オリンピックの次は2022年問題?!今後の不動産市況に影響するとみられる「生産緑地」の問題を解説!

「東京オリンピック後に不動産価格が暴落する?!」と取沙汰されている問題は、「2020年問題」と呼ばれています。

【2020年】オリンピックは不動産市場にどう影響するのか?

では、「2020年問題」の後に控える「2022年問題」をご存じですか?

2022年問題も2020年問題と同様に、“2022年に不動産価格が暴落するのではないか”と危惧されている問題なのです。

「2022年問題」とは?

2022年問題は、別名「生産緑地問題」といわれています。

生産緑地とは?

「生産緑地」は“生産緑地法”によって定められた、都市部の緑地を保全する目的で制定された農地です。一般的な農地とは異なり、以下のような要件や制限が設けられています。

[st-minihukidashi fontawesome=”fa-file-text-o” fontsize=”90″ fontweight=”bold” bgcolor=”#FFC107″ color=”#fff” margin=”0 0 0 0″]生産緑地の要件[/st-minihukidashi]
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  • 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の施設に供する用地として適しているもの
  • 500㎡以上の面積(条例により300㎡以上に引き下げ可)
  • 農林業の継続が可能な条件を備えているもの
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[st-minihukidashi fontawesome=”fa-file-text-o” fontsize=”90″ fontweight=”bold” bgcolor=”#FFC107″ color=”#fff” margin=”0 0 0 0″]生産緑地の制限[/st-minihukidashi]
[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”” bgcolor=”#FFFDE7″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=””]
  • 建築物そのたの工作物の新築、改築または増築
  • 宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質変更
  • 水面の埋め立てまたは干拓
  • 所有者は基本的に営農することを義務とする
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[st-minihukidashi fontawesome=”fa-file-text-o” fontsize=”90″ fontweight=”bold” bgcolor=”#FFC107″ color=”#fff” margin=”0 0 0 0″]税制優遇[/st-minihukidashi]
[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”” bgcolor=”#FFFDE7″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=””]
  • 固定資産税の農地並み課税
  • 相続税の納税猶予
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[st-minihukidashi fontawesome=”fa-file-text-o” fontsize=”90″ fontweight=”bold” bgcolor=”#FFC107″ color=”#fff” margin=”0 0 0 0″]生産緑地解除の要件[/st-minihukidashi]
[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”” bgcolor=”#FFFDE7″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=””]
  • 生産緑地指定から30年以上が経過
  • 主たる従事者の営農不可となる故障
  • 主たる従事者の死亡
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(参考:国土交通省)

生産緑地は、一般的な農地より固定資産税や相続税の条件が優遇されている反面、所有者に対して「30年の営農」という厳しい義務が課せられた土地です。

生産緑地法は1972年に制定された法律ですが、1992年に改正されています。そのため、今ある生産緑地の多くは、1992年に一斉指定された土地です。1992年に指定された生産緑地が「30年の営農」の義務を終えるのが、2022年なのです。

生産緑地の広さは東京ドーム2,500個分以上

国土交通省によれば、2018年現在の生産緑地面積はおよそ12,500ha。東京ドーム2,500個以上の敷地です。

生産緑地は、都市部の緑地保全を目的に指定されているので、立地はほぼ三大都市圏の都市部。東京はおよそ3,000ha(東京ドーム600個分以上)、大阪にはおよそ2,000ha(東京ドーム400個分以上)の生産緑地が存在します。このうち1992年に生産緑地指定を受けたのは、8割前後だといわれています。

ただし、生産緑地指定から30年が経過し、生産緑地指定の解除要件を満たすとはいえ、実際に指定を解除し、宅地化するのか、売却するのかは、所有者の意志によるところです。しかし今の時代、「後継者がいない」「営農ではない仕事に就きたい」「解除時期を待っていた」といった生産緑地所有者は多いことが推測されるため、2022年以降、好立地の土地が一定数市場に出回ることは避けられないとみられています。

2022年問題の影響範囲は?

現状、農地として活用されている生産緑地は、立地の良さだけでなく、「日当たりがいい」「平坦」「更地」という条件があります。このような好条件な地に目をつけるのは、マンションのディベロッパーや建売分譲ビルダーでしょう。つまり、土地が流通するだけでなく、2022年以降、好条件のマンションや分譲住宅も多く建設されることが予想されるのです。

また、生産緑地を宅地化して「売却しない」という選択をする所有者は、跳ね上がる固定資産税の節税のため賃貸住宅を建てるケースもあるでしょう。となれば、投資物件や賃貸物件の家賃相場にも影響を与えかねません。

生産緑地は駅近にはない

土地、マンション、戸建、投資物件、全ての物件価格に影響を与えそうな生産緑地問題ですが、「好立地の土地」といっても多くの生産緑地は“駅近”にはありません。さらに、都市部全体に分布しているのではなく、やはり都市部の中でもベッドタウンといわれるような“郊外”に生産緑地は多くあります。

となると、生産緑地問題に大きく影響を受けるのは、郊外、かつ駅から少し距離がある物件になるでしょう。逆にいえば、駅に近い物件や生産緑地が少ない都心6区などの物件の希少性は損なわれないということです。

まとめ

日本人は「〇〇年問題」名づけるのが好きなようですが、不動産における「〇〇年問題」は、「〇〇年になったら価格が下がる」といったものではありません。「2019年が不動産の最後の売り時」なんてことも言われていましたが、現に年が明けても新築物件、中古物件ともに不動産価格は大きく推移せずに「横ばい」といえる状況です。

2020年問題も2022年問題も、影響が出る場所もあれば出ない場所もあるでしょう。また、影響が出始める時期についても、場所や物件の条件によって大きく異なるはずです。

大事なのは、“全国的な相場推移”や“不動産市場動向”などの「マクロ」の視点だけで見るのではなく、“所有している不動産の価値”や“購入を希望する地域の相場推移”、“自分や家族の意向”といった「ミクロ」の視点も重視して不動産取引を考えることです。


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