マンションを購入したのにも関わらず瑕疵があった場合、買主は売主に対して瑕疵担保責任を問うことができます。瑕疵担保責任の範囲内で、買主はそもそもの売買契約を解除することもできます。買主はどのような条件が揃えば契約解除ができるのでしょうか。また、売主は契約解除を申し出られた際、どのように対処すれば良いのでしょうか。解説していきます。
瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任の「瑕疵（かし）」は、普段耳にする機会があまりないこともあり、意味を知らない方も多いのではないでしょうか。瑕疵とは、売買契約がなされたマンション、戸建て、土地などが本来持ち合わせているはずの品質、性能に欠陥があることを意味します。マンションや戸建てのような建築物に見られる瑕疵としては、雨漏り、シロアリによる被害、過去に犯された事件などです。土地に見られる瑕疵には土壌汚染や近隣トラブルが挙げられます。
瑕疵は売却のタイミングでは十分に注意を払っていて気づかず、引き渡し後に発覚してしまった場合「隠れた瑕疵」と呼ばれます。瑕疵担保保険とは、「隠れた瑕疵」を対象に売主が取るべき責任です。買主は、「隠れた瑕疵」を発見後1年以内であれば売主に対して瑕疵担保責任を問い賠償金を請求することができます。
しかし、原則的に決められた瑕疵担保責任の規定はあまりにも売主の責任が重いです。そのため、買主と売主とで話し合いをし定めた「任意規定」を適応するのが一般的です。一般的に定められる「任意規定」では、買主は引き渡しから3ヶ月以内に見つかった「隠れた瑕疵」の損害賠償を請求できるとされているものが多いです。
- 瑕疵（かし）とは、売買契約のあったマンション、戸建て、土地などの不動産において、通常であれば有しているべき性質や品質に欠けていることを意味する。
- 瑕疵担保責任の対象となるのは、「隠れた瑕疵」である。
- 隠れた瑕疵が見つかった場合、「発見から1年間」であれば損害賠償が請求でき、契約の目的を達成できない場合には契約解除を請求される。
瑕疵担保責任の民法改正ポイント
2020年4月の民法改正に伴い、瑕疵担保責任は契約不適合責任へと名前を変え、内容も大幅に見直されました。改正内容はいくつかあります。今回は特に重要な3つの変更について解説してきます。
ひとつ目の変更内容としては、「瑕疵」の概念がなくなった点です。瑕疵の概念がなくなり売主の責任が軽減されたと思う方も多いでしょう。しかし実態としては、売主に問われる責任がより重くなり、不利な条件が増えてしまったのです。瑕疵担保責任では、あくまで責任を負うべき範囲は「隠れた瑕疵」でした。しかし、契約不適合責任では「隠れた瑕疵」でなく瑕疵はすべて売主の責任となってしまいました。その理由は売買のタイミングで気づいていたかどうかを判断するのが難しいからです。
また、契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも広い範囲での責任を問われるようになってしまいました。契約不適合責任は契約も目的に満たない事実に対して責任を問われます。そのため、瑕疵以外でも契約と一部状況が異なるものがあれば「契約の目的を果たしていない」と見なされ責任をとわれることになってしまうのです。
さらに、瑕疵担保責任のときにも条件を満たしていれば契約解除を強いられることもありました。しかし、条件としては契約の目的を達成することができない場合のみでした。対して契約不適合責任では、買主側から契約解除を申し立てられるようになってしまったのです。
- 2020年4月の民法改正に伴い、瑕疵担保責任は契約不適合責任へと名前を変え、内容も大幅に見直された。
- 大きなポイントとして、「瑕疵」の概念がなくなり、売主に問われる責任がより重くなり、不利な条件が増えてしまった。
- また、契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも広い範囲での責任を問われるようになってしまった。
- さらに、契約不適合責任では、買主側から契約解除を申し立てられるようになってしまった。
契約解除にあたる条件・ポイント
瑕疵が原因で契約解除を求められる場合があります。どのような条件があった場合に契約解除を求められるのでしょうか。2点解説していきます。
- 【催告解除】
追完請求をしたものの対応してもらえない、代金減額請求では納得のいかない場合には催告解除を行い、「やっぱり購入しない」と、契約を解除することができるのです。
- 【無催告解除】
対して無催告解除は「契約の目的を達成できない」場合にのみ、認められます。多少の不具合では認められないので、買主は注意が必要です。
さらに、瑕疵担保責任には追完請求という制度があることも確認しておきましょう。追完請求とは、目的物に何か不備があった際に修補の費用を請求したり、代わりになるものを求めることを意味します。
契約解除を申し出られた場合の対処法
売主として、せっかく売却に至れそうになったのにも関わらず契約解除なんてことになったら嫌ですよね。では、契約解除をもし出られた場合にはどのような対処を取れば良いのでしょうか。
- 【瑕疵担保保険を利用する】
せっかく売却できそうなのに解約されてしまうのには2つの理由があります。売主が追完請求に応じない場合と、代金減額請求では納得してもらえない場合です。追完請求も代金減額請求も、どちらも多額の費用がかかってしまい、自己負担できる範囲が少額になってしまうケースも。そんなときに活用したいのが瑕疵担保保険です。瑕疵担保保険に加入している場合、請求された追完請求や代金減額請求の一部を保険金でまかなうことができます。 - 【損害賠償金を払って交渉する】
買主がどうしても納得してくれない場合には損害賠償金を支払って、契約解除をしないよう交渉してみる方法もあります。損害賠償責任の範囲は信頼利益と履行利益の2つがあります。瑕疵担保責任では信頼利益に限定されていたものの、契約不適合責任では履行利益をもカバーすることになってしまいました。信頼利益とは、契約が有効なものと信じて行ってきた手続き等にかかった費用のことを指します。対して履行利益は「不適合がなかった場合」に得られていた利益を指します。
- 契約解除には「催告解除」と「無催告解除」の２つがある。
- 契約解除を申し出られた場合の対処法としては、「瑕疵担保保険を利用する」か「損害賠償金を払って交渉する」ことがお勧め。
契約解除されないためには？
不適合があったとはいえ、契約解除をされるのは売主にとって痛手です。それでは、契約解除をされないためにはどのようなポイントに気をつけていれば良いのでしょうか。
売却前に家屋を確認する
売却前に必ずしておくべきことは、家屋に瑕疵がないかを徹底的に確認することです。売却時期が冬だとエアコンの調子を確認することはないかもしれません。しかし、付帯設備として置いていくのであれば、必ず正常に稼働するかどうかをチェックしておきましょう。
修復できそうな箇所については事前に修復しておくことが最適だと言えます。しかし、中にか修復しきれないこともあるでしょう。そのような内容は、必ず告知書に詳細に記載することを徹底してください。
重要事項や特約への記載漏れをなくす
不動産を売却する際、目的物についての事柄を詳細にまとめる重要事項説明書の作成をすることになります。重要事項説明書では、どの業者との取引があったのかや、土地や建築物のスペックや状態について詳しく記載する必要があります。すべての欄の記入漏れを防ぐことはもちろん、備考欄が設けられているので、不具合がある場合には必ず記載するようにしましょう。
売買契約書を隅々まで見直す
売買契約書は基本的に不動産会社の担当者が作成します。しかし、必ず自分でも一度目を通し確認するようにしましょう。不具合等についての記載漏れがあった場合には確実に指摘し、修正してもらうようにしてください。
瑕疵担保保険に加入する
仮に瑕疵があったときのために、瑕疵担保保険に加入しておきましょう。請求を求められる追完請求や代金減額請求は消して安い額ではありません。瑕疵担保保険に加入していれば保険料でカバーできる範囲も多くなります。6万円から7万円で加入できるので、検討してみることをおすすめします。
- 契約解除されないためには「売却前に家屋を確認する」、「重要事項や特約への記載漏れをなくす」、「売買契約書を隅々まで見直す」、「瑕疵担保保険に加入する」ことが大切。
瑕疵担保責任（契約不適合）において、どういう条件で解除されるか？まとめ
- 瑕疵（かし）とは、売買契約のあったマンション、戸建て、土地などの不動産において、通常であれば有しているべき性質や品質に欠けていることを意味する。
- 瑕疵担保責任の対象となるのは、「隠れた瑕疵」である。
- 隠れた瑕疵が見つかった場合、「発見から1年間」であれば損害賠償が請求でき、契約の目的を達成できない場合には契約解除を請求される。
- 2020年4月の民法改正に伴い、瑕疵担保責任は契約不適合責任へと名前を変え、内容も大幅に見直された。
- 大きなポイントとして、「瑕疵」の概念がなくなり、売主に問われる責任がより重くなり、不利な条件が増えてしまった。
- また、契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも広い範囲での責任を問われるようになってしまった。
- さらに、契約不適合責任では、買主側から契約解除を申し立てられるようになってしまった。
- 契約解除には「催告解除」と「無催告解除」の２つがある。
- 契約解除を申し出られた場合の対処法としては、「瑕疵担保保険を利用する」か「損害賠償金を払って交渉する」ことがお勧め。
- 契約解除されないためには「売却前に家屋を確認する」、「重要事項や特約への記載漏れをなくす」、「売買契約書を隅々まで見直す」、「瑕疵担保保険に加入する」ことが大切。
売買した不動産が、契約の目的を果たせていない場合に売主が問われる瑕疵担保責任。追完請求に対応しなかったり、買主の満足のいく代金減額請求に応じられなかった場合、契約解除をされてしまうこともあります。契約を解除されないためにも、なるべく家屋を調べたり、重要事項に詳細に記載したり、契約書を確認したり、瑕疵担保保険に加入したりして予防線は張っておきましょう。
