《速報》『コロナ第3波』影響甚大 2020年12月東京都23区中古マンション売却マーケット大低迷 対前年同月比売出戸数増減率マイナス34.80%

コロナ第3波、2020年12月度東京都23区中古マンション売却市場に甚大な影響を及ぼしました。

 2020年東京都23区中古マンション売却市場評価 さてこんな状況下の今「マンションを売って良いのか?」と思っている人もいるでしょう。結論から言えば、『単純に「高く売りたい」』という事であるならば、今が最適という事が出来ます。理由は至ってシンプルで、平均成約坪単価が高騰しているからです。一方で、買い替え等を考えている人には、厳しいマーケットではあります。物件が少なく価格も高い状況だからです。今回はこれらの理由を解説していきます。

 
■東京都23区中古マンション価格高騰に限りが見えてきた
東京都の中古マンション成約坪単価は、2019年10月の消費税増税を機に2020年4月コロナ第1波まで下降傾向にありました。しかし2020年4月コロナ第1波ピーク以降上昇局面に入り、2020年12月には直近24ヶ月で最高値となっています。但し、2020年10月以降上昇率は逓減し、横ばい状態となっています。この事は、売却物件が不足している中古マンション流通マーケット(以降説明)を考慮すると、東京都の中古マンション成約坪単価が横ばいから、下落に転換する事を示唆しています。

 東京都23区中古マンション平均成約坪単価推移 したがって、今後平均成約坪単価が下落する事が予想される為、『単純に「高く売りたい」』という事であるならば、今が最適という事が出来ます。

 
東京都23区中古マンション流通量激減
さて価格が上昇する一方で、2020年12月においては➀「売出戸数」及び➁「売出戸数対前年同月比の増減率」はともに2020年で最低水準となり、③23区中22区が最低売出戸数となりました。特に売出戸数前年同月比の増減比においては2020年4月以降徐々に回復(増加)基調にあったものの、11月からのコロナ第3波に伴い大きく減少に転じた格好です。

 
 ➀東京都23区中古マンション月次売出戸数
 ➁前年同月比中古マンションマーケット売出戸数の増減率
 
 ③エリア別流通戸数 つまり物件価格が高く、物件自体が見つけずらいという事になる為、 買い替え等を考えている人には厳しいマーケットという事が出来ます。

 
■不動産の価格決定のメカニズム
さて、不動産の価格はどのように決まるのでしょうか?その大部分は、需要と供給のバランスで決定されます。非常に単純な仕組みで、『売りたい人(供給)よりも買いたい人(需要)が十分にたくさんいれば高くなる。』、『買いたい人よりも売りたい人が十分にたくさんいれば安くなる。』。この需要と供給がちょうどつりあった価格が最適価格となります。

 
■価格下落の理由
上記で記述したように不動産においては需要と供給がちょうどつりあった単価が最適単価となります。すなわち現況の東京都23区中古マンション流通市場において平均成約坪単価が横ばいになっているという事は、今の最適単価における需要と供給のバランスが取れているという事です。しかし、供給量が著しく低下しているにもかかわらず、需要と供給がつりあっているという事は、現状の最適単価においては十分に需要が満たされたという事が出来ます。コロナの各波のピーク後(緊急事態宣言により第三波ピークを越える事が想定される。)に流通戸数(供給量)が回復する傾向がある為、今後は需要と供給関係が逆転し価格下落局面がおとずれる事が想定されます。
 
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・『単純に「高く売りたい」』という事であるならば、今が最適
・買い替え等を考えている人には、厳しいマーケット
と記述しましたが、複数の不動産会社にご相談される事で自分に合った適切な答えが見つかる可能性も非常に高まります。

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《参照》東京都23区中古マンション売却マーケットにおけるコロナの影響
東京都23区中古マンション売却マーケットにおいてはコロナ第1波及びコロナ第2波のピーク時前後において、売出戸数対前年同月比の減少率の底をうつ傾向が見られました。従ってコロナの波の各ピーク時前後で売出戸数対前年同月比の増減率は大きく減少すると想定されます。

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