住宅ローン控除が13年に延長中!…だけど中古マンションは要注意?

2021年度税制改正を受け、住宅ローン控除の控除期間が「10年」から「13年」に延長しています。住宅ローン控除とは、一般住宅であれば10年間で最大400万円が所得税と一部住民税から控除される制度。3年延長すれば、さらに大きな減税効果が得られます。

2022年には住宅ローン控除の期間が従来の「10年」に戻るだけでなく、1年間の控除額が実質的に引き下げになる可能性も浮上しています。そのため、自宅の購入および住み替えをご検討されている方は、住宅ローン控除が「13年」に延長となる期日までの契約・入居を検討してみましょう。

ただし、中古マンションを購入される方は住宅ローン控除の「適用要件」に要注意。本記事では、住宅ローン控除の延長を含めた適用要件とともに、失敗しないマンションの買い替え方法を伝授いたします!

住宅ローン控除が13年に延長する条件

住宅ローン控除は、原則的に「10年間」にわたってローン残高の最大1%(一般住宅は最大40万円)を控除してくれる制度です。

控除期間が「13年」となるのは、一時的な特例によるもの。まずは、期間が延長する契約期日・入居期日をそれぞれ確認しておきましょう。

「契約期日」は物件によって異なる

住宅ローン控除の控除期間が13年になるのは、以下の期日までに売買契約を締結した場合に限られます。
・注文住宅:2021(令和3)年9月末
・分譲住宅・中古住宅:2021(令和3)年11月末

「入居期日」は2022年12月末

上記期日までに契約しただけでは、住宅ローン控除が延長されるとは限りません。

延長するためには、2022(令和4)年12月末までという「入居期日」も設けられているのでご注意ください。



ポイント

・住宅ローン控除が13年になる契約期日は注文住宅が2021年9月末・その他の住宅が2021年11月末

・入居期日は2022年末


【シミュレーション】住宅ローン控除が13年に延長した場合の減税効果の違い

(出典:国土交通省

長期優良住宅や低炭素住宅などを除く一般住宅は、①借り入れ残高の1%・②1年間の最大控除額40万円・③実際に納める所得税+住民税額の3つのうちいずれか最も少ない金額がその年の控除額となります。

ただし、13年に延長した場合の11年目~13年目の控除額の算出方法は少々異なります。

11年目~13年目の年間控除額

1.借り入れ残高の1%
2.1年間の最大控除額40万円
3.実際に納める所得税+住民税額
4.建物の取得価格の2%÷3
10年目までは上記1~3のいずれか最も少ない金額がその年の控除額になりますが、11年目から13年目はさらに「建物の取得価格の2%÷3」を加えた4つの指標のうち、いずれか最も少ない金額がその年の控除額となります。

「3年」でどう変わる?住宅ローン控除シミュレーション

住宅ローン控除の期間が3年延長することにより、一般住宅なら最大120万円控除額が増えるということになります。

しかし11年目以降は控除額の算出方法が異なるため、実際には最大額が控除されない可能性も。ここからは、国土交通省がおこなったモデルケースによる減税効果のシミュレーションを見て行きましょう。
モデルケース
・家族:夫・妻・子ども(2歳)
・収入:夫675万円(課税所得:344万円)
・住宅価格:5,000万円(うち、借り入れ4,250万円)
・金利:2%(固定
・返済方法:元利均等
・返済期間:35年
(出典:国土交通省

「建物取得価格の2%÷3」という数値は、購入価格が6,000万円を下回る場合には「40万円以下」となります。つまり、こちらのモデルケースのように6,000万円以下の物件を購入された場合には、11年目以降の年間控除額が下がる可能性もあるということです。

とはいえ、今回のケースでは10年目までの総控除額と控除期間が3年間延長した場合の総控除額を比較すると、その差額は80万円。延長した期間はそれまでより控除額が減額する可能性はありますが、それでもお得な制度であることには変わりないといえるでしょう。

ポイント

・住宅ローン控除が13年に延長される場合、11年目から13年目までの控除額はそれまでと異なることも

・とはいえ減税効果が高まることには変わりない


2021年は購入のみならず「住み替え」がお得!

「マイホームの購入」に適用となる住宅ローン控除ですが、実は、2021年は「購入」のみならず「住み替え」をされるとさらにお得です。

近年、政府は、地方創生のため「移住」を推奨してきました。さらにコロナ禍でテレワークの普及が進み、消費者ニーズも高まっていることで、2021年は移住への支援が拡大しています。

グリーン住宅ポイント制度

グリーン住宅ポイント制度とは、2021年10月末までに住まいの購入・リフォームをした方が対象となっている助成制度です。最大付与ポイントは100万円相当と、これまでにない規模のポイント制度となっています。

新築住宅のみならず中古住宅の購入もグリーン住宅ポイント制度の対象ですが、対象住宅は以下のように限られています。

(出典:国土交通省

つまり、単に中古住宅を購入しただけでは対象とはならないということ。上記表の②③にあるように、「東京圏から東京圏以外への移住」および「災害リスクの高い区域からの移住」には30万円相当のポイントが付与されます。


その他の移住支援

(出典:内閣府

また内閣府主体で行っている移住・起業支援金は、最大300万円。対象は、23区在住あるいは23区に通勤している方が東京圏外に住み替える場合です。

中古マンションの相場価格は上がっている

「移住」だけがお得なわけではありません。

2020(令和2)年5月に緊急事態宣言が解除されてからというもの、中古マンションの価格は高騰傾向にあります。

首都圏中古マンション㎡単価の推移 (出典:東日本レインズ

首都圏中古マンションの価格は、8カ月連続で前年同月比を上回っています。
近畿圏中古マンション㎡単価の推移 (出典:近畿レインズ

一方で、近畿圏は新規登録物件の平米単価が43ヶ月連続で上昇中。マンション売却からの住み替えを検討されている方は、高く売れてお得に購入できる千載一遇のチャンスともいえる時期かもしれませんね。

マンションナビで知る!2つの相場価格

2021年は「お得に住み替えられる時期」とはいえ、マンション価格が高騰している今、住み替え先となる物件も高騰してしまっているのではないかと不安になられるのではないでしょうか?

当然ながら、売却物件だけが高騰し、購入する物件の価格は据え置き……とは限りません。しかし不動産価格の高騰というのは、あくまで「平均価格」が上がっているだけ。今住んでいるマンション、そして新居となる物件の価格がどうなっているかは、調べてみないことにはわかりません。
そこでご活用いただきたいのが、マンションナビです。

マンションナビはマンションの売却相場がわかるサイトですが、売却相場がわかるということはすなわち購入相場もわかるということ。マンションの購入をお考えの方は、マンションナビの「AI査定」でマンション名をご入力いただき、まずは売買推定価格をご確認ください。さらに無料の会員登録をしていただければ、より正確な「今」の相場価格を知ることができます。さらに、新規の売出情報がメールで届きます

一方で、マンションの売却をお考えの方は、AI査定とともにマンション売却が得意な不動産会社に一括査定を依頼してみましょう。不動産のプロによる査定を受けることで、査定額のみならず、相場価格の推移や売却に際しての疑問点・不安な点も相談できます。

マンションナビで一括査定

ポイント

・2021年は住宅ローン控除の延長のみならず、購入・住み替えを後押しする制度が目白押し

・不動産価格の高騰も住み替えを後押しか


中古マンションは住宅ローン控除適用外?!要件をおさらい

住宅ローン控除が「13年」に延長していますが、そもそも住宅ローン控除そのものの適用外となっていてはこの恩恵を受けることはできません

ここからは、住宅ローン控除が「13年」になる条件以前に問題になる、住宅ローン控除の適用要件をおさらいしていきましょう。
1.自ら居住
2.借入金の償却期間が10年以上
3.合計所得金額が3,000万円以下
4.床面積が40㎡以上(50㎡未満は所得金額1,000万円以下)
5.中古住宅の場合、耐震性能を有している
住宅ローン控除の主な適用要件は、上記の通りです。

「4」の面積要件は、2021年税制改正で「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和されています。


【要チェック】住宅ローン控除の築年数要件

中古物件を買う上でとくに気を付けなければならないのは、上記適用要件の「5.中古住宅の場合、耐震性能を有している」という項目です。

「耐震性能を有している」と判断されるための一つの条件は、築年数が一定以下であること。
・耐火建築物以外(木造戸建てなど):築年数20年
・耐火建築物(鉄筋コンクリ―ト造のマンションなど):築年数25年
上記の築年数以下であれば、耐震基準があると判断されます。

築古物件でも住宅ローン控除を受ける方法

では、一定の築年数以上だと住宅ローン控除は受けられないのか?というとそうとは限りません。
木造で築21年以上、マンションなどで築26年以上の物件でも、次のうちいずれかにより耐震基準に適合していることが確認されれば、耐震性能を有していると判断されます。
・耐震基準適合証明書
・既存受託性能評価書(耐震等級1以上)
・既存住宅売買瑕疵保険に加入
中古住宅の耐震性の要件 (出典:国土交通省

つまり、「一定の築数以下」もしくは「耐震基準が適合していると確認された」という条件がない限り、住宅ローン控除が延長するどころかそもそも住宅ローン控除自体が適用にならないということです。

こちら意外とご存じない方も多いので、物件選びにの際にはぜひ意識していただくといいと思います。仲介してくれる不動産会社に「この物件は住宅ローン控除の対象となりますか?」とダイレクトに聞いてみても良いでしょう。

ポイント

・中古住宅は住宅ローン控除の築年数の要件に要注意

・一定の築年数以上であっても住宅ローン控除を受ける方法はある


住宅ローン控除が「13年」に延長中!中古物件はとくに適用要件に注意

まとめ

・2021年税制改正で住宅ローン控除が「13年」に延長中

・延長の条件には契約期日・入居期日がある

・2021年は「移住」への助成が大きい

・中古住宅は高騰中

・中古住宅は住宅ローン控除の適用要件に注意



2021年は、住宅ローン控除が「13年」に延長するだけでなく、グリーン住宅ポイント制度や国をあげての移住支援制度など、住み替えを後押しする制度が多数設けられています。

しかし「お得」という言葉に踊らされるのではなく、しっかり制度の概要や適用要件を把握した上で物件を選定することが大切です。

不動産価格が高騰している今は、不動産の売り時ともいえる時期。マンションナビでは、ご売却予定のマンション、そしてご購入予定のマンションの参考価格を簡単に知ることができますのでぜひご活用ください。

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監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美
■保有資格:住宅ローンアドバイザー
■プロフィール
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。2020年11月 株式会社real wave 設立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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