2020年アフターコロナのマンション市場動向を予測

新型コロナウイルスという見えない敵と闘う日々が続き、経済活動の休止や自粛から世界経済は大きなマイナスとなっています。日本では4月16日に全都道府県で緊急事態宣言が発令され、約2ヵ月経った6月19日、ようやく県境をまたぐ移動自粛要請が全面解除されました。新しい生活様式とともに経済活動も再開されているが元通りになるまでの道のりは遠いと言われています。そんななか、不動産市場、とくにマンション市場はどうなるのでしょうか?今回は2008年前後のリーマンショック以降の市場動向を振り返りと今後の不動産市場を予想してみました。

2019年までの不動産市況はこうだった

  • 首都圏新築マンションの動向「価格はほぼ右肩上がり」
  • 中古マンション「都心」「築浅」人気で価格押し上げ
  • 2016年、中古マンション人気で逆転現象も

首都圏新築マンションの動向「価格はほぼ右肩上がり」

まずは、2008年以降の首都圏新築マンションの動向を振り返ってみると、リーマンショック以降、下記のような要因で価格上昇につながっていました。
  1. 多くのディベロッパーがマンション供給を「量から質」へと転換し、好立地で付加価値
    の高い物件を開発
  2. 2011年の震災以降、安心・安全を求めて耐震性の高いマンションの需要が高まった。また、ディベロッパー側は、今までの「防犯性」に加え、制震・免振装置を備え、非常用発電機や備蓄倉庫を設置したマンションを標準化した
  3. 2013年、アベノミクスがはじまり、第二次安倍政権では「異次元の金融緩和」が掲げ
    られた。さらに東京五輪の開催が決定。
  4. リーマンショック後の「歴史的低金利」でマンション価格上昇
首都圏新築マンション推移

(情報元:不動産経済研究所

不動産経済研究所が今年1月に発表した「首都圏マンション市場動向-2019年まとめ―」によると、年間供給は15.9%減の3万1,238戸と3年ぶりの減少。平均価格は1.9%上昇の5,980万円と2年ぶりにアップしていました。

リーマンショック以降、価格はほぼ右肩上がりである一方、マンション需要は徐々に後退し、需給バランスは崩れていることがわかります

また、2020年の供給は3万2,000戸程度と予測されており、前年対比では2.4%増となる見込みでした。

中古マンション「都心」「築浅」人気で価格押し上げ

つぎに、中古マンションの動向を振り返っていきます。

中古マンションの年間平均価格は、首都圏で穏やかな上昇傾向にあり、なかでも東京エリアが押し上げていました。東京都では5,000万円を突破し、2013年比で36.4%、1,336万円の大幅な伸びを示していました。

リーマンショック以降、2019年は新築マンションの供給量がもっとも少なかったことが中古マンション市場にも影響しており、流通件数が減少したが売買は堅調で、立地など条件のよい物件は売れ行きも好調でした。都心立地の築浅物件を中心に購入ニーズを集めていました。

首都圏中古マンション価格推移

(情報元:東京カンテイ)

2016年には中古マンション人気で逆転現象も

2016年には史上はじめて首都圏マンションの成約件数ベースで中古物件が新築物件を上回り、2017年も前年に引き続き中古物件の成約件数のほうが多かったという事態が起きています。
もともと中古マンションの成約件数は新築マンションのそれにほとんど及ばなかったものが、なぜ逆転現象が起きたのでしょうか。

新築マンションの価格高騰に加え、中古マンションが売れていた背景には、自分好みの快適な住まいが手に入るリノベーションが注目されたからです。

自分の理想の住まいや新しい価値を見出せるリノベーションは、中古マンションだからこそ叶えられる魅力でした。

「新築マイホーム」という考え方が徐々に薄れてきている中で、中古マンションは「数多くの物件数があり好みを選べる」ということも人気の理由の一つでした。

豊富な物件のなかには「駅近」「好立地」「好条件」のマンションが多く存在しています。

また、2016年2月にマイナス金利政策が導入されたこともあり、マイホーム購入を検討していた人が資金計画を立てやすくなり、「今が購入のタイミング」と考えた人が増えたと推測されています

ここまで、リーマンショック以降のマンション市場を新築・中古と両方の側面からマーケットを振り返ってきましたが、ここからが本題です。
アフターコロナの2020年、マンション市場の動向はどのように予測されているのでしょうか。


【アフターコロナ】これからのマンション市場動向

これからのマンション市場動向
  • マンション売却価格を左右する要素とは?
  • 新型コロナや経済ショックがマンション市場に与える影響とは?

マンション売却価格を左右する要素とは?

「テレワークが当たり前になったら田舎暮らしも悪くない」「価格が下落する前に売り抜きたい」「今すぐ自宅を売却したら、いくらになるのか?」「すぐに現金が必要だから・・・」と、コロナ禍でもマンションの売却を検討している人も多いのではないでしょうか

そもそも、中古マンションの価格はどう決まるのでしょうか。

売却価格を決める要素はたくさんありますが、基本的な価格決定要因は大きく2つにわかれます。

中古マンションの価格決定要因


  1. 一つは、社会・経済情勢に左右される「マクロ的要因」。
  2. 二つめは、立地や物件が持つ魅力や欠点などの「物件独自の要因」です。



市場全体の価格トレンドは「マクロ的要因」で決定するため、どのようなものがあるのか一例をあげてみていきましょう。

景気悪化や失業者の増加、収入の減少、将来不安などがあると、購入希望者は減るので当然不動産価格も下落します

実際にリーマンショック前後の2007~2009年頃、中古不動産価格は下落しています
また、人口減少が著しい地方での地価下落は、地域人口の減少が大きな要因となっています。

その一方、インバウンドの増加やオリンピックに向け地価は上昇し、資材価格の高騰や人件費・工賃の高騰などが都市部での不動産価格上昇に影響しています

行政的な要因としては、政府や自治体による市場活性化の施策も起因しています。たとえば「住宅ローン減税」や「住まい給付金」、「住宅取得等資金贈与の特例」などがあげられます。

マンションの売却を検討しているなら、価格推移のトレンドを調べ、タイミングを正しく判断することが求められると言えるでしょう。

新型コロナや経済ショックがマンション市場に与える影響とは?

新型コロナウイルス感染症が拡大した日本の失業率は今も2%台と低水準のままとなっています。しかし、4月の緊急事態宣言後、外出自粛や営業自粛が進み、統計上の失業者には含まれていない「休業者」が急増している模様です。

2020年4月までの1年間の完全失業者数と休業者数の推移は以下のとおりです。
完全失業者数も休業者数も2020年4月が最大となっていますが、休業者数は597万人と突出して高いことは一目瞭然といえます。

失業者・休業者推移
(情報元:総務省統計局
5月30日の日本経済新聞では、緊急事態宣言が出た4月の労働市場で「リーマンショック時には見られなかった現象」(高市早苗総務相)が起きたと掲載され、ここ1年ほどは200万人前後で推移してきたが、コロナ危機で事態へ一変したと書かれています。また、リーマンショック後の休業者は2009年1月に153万人に達しましたが、今回はそれをはるかにしのぐとも記事は伝えられています。

当面の間は将来不安や感染拡大の第二波、第三波を警戒して、消費行動や投資活動は抑えられ、厳しい環境が続くとみられるでしょう。

新型コロナは、治療薬やワクチンが開発されるまでは収束の目途が立ったとは言えません。
よって、経済に与える影響を推測することは現段階では不可能だが、失業者の増加や経済の失速、個人所得の減少は、間違いなくマンション需要に大きな影を落とすことになると考えられます。

リーマンショックのときも、業績悪化に見舞われた国内の多くの企業でリストラがあり、マンション購入どころではなくなった人々が多く存在しました。

このような状況下で、「いま、あわてて買う必要はない」と、2年~3年様子をみても遅くないわけではありますが、一方で、引っ越しや相続、環境変化に直面して売却を考えている人は、本格的な下落前に売っておいたほうがいいと言えるのではないでしょうか

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