投資マンションの管理費を徹底分析!コンパクトマンション管理費単価トップ50を紹介

こちらでは、マンションナビを運営するマンションリサーチ社所有のデータを用いて、東京23区内のコンパクトマンション管理費TOP50を紹介します。

管理費や修繕積立金はなんのための費用なのか?安いほうがいいのか?といったこともあわせて解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

投資マンションのコスト「管理費」「修繕積立金」とは?

区分マンションの所有者は、毎月、継続して管理費および修繕積立金を支払わなければなりません。

いずれも毎月、決まった額がマンションの管理組合から徴収されますが、両者の費用の使用目的は異なります。

管理費

管理費とは、マンションの維持・管理に充てるための費用です。管理業務をマンション管理会社に委託している場合は、その委託料としても管理費が充てられます。

マンションのような複数の人が暮らす共同住宅は、日々の共用部の清掃・メンテナンスおよび建物の維持・管理が不可欠です。

一戸建てであれば、建物の維持・管理はすべて所有者が実施します。しかし複数の人が共同で暮らすマンションは、すべての住人が気持ちよく暮らし、建物の安全性を保っていけるよう管理組合主体による管理が求められるのです。

修繕積立金

一方で、修繕積立金は一定の周期で行うマンションの大規模修繕のための積立金です。

頻度はマンションによって異なりますが、概ね10年~20年周期で行われる大規模修繕。こちらは日々のメンテナンスとは異なり、日常点検では見えない部分の点検や外壁の補修など、大がかりな建物全体のメンテナンス・修繕となります。

大規模修繕には数千万円以上の費用がかかるため、毎月、住人から徴収した修繕積立金を管理組合でコツコツ積み立てているんですね。

ポイント

・管理費はマンションの維持・管理のための費用
・修繕積立金は大規模修繕に向けた積立金


管理費等は投資マンションの「価値」を維持するためにも不可欠な費用

区分マンション投資する方にとって、管理費や修繕積立金は大きな出費となります。しかし、これらの費用は安ければ安いほどいいというものではありません。
たとえば「自主管理」としているマンションは、同様のマンションと比較して管理費が1/2など極端に安いことがあります。ただ自主管理のマンションは、マンション管理会社に管理を委託せず、日々の清掃やメンテナンスについても専門業者を入れておらず、なおかつ修繕計画もプロの見解のもと構築していない可能性も。当然ながら、自主管理であっても管理が行き届いており、修繕計画や積をしっかりしているマンションもあります。

しかし、管理費の安さだけで投資するマンションを決めてしまうのは危険だといえるでしょう。

(出典:国土交通省

国土交通省によれば、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金の額を設定しているマンションの数は増加傾向にあります。

しかし、2018(平成30)年時点でその数は全体の53.6%。言い換えれば、半数近いマンションは、将来的に修繕積立金が不足するリスクがあるのです。

これからの時代はよりマンションの「管理」が重要に

日本の人口・世帯数はすでに減少に転じており、これからはマンションのみならず「住まい」がどんどん余る時代に突入します。これまで需要の高かったマンションへの投資でも、“将来安泰”とはいえないはずです。

また昨今の新型コロナウイルス感染拡大により、働き方、暮らし方は急速に変化しました。
・都心
・駅近
・会社や大学などの近く
・タワーマンション
・ブランドマンション
もはや上記のような条件だけでは、投資マンションとしての将来的な価値が保障されない時代になりつつあります。住み心地や資産価値の維持のしやすさなどの要素が、今後、住まい選びにおいてより重視されるようになっていくでしょう。

もちろん立地・築年数などは投資マンションを選ぶうえで重要な指標になりますが、それだけでなく適正な管理費・修繕積立金のもと適正な管理がされ、適正な修繕計画があるマンションかどうかを十分見極めたほうがいいと考えられます。

ポイント

・管理費・修繕積立金は安ければいいというものではない
・適切な管理・適切な修繕計画のもと適切な費用を徴収しているマンションを選ぶべき


【2020年12月最新版】投資用コンパクトマンション管理費単価ランキング

管理費・修繕積立金の概要を説明させていただいたところで、続いて東京都23区のコンパクトマンション管理費ランキングを発表いたします。
ランキング要件

・「コンパクトマンション」の定義は「40㎡以下のマンション」
・東京都23区498棟のマンションを調査
・1㎡辺りに換算した管理費を高い順にランキング
マンションリサーチ社が所有する2020年12月度のデータを使用

40㎡弱というと概ね~1LDKのマンションで、30㎡を切るとほとんどがワンルームマンションです。東京23区におけるコンパクトマンションのほとんどは、投資マンション。所有者が自ら住む例は少なく、概ね賃借人が住んでいるといえます。

核家族化が進む昨今ではコンパクトマンションがどんどん建築され、投資熱も加熱する一方です。ただ新型コロナウイルス感染拡大により、2021年以降はテレワークにも対応できるやや広さのあるマンションの需要が高まる可能性もあるでしょう。

コンパクトマンションの管理費・修繕積立金の平均値

まず、今回のデータに基づき東京23区内のコンパクトマンションの管理費・修繕積立金の平均値を算出したところ、以下の通りとなりました。
管理費(平米単価):399円/㎡
修繕積立金(平米単価):252円/㎡
25㎡のマンションなら、「管理費9,975円」「修繕積立金6,300円」が平均値ということですね。

コンパクトマンション管理費単価ランキング

それではここからは、コンパクトマンションの管理費単価ベスト50を見て行きましょう。なお、ここでいう「管理費単価」は「管理費÷平米数」で算出しています。
順位マンション名建築年総戸数面積管理費(平米単価)管理費(25㎡換算)修繕費(平米単価)修繕費(25㎡換算)
1位西新宿カーネル19763819.89807201751353375
2位ミリオンコート神楽坂19882116.65773193253819525
3位ライオンズマンション成城東199130187681920062015500
4位ダイヤモンド西新宿19764119.05762190502065150
5位ミリオンコート池袋本町19891416.587171792542010500
6位インペリアル南麻布コート&サテライト199528738.48712178002005000
7位リック成城19901417.4704176002115275
8位スカイコート蒲田第219929516.6703175751203000
9位六本木シローマンション19755819.03701175251543850
10位パーソネージュ中板橋19881415.936831707541010250
11位ハイタウン西蒲田19913517.396551637565516375
12位ファインコート等々力19912617.7365116275751875
13位ロード池袋19851818.85650162503187950
14位エテルノ高田馬場20071419.056501625043010750
15位パークリュクス白金mono20105025.3642160501593975
16位スパシエ荻窪20052120.086231557545011250
17位ウイング鷺宮19901720.626201550054213550
18位シーアイマンション池袋19918222.3618154503809500
19位ラグーンシティ芝公園20031922.36616154002636575
20位ダイアパレス大山19893616.5616154002355875
21位アクシルコート新大橋199015021.6961515375691725
22位藤和シティコープ代田橋19902121.736041510054713675
23位ライオンズマンション新宿第219817117.956021505050512625
24位ワコーレ亀有219892919.44600150001804500
25位グローリア初穂上板橋19872030.896001500048712175
26位ワコーレ上板橋19881417.4581145253037575
27位パレドール都立家政19922819.11576144001573925
28位日神パレス高井戸19862317.745711427554213550
29位ステージ久が原2番館19922516.5570142502426050
30位ライオンズマンション大森本町第219884124.83570142502065150
31位ライオンズマンション赤坂志津林19781623.26570142503919775
32位プレール新宿余丁町20004418.69565141252406000
33位菱和パレス駒場東大19972332.02563140752706750
34位東池袋パレス197410027.55560140001563900
35位パレドール九段下19975222.545591397543010750
36位リバティヒルズ八幡山19913215.595581395081920475
37位サンハイツ蔵前1981720.78558139501243100
38位ジョイフル下井草19913916.065571392550012500
39位ステージファースト小石川20034219.8556139003458625
40位ユースフル田園調布19853116.22555138752476175
41位プチメゾン目黒19923020.955541385050012500
42位カテリーナ経堂19932716.175541385050312575
43位パレス後楽園19792725.92546136502656625
44位クレッセント白金19924019.255451362555213800
45位ウインズ落合19917218.72537134252235575
46位スカイコート大森山王19912516.32533133252456125
47位ライオンズマンションときわ台第219893819.25533133252666650
48位ライオンズシティ渋谷本町19943120.235291322544211050
49位ハイタウン南品川19853217.045281320041110275
50位シンシア大森20012519.53527131753488700
最も管理費単価が高いのは、「西新宿カーネル」で「807円/㎡」でした。25㎡に換算すると「20,175円」と平均値の2倍以上です。

全体的に建築時期が1970年代~80年代のマンションの管理費が高いように見受けられますが、管理費および修繕積立金は新築時からどんどん上がっていくのが基本。投資マンションを購入した時点では決して高くなかった管理費・修繕積立金が、所有中に跳ね上がる可能性もあります。

とくに、購入時点で修繕積立金が不足しているマンションはその可能性が高いといえるでしょう。

コンパクトマンションは、ビッグコミュニティのマンションやタワーマンションなどと比較して管理費単価が高額な傾向にあります。上記表をご覧いただければお分かりになるように、コンパクトマンションの多くは総戸数が50以下。基本的に、管理費や修繕積立金は戸数が多ければ多いほど安くなります。

コンパクトマンションに限らず、総戸数が少ないマンションは管理費・修繕積立金が高額になりがちだということですね。

ポイント

・コンパクトマンションの管理費の平均値(25㎡換算)は9,975円
・修繕積立金の平均値(25㎡換算)は6,300円
・東京23区で最も管理費が高額なコンパクトマンションは25㎡換算で20,000円以上


投資マンションは管理費の安さだけで選んではいけない

まとめ

・管理費はマンションの維持・管理に充てる費用
・修繕積立金は大規模修繕に備えた費用
・管理費・修繕積立金は安ければいいというものではない
・人口減少が加速している今の時代はマンションの管理体制を十分チェックすべき
・東京23区内のコンパクトマンションの管理費は25㎡換算で「9,975円」・修繕積立金は「6,300円」が平均値
・23区内で最も管理費が高いコンパクトマンションは25㎡換算で「20,175円」



今回は、マンションリサーチ社によるデータを用いて東京23区内のコンパクトマンション管理費TOP50を紹介しました。投資マンションの管理費等は、高額だからよくない・安ければいいというものでは決してありません。
重要なのは、管理と修繕計画がしっかりしており、なおかつそれに伴う費用が適正かどうか。投資マンションを選ぶ上ではどれくらいの利益がでるかとともに、将来的に価値が維持できるかどうかについても十分検討するべきです。

マンションは「管理を買え」ともいわれています。投資マンションの立地・築年数・利回りは投資前に必ず確認するでしょうが、同様に管理状況および管理費についてもしっかり確認するようにしましょう。

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監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美
■保有資格:住宅ローンアドバイザー
■プロフィール
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。2020年11月 株式会社real wave 設立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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