マンション売買で重要事項説明書のどこを見る?ポイントを押さえて安心の取引を

マンションを購入するときには、必ず宅建士による重要事項説明書の読み合せが行われます。これは法律で定められた義務であり、不動産取引に精通していない買主が不用意に売買契約を締結してしまうことを防ぐためです。

重要事項説明は「ただ聞けばいい」というものではなく、内容を十分に把握し、購入の決定を判断するための重要局面です。

本記事では、難しい重要事項説明の内容を少しでも理解しやすくしていただくため、重要事項説明書の雛形をご覧いただきながらポイント解説していきます。

マンションの売買における重要事項説明書の役割

重要事項説明書とは、その名の通り、契約上の重要な事項の説明書です。

重要事項説明書には、物件の権利関係や制限、属性などが記載されます。

なぜ重要事項説明書を「読み合せ」するの?

不動産取引は、権利関係や取引条件が極めて複雑です。複雑な権利関係や取引条件を十分に調査せず、確認もしないで契約を締結してしまうと、当初予定していた購入目的を果たせないだけではなく、取引条件を知らなかったことによって不測の損害を被る恐れがあります。

このような事態を防止するために、法律の専門的な知識や経験、調査能力を持つ宅地建物取引業者に対して重要事項の説明義務を課し、買主が十分に権利関係や取引条件を理解した上で契約を締結できるようにしています。

契約前に説明を義務付けているのは、受けた説明内容に納得できない買主に、何らペナルティを受けることなく契約を締結しない自由を認めているからです。新築物件の場合などで申込金を支払っているときは、契約を締結しない場合、全額が返還されることになります。
  • 重要事項説明書は、物件の権利関係や制限、属性などが記載された説明書
  • 重要事項の説明は不動産業者に課せられた義務

重要事項説明書の雛形を見ながらマンション売買時の記入例をチェック!

それではここからは、宅建協会による重要事項説明説明書の雛形を見ながら、どんなことが記載されているのが確認していきましょう。

(1)物件に関する権利関係

  • 登記された権利の種類・内容
  • 私道の負担に関する事項
土地と建物所有権や抵当権の有無、占有者がいる場合の住所や氏名が記載されます。

(2)物件に関する権利制限の内容

  • 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  • 用途その他の利用に係る制限に関する事項
市街化地域/市街化調整区域・開発行為の制限・都市計画制限・用途地域・建ぺい率などが記載されます。将来的に建て替えや増改築の予定がある場合はとくにチェックしておきましょう。

(3)物件の属性

  • 飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況
  • 宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造
  • 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
  • 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
  • 当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
  • 石綿(アスベスト)使用調査結果の内容
  • 耐震診断の内容
  • 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合、住宅性能評価書の交付の有無
  • 台所、浴室、便所、その他当該建物の設備の整備状況
  • 管理の委託先
災害リスクや建物のアスベスト使用の有無が記載される箇所です。また建物の診断結果や設備の状況も記載されるため、要チェックポイントのひとつだといえるでしょう。

(4)取引条件(契約上の権利義務関係)

  • 代金、交換差金以外に授受される金額
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
  • 契約期間及び契約の更新に関する事項
  • 敷金等契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項
  • 契約終了時における建物の取壊しに関する事項
売買金額や解除条件など、契約関連のことが記載されます。売買契約書とあわせて確認しましょう。

(5)取引にあたって宅地建物取引業者が講じる措置

  • 手付金等の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)
  • 支払金または預り金の保全措置の概要
  • 金銭の貸借のあっせん
  • 瑕疵担保責任の履行に関する措置の内容
手付金や預り金、ローンなど支払いに関することが記載されます。

(6)区分所有建物(マンション等)の場合は、さらに次の事項が追加される

  • 敷地に関する権利の種類・内容
  • 共有部分に関する規約等の定め
  • 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  • 専用使用権に関する規約等の定め
  • 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
  • 修繕積立金等に関する規約等の定め
  • 通常の管理費用の額
  • マンション管理の委託先
建物の維持修繕の実施状況の記録
(出展:国土交通省『重要事項説明・書面交付制度の概要』より)
マンションの場合は、管理規約や修繕積立金の状況などマンション運営に関わる部分もチェックしておきましょう。

マンション売買時の重要事項説明の流れ

ここからは、マンションを売買するとき、いつ重要事項説明書読み合せが行われるのか解説していきます。

重要事項説明のタイミングはいつ?

不動産取引に限りませんが、契約を急ぎすぎると、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。後のトラブルを回避するためには、契約する前に疑問点を解消し、すべての面で納得した上で契約に臨むのがベストでしょう。

一般的な中古マンション取引の流れの中で、重要事項説明を行うタイミングは次の「5」です。
  1. 物件の情報収集・選定・見学・確認
  2. 媒介業者に依頼する場合、媒介契約を締結
  3. 物件や契約内容の検討・確認
  4. 契約交渉(購入申込み)
  5. 重要事項説明
  6. 売買契約を締結(手付金の授受)
  7. 決済・引渡し・入居
  8. 登記の完了
重要事項説明書の読み合せは売買契約の「前」であるため、読み合せ後に契約を見送ることももちろん可能です。

しかし、売買契約日当日、契約書に判を押す直前に重要事項説明の読み合わせが行われることも少なくありません。これでは余裕をもって判断ができないため、できれば事前に読み合せを受け、重要事項説明の内容によって売買の判断をすると良いと思います。少なくとも事前にコピーをもらうなどし、内容をよくよくチェックすることを心がけましょう。


重要事項説明書の読み合わせにかかる時間

重要事項説明書の読み合せは、早くて1時間ほど。長ければ2時間、3時間とかかります。

時間を気にして納得できない箇所が生じることを避けるため、不明点や疑問点は徹底的に担当者に質問し、全ての事項で納得して契約に臨むようにしましょう。
  • 重要事項説明書の読み合せは、契約直前ではなく、事前にしてもらうのがベスト
  • わからないことは全て宅建士に質問して疑問点をゼロに

マンション購入時の重要事項説明書にまつわる3つのポイント

マンション購入時には、重要事項説明書の隅から隅まで確認する必要がありますが、とくにチェックしておきたいポイントを解説します。

また、契約後になんらかのトラブルが生じた場合の適切な相談窓口についてもいくつか紹介します。

1.最低限チェックしておきたいこと

1.物件の所在・構造・築年数などに相違はないか

売買契約書と重要事項説明書を見合わせて、物件概要に相違が無いか確認します。

重要事項説明書も人間が作成しているため、売却時の情報や売買契約書の内容と相違があることも見受けられます。

2. 「所有権」と「抵当権」

マンションでも、土地の権利を得ます。マンションが建つ土地が所有権なのか借地権なのかは、必ず確認したいポイントです。

また抵当権がついていると、その物件は借り入れの担保になっているということ。売主が住宅ローン完済前の場合、抵当権が付いたままになっていますが、売主以外の名前があるようなケースには注意が必要です。

3.維持修繕の実施状況

マンションは、建物や土地の状況のみならず、管理の状況も確認しなければなりません。
  • 管理は自主管理なのか委託なのか
  • 自主管理の場合は適切な管理が行われているのか
  • 修繕計画に見合った積立金があるか
  • 過去の修繕歴は適切か
  • 管理費や修繕費の未納はないか
これらの点を不動産会社の担当者とともに確認します。

4.バルコニーの使用制限

マンションの中には、バルコニーに洗濯物が干せない物件があります。バルコニーの使用制限については、必ず確認しておくようにしましょう。

5.リフォームの制限

長期的に物件を保有していくと、将来的にはリフォームが必要になるケースもあるでしょう。
  • フローリング工事はできるのか
  • 電圧量の確認(IHなどにする場合は一定量の電圧が必要)
  • 配管の位置
  • 床下の状況
大規模なリノベーションをしたい方はとくに、上記のような点を確認しておきましょう。

2.困ったときの相談先を知っておく

売買後に重要事項説明との相違点を発見したなど、なんらかのトラブルが生じたら、まずは不動産会社に相談します。

しかし、不動産会社側がトラブル解決のために動いてくれなかったり、そもそも不動産会社側に問題があったりする場合には、適切な第三者機関に相談するようにしましょう。

「法テラス」日本司法支援センター

TEL:0570-078374(平日9:00~21:00、土曜日9:00~17:00)

2006年総合法律支援法に基づき、総合法律支援に関する事業を迅速かつ適切に行うことを目的として、法務省所管の独立行政法人として設立されたのが「日本司法支援センター」です。

「法テラス」の愛称で呼ばれ、相談内容に応じて、法的トラブルの解決に役立つ情報や適切な相談窓口を紹介してくれます。法律の専門家である弁護士が対応してくれますので、安心して相談できます。

▶法テラスホームページ

「国民生活センター」「都道府県・市区町村の消費生活センター」

TEL:局番なしの「188」(消費者ホットライン)

法律問題に限らず消費にかかわるトラブル全般は、消費者ホットラインを利用できます。

消費者ホットラインは全国共通の電話番号で、全国700以上設けられた消費生活センターとすべての市区町村に設置された消費生活相談窓口の中から最寄りの相談窓口を紹介してくれます。

土日祝日で消費生活センターの相談窓口が開かれていないときは、国民生活センターが相談を受け付けてくれます。年末年始(12月29日~1月3日)を除けば、原則毎日利用することができます。
国民生活センターホームページ

3.上記以外の機関

  • 国土交通省の地方整備局や都道府県の宅地建物業法所管窓口
  • 社団法人全国宅地建物取引業保証協会(取引業者が同協会会員の場合)
  • 社団法人不動産保証協会(取引業者が同協会会員の場合)
  • 財団法人不動産適正取引推進機構

3.新たに追加!「水害リスク」もしっかりチェック

2020年8月より、重要事項説明書の項目に、新たに「水害リスク」が加わっています。
近年、台風やゲリラ豪雨などによる水害リスクが多発していることに鑑み、不動産会社はマンションを含めた不動産購入者に対し、当該物件のエリアのハザードマップで物件の所在を見せながら水害リスクを伝えることが義務付けられました。

これは不動産の購入検討者のみならず、住み替えや将来的な売却をお考えの方にも無縁ではない話です。ご所有の不動産が水害リスクが高いエリアにあれば、中長期的に資産価値が低下する可能性が否めないからです。気になる方は、まず「今」の不動産の価値を知り、将来的な資産価値の低下を踏まえて売買時期を検討するべきでしょう。

今いくらで売れるのか?将来このエリアの相場価格がどうなっていくのか?を知るためには、複数社の査定額や見解を聞くことが不可欠です。

マンションナビでは、最短45秒で複数の不動産会社に一括で査定依頼が可能。水害リスクのみならず、アフターコロナの世の中では局所的な不動産価格の変動が大きくなることも予測されます。

この機会にぜひ、「今」の不動産の価値を把握してみてください。


 
  • マンションの重要事項説明書では権利関係や使用細則、管理状況を重点的チェック
  • なにかあったときのために不動産会社以外に相談できる第三者機関を知っておく
  • 新たに重要事項説明項目に加わった「水害リスク」もチェック

【判例で解説】重要事項説明にまつわるトラブル事例

ここからは、重要事項説明で起こりうるトラブルの事例を実際の判例を用いながら紹介していきます。

不動産取引において、宅地建物取引業者に義務付けられている重要事項説明に虚偽記載や調査・説明不足などのためトラブルになった事例を紹介します。いずれも裁判にまで持ち込まれた事例です。

判例1.市街化調整区域の土地についての虚偽説明の事例(宮崎地裁判決2000年10月11日)

事案の概要

買主は、媒介業者の媒介で売主との間で土地付建物の売買契約を締結した。本件土地が市街化調整区域内にあるため、開発行為、建物の建築や改築などについては、都市計画法によって制約されていた。しかし重要事項説明の際、媒介業者は具体的な制限の内容を説明しなかっただけでなく、買主に建物の建て替えは可能であると説明していた。
その後、買主は建物を建て替えようとしたが、建築業者から建て替えができないことを知らされため、媒介業者に対して、不法行為に基づく損害賠償を求めた。

判決の要旨

媒介業者としての説明義務が尽くされておらず、虚偽の説明を行ったとして、買主の損害賠償請求が認められた。

判例2.市街化調整区域の土地の説明義務違反の事例(津地裁四日市支部判決 1997年6月25日)

事案の概要

買主は、将来住宅を建てる目的で市街化調整区域の土地を購入した。その目的を媒介業者に伝えいていたが、媒介業者は売主に伝えていなかった。売主は、媒介業者に本件土地が市街化調整区域内にあるため建物が建築できない旨を契約書に明記するよう求めたが、媒介業者は、特約として「①地目が山林のため建築の場合、開発許可等を要する。②調整区域のため売主は建物について責任をとらない。③開発許可等については買主負担とする」と記載した。媒介業者が作成した重要事項説明書では、「市街化調整区域」「建築許可等を要す」「古家有」などと記載されており、買主は建築ができるものと信じて契約を締結した。
4年後、買主が本件土地の半分を売却しようとしたところ、建物の建築ができないことが判明し、買主は、売主に対して錯誤無効を理由に代金の返還を、媒介業者に対して重要事項説明義務違反を理由に損害賠償を求めた。

判決の要旨

売主については、買主の購入動機が伝えられておらず、要素の錯誤があったとは認められない。

媒介業者は、本件土地に建物を建築できない旨を明確に説明すべき注意義務があったにもかかわらず、それを怠り、いかにも建築ができるかのように誤信させたとして、買主の損害賠償請求が認められた。

判例3.マンションの方位についての説明義務の事例(京都地裁判決 2000年3月24日)

事案の概要

買主ら(13世帯)は、新築マンションを売主の販売代理業者から買い受けて入居した。

売主は、分譲にあたりパンフレットで「全戸南面、採光の良い明るいリビングダイニング」、新聞広告などでも「全戸南向き」「全戸南向の明るい室内」と記載していた。しかし、実際は、バルコニー側が真南から62度西方向に向いていたことが判明し、買主らは、南向きが偽りで、日照の減少、光熱費の増加、価格減少等の損害を被ったとして、売主に対して損害賠償を求めた。

判決の要旨

売主には、買主の意思決定に重要な意義を持つ事実について、不正確な表示や説明を行わないという信義則上の付随義務がある。特に未完成のマンションの場合、現地見分により方位を確かめることができないことから、パンフレットなどの南向きとの記載は、不正確な表示・説明であるといわざるを得ず、売主に信義則上の付随義務違反があるとして、買主らの

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