土地を売却する際は誰もが高く売りたいと思っているのではないでしょうか。土地を高く売るコツは相場を知ることです。では、どうやって土地の相場を調べることができるのでしょうか。今回は土地の相場を調べる方法と高く売るコツについてまとめています。
土地を売却するためには、いくらで売却したいかを自分で決めなくてはいけません。しかし、いきなり自分で希望売却価格を決めようとしても、すぐにいくらと設定するのは難しいもの。この記事では不動産会社に調べてもらう方法や土地の相場価格をWebサイト等で調べる方法やを紹介します。
不動産会社に土地の相場を調べてもらう方法
土地を売却する際、土地がはたしていくらで売却できるのか、まずは想定価格を知りたいですよね。
そのため、土地を売却することが決まったらまずはじめにするのが「売却査定」ではないでしょうか。
しかし、査定書に書かれたことをすべて鵜呑みにして不動産会社に任せることはしないようにしましょう。
土地を売却する際の売出価格の設定を間違えてしまうと、なかなか売れず、時間がかかり、精神的にも不安が募り、焦ってしまうことで、容易に値下げ交渉に巻き込まれてしまうことになりかねません。
適正な相場価格を算出するためには、どのような確認方法を取れば良いのでしょうか。不動産会社に確認してもらう方法を紹介していきます。
土地の相場価格は不動産売却一括査定サイトを使う
土地を売却をするために、一度は必ず通らなくてはならない「売却査定」。
複数の不動産会社に一括で依頼を出せる「不動産売却一括査定サイト」を利用すると、一度にたくさんの不動産会社から査定価格を提示してもらえて便利です。
しかし、土地などの不動産は取引は額も大きいため、相場を十分な下調べせずに売却に踏み切ってしまうと、損をしてしまうことも。
査定価格は自分で調べられなくても、相場価格であれば自分で調べることができます。
まずは、不動産売却一括査定サイトを使い、所有している土地の査定価格を出してもらいましょう。
しかし、ここで注意が必要です。あくまでも不動産売却一括査定サイトから不動産会社が教えてくる価格（査定価格）＝相場価格ではありません。
それでは、不動産売却一括査定サイトを使って、不動産会社からくる査定を使って、どのように相場を調べていけばいいのでしょうか。
土地を売却する上で、不動産産会社に、具体的に何を問い合わせれば良いのか、どのようなことを調べてもらえば良いのかを説明していきます。
不動産会社からくる査定書をチェックする
不動産会社に所有する土地の査定をしてもらう際に、不動産売買一括査定であってもそうでなくても「査定書」というものを受け取ります。
査定書の中には、査定価格はもちろん、そのほかにも売出事例や成約事例が掲載されています。
ポイントとなるのは、この売出事例と成約事例です。
売出事例：
売出事例とは、現在市場に売り出されいる土地の情報です。価格だけでなく、面積や築年数、エリア、更にはいつから売りに出されているかという情報がわかります。
成約事例：
成約事例とは、過去に市場で売れた土地の情報です。こちらも価格だけではなく、面積や築年数、エリア、更にはいつ売れたかという情報がわかります。
まず、査定書を受け取ったら、売出事例と成約事例は必ずチェックしましょう。
査定書に売出事例と成約事例が付いてない場合は、その不動産会社に、所有する土地の売却を任せることはやめましょう。なぜなら、その会社も、対象の土地の相場価格をわかっていないことがほとんどだからです。
ここからはより、具体的に売出事例と成約事例のチェックポイントを見ていきましょう。
売出事例と成約事例のチェックポイント
不動産会社に相場価格を問い合わせる際の指標にもなるため、売出事例や成約事例にもしっかりと目を通すようにしましょう。
その中でも、査定書をどのように確認すべきか、チェックポイントを記載していきます。
査定書の売出・成約事例を選んだ根拠
まずはじめに確認しなくてはいけないのが、査定書に記載されている売出事例や成約事例をどういった根拠で選定したのかという点です。
査定書に掲載のある事例は、基本的に査定してもらった物件と似た条件を兼ねそろえているもの。
「同じような土地はこのような価格で決まりましたよ」の意味を込めて記載されています。
しかし、全く同じ位置、同じ広さでない限り、「同じ土地」とはいえないです。
そのため、なぜその物件を選んだのかの根拠、どのような点において似ているのか、違いはあるのかを徹底的にヒアリングすることをおすすめします。
特に見ておきたいポイントは以下です。
・対象エリア
・広さ・形
・向き・道路の形状
対象エリアについて
査定書に記載されている事例のエリアは必ず確認しましょう。ご自身の売却したい土地と同じエリアの物件であっても、最寄駅は本当に同じなのかどうか、駅からの距離はどれほど違うのかの確認が大事です。駅からの道のりも、明るい道を通るのか、暗い道を通るのか、詳細まで確認ができると、良いでしょう。
広さ・形
坪数が同じだからといって、同じ価格で取引がされるとは限りません。特に、同じ広さであっても形により、細長いのか、横に広いのかなどが異なります。正方形の土地の方が、様々な物件を建てることができるため、土地の相場としては高くなります。つまり、土地はなるべく正方形、もしくは極端でない長方形が好まれます。そのため、事例で出されている土地の広さの確認と同時に形の確認もできると良いでしょう。
向き・道路の形状
一番しっかり確認したいのが向きです。特に「ご自身の物件よりも事例の物件の方が陽当たりが良い」や、「土地についている道路が広い」なども確認しておくようにしましょう。
査定書に売却したい土地と違う事例ばかりを載せている不動産会社に売却の依頼をすることはお勧めできません。実態とは違う、査定価格を出している可能性がありますので、注意が必要です。
売却したい土地周辺の供給状況
不動産の価格は戸建であっても、土地であっても、欲しい人と売りたい人の需要と供給によって変動します。そのため、どんなに高い価格で購入した土地であっても、欲しい人がいなければ、低い価格で買い取られてしまいます。
そこで確認したいのが、売却したい土地の周辺の供給状況です。対象エリアに土地を買いたい方がたくさんいても、土地を売却したい方もたくさんいる場合、希少性がなく、高い価格での売却は難しいでしょう。
そのため、周辺エリアでどれほどの土地が売りに出されているのか、売りに出される可能性はあるのか、確認をしてみましょう。
特に、新築戸建てや中古戸建が売り出されるタイミングと重ならないかどうかは、必ずチェックが必要です。
売却したい土地の周辺の需要状況
供給状況と合わせて確認しておきたいのが周辺の需要状況です。
土地を売却したいタイミングで、そもそもどれだけの方が対象エリアに土地を欲しいと思っているのか、需要の確認は重要です。
せっかく高い価格で売却できる土地であっても、欲しい方がいなければ売却できません。反対にいうと、買手さえ見つかってしまえば、比較対象がない分、価格を下げずとも売却できるメリットもあります。
近いうちに商業施設が建つかどうかや、どのような物件を探している方がいるのかをヒアリングしましょう。買手の探している土地の特徴がわかれば、売却活動においても、適切なうたい文句できり出せるため、取引成功に繋がりやすくなります。
特に、売却したい土地をどんな人が買いたいと思うのかを事前に考えておくことは大変重要です。
不動産市場の変動があるか、ないか
不動産の市場の変動については、現場の取引実績のある営業マンが語るものが一番正しいと言えるでしょう。
そこで、近年の不動産市場の兆候をヒアリングしてみましょう。どのようなタイミングで相場が上がったり下がったりするのかを把握できるだけで、売却するタイミングを見極めることができるようになります。
近々周辺で大型イベントが開催されるなど、普段と変わったことがあるようであれば、特に注意して見ておくことをおすすめします。
- 不動産会社にもらう査定書で、売却したい土地の周辺の売出事例・成約事例を確認する。
- 査定書をもらったら、①査定価格の根拠、②周辺の供給状況、③周辺の需要状況、④不動産市場の変動があるか無いかを確認する。
- 査定書の中身をしっかり確認することで、その不動産会社に土地の売却を任せてもよいかの判断基準にもなる。
ここまで、土地の売出事例や成約事例などから相場価格を不動産会社に調べてもらう方法を紹介してきました。
土地などの不動産の取引は額も大きいため、相場価格の十分な下調べをせずに売却に踏み切ってしまうと、損をしてしまうことになりかねません。
査定価格は自分で調べられなくても、相場価格であれば自分で調べることができます。
また、土地を売却する際には、Webサイトを利用して相場を調べることもできます。
しかし、査定書に掲載してある事例と比較しながら相場価格を見ていくことで、提示された査定額が本当に信用できるものなのかの判断もつくようになります。
さらに、周辺エリアの需給状況についても教えてもらえるため、売却活動をする際の打ち出し方にも役立ちます。
ここからは、土地の相場価格をWebサイトを利用して相場を調べる方法を記載していきます。
Webサイト・インターネットを使って相場を調べる方法
土地を売却する際に、自分で土地の売出価格を決めないといけない。
土地の売出価格と言われても、どういった基準で設定すれば良いのか検討も付かない方は多いのではないでしょうか。
そこでここからは、前章の不動産会社に調べてもらう方法以外の、Webサイト・インターネットを使って土地の相場価格を調べる方法について紹介していきます。
土地の相場価格を知ることができるWebサイト
土地の相場価格をWebサイトで調べるといっても、ネットで検索するとたくさんのサイトが出てきます。たくさん出てくるサイトの中でもおすすめのサイトをいくつか特徴を説明しながら紹介していきます。
土地情報総合システム
国土交通省のサイト内にある「土地情報総合システム」を利用すれば、各エリア別に過去にどれほどの価格で土地の取引が行われてきたかのデータを見ることができます。
平成18年4月からスタートされたサービスで実際に物件を取得された方へ、国土交通省より「アンケートのお願い」といった手紙が届き、そこに書かれた情報を元にデータベースが出来上がっています。4半期に一度更新。
対象の物件は宅地や中古マンション、農地や林地まで含まれています。提供されるデータは所在地、取引時期、取引価格、土地の面積・形状、建物の用途・構造、床面積、建築年、前面道路、最寄駅や都市計画情報など多岐に渡ります。
数年間に渡って蓄積されているデータを参考に大まかな算定をすることが可能となります。
エリア別にその間の社会的出来事と照らし合わせることができれば、どのようなときに価格が上がったり、下がったりするのかを確認し、予測することができます。
▼外部リンク
土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
標準地・基準地検索システム
土地総合情報システムと同じく、国土交通省のサイトよりアクセスできる「標準地・基準地検索システム」にて調べることができます。土地総合情報システムと違うところは、住所単位で標準価格を確認することができるという点が挙げられます。
ここで参考にされているのは「公示価格」が基になっています。公示価格とは毎年国土交通省が調査し公表する、各エリア別の土地の標準値価格です。公示価格は実勢価格とされるため、信ぴょう性も高いと言われています。
▼外部リンク
標準地・基準地検索システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
路線価
道路にはそれぞれ㎡単位で価格が定められています。定められた価格と道路に面している土地の大きさを掛け合わせることで、路線価を割り出すことができます。
路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2つがあります。土地を売却する際に注目すべきは固定資産税路線価であり、こちらは市町村が定めたものなので市役所の資産税課より確認することができます。
▼外部リンク
路線価図
https://www.rosenka.nta.go.jp/
全国地価マップ
全国地価マップでは、お住まいの地域の次の4つの公的土地評価情報を確認することができます。
その4つとは①固定資産税路線価等、②相続税路線価、③地価公示価格、④都道府県地価調査価格となっております。一般社団法人資産評価システム研究センターが出しているサービスです。
▼外部リンク
全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/
相場価格を調べる際に確認するべき項目
Webサイト上で土地の相場価格を確認する際には、どのような点を重視して確認をすると良いのでしょうか。売出事例や成約事例の中でも見るべき項目をいくつか紹介していきます。
エリア
必ずチェックが必要なのが、どこのエリアの土地であるかということ。土地は需要のあるエリアとないエリアで大幅に価格が異なります。隣駅であっても各駅しか止まらないのか、急行も止まるのかで価格は全く異なるため、「最寄駅」がどこなのかも十分に確認しておくことが大切です。
広さ
「坪単価」で大まかな価格が割り出される不動産。戸建に限らず、土地でも広さは価格を左右する大きな要因となります。対象エリアの坪単価と売却したい土地の坪数とを比較して見てみると良いでしょう。
形
広さとも関係してきますが、土地は特にどのような形になっているのかも重要です。どんなに広くても細長かったりしては、使う用途が狭くなり、価格はどうしても乗らないのが実情。複数人や家族と住めるような間取りが入る土地の形の方が相場価格は高くなります。
道路の形状
更地で形が良く、広い土地であっても道路の形状が悪いと、資産価値が一気に下がる土地。土地を手放す際の道路の形状は相場価格を変える要因です。同じエリアの同じ時期に建てられた土地がどれほどの価値で売却できるのかチェックしてみましょう。
Webサイト・インターネットを使って土地相場を調べる方法まとめ
- 土地を売却する上で相場価格はWebサイトなどのインターネットで調べることができる
- 土地の相場価格が調べることができるおすすめサイトは、土地情報総合システム、標準地・基準地検索システム、路線価、全国地価マップなど。
- Webサイトを使って、土地の相場価格を調べるときも、「エリア・広さ・形・道路の形状」は必ず確認する
土地の相場を調べる方法まとめ
- 不動産会社にもらう査定書で、売却したい土地の周辺の売出事例・成約事例を確認する。
- 査定書をもらったら、①査定価格の根拠、②周辺の供給状況、③周辺の需要状況、④不動産市場の変動があるか無いかを確認する。
- 査定書の中身をしっかり確認することで、その不動産会社に土地の売却を任せてもよいかの判断基準にもなる。
- 土地を売却する上で相場価格はWebサイトなどのインターネットで調べることができる
- 土地の相場価格が調べることができるおすすめサイトは、土地情報総合システム、標準地・基準地検索システム、路線価、全国地価マップなど。
- Webサイトを使って、土地の相場価格を調べるときも、「エリア・広さ・形・道路の形状」は必ず確認する
いかがでしたでしょうか。
最も、目的は自分の理想通りに物件を売却をすることです。手っ取り早く不動産売却一括査定サイトを利用して、不動産会社から査定書をもらうことも重要ですが、その査定書にかかれていることが正しいかどうかを見極める必要があります。
さらには、WEB上で確認できる上記のようなサービスを使って、正しい事例を出してくれている不動産会社かどうかをしっかりと見極めましょう。
土地売却のための査定価格は不動産会社に算出してもらって満足して終わってしまう方が多くいますが、自分で相場価格を調べられる方法をうまく活用し、ご自身でも相場価格を算出してみましょう。
実際に売却となると再度査定は必要になりますが、不動産会社の提示している価格が不正でないかの確認をするためにも相場価格を把握しておくと便利なことも。手元に残せるお金を計画するためにも使えるため、ぜひWebサイトを利用して相場価格を調べてみましょう。
土地の売却を任せる不動産会社の選び方についても記載していますので、お手すきの際に併せてご確認下さい。
▼土地の売却を任せる不動産会社の選び方
