確定申告は必要?不要?不要でもすることによって得られる2つの節税特例!

マンション売却する際に、確定申告が必要であるということを聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。そもそもなぜ、マンションを売却すると確定申告が必要なのでしょうか。不要なケースもあるのでしょうか。マンション売却において確定申告が必要なケース、不要なケースについて紹介していきます。

そもそも確定申告とは

そもそも確定申告とは何かについて説明します。

確定申告とは、所得のある人それぞれの所得税を確定することを目的に行われるものです。

収入のある人であればこの手続きは行わなくてはいけません。

通常、会社に勤めて給与所得を得ている一般的な会社員の方で給与以外の所得がない場合は、勤めている会社が年末調製の手続きをしてくれるため、確定申告は不要です

ただし、会社からの給与以外に所得があったり、自営業やフリーランスの方の場合は自ら確定申告を行わなくてはいけず、マンションを売ったとき以外にも確定申告は必要となります。

マンションを売却した時に確定申告は必要?不要?

マンションを売却した時に確定申告が必要か不要かを紹介していきます。

ここからは実際にマンションを売却した際に確定申告が必要なのか、不要なのかを紹介していきます。

そもそも確定申告とは、所得のある人それぞれの所得税を確定するために必要となるものと前述しましたが、なぜマンションを売却した際にも必要になるのでしょうか。

マンション売却における確定申告をする理由

マンションを売却した時に、確定申告が必要な理由はずばり、マンションなどの自分が居住用の住んでいた不動産の売却をすると、給与所得とは別に譲渡所得(マンションを売ったことで手に入れる所得)が発生するからです。

譲渡所得が発生するのかどうかを知りたいという方は、こちらの記事を参照ください。



それでは、マンションを売却した時には必ず確定申告が必要なのか、不要になるケースがあるのかを見ていきましょう。


マンションを売った際に確定申告は必要か?

確定申告は所得を得ている人にとっては「義務」となっており、確定申告を行わなかった場合は脱税の罪に問われてしまう可能性があります

マンションを売却した場合に確定申告は必須になるかどうかについてですが、前述した通り、マンションを売却して得た利益(=譲渡所得)は給与を出してくれている会社(年末調整をしていくれている会社)が把握していない所得ですので、会社員であっても譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要となります
  • 確定申告とは、所得を得ている人が、所得税を確定させるために必ず行わなければならないもの。
  • マンションを売却した時にも、譲渡所得が発生した場合には確定申告が必要になる。
それでは、どんな時に確定申告が不要になるのでしょうか。

ここからはマンションを売却しても確定申告が不要なケースを見ていきましょう。


確定申告が不要のケース

マンションを売却した時に確定申告が不要なケースを紹介していきます。

実のところ、マンション売却の多くのケースでは確定申告の必要性はありません。
マンションを売却したことによって利益が出た場合には確定申告をしなくてはいけませんが、多くの場合は利益が発生しないからです。

確定申告が必要になる譲渡所得の計算式の考え方は、
譲渡所得 = 譲渡収入金額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3- 特別控除額※4

※1 譲渡収入金額とは、マンションの売却代金に固定資産税等精算金を加算した価額です。
※2 取得費とは、マンションの購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3 譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、マンション売却に要した費用のことを指します。
※4 特別控除額は、特例によって、認められている節税金額のことを指します。

という計算式になります。



マンション売却による譲渡所得というのはマンションを売却した額全てではなく、マンションを取得するのにかかった費用や、売却した時にかかる費用を引いて計するということです。つまり、マンションが購入時より高く売れるということはあまりないため、多くの場合は譲渡所得は出ない=譲渡所得がない=確定申告が不要ということになります。▼より詳細に知りたい方はこちらの記事を参照ください


譲渡所得がでない場合でも確定申告をするメリットがある

マンション売却によって譲渡所得が出なかった場合、確定申告は法律上は不要です。

しかし、譲渡所得がでなかった場合でも確定申告をすることによるメリットがあります

譲渡所得が出なくても、確定申告をすることによって、すでに納めた税金が還付金として返ってきたり、納める税金が安く済んだりします

そのため、マンション売却の結果として譲渡所得が出なかった場合でも、節税対策として確定申告をする人が多いのです。

この後の章でも紹介していきます。

これまで記載してきたことをまとめると

  • マンションを売却した後の確定申告は、譲渡所得が出た時に必要。
  • マンションを売却においては、購入した時の金額よりも、売った金額が高くなることは少ないため、確定申告は不要になるケースが多い。
  • ただし、譲渡所得が出ない場合でも節税や税金還付を受けられる特例があるため、確定申告をするメリットがある。
ここからは譲渡所得が出なかった場合に確定申告をする方法とどれくらいのメリットがあるのかを見ていきましょう。


確定申告が不要でもすることで得られる2つの節税!

確定申告をする必要が無くてもすることで得られるメリットを紹介していきます。

前述した通り、マンション売却しても譲渡所得が出なければ、確定申告は不要です。

しかし、一方で確定申告が不要でも、確定申告をすることによって得られるメリットもあると紹介してきました。

ここでは、確定申告が不要でも、確定申告をすることによって得られるメリットを紹介していきます。


譲渡所得が出なくても、確定申告をするメリット

ここからは、マンションを売却した際に確定申告が不要でも、確定申告をすることによって、得をするケースについて、より詳しくご案内していきます。

譲渡損失という言葉を覚える

これまで述べてきた、譲渡所得が出ない=マンションを売却した時に損失が出るということになります。この時の金額のことを、譲渡損失額といいます。

譲渡損失の金額を算出するための計算式は、以下のようになっています。
譲渡損失額= 売却したマンションの購入額−(売却したマンションの購入時の経費+売却した不マンションの売却額)
売却したマンションの購入時の経費と売却額を足し合わせ、それを売却したマンションの購入額から差し引いた金額が、譲渡損失額になります。

この譲渡損失額が出た場合には、所得税や住民税といった譲渡所得税が当然かかりりませんが、それだけでなく売った年の他の所得と相殺して、さらに所得税や住民税を減らすことができます。これを「損益通算」といいいます。
さらに売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」を利用できる場合もあります。

どんな内容があるのかを見ていきましょう。


①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例

居住用の不動産を買い換えるなどしたことによって譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで認められる特例です。


認められる要件
<売却したマンションに関して>
  • 5年以上所有していた
<購入した不動産に関して>
  • 延床面積が50平方メートル以上である
  • 売却した年を挟んで3年の間に購入した
  • 購入した年の大晦日の時点で、ローンが10年以上残っている
  • 購入した翌年の大晦日までに入居する見込みがある
この場合は、先ほど紹介した通り、売った年の他の所得と相殺して、さらに所得税や住民税を減らすことができます。また、売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」を利用できる場合もあります。


②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

こちらも住んでいたマンションの売却に際して譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで認められる特例です。


認められる要件
この特例が認められるためには、売却したマンションに関して以下のそれぞれの要件を満たしている必要があります。


  • 5年以上所有していた
  • 売買契約を結ぶ前日の段階で、住宅ローンが10年以上残っている
こちらの場合も、さらに所得税や住民税を減らすことができたり、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける繰越控除を利用できる場合があります。

この場合に必要な書類や必要な手続きをさらに、詳しく知りたい方は、下記の記事を参照ください。

確定申告が不要でもすることによって得られる2つの節税特例まとめ

マンション売却における確定申告が不要でもすることによって得られる2つの節税特例をまとめます。


  1. マンションを売却した後の確定申告は、譲渡所得が出た時に必要。
  2. マンションを売却においては、購入した時の金額よりも、売った金額が高くなることは少ないため、確定申告は不要になるケースが多い。
  3. ただし、譲渡所得が出ない場合でも節税や税金還付を受けられる特例があるため、確定申告をするメリットがある。
  4. 譲渡所得が出ない=譲渡損失額がある際は、「買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」を使うことによって、所得税・住民税がより節税できる。
いかがでしょうか。

マンションを売却した人が確定申告について、お話されている理由をお判りいただけるのではないでしょうか。

もちろん、マンションを売却した際に、譲渡所得が出ている人に関しては、確定申告が必須となります。

しかし、マンションを売却した際に利益が出ている人はほとんどいません。それでも、確定申告をしているのは、譲渡所得がでなくても、住民税や所得税などの税金を下げることができるからです。

マンションを売却してから、確定申告を急いでしようと考えるのではなく、マンションを売却する前から、早めの準備、行動を心がけ、専門家や不動産会社に相談することをお勧めします。

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