不動産売却に必要な書類【チェックリスト付き】

不動産の売却する際には、たくさんの資料が必要になります。そんな不動産を売却する際に必要な書類をご存知でしょうか。今回は不動産を売却する上で必要になる書類を売却の流れに沿って、全て解説します。チェックリストも付けていますので、不動産を売却される際には参考にしてみて下さい。

不動産の売却の流れを正しく理解する

マンション売却の流れを正しく理解する 不動産を売却する際に、最も重要なことは「事前に準備をする」ということです。不動産を売却するという経験は人生にそう多くはない経験です。

そのため、ほとんどの人が不動産の売却において何をすれば良いかをわかっていないという状態です。

充分な準備ができていないために、「こんなはずではなかった」と後悔してしまう結果にならないためにも、事前に準備をすることが重要です。

初めて不動産売却をする方のために、「不動産売却の準備から税金の支払いまでの流れを7つのステップ」で追いながら説明していきます。

ステップ①:事前の準備

不動産を売却するといっても、何の準備もなしにはスタートできません。不動産売却において、事前の準備はかなり重要になるので、注意しながら進めていきましょう。

相場を調べる

不動産を売却するにあたり、自身で売却価格を設定しなければいけません。しかし、自身の不動産の相場価格を知らないことには売却価格の設定も難しいですし、不法な値引きを要求されて、知らないうちに納得のいかない価格で売却させられてしまうことにもなりかねません。

相場価格は不動産売却一括査定を利用したり、相場価格の掲載のあるサイトを調べたりして調べられます。不動産会社が決まっているのであれば、家のスペックやエリアを絞りながら一緒に調べてみてもらうのもよいでしょう。

資料の準備

不動産の売却においては必要な書類が多く、準備がないと契約に進めないほど大切なものもあります。

この記事のタイトル通り、次の章で必要な書類は詳しく紹介します。

基本的には必要なタイミングで用意すれば良いですが、事前に用意しておく方が重要です
取得するのに時間のかかるものがあったりするため、早めに行動することをおすすめします。

ステップ②:不動産会社に査定を依頼

不動産を売却をするためには、不動産会社の介入が必要不可欠です。そこで、どこの不動産会社であればいくらで売却できそうなのかを査定してもらう必要があります。

不動産売却一括査定サイトを利用

不動産会社に不動産売却査定を依頼する際には、どこの不動産会社が良い条件で売却をしてくれるのかを比較するためにも、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしなくてはいけません。複数の不動産会社それぞれに査定を依頼するには、同じ情報を何度も入力しなくてはいけないこともあり、何かと面倒と感じる方もいるでしょう。

そこで便利なのが不動産売却一括査定サイトを使用すること。不動産一括査定サイトであれば、一回情報を入力しさえすれば、いくつかの不動産会社に一斉に依頼できるサイトです。一回で査定に出す不動産会社はだいたい3社〜4社がおすすめです。あまりにたくさんの不動産会社に査定依頼を出してしまうと、問い合わせでかえって忙しくなってしまうので注意しましょう。


ステップ③:不動産会社と媒介契約を締結

不動産会社にて不動産を売却をしてもらうためには「媒介契約」を結ばなくてはなりません。媒介契約とは何のためにあり、どのような種類があるのか説明していきます。

媒介契約の種類

媒介契約には3つの種類があります。それぞれの違いは以下です。
一般媒介契約
一般媒介契約は同時期にいくつもの不動産会社と契約を結ぶことができるというものがあります。また、不動産会社の仲介なしで、売り主自身で買い主を見つけることもできるようになっています。
専任媒介契約
専任媒介契約では、1社の不動産会社でしか売却の契約ができないため、その不動産会社でのみ売却活動ができます。しかし、自力で買い手を探すこともできるため、不動産会社がみつけて来てくれた買い手でないと契約が結べないことはありません。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、専任媒介契約と同じで1社の不動産会社とのみ売却の契約が結べます。専任媒介契約との違いとしては、専属専任媒介契約の場合自力で買い手を探せない点です。不動産会社に買い手を見つけてもらわないことには売却ができないため、「すべて任せてもいい!」と思える不動産会社を見つけることがポイントです。


ステップ④:売却活動を開始

どこの不動産会社でどのような契約で売却を進めるのか決めたタイミングから、やっと不動産を売却のための売却活動を始められます。

売出価格の決定

まずは、売出価格を決めましょう。売出価格は安すぎても高すぎてもいけません。その理由は、安すぎると自身の利益が少なくなってしまったり、「安すぎて逆に事故物件なのではないか」と疑いをかけられてしまったりするからです。高すぎると、買うことを諦められたり、似ている他の物件と競合して負けてしまったりします

価格は相場よりも若干高めに設定することをおすすめします。少し値下げ対応をすれば、買い手としても「値下げをしてもらえた」と喜ばれ、自身としても納得のいく価格で売却契約を進められるでしょう。

内覧の対応

不動産売却活においてかなり重要になるのが内覧の対応。写真では伝わらない不動産のイメージが良くも悪くも伝わってしまうのが内覧です。

悪いことろを隠すのはのちにトラブルになってしてしまう可能性があるのでやめた方が良いですが、アピールは存分にした方がよいでしょう。例えば、日差しが良く入るのがおすすめのポイントなのであれば、日差しの入りやすい時間帯に、駅から家までの道のりが安全なのがポイントなのであれば、あえて少し暗い時間帯に内覧してもらうのも良いかもしれません。

内覧については、詳しく紹介してある記事がありますので、下記を参照してください。


買主との交渉

売却契約の終盤で必ずと言っていいほど起こるのが買い手と売り手の間の「値引き交渉」です。不動産会社を介して執り行われることがほとんどですが、稀に直談判されることもあるので注意しましょう。

値引きを交渉された際には、なるべく柔軟な対応を取るのがおすすめ。値引きに応じた方が買い手にも良い印象を与え、商談解消になりにくいです。

値引きは2〜3度ほど行われることを想定し、いきなり限界まで値下げをしてしまわないようにしましょう。少しずつ、値下げして、限界まで値下げしなくてはいけない状況では見栄を張らず、「これが限界です」と素直に伝えましょう。


ステップ⑤:決済

売買契約が成立したら、決済が行われます。銀行口座を間違えてしまうと大金を逃すことになります。どんなに自信があっても、必ず銀行口座が正しいか確認することをおすすめします。

ステップ⑥:不動産の引渡し

物件の引き渡しは基本的に不動産会社側が行ってくれるので、指示に従うことをおすすめします。

家電を残していく契約でない限り、不動産内にあるものはすべて撤去してから出るようにしましょう。買取業者に購入してもらう際にはものを残しておいても処分してくれるケースもあるため、要らないものがある場合はどのような対応をするべきなのか確認しておくと良いですね。

ステップ⑦:確定申告

不動産を売却をすると収入が得られるため、所得税の納税を求められます。

不動産を売却すると納税義務が発生する「譲渡所得税」の納税のタイミングは毎年3月の確定申告の時期です。
譲渡所得税とは、「所得税」と「住民税」のことをさしています。「所得税」は不動産を売却した翌年の3月、「住民税」は不動産を売却した翌年の6月ですので、忘れてしまわないよう注意しましょう。


ここまでの不動産売却の細かい流れについては、不動産会社の話を良く聞いていれば問題なく進めていけます。
より、詳細な不動産を売却する際の流れはこちらの記事にもまとめておりますので、参照ください。



 
不動産を売却する際に特に行わなければいけないのは必要な書類を集めるくらいですので、ここからいよいよ、正しい書類を適切なタイミングで提出するために、必要な書類をまとめて紹介していきます。

不動産売却において必要な書類

マンションを売却する際に必要な書類 不動産を売却するためには、ただ不動産会社に「この不動産を売りたい」と申し立てるだけでなく、自身で多くの準備をする必要があります。

その中でも、書類集めは大きな工程のひとつ。必ず必要になる書類から、用意しておいた方が良い書類まで、沢山存在します。

流れに沿って、用意するべき書類はどのようなもので、どのように取得すれば良いのか、紹介していきます

査定時に必要な書類

不動産を売却をするためには、はじめに不動産売却査定をする必要があります。売却査定は売却価格とは異なり、およそどれほどの価格で売却できそうかを相場を元に算出するものです。

売却査定価格をより高額にするためにはどのような書類が必要なのでしょうか。10つの書類を紹介していきます。

インスペクション(建物状況調査)の結果報告書

不動産売却をするために必要になるインスペクションの結果報告では、売却したい不動産がどのような状態のものなのか、どのような状態であったのかを判断するための調査です。

インスペクションは既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合に必ず必要になる調査です。不動産売却をするのであれば、不動産引き渡し後に瑕疵が見つかった際に対応できるよう既存住宅売買瑕疵保険には加入しておくべきです

そのため、売却活動を始める前に調査を受けておくことをおすすめします。


既存住宅にかかる建設住宅性能評価書

住宅性能評価書とは、対象の不動産の評価を数値化して表したものです。どんなにアピールポイントがあったとしても、総合的に判断した際にどれほど良い不動産なのかを数値化してもらえることで、買主の方も安心して物件を検討することができます

さらに、住宅性能評価書は国交省の認可を受けることとなるため、効力が強く、早期成約にも繋がるでしょう。

新耐震基準等に適合することが確認できる書類(旧耐震の建物)

不動産を売却するに置いて、新耐震基準法に適合している不動産であるかどうかは重要です。1981年6月以降に建築された物件であれば、新耐震基準が適応されたものであるためあまり心配はいらないでしょう。

しかし、1981年以前に建てられた不動産であれば、旧耐震基準に基づいて建築されているので、新耐震基準に適合できるよう改装が必要になります。

新耐震基準などに適合することが確認できる証明書も発行してもらうことが可能です。

不動産の周辺環境がわかるもの

不動産売却において、戸建であろうと、マンションであろうと、不動産の周辺の環境がどのような状況なのかどうかは売却価格を左右する大きな要因です。人気のあるエリアであることは説明するまでもありません。

しかし、駅からの距離が近いか、駅からの道のりが明るく開けているか、スーパーが近くにあるか、学校や幼稚園が近いか、公園があるかは、不動産を購入する上で気になるポイントです。そのため、周辺環境に自信があるのであれば、必ず最新の鳥観図があると良いでしょう。

購入時の売買契約書

不動産を購入した際の売買契約書を持っているのであれば、査定のタイミングで用意することをおすすめします。売買契約書は直接的に不動産売却価格を高くする効果はありません。

しかし、査定のタイミングでどのような条件で購入したのかを証明することができると、購入当初の状態も明記されているため、考慮してもらえるポイントが増えるでしょう。

建築確認済証または検査済証

売却したい不動産を検査してもらっているのであれば、業者からもらうことのできる建築確認済証や検査済証建築基準法に基づいた建築方法を元に建築されているかどうかを調査してもらったことの証明になります。

そのため、提出しているとしていないでは買主の方からの印象が違っていめるでしょう。建築確認済証や検査済証がある方が安心して不動産購入を検討してもらえます。そのため、額査定には繋がりませんが、早期成約が見込め、結果的により多くの利益を得ることができるでしょう。

建築設計図書または工事記録書

不動産がどのような設計図を元にどのような技法で工事が行われたのかどうかを示すことのできる建築設計図書または工事記録書買主の方からすると、購入する不動産がどのように建築されたのかを知っておくことはのちに自身で物件をリフォームしたり、リノベーションをしたりする際に有益です。

その理由は、なるべく建築してもらった建築会社にリフォームやリノベーションを依頼した方が業者側にも記録が残っているため、スムーズかつ満足のいく結果を得られるでしょう。

境界確認書

土地を含む不動産売却をしたいのであれば、必ず用意するべきなのが境界確認書です。土地の価値は土地の広さに比例します。そのため、隣接地との境界線がどこなのか、境界線内はどれほどの広さがあるのかを提示することで、安く見積もられてしまうことがなくなり、高額査定が見込めます。

境界確認書がないと、買主の方も不動産引き渡し後に隣接地の所有者と境界線を巡ってトラブルになる可能性を考慮してしまいます。境界確認書があることで引き渡し後の暮らしのイメージが格段によくなると言えるでしょう。


リフォームの契約書・報告書

売却する不動産にリフォームやリノベーションをしたことがあるのであれば、そのときの契約書や報告書を提出するようにしましょう。同じ中古物件でも、リフォームしているかしていないかでは資産価値に大きく差が生じます。

リフォームやリノベーションをしているのであれば、資産価値が購入当初の状態まで修復されている、もしくはそれ以上の付加価値をつけたことにもなります。そのため、契約書や報告書を提出することで高い資産価値が認められ、高額査定につながります

管理費・修繕積立金の記載書類

マンションの不動産売却なのであれば、マンションの管理費や修繕積立金の記録書類の提出が必要です。マンションでクラスとなると、個人での暮らしをしていることには変わりませんが、マンション全体で団体生活をすることにもなります。

そのためには管理費や修繕積立金が発生するため、売主は買主や不動産会社にその事項を共有しておく必要があります。あまりにも管理費や修繕積立金が高いと、成約に時間がかかってしまうこともあります。

ここまでが、マンションの価値を調べる査定において、事前準備で確認しておくべき書類です。

ここからは次のステップである、媒介契約締結時に必要となる書類を見ていきましょう。

媒介契約に必要な書類

不動産を売却するためには、売却活動を行うために不動産会社を媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約を通じて売却活動をした先に買主と不動産売買契約結ぶことになります。

不動産を売却するために必要な媒介契約を締結するために必要な書類には、どのような書類があるでしょうか。

媒介契約書

媒介契約書には前述した、媒介契約の種類の記載があり、不動産会社との連絡の取り方や、不動産会社との媒介契約の期限などが書いてあります。

信頼できる不動産会社からどうかはこの媒介契約書の説明の仕方でもわかります。正しくきちんと説明してくれる不動産会社かを見極めておくようにしましょう。

売買契約に必要な書類

不動産を売却するために必要な売買契約を締結するために必要な書類を紹介していきます。

買付証明書

買付証明書とは、買付申込書、買受証明書、購入申込書など様々な名称で呼ばれることの多い書類で、買主の方から受け取る書類です。

買主の方が仲介業者の担当者と不動産を内覧し、気に入った場合にこの買付証明書を仲介業者または売主に提出します。

「この物件をこの価格で買います」という意思表示となっており、買付証明書を提出した順に契約が信仰されていくため、複数ある場合には前に提出している方が契約しないとなったタイミングより次の方の契約が進行していくことになります

形式は決まっておらず、不動産会社が作成するものとなっています。

売買契約書

売買契約書とは、土地や物件などの不動産の売買が成立したタイミングで交わされる契約書です。不動産の住所はもちろん、面積、構造、住宅タイプなど、様々な情報が記載されています。

売却の成約価格も記載があり、内訳もしっかりとわかるようになっています。戸建ての場合は、土地代と土地代がそれぞれいくらなのか、そして総額も表記されています。そのほかにも、土地の実測量や規約など、のちにトラブルへと発展してしまわないように細かい情報がすべて記載されているのが特徴です。

売買契約書は不動産会社が作成してくれるため、自身で作成しないといけないという不安は持たなくて大丈夫です


精算関係書類

不動産売却をするためには売却価格だけでなく、諸経費がかかるためすべて精算しなくてはいけません。そのために必要になるのが、「売買精算書」です。精算をしなくてはいけないのにはどのようなケースがあるのでしょうか。

売却する不動産が戸建の場合、実測をする必要がある場合があります。実測をした場合には、決済日当日に実測図と境界確認書を買主の方に渡します。それを元に、実測面積と契約面積に差異があるようであれば、差異分の売買価格を精算します。

引き渡し時に必要な書類

不動産の売買契約を締結をして、いざ不動産を引き渡す、というタイミングで事前の準備が足りずに揉めてしまうことになった場合、後味の悪い売買契約になってしまいますよね。そうならないためにも、事前に引き渡しに必要な資料を準備し、万全の状態で引き渡しをすることで、よりスムーズに、より円満な売買契約を結ぶことができます。

戸建て・マンション共通で必要な書類等

戸建てを売却した場合にも、マンションを売却した場合にも、共通して必要になるものが3点あります。戸建てかマンションかのどちらかの場合のみ必要なものよりも特に重要な資料ばかりなので、注意しながらみていきましょう。
鍵受領書
鍵受領書とは、どこの鍵を何本引き渡したのかが明記されている書類です。これは受け取った買主側が引き渡す売主に対して提出するものです。

その理由は、後になって何本鍵があったのかでトラブルにならないようにするためです。仮に5本あったにも関わらず、1本紛失してしまった際に「もともと売主の方が4本しかくれなかった」と揉めごとになったとしましょう。

「あった」「なかった」の主張を証明できるものがない限り、「なかった」として処理されてしまいます。そのようなトラブルになってしまった際に鍵がもともと何本あり、何本受け取っていたのかを証明するためにも、鍵受領書は必要になる書類です。

万が一鍵を紛失してしまっている場合には、その旨を不動産会社と買主の方にしっかりと説明をし、売主の方の負担で鍵を総取り替えする責任があります。売却する不動産について隠しごとをすることは法律でも禁じられています。
 物件引渡確認書
物件引渡確認書とは、対象の不動産が売主から買主の手元に引き渡されたことを証明するための書類です。この書類は不動産会社側で作成してもらえるもので、この書類の発行に基づいて不動産売買契約が完結します。

内容としては売主と買主もちらもの情報が記載されているものです。売主と買主の氏名、住所、連絡先などが明記されているもので、何年の何月何日に引き渡しが行われたのかが明記されています。
固定資産税・都市計画税納税通知書
不動産を所有しているということは、固定資産を所有しているということなので、固定資産税を支払う義務があります。固定資産税納税通知書は売主の方が毎年市町村から郵送されている書類に明細が記載されています。

不動産を売却するということは、1年間で支払うべき固定資産税を売主と買主で共同負担をして支払う義務があります。そのため、固定資産税納税通知書を引き渡しの際に用意し、違いがいくらずつ負担するのかを決める必要があります。
設備取扱説明書・保証書・アフターサービス基準書
戸建てであれ、マンションであれ、不動産を引き渡すとなると不動産に付随している設備が諸々ありますよね。それらの設備の取扱説明書、保証書、アフターサービス基準書などがあるでしょう。
お風呂、キッチンなどの設備をどのように取り扱うのか、保証はいつまで有効で、どのような保証を受けられるのか、修理などのアフターサービスはどんな内容なのかが記載されている書類を新しい買主の方にすべて引き渡しましょう。

マンション固有の書類

マンションを売却して引き渡す場合には、戸建の不動産のように土地はないです。

しかし、マンションとなるとそのマンションならではのルールがあったり、管理費や修繕費があったりします。自分の家とはいえ、マンションの方とは同じルールに法って生活したり、共有スペースを使ったりします。マンション固有のルールブックなど書類がある場合は、すべて共有する必要があります。
分譲時のパンフレット
マンションを売却して引き渡しをする場合には分譲時のパンフレットを一緒に渡すことを忘れないようにしましょう。マンションの場合は自身で経営しているマンションでない限り分譲された際のパンフレットをもらっていたはずです。その際の説明や紹介の記載のあるパンフレットを用意しておきましょう。マンションを購入してもらうために作られた紹介文が記載されているため、売却活動をする際にも役に立つでしょう。
管理規約
マンションで暮らす場合、ゴミ捨てや掃除など、マンションに暮らす全家庭が一丸となって守るべきルールがあります。玄関を一歩踏み入れてしまえば個人の空間ですが、廊下やエレベーターなどは共有のスペースとなるため、使用規約などのルールを守って生活しなくてはいけません。ゴミ出しや臭い問題などにも気を使わなくてはいけないので、管理規約に関わる書類は管理組合から手配し、用意するようにしましょう。
管理費
マンションやアパートである場合、戸建てとは違って管理人さんがいる場合がほとんどです。管理人さんがいなくてもオーナーのような方がいる場合があります。マンションの清掃や修理を担っているのがこの方々です。そのため、毎月の住宅ローンとは別に管理費が毎月かかります。これはいくらなのか、いつ支払うのかなどの記載がある書類は必ず用意しましょう。


登記時に必要な書類

登記をすることで対象の不動産の所有者を売主から買主に移転することができるため、不動産売却において登記は避けては通れない手順のひとつです。不動産購入の際にする登記と不動産売却の際にする登記では内容が異なります。登記時に必要となる書類を紹介していきます。

登記済権利証または登記識別情報通知書

より馴染みのある名称だと「権利証」である登記済権利証は、不動産を取得したタイミングで法務局から発行される書類です。

登記済権利証は対象の不動産の真の所有者にのみ公布される書類であるため、所有者であることを証明するために必要な、とても重要な書類です。不動産取得のタイミングが平成17年よりも前の方だと、登記済権利証ではなく、代わりに登記識別情報通知書が発行されているはずです。登記済権利証がない方は登記識別情報通知書を用意するようにしましょう。

登記済権利証または登記識別情報通知書を買主の方に引き渡し、所有権の移転をしてもらうことで、新しい所有者が売主から買主へと移ります。

印鑑証明書

対象の不動産の売主本人の印鑑証明書が必要です。不動産では大きな取引が発生するため、本人確認の意味も込めて印鑑証明書の提出が義務付けられています。1人で所有している不動産であれば、その所有者の方の印鑑証明のみで良いです。

しかし、共同名義で不動産を複数人で所有している場合には、所有者全員の印鑑証明書が必要となります。遠方に住んでいる共同名義の所有者がいるようであれば、早めに準備を開始しましょう。
印鑑証明書には期限があるため、期限が切れていないこともチェックしたいポイント。発行から3ヶ月以内のものでないといけないため、必ず期限内のものを用意しましょう。

本人確認書類

対象の不動産の売主本人の身分確認書類が必要です。所有者が1人であれば、その方の分だけを用意すれば良いのですが、何名かで共同で所有している場合には、全員分の身分証明書の準備をする必要があります。夫婦で共同名義で所有している場合には準備にあまり手こずらないかもしれません。

しかし、対象の物件が相続によって譲り受けたもので、兄弟姉妹と一緒に相続した不動産である場合でも、全員分必要となります。近所に住んでいるならともかく、遠方や海外などに住んでいる方がいるようであれば、早めに準備を始めておくのが賢明でしょう。

委任状

登記をするためには、登記申告書を買主(権利者)と売主(義務者)が共同で作成する必要があります。しかし共同で作成となると、必要以上に顔を合わせなくてはいけなくなったり、スケジュールの調整が必要になったりなど、何かと不便なことも発生します。

そこで、買主(権利者)もしくは売主(義務者)のどちらか一方がまとめてすべて作成することが認められています。どちらかがまとめて作成する際に必要になるのが委任状です。

権利者からの委任状がある場合、売主が「義務者本人」兼「権利者代理」で、義務者からの委任状がある場合には、買主が「権利者本人」兼「義務者代理」で登記申告書の作成をすることができます。

住民票

不動産登記には対象不動産の売主の住民票が必要となります。売主全員分の住民票が必要となるため、早めに準備を進めていくことをおすすめします。住民票は発行されてから3ヵ月以内のものの利用が義務付けられているため、早めに発行してしまった場合には、お住いの市町村の役所で再発行してもらいましょう。

第三者の許可書・同意書・承諾書

不動産の登記申請をするためには、どのような経緯で登記変更をすることになったのか、その原因を第三者に許可、同意、承諾してもらわないといけない場合があります。必要な場合にのみ、第三者が許可、同意、承諾をしたことを裏付けるための証明として第三者の許可書、同意書、承諾書のような書類の準備が必要となります。

記入方法としては、登記申請書の添付情報に記載するだけなので、あまり難しいことではありません。許可書、同意書、承諾書のうち、どれを添付すれば良いかわかならない場合には、登記所に確認するようにしましょう

確定申告に必要な書類

不動産を売却すると、売却利益、すなわち所得が発生します。給与とはまったく別の経路で得たものとはいえ、所得が発生した以上は所得税の支払いが義務付けられています。不動産を売却して得た所得に対する所得税は、給与所得や事業所得とは切り離して考える分離課税で、その実態は「所得税」と「住民税」となります。

不動産売却をした翌年の3月が「所得税」の支払いのタイミングで、所得税を支払った同じ年の6月に住民税の支払いのタイミングがやってきます

課税対象である譲渡所得の計算方法は以下です。
譲渡所得=売却利益ー(不動産取得費用+不動産売却費用)


不動産売却を完了してから確定申告をするまでには時間が空いてしまうため、いざ確定申告をするタイミングで「あれがない、これがない」となってしまわないよう、事前にどのような書類が必要なのかを把握しておくことをおすすめします。

不動産売却時の確定申告をするタイミングで必要になる書類をそれぞれ紹介していきます。

確定申告書

確定申告をするためには、確定申告書の提出が必須です。譲渡所得税の支払いの場合は、譲渡所得税自体が分離課税であるため、「申告書B様式」と「分離課税の申告書」の2種類の確定申告書を用意する必要があります。不動産を売却した際の確定申告では必ず必要になる書類ですので押さえておきましょう。
・申告書B様式
主に株などの譲渡所得を得ている方が使用する申告書です。

・分離課税の申告書
分離課税の申告書が必要なになるのか以下の場合のみです。
土地・建物の譲渡
株式の譲渡
申告分離課税を選択した上場株式の配当
先物取引
山林所得
退職所得

譲渡所得計算証明書

譲渡所得計算証明書は別名、譲渡所得の内訳書といいます。確定申告書とは別で、不動産を売却する上で、確定申告の際に、必ず必要になる書類です。この証明書は税務署からもらうことができ、さらに国税庁のホームページよりダウンロードすることも可能です。いきなり記入するとなっても何を記入すれば良いのかイメージが湧かないと思うので、入手しておくことをおすすめします。

申告書をいきなり記入するのではなく、先に譲渡所得計算証明書を記入することで必要な数字が整理されてスムーズに確定申告書を作成することができるため、譲渡所得計算証明書をまずはじめに書き始めるようにしましょう。

除票住民票

譲渡所得税の確定申告をする場合、自分が住んでいた不動産を売却したということを証明するために、自分がその不動産に住んでいたことを証明しなくてはなりません

そのため、登記変更をしてしまったことにより住民票は取得しても仕方がありませんから、住民票の除票が必要になります。住民票の除票は引っ越してから5年間の間であれば簡単に発行してもらえるものです。

しかし、引っ越した先の住所が売却した土地の近所で転出や転入を伴っていない場合、住民票がそもそも取り除かれていない場合があります。その場合には現住所の住民票を取得することで前の住所が記載されているので、そちらを提出することで代用することができます。

こちらも不動産を売却した際の確定申告の際には必要となる書類です。


売ったときの売買契約書の写し

不動産を売却した際の売買契約書の写しの提出も必要です。こちらは自身で用意する必要のある書類です。失くしてしまわないよう十分注意をして保管するようにしましょう。

譲渡所得税は譲渡所得の金額や何年間対象の不動産を所有していたのかによって計算式が異なります。そのため、譲渡所得の金額を正確に割り出すためにも売却利益がいくらなのかを把握する必要があります。売却価格が掲載されているものではなく、成約価格がきちんと記載されているものを用意しましょう。

不動産を売却した際には、正確な金額を確定申告する必要があると考えると、売買契約書が必要となることもうなずけるのではないでしょうか。

媒介報酬や印紙代などの金額が分かる書類

譲渡所得の価格を割り出すために必要なのが、不動産を売却した価格、対象の不動産を取得するのにかかった費用、対象の不動産を売却するのにかかった費用の3つです。

不動産の売却価格は売買契約書で確認することができますが、売却費用は細かい出費もあるため、それぞれにかかった費用がいくらなのかを正確に判断することのできる書類の提出が必要です。

印紙税、抵当権抹消の費用のような税務署や法務局が関与している費用はもちろん、不動産会社への手数料や媒介報酬がいくらなのかがわかる書類の用意も忘れずにしましょう。

不動産を売却した際には、不動産売却価格そのものだけではなく、それ以外に掛かった費用を見せる書類「媒介報酬・印紙代の明細」が必要になるということです。

売却特例により必要な書類

不動産を売却をして譲渡所得を割り出す際に、自分自身で住んでいた不動産を売却する場合、「3,000万円の特別控除」を適応することができます。

3,000万円の特別控除を適応すると、譲渡所得を割り出す計算が
譲渡所得=売却利益ー(取得費用+売却費用+3,000万円)
となります。

3,000万円の特別控除を使用する場合に、特別な書類は必要なく、控除を適用した旨を譲渡所得計算証明書に記載するだけで十分です。他の特例と併用できない場合もあるので、適応した特例がすべて併用できるものだったのか、もう一度確かめることをおすすめします。

不動産を売却した際の確定申告では、誰もが特別控除を利用したいと考えることだと思います。事前に、必要な書類は準備するようにしましょう。

住み替えで住宅ローン控除を利用するのに必要な書類

住み替えで適応される住宅ローン控除は別名住宅借入金等特別控除と呼びます。住宅借入金等特別控除とは住宅ローンの1%を10年間に渡って年間控除するという制度です。上限はどのような物件かによって異なります。
一般住宅:住宅ローンの年末残高が4,000万円が上限
=1年間40万円で、10年間で400万円の控除が受けられる

認定住宅:住宅ローンの年末残高が5,000万円が上限
=1年間50万円で、10年間で500万円の控除が受けられる

必要な書類は以下です。
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・本人証明書
・建物・土地の登記事項証明書
・建物・土地の不動産売買契約書
・源泉徴収票 勤務先から入手します。
・住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」
・耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し
・認定通知書の写し

どうしても自身でできない場合には、税理士に依頼する方法を考えてみてはいかがでしょうか。



これまで、不動産を売却する流れに沿って、必要な書類を見て頂きました。

最後に不動産を売却する上で必要な書類と所得方法をチェックリストとして記載しておきます。

売却時に必要な書類チェックリスト

マンションを売却する際に必要となる書類チェックリスト 不動産を売却をするためには、ただ不動産会社に「この不動産を売りたい」と申し立てるだけでなく、自身で多くの準備をする必要があります。

その中でも、書類集めは大きな工程のひとつ。必ず必要になる書類から、用意しておいた方が良い書類まで、合わせると18種類にもなります。用意するべき書類はどのようなもので、どのように取得すれば良いのか、紹介していきます。

【必須】必要書類の8種一覧と取得方法

不動産を売却するために必ず必要になる書類は8種類があります。それぞれどのようなもので、どのように取得すれば良いのかを説明していきます。
1:登記済権利証
登記済権利証は、一般的に「権利証」と呼ばれるもので、登記済権利証に名義が記載されている方が対象の不動産の所有者であることを証明するための書類です。登記済権利証を買主に渡し、登記名義を売主から買主に変更することで不動産の所有権が買主へと移行するため、必ず必要な書類となります。

登記済権利証は、不動産登記が完了したタイミングで法務局から登記名義人(売主)に対して交付されます。一度発行された登記済権利証は再発行ができず、無くしてしまった場合には再度法務局で申請を一からあげなくてはいけません。そのため、ご自身ではもちろん、買主の方に渡す際にも注意を施すことをおすすめします。
2:間取り図と測量図
物件を売却する際に必ず必要になる間取り図と測量図。買主としては、間取りのわからない物件を購入したいとはなかなか踏み切れないもの。売却活動をスムーズに進めるためにも、用意するようにしましょう。

間取り図や測量図は自身で不動産を購入した際にもらえるため、自宅で保存している場合にはそちらを提出するだけで事足ります。しかし、もう何年も前のことでどこにあるかわからない際には、法務局で申請をすれば取得できます。
3:固定資産税納税通知書
毎年1月1日時点の不動産の所有者に発行される固定資産税納税通知書の提出も必要です。その理由は、不動産にかかる固定資産税は売主と買主の両者で分けて負担するのが一般的だからです。どちらがどれほどの額を負担すれば良いのかを正確に知るために、なくてはならない書類です。

固定資産税納税通知書は毎年4月頃に市役所より、不動産の所有者に対して発行されます。再発行ができない書類ではありますが、どうしてもない場合には市役所に申請すると代わりに「固定資産税評価証明書」を発行してもらえますので、こちらを提出するようにしましょう。
4:実印、印鑑証明 書類への捺印と実印の証明
不動産売買契約を交わすためには、何かとハンコを押す機会が多いです。その際、必ず「実印」であることが条件づけられているため、実印の用意をお忘れなく。さらに、そのハンコが実印であるかを証明するための印鑑証明書も必要となるので取得するようにしましょう。
すでに印鑑証明書を持っていたとしても、発行されて3ヶ月以内のものを使用することが好まれているため、再度発行手続きを行ってください。

印鑑証明書は市役所にて発行してもらえます。「印鑑登録証明書交付申請書」を記入し、以下のいずれかの書類を提出すれば申請できます。
・印鑑登録カード
・住民基本台帳カード
・個人番号カード
・本人確認書類
5:身分証明書
売主が本人かどうかを確認するために必要となる身分証明書は、運転免許証、パスポート、健康保険証で対応が可能です。仮に売却する不動産が共同所有の場合には、全員分の身分証明書の用意が必要となります。
(6:建築確認済証・検査済証)
一戸建ての売却時にのみ必要となる建築確認済証・検査済証。これらの書類は一戸建ての建築が建築基準を満たしているかの確認をするために必要となる書類です。

自身が不動産を取得した際に発行されるもので、再発行はできません。どうしても見つけられない場合には、「台帳記載事項証明書」を市役所の建築指導課で発行してもらい、提出するようにしましょう。
(7:地積測量図、境界確認書 土地の大きさ等の確認)
地積測量図と境界確認書は、土地を売却する場合と、土地を含む一戸建てを売却する際に必要になります。土地の正確な大きさや、隣の土地との正確な境界線を確認するためになくてはならない書類です。登記簿に記載のあるものでは情報が古い場合があるので、売却前に再度計測をし、最新のものを提出することをおすすめします。

地積測量図と境界確認書は土地を取得した際に発行されるのですが、最新のものが欲しい場合や無くしてしまった場合には、測量士や土地家屋調査士に再調査を依頼するようにしましょう。
8:マンションの利用規約
マンションを売却する場合には、マンションの利用規約が必要となります。利用規約にはそのマンションに住むためのルールが確認できる事項の記載があるため提出しましょう。

マンションにすみ始める際に冊子でもらっているはずなので、探してみましょう。無くしてしまった場合には、管理組合に申請をすれば再度もらえるので無くしてしまった方は申請が必要です。

【推奨】必要書類の10種一覧

上記の8つの書類以外にも、用意しておいた方が良い書類が10種類あるので紹介していきます。
9:固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書は、不動産にかかる固定資産税として課税される税金を計算する際に必要となる書類です。地方自自体に収める税金となるため、書式が地域によって異なる場合があるため、個人間で確認せず、不動産会社を介して確認することをおすすめします。
10:住民票
登記している不動産と、現在住んでいる住所が異なる場合にのみ用意しておくべきなのが住民票です。3ヶ月以内に発行されたものが有効となるため、売却のタイミングで再度発行しておくことをおすすめします。
11:建築設計図書・工事記録書
一戸建てを売却するのであれば建築設計図書・工事記録書があると、建築基準を満たしていることを建築確認済証・検査済証と合わせて証明することができます。より物件に対して安心感を抱いてもらえるので、用意しておくと良いでしょう。
12:マンションの使用細則・維持費についての書類
マンションの売却時にのみ必要となるのがマンションの使用細則や維持費についての書類です。マンションへの入居するためには、一部共同で協力し合わなければならない部分が発生します。そのため、事前にマンションでの生活を快く始められるための情報は提供しておいた方が買主の方も安心できるでしょう。
13:耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
耐震偽装やアスベスト被害が無いことを口頭だけでなく、書面上でも証明するために提出しましょう。家を購入するにあたり気にする安全面をしっかりと証明するだけで、買主からの印象も良くなります。
14:地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書
不動産の安全性を証明するための書類です。特に一戸建ての場合であれば、物件は安全でも、土地に不安要素があるかないかも、これらの書類で確認することができます。
15:購入時の契約書・重要事項説明書・パンフレットやチラシ広告
売主が不動産を取得した際の情報を開示して欲しいと買主から求められる場合があるので、事前に用意しておきましょう。言われてから探し始めるよりも、先に提示していた方が印象が良いですし、「偽装しているのかも」と無駄に不安を煽ってしまうことも防ぐことができます。


16:ローン残高証明書
不動産を売却したとしても、住宅ローンの支払い義務はそのまま残ります。売却時にどれほどの残高があるのかを確認するためにもローン残高証明書は用意しておいた方がようでしょう。
17:ローン返済予定表(住宅ローンの償還表)
ローン残高証明書がない場合、代わりとして使えるのがローン返済予定表です。あとどれだけローンが残っており、不動産を売却した費用でどれだけ返済しきれるのかを把握するためにも、ローン残高証明書とローン返済予定表のどちらかは用意しておくことをおすすめします。
18:銀行口座書類、通帳
不動産売買では金銭のやりとりが発生するため、必ず用意するようにしましょう。振込口座を間違ってしまい、一切の金銭が振り込まれないという事態になってしまわないよう、すぐに確認できるよう手元においておくことをおすすめします。

不動産売却時の必要書類まとめ

マンションを売却する際に必要となる書類まとめ
  1. 不動産売却時には揃えておくべき書類が沢山ある
  2. 必須書類等、自分に必要な書類を予め確認しておく
  3. 書類が揃わないことで買主に不信感を持たれないようにする
不動産を売却するためには、様々な書類の用意が必要になります。必ず用意しなくてはいけないものから、用意しておくと良いものまで合わせると18種類もの書類が必要です。どれが用意できたのかわからなくなってしまわないよう、ご自身でチェックリストを作成して管理すると良いかもしれませんね。

スムーズに売却を進められるよう、なるべく言われる前に用意することをおすすめします。

確定申告に関する相談は税理士さんに相談することをお勧めします。

不安な部分は不動産会社の方に相談してみましょう。

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