不動産売買のお客様担当者が教えます!~融資に関する用語について~

不動産を購入する際、融資を受けずに自己資金だけで賄う方はほんの一握りです。
数千万円あるいは数億円単位の買い物をするわけですから、これは当然ですね。
したがって、今後不動産の購入を検討する方は、できるだけ多く融資の知識を持っておいた方がよいでしょう。
ここからは、融資関連の用語をいくつか解説します。

つなぎ融資

住宅ローンが実行されるまでの間、一定期間一時的に受けられる融資のことを“つなぎ融資”といいます。

住宅ローンを利用する場合は、抵当権を住宅に設定するため、それが完成するまでの間は融資を受けられません。
また、注文住宅の建築時は、着工金や中間金、竣工金など、工事費以外にもある程度の費用を用意しなければならず、経済的負担は大きくなります。
そんなときに便利なのが、つなぎ融資です。

つまり、つなぎ融資は、住宅を建てる前に必要な資金をサポートしてくれるものだということですね。

ただ、非常に便利なものではあるものの、一般的な住宅ローンより金利は高めで、利息は分割払いのケースがほとんどありません。

フラット35

民間金融機関と独立行政法人・住宅金融支援機構が連携して提供する、最長35年の長期固定金利住宅ローンを“フラット35”といいます。

通常の住宅ローンでは、短期の資金調達が行われるため、長期の固定金利ローンを組むのは簡単ではありません。
ただ、フラット35では、住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローンを買い取り、それを担保として債券を発行することで、ローン利用者から長期に渡って資金調達が行われるようになっています。

利用するメリットとしては、先々のプランが立てやすく、なおかつ保証料の支払いや保証人が必要ないということが挙げられます。
ただ、固定金利のため、金利の低下時には不利になり、繰り上げ返済をする際の金額は最低100万円と決して安くありません。

繰り上げ返済

住宅ローンにおける定期的な返済やボーナスとは別に、ローン残高の一部または全部を繰り上げて返済することを“繰り上げ返済”といいます。

通常の返済では、返済額に利息分も含まれていますが、繰り上げ返済の場合、返済分がすべての元金の返済に充てられます。
したがって、それによって支払う利息を軽減できるのです。
とてもお得ですね。

また、繰り上げ返済には“期間短縮型”と“返済額軽減型”の2種類があります。
前者は毎月の返済額等が変わらず、返済期間が短くなるものであり、後者は返済期間がそのままで、月々の返済額を引き下げるものです。

年末時のローン残高の1%が、住宅ローンの控除限度額として設定されているため、年明けに繰り上げ返済をする方が、利息の軽減率が高い可能性があります。

借換え

1度契約した住宅ローンは、ずっと同じものでなければいけないのかというと、決してそんなことはありません。

ローン契約時よりも金利が下がっていたり、繰り上げ返済の上限が良くなっていたりする場合は、新しい商品に切り換えることができます。
これが“借換え”です。

具体的には、現在のローン残高分を借入し、従前の住宅ローンを完済した後、新しい金融機関に返済していくという形ですね。

もし借換えができれば、ローンの総支払額は少なくなりますし、早い段階で切り換えることで、将来の金利上昇リスクを抑えることもできます。
ただ、借換えにも当然審査があるため、転職したばかりの方や収入が減っている方は借入が厳しくなることも考えられます。

まとめ

不動産を購入するタイミングで、初めて大きな金額の融資を受けるという方もいるでしょう。
これを機に、融資に関する知識を持ったり、適切な住宅ローンを選んだりするのもいいですね。
ただし、繰り上げ返済や借換えは、タイミングを逃すとあまり良い効果が得られなくなるため、実行する際は今後のプランをよく整理してください。
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