ぎていると仮定すれば、これまでの傾向から前年同月比の売り出し数減少率は小さくなり供給量が増すことが見込めます。

その一方で、経済的な影響は今後ますます明るみに出ることも懸念されます。

厚生労働省によれば、2021(令和3)年2月9日時点の解雇等見込み労働者数は「8万6,551人」。昨年、緊急事態宣言明け直後、2020(令和2)年5月末の「1万6,723人」の5倍以上に膨れ上がっています。

この状況に鑑みれば、買い手が減ることはあっても、増えることはないと見られます。

よって、需要は減り、供給が増えることが想定されるため、2021年後半にかけては「買い手市場」への転換が濃厚だと考えられるのです。

ポイント

・2020年後半は売り手市場であったが12月には供給数が減ったにも関わらず成約価格が下落
・供給数が減り価格も下がった要因は、コロナによる経済への影響が明るみに出てきたことか
・「コロナ禍特有の動き」から推察するに、2021年後半にかけては「買い手市場」への転換が濃厚か


2021年は中古マンションの売り時・買い時を検討するべき

まとめ

・2020年後半は「売り手市場」であった
・コロナ陽性者数が増えると中古マンション販売数は減り、価格は高騰するが、2020年12月は価格が下落した
・コロナによる経済への影響が顕在化しつつあり、買い手は減少傾向にあるか
・陽性者数が減少していけば供給数は増えるはず
・需給バランスにより、2021年は「買い手市場」濃厚か



日経平均が3万円台に迫る勢いで上昇している半面、個人や法人への経済的なダメージは徐々に顕在化しつつあります。「不動産相場価格は株価に追従する」というのもまた一つの“原則”ではありますが、コロナ禍、そしてアフターコロナの世では、“イレギュラー”なことが起きてもおかしくありません。
「売り手市場」が続く東京23区の中古マンション市場ですが、一転して「買い手市場」に転換する可能性は濃厚だといえるでしょう。しかし、その時期を見定めることは容易ではありません。
立地や築年数によっても、供給数や価格には大きなバラつきがあるもの。ご所有のマンションがこれまでどんな価値を持っていて、今後どうなるかについては、実際に査定してみないことにはわかりません。
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監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美
■保有資格:住宅ローンアドバイザー
■プロフィール
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。2020年11月 株式会社real wave 設立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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