不動産売買のお客様担当者が教えます!~売買契約書で目にする4つの用語~

不動産売却をするにあたって、知っておきたい用語はいくらでもあります。意味が分からないまま売却を進めるのはナンセンスですので、一つひとつ、しっかり学習していきましょう。


今回は専門用語が多い売買契約書で目にする、特にわかりにくい4つの用語について解説します。イメージだけでも掴んでおきましょう。

停止条件

不動産売買には、「〇〇したら売買する」という“条件付き”の売買が存在します。例えば「他に土地が見つかり購入することができたら、この土地を売買する」というようなケースですね。

このような契約を“停止条件付売買契約”といい、上記のケースにおいては「他の土地を購入すること」が“停止条件”になります。
つまり、売買契約が前に進むことを一時的に停止させている条件のことです。

不動産売買初心者の方の中には、“違反したら売買がキャンセルになる条件”と誤認している方も多いため、この機会にきちんと認識しましょう。ちなみに将来に一定の事実が発生したとき、法律的な効力が消滅する旨を記載した“解除条件付売買契約”とも異なります。

手付解除

不動産売買契約を交わす際、売主は買主から手付金を受け取ります。ただ、何らかの形で売買をキャンセルすることになってしまった場合、売主はその手付金の倍額を買主に支払わなければいけません。これを“手付解除”と言います。

また買主側から申し出る場合は、すでに売主に手渡している手付金を放棄、つまり渡したままにすることで手付解除が成立します。

これから不動産売却をする方の中には“手付金を返せば契約をキャンセルできる制度”と思っている方もいるかもしれませんね。
しかし実際売主側から申し出る際は、そのまま返すわけではなく倍額を支払わなければいけないため、そこは必ず押さえておきましょう。

危険負担

不動産売買契約を締結後、引っ越しする前の間に売主が責任を負わない事由によって、物件を引き渡せなくなった場合に、誰がこのリスクを負担するのかを表したものが“危険負担”です。“売主が責任を負わない事由”とは、例えば台風で建物が倒壊したことや、隣家の火事に巻き込まれてしまったことなどが該当します。

民法上はたとえ売主が物件を引き渡せなくなったとしても、売買契約後であれば危険負担は買主にあるとされています。ただそれではあまりにも買主がかわいそうですよね。

そのため売買契約書では前述のような災害が発生した場合、売主が物件を引き渡せる状態にまで修復するか、もしくは買主に契約解除権を与えることが一般的となっています。

ローン特約

ローン特約”とは、買主がローンを利用して不動産を購入する場合に効果を発揮する特約をいいます。“融資利用の特約”と記載されていることもありますね。

これはローンの審査前に不動産売買契約を結び、その後買主が融資を利用できなかった場合、売主が無条件で契約を解除できるというものです。お金が用意できなかったにも関わらず、売買契約締結後だからといって、その内容を履行しなければいけないのは、買主にとって酷な話ですよね。

ちなみにローン特約によって解約が解除される場合は、手付解除とは違い、買主が手付金を放棄する必要はありません。
なぜなら融資が利用できなかったことは、買主の都合ではなく、あくまで融資先金融機関の都合だからです。

したがって売主はすでに買主から受け取っている手付金をそのまま返金し、契約解除へと移ります。

まとめ

不動産売買契約書には、本記事でご紹介した以外にもさまざまな難しい用語が記載されています。もしもわからない用語があったなら、その都度確認し、理解した上で契約を進めていかなければいけません。スルーしてしまうと「別の用語と勘違いしていた」「意味をきちんと理解していなかった」など、トラブルの引き金となってしまいます。

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