不動産売買のお客様担当者がお悩みを解決!③売却の際には境界線を決めなければいけないのか?

不動産売却における準備の1つに、“境界線”の確定が挙げられます。
境界線とは、一般的には売り手が所有する土地と他人の土地、あるいは道路との境目のことを言います。
ところで、不動産売却時にこれを確定させる意義は、どういったところにあるのでしょうか。
今回はその点も含めて、境界線というものを知っていただきましょう。

【結論】不動産売却時は、必ず境界線を確定させなければいけない

結論から言うと、不動産売却時には、必ず境界線を確定させなければいけません。
なぜなら、不動産売却をする場合には、土地の面積を明らかにする必要があるためです。
つまり、土地の面積を明らかにするために、測量を実施して、境界線を確定させなければいけないということですね。

特に、戸建物件を売却する場合は、土地の面積によって、売却金額に大きな開きが出るため、正確な境界線の確定が求められます。

また、そもそも不動産売買契約を締結する際、売り手は必ず“確定測量図”を準備しなければいけません。
これは、売却する不動産の隣人や測量士、土地家屋調査士といった有識者立ち会いのもとで作成される、正式な法的効力を持つ測量図のことを言います。
簡単に言うと、もっとも正確で、もっとも信頼性の高い測量図ですね。

ちなみに、測量図には、他にも“現況測量図”、“地積測量図”がありますが、これは隣人と境界線について合意せずとも作成できる測量図であるため、正式な効力を発揮しません。

境界線を確定しなかった場合はどうなるのか?

仮に、境界線を確定させず、不動産を売却するとします。
そうすると、買い手とのトラブルに発展してしまう可能性が高くなるでしょう。

例えば、境界杭の場所がずれており、それを隣人に指摘された場合、買い手が購入した不動産は、購入時より面積が狭くなってしまうかもしれません。
ちなみに、境界杭とは、隣り合う土地や道路との境界線を示すために打ち込まれた杭のことを言います。

上記のようなことになれば、当然売り手は買い手からのクレームを受けてしまうでしょう。

境界線確定の流れについて

不動産売却に伴う境界線確定の流れを簡潔にまとめると、以下のようになります。

  1. 測量に必要な資料の取得
  2. 隣人との打ち合わせ
  3. 現況調査
  4. 境界線の確定
  5. 境界杭の設置
  6. 確定測量図の作成
  7. 登記

隣人との打ち合わせでは、測量をする旨を伝え、立ち会いの了承を得ます。
また、その後隣人、有識者が立ち会うのは、⑤の境界確定の段階です。

そして、測量図が出来上がった後は、登記をして、登記簿謄本に記載された面積と、確定測量図に記載された面積を一致させることも忘れてはいけません。
ここまでが、一連の流れです。

境界線を確定させるにはどれくらいのコストがかかる?

境界線を確定させるためのコストですが、確定測量図だと、100坪以下の土地で大体60~80万円が相場となっています。

また、もともと確定測量図が存在する場合でも、隣地や道路との間に塀などがないとき、境界杭が存在しないときなどは、もう1度確定させる必要があります。
なぜかと言うと、上記のような不動産の場合、前回の境界線確定以後に、境界線の場所が変わっている可能性があるためです。

そのため、「うちはもう確定測量図があるから安心!」と考えている方でも、不動産の状況によっては、上記のコストを負担しなければいけないため、必ず相場は把握しておきましょう。

まとめ

ここまで、不動産売却時に重要な要素となる“境界線”について解説してきました。
境界線の確定は、さまざまな人物にアポを取りながら、1つずつ段階を踏んで進めていく大切な作業です。
ただ、確定にかかる費用はお世辞にも安いとは言えない上に、確定測量図がなければ不動産売買契約は締結できないため、その点は留意しておきましょう。
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