不動産売買のお客様担当者が教えます!~不動産に関するさまざまな権利~

不動産には、さまざまな“権利”が付いているケースがあります。
また、その中には、誰もが知っている一般的なものもあれば、限られた人しか触れる機会のないものもあります。
今回は、そうした多種多様な不動産に関する権利をいくつか解説しますので、ご興味のある方はぜひご覧ください。

所有権

誰もが知っている不動産関係の権利には、“所有権”が挙げられます。
これは、法令の制限内で自由に特定の不動産を使用、収益および処分できる権利を指しています。
ただ、公共の福祉に反した私権は認められていません。

また、不動産の売買があったときや、相続があったときには、“所有権移転登記”を行うことで、この権利の所在が確定します。
逆に、登記を行わなければ、売り手から買い手、被相続人から相続人に不動産が渡ったとしても、所有権が移ることはありません。

占有権

自己のためにする意思を持って、“物”を所持することによって取得する権利を“占有権”といいます。
聞いたことがある方も多いでしょう。
先ほど触れた所有権と少し似ていますが、占有権には土地や建物の賃借人も有することができるという大きな特徴があります。

例えば、その土地を所有している所有者は、当然占有権を有しています。
また、土地や建物の賃借人は、“その土地を使用する権限”を持っているため、同じく占有権を有していることになります。

つまり、正当な理由で物を支配できる方は、占有権を持つことができるというわけですね。

地上権

他人の土地において、工作物を所有するために土地を使用する権利を“地上権”といいます。
また、工作物が建物である場合、その土地を使用する方は、“借地権”として借地借家法の保護を受けます。
“借地権=地上権”というニュアンスで使われることもありますね。

ちなみに、賃貸人の許可を得て、間接的に土地を支配する権利を“賃借権”といい、地上権はこれと似た特徴を持ちますが、実際はいくつか異なる点があります。

地上権は、貸主の許可を得ずとも譲渡・転貸ができますが、賃借権ではそれが認められていません。
そもそも、地上権が“物権”であるのに対し、賃借権は“債権”です。
つまり、根本的に種類が違うということですね。

永小作権

金銭を支払い、他人の土地で耕作・牧畜を行う権利を“永小作権(えいこさくけん)”といいます。
また、永小作権を持つ方は“永小作人”と呼ばれます。

永小作人は、土地の貸主との契約範囲であれば、耕作や牧畜が可能になり、なおかつその収穫物をすべて手にすることができます。
つまり、永小作権は、耕作・牧畜従事者の方以外、ほとんど触れることのない権利だということですね。

地役権

ある目的のために、他人の土地を利用する権利を“地役権”といいます。
地役権が使われる主な理由は“通行”であり、この場合の権利は“通行地役権”と呼ばれます。
例えば、「他人の土地を通行した方が道路に出やすい」といった場合に使用されるケースが多いですね。

ちなみに、通行以外でも、水道管あるいはガス管を埋設するため、あるいは日照が悪くなるのを防ぐためなどに使用されます。

また、いつまで設定するかに関しては、当事者同士の契約で設定しますが、設定した期限内であっても、地役権は時効で消滅することがあります。
具体的には、地役権の行使を妨げる事実が生じたときから20年経過すると、時効で消滅するようになっています。

まとめ

不動産に関する権利は、他にもまだまだたくさんあります。
例えば、入会権や留置権、先取特権や質権、抵当権なども、れっきとした不動産関連の権利です。
したがって、今後不動産を購入する方・売却する方、あるいは貸す方・借りる方は、上記のようなあらゆる権利に触れることを考え、少しでも多くの知識を持っておかなければいけません。
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