不動産売却における手付解除のケースを紹介

不動産を購入する際に、はじめに支払うのが手付金です。言葉を聞いたことがある、なんとなくは意味を理解している方もいるのではないでしょうか。この手付金、売買契約を途中で白紙に戻したい場合は手付解除という流れになります。手付解除ははじめに支払う手付金と深い繋がりがあるため、解除の予定がある人もない人もよく理解しておくべきです。手付解除とはどのようなもので、どのような条件やケースの場合に認められるのでしょうか。また、トラブルにならないようにはどのようなことに気をつければ良いのか、解説していきます。

そもそも手付金とは

手付金とは何か

手付金とは、マンション、戸建て、土地などの売買契約において、契約を交わす際にやりとりされるお金のことです。基本的には現金払いされ、売買契約が成立した際には取引費用の一部に充てられます。

手付金は支払われる目的に応じて3つの種類があります。「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類です。それぞれどのようなものなのかを説明していきます。

解除手付

解除手付とは、売主と買主どちらかの希望によって、売買契約の解除をできる取り決めにするための手付金のことです。どのような扱いを持ってして契約を解除するのかは、買主が解除を求めた場合と売主が求めた場合とで異なります。

違約手付

違約手付とは、売買契約において売主か買主のどちらかが代金を支払わないといったような違約行為を行った際に、相手方のペナルティーとして受け取ることのできる手付金です。違約行為を行われた側は違約手付のほか、損害賠償金を請求することもできます。

証約手付

証約手付とは、売買契約が成立したことを証明するために買主から売主に対して支払われる手付金です。

  • 手付金とは、マンション、戸建て、土地などの売買契約において、契約を交わす際にやりとりされるお金のこと。
  • 手付金には、「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類が存在する。

手付解除とは

手付解除とは何か
手付解除を実行すると、一度交わした契約を手付金のやりとりにより解除することができるようになります。上記で説明した通り、「解約手付」は売主と買主のどちらが売買契約を解除することを申し出たのかによって扱いが異なります。どのように異なるのかを解説していきます。

買主が売買契約を結ぶ際に、他の人にその不動産を取られたくない一心で100万円の手付金を支払ったとしましょう。しかし、他の物件を見たり、よく考えたりしたら別の不動産が良いと思い、売買契約を解除したいとします。この場合、すでに手付金として支払っていた100万円を放棄することで売買契約を解除することができます。なぜ売買契約を解除するのかの詳しい理由を説明する必要もなく、手付金として支払っていた100万円を諦めるだけで良いのが特徴です。

対して売買契約を結ぶ際に手付金として100万円がすでに支払われているのに、売主の都合で解除を申し出たとしましょう。この場合は、売主が買主に対して手付金の倍の値段である200万円を支払えば、売買契約を解除することができます。買主は、購入する気でいた不動産が買えなくなってしまい、また一から不動産探しをしなくてはいけなくなります。しかし、払っていた100万円が倍になって返金されるので大目に見ても良いと思えるのではないでしょうか

上記のような手付解除ができるのは、売主もしくは買主のどちらかが契約の履行に着手するまでと定められています。

契約の履行とは

上記のような手付金の放棄や手付金の倍返しによる手付解除のことを無条件解除といいます。しかし、無条件解除は「契約の履行の着手」までが期限とされており、それ以降はこの手付解除を成立させることができません。

ここでいう契約の履行とは、もう売買契約を解除する、すなわち後戻りできない手続きをはじめてしまうことを指します。具体的にいうと物件の引き渡していたり、名義変更が完了したり、支払いが完了していたりすることを指します。仮に売主が契約の履行を着手してしまっていると、どんなに買主が手付金を放棄して売買契約を解除したいと申し立てしても手付解除は成立しなくなります

よくあるのが、どこからの手続きや申請が契約の履行の着手となるのかを巡っての売主と買主間でのトラブルです。最悪の場合、着手しているかいないかで裁判沙汰になることもあります。無条件解除をするにあたって最大のハードルとも言えるので、売主の場合でも買主の場合でも最新の注意を払いながら進めていきましょう。

  • 手付解除を実行すると、一度交わした契約を手付金のやりとりにより解除することができるようになる。
  • 買主は売買契約を結ぶ際に、支払った手付金を放棄することで売買契約を解除することができる。
  • 売主は売買契約を結ぶ際に、支払った手付金を2倍、買主に支払うことで売買契約を解除することができる。
  • 手付金の放棄や手付金の倍返しによる手付解除のことを無条件解除といい、無条件解除は「契約の履行の着手」までが期限とされている。

売却の手付解除ができるパターン

手付解除ができるケースについて

不動産売却の手付解除が発生するのはどのようなケースの場合なのでしょうか。買主と売主では、手付解除をするケースが異なります。両者が手付解除をする都合をご紹介していきます。

売主の都合

売主が売買契約の手付解除をするケースは主に2つのケースが考えられます。

売主の手付解除のケース

  • 他の人に売却したくなった

手付解除は契約の履行に着手していなければ、詳しく理由を説明せずに売買契約を解除することができます。理由の説明をしなくていいので、手付金を支払ってくれていた買主以外により高額で不動産を購入してくれる方がいる場合、手付解除をすることがあります。手付解除をするためには手付金の倍の価格を買主に対して支払わなければいけません。採算が合うか十分計算をした上で手付解除の手続きを行いましょう。

  • 住宅買替のため決済日を遅らせたい

不動産売却における売主の中には、不動産を売却するタイミングでまだ次の住居を確保できていないケースもあります。売却したお金で不動産を購入しようと考えていたにも関わらず、新しい住居が見つかっていなかった場合、先に不動産を売却してしまうと住居を失ってしまうことに。そこで、不動産を見つけて購入の目処が立つまで売却を見送らせたいというケースに発展することがあります。この場合、買主が期日まで待っていてくれるのなら良いのですが、売買契約を解除したいと言われると手付解除をすることになってしまいます

買主の都合

逆に、買主が手付解除をするケースにはどのようなものがあるのでしょうか。

買主の手付解除のケース

  • 離婚することになった

不動産購入をするつもりでいたのにも関わらず、離婚をすることになってしまった場合には手付解除ができます。また、婚約破棄にも同じことが言えます。

  • 両親の承諾が得られなかった

両親が不動産購入に対して援助をしている場合、意見が反映されやすくなります。買主の一方的な売買契約の破棄となるため、手付金解除となります。

  • 住宅ローンの審査が通らなかった

買主の住宅ローンの審査が通らず購入に至れなかった場合には、手付解除となります。

  • 他に良い物件が見つかった

手付金を支払ったものの、他にもっと好みの物件が出てくることも。その場合には、売主側が契約の履行に着手していなければ、理由を売主に伝えずに手付解除をすることができます。場合によっては、価格交渉をしてみるのもひとつの策かもしれません。不動産会社の担当者に相談してみましょう。

もちろん、どんな理由であれ、契約の履行の着手までにしか実施できないので、早め早めの行動を心がけましょう。

  • 売主と買主それぞれの側から、手付解除をできるケースを把握しておくことが重要。
  • 契約の履行の着手までにしか実施できないので、早め早めの行動を心がける。

手付解除でのトラブルを避けるためには

手付解除のトラブルについて
手付解除でトラブルになりやすいのが「契約の履行の着手をどこからとするのか」で揉めるケースです。トラブルに発展してしまうと裁判沙汰になって長期化してしまうことも。

手付解除でのトラブルを回避するためにも、契約の段階でどの手続きが契約の履行に当たるのかを売主と買主で明確にしておくことをおすすめします。

  • 手付解除でのトラブルを回避するためにも、契約の段階でどの手続きが契約の履行に当たるのかを売主と買主で明確にしておく。

手付解除のまとめ

手付解除のまとめ

手付解除の基本

  1. 手付金とは、マンション、戸建て、土地などの売買契約において、契約を交わす際にやりとりされるお金のこと。
  2. 手付金には、「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類が存在する。
  3. 手付解除を実行すると、一度交わした契約を手付金のやりとりにより解除することができるようになる。
  4. 買主は売買契約を結ぶ際に、支払った手付金を放棄することで売買契約を解除することができる。
  5. 売主は売買契約を結ぶ際に、支払った手付金を2倍、買主に支払うことで売買契約を解除することができる。
  6. 手付金の放棄や手付金の倍返しによる手付解除のことを無条件解除といい、無条件解除は「契約の履行の着手」までが期限とされている。
  7. 売主と買主それぞれの側から、手付解除をできるケースを把握しておくことが重要。
  8. 契約の履行の着手までにしか実施できないので、早め早めの行動を心がける。
  9. 手付解除でのトラブルを回避するためにも、契約の段階でどの手続きが契約の履行に当たるのかを売主と買主で明確にしておく。

手付解除とは、相手側が契約の履行の着手に至っていない場合にのみ、理由を述べることなく売買契約を解除することのできる制度です。買主の都合の場合には、支払っていた手付金を放棄することで手付解除ができます。対して売主が手付解除をする場合には、支払われていた手付金の倍の金額を返金する必要があります。手付解除をするケースは様々ですが、くれぐれも損が出てしまわないよう、しっかりと採算が取れるかどうかを吟味しましょう。また、トラブルにならないよう、契約の履行に当たる手続きについての話し合いも契約時に済ませておくことをおすすめします

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