付帯設備表と物件状況報告書とは?不動産売買でトラブルを避けるポイントをわかりやすく解説!

不動産を売却をして、引き渡し後にトラブルになってしまっては、せっかくの新生活なのにもかかわらず、羽が伸ばせないですよね。不動産売却ののちにトラブルを回避するためには、不動産に関する不具合をすべて事前に提示し、買主の方に納得してもらった上で購入してもらうことが一番の対策となります。不動産売買後にトラブルを避けるために、付帯設備表や物件状況報告書という書類が活用されていることをご存知でしょうか。不動産売却後のトラブルを避けるために必要な付帯設備表と物件状況報告書とはどのようなものかを説明し、トラブルを避けるための活用法もまとめていきます。

不動産売却において重要な瑕疵担保責任とは

マンション売却において重要な瑕疵担保責任について説明します。 瑕疵担保責任とは、不動産購入時では発見されていなかった隠れた瑕疵があった場合に売却する売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。
瑕疵担保責任は買主が瑕疵を発見してから1年間有効なものであり、期間中であれば売主が修理などの費用を負担しなくてはいけません。

2020年の法改正で「瑕疵担保責任」に関する内容が改正されています。
特に中古マンションの売却を考えている人は瑕疵担保責任については事前に学習しておきましょう。
今回紹介する付帯設備表と物件状況報告書は瑕疵担保責任におけるトラブルを避けるために活用できるものですので、併せて確認しておきましょう。

付帯設備表と物件状況報告書とは

マンション売却において必要な付帯設備表と物件状況確認書とは 不動産売却をする際には、買主の方に十分に物件の状態を把握してもらい、それを承知した上で購入してもらうために様々な方法で「どのような状態の物件を売却するのか」を提示する必要があります。
そのためにも、どのような状態の物件を売却するのかを示す物件状況報告書と、どのようなものがついてくる物件を売却するのかを示す付帯設備表の提出は必須です。それぞれがどのようなものなのかどうかを解説していきます。

付帯設備表とは

付帯設備表とは不動産を売却をする際に、売却する物件と一緒に置いていく設備や家具があるのであれば何を置いていくのかを記載するものです。
不動産売却の活動の過程には必ず内覧が含まれます。
売却したい不動産に住んでいない状態で内覧をしてもらのであればあまり気にする必要はありません
しかし、住んでいる状態で内覧を迎えなければいけないケースが一般的です
この場合、買主の方はどうしても家具や家電が置いてある状態でマンションを見るため、家具や家電もついてくる状態で購入できると勘違いされてしまう場合もあることを念頭に入れておきましょう。
勘違いされてしまった際にトラブルにならないためにも、付帯設備表を作成して「何は置いていき、何は置いていかないのか」を明記しておくことが必要です。
物件を引き渡してからすぐに置いていった設備に不具合が生じたり、故障してしまったりするとトラブルのタネになりかねません
そのため、付帯設備表では置いていくものがあり、不具合があるのであれば買主の方に指摘される前に提示しましょう。

付帯設備表に記載される項目

付帯設備表に記入しなくてはいけない大まかな事項は下記です。
【主要設備】
給湯関係 ・給湯器
水回り関係 ・厨房設備
・浴室設備
・洗面設備
・トイレ設備
空調関係 ・冷暖房設備
・冷房機
・暖房機
・換気機
・床暖房設備
【そのほかの設備】
照明関係 ・屋内照明設備
収納関係 ・食器棚
・つり棚
・床下収納
・下駄箱
建具関係 ・網戸
・雨戸
・障子
・畳
・扉
その他 ・テレビ
・カーテンレール/カーテン
・物干し
・火災警報器
付帯設備表はマンションを売却する上では、ほとんどの方が準備するものです。
不動産をいざ売却しようと思ってから準備をすると、あんなところにもこんなところにも不備があり、修理をするまで内覧を断るしかない。なんて状況になってしまっては、早く売却をすることなんてできません。
仮にそのままの状態で、マンションの売却を進めても高く売れる事はないでしょう。
事前に時間を取って、付帯設備表を準備することが重要であることをお判りいただけましたでしょうか。
付帯設備表では、買主が購入するマンションに「何がついてきて、何がついてこないのか」を記載します。この際、不具合のある設備があるようであればどのような不具合があるのかを十分に明記しておきましょう。マンション引き渡し後に不具合が発生してしまうと買主の方とトラブルになる可能性もあるので、注意しましょう。
 

付帯設備表以外にも、物件状況報告書というものが存在します。ここからは、マンション売却において重要な物件状況報告書について紹介していきます。

物件状況報告書とは

物件状況報告書とは、不動産を売却する際に売主の方がどのような状態の物件を売却するのかを明記する書類です。
売却活動の中には内覧があり、内覧でどのような物件であるのかはある程度確認することができるでしょう。
売主の方も同伴するのであれば、見ただけでは分かり得ないことも質問されるでしょうし、物件の情報を提供することができます。
しかし、「見ただけではわからないこと、内覧で聞けなかったこと」の中でも購入する方として知っておきたいことは多くあるでしょう。
物件に不具合があることを認知しているのであれば、売主の方はのちにトラブルになることがないよう、事前に報告しておく必要があります。
物件状況報告書を確認してすべての不具合を承認した上で、購入することを決めて契約締結をしたのであればのちに不具合が発生しても売主は責任を問われません。
しかし、不具合があることを知っていたのにも関わらず物件状況確認書に記載をしていなかった場合には、隠蔽していたこととなり、賠償責任を問われることになります
売主の方は自分自身の身を守るためにも、物件状況報告書は必ず提出するべき書類です。

物件状況報告書に記載される項目

物件状況報告書で記入するべき項目は以下です。
雨漏りの有無 修理をしているのであれば、いつ修理したのかも記載する
シロアリの被害の有無 駆除や修理をしたのであれば、いつ行ったのかも記載する
腐触の有無給排水管の故障建物の傾きの有無増改築の有無 リフォームやイノベーションをしているのであれば依頼した建築会社も記載する
火災等の被害の有無
そのほかにも、近隣住人と日照権や騒音などのトラブルになりうる要件があるのであれば、それも合わせて記載しておくようにしましょう。
設備保証の保証期間に要注意
どんなにたくさんの設備を置いていくことを決めたとしても、すべて新品に取り替えているものではなく、自身で使用していたものを置いていくことになります。
そのため、設備の保証期間はすでに過ぎており、所有者が変わってから故障が生じても保証期間内に対応できないことがほとんどです。その場合、修理費は誰が支払うことになるのでしょうか。
物件の引き渡し完了日から7日以内に不具合が起きた場合には、売主が修理費を負担することになります
「付帯設備は一切保証しない」と言ってある場合には、引き渡し完了後に何があっても売主が何かを追加で支払わなくてはいけないことにはなりません。
物件状況確認書や付帯設備表の記入者とは どのような状態なのかを明記する物件状況報告書やどのような設備を残すのかを明記する付帯設備表は、原則不動産の所有者である売主が記入する書類です。その理由は、売主であると不動産会社の方に比べると専門知識はありません。
しかし、住んでいるからこそわかることや、所有しているからこそ把握していることがあるのは説明するまでもありません。
さらに、どの設備を残し、どの設備は撤去するのかは売主の方でないと判断できないことです。そのため、物件状況報告書や付帯設備表は売主の方が記入し、不動産会社を介して買主の方の手に渡っていくのです。
しっかりと探していてもなかなか発見できるものではありませんが、のちに瑕疵が発見されることのないよう、くまなくチェックするようにしましょう。
付帯設備表と物件状況報告書に関するまとめ
  • 不動産を売却する際は、買主と後々トラブルにならないように付帯設備表と物件状況報告書を用意する。
  • 物件の不具合について、売主が負担するのか、買主が負担するかを明記することを心がける。
  • 自分自身を守るためにも隠さない。という意思を明確に持つ。
  • 付帯設備表と物件状況報告書は売主が記載するべきものであることを覚えておく。
付帯設備表や物件状況報告書は不動産について包み隠さず記入しなければいけないことが多く、「書きたくないな」と感じる売主の方もいるでしょう。
しかし、売却後に不具合が見つかってしまうと賠償責任を問われることもあります。売却する物件がどのような不動産なのか、何は付帯してあるのかを明記し、自分自身を守るためにもしっかりと提出をするようにしましょう
そして、ここからはより、トラブルを避けるための付帯設備表と物件状況報告書の活用の仕方について紹介をしていきます。

付帯設備表と物件状況報告書を使って、トラブルを防ぐ方法

付帯設備表と物件状況報告書を使ってトラブルを避ける方法を紹介します。 ここからはより、トラブルを避けるための付帯設備表と物件状況報告書の活用の仕方について紹介をしていきます。

引き渡し後のトラブルを避ける3つの方法方法

付帯設備表を作成する上で、のちにトラブルに発展しないように注意するべきことにはどのようなポイントを抑えておくべきなのでしょうか。
残置物を残さない、保証の期間を決める、不動産会社を詳細に打ち合わせをするの3つのポイントを詳しく説明していきます。
①残置物は残さない
残置物とは、売主の方が個人的に購入をし取得した家具や家電のことを意味します。ドアやインターホンなど、売主の方がマンションを購入した時点ですでに備わっていた設備であれば置いていくことをおすすめします。
しかし、残置物については誰の所有者なのかがはっきりとしないため、のちに不具合が起きた際に責任が誰のものになるのかでトラブルになる可能性が高くなってしまいます。
②保証の期間を決める
付帯設備表に「有」と記載の有るものが故障や不具合似た場合に、売主が責任を問われるのは一般的に引き渡し完了日から7日間以内に不具合が生じた場合です。
「保証なし」で承諾してもらえたのであれば、保証はなしでも大丈夫です。しかし、「一週間の保証をつける」のが一般的で有ることは覚えておきましょう。
③不動産会社と詳細に打ち合わせする
売主として付帯設備表で何を置いていき、何は持っていくかを決める際には、不動産会社をよく相談するようにしましょう
設備として置いて置いた方が付加価値がつき、マンションが高額で購入してもらえる場合があります。
耐用年数があるものに関しては、残しておくよりも撤去してしまった方がトラブルになりにくいものもあります。そのような設備があるのであれば、不動産会社の方とよく相談することをおすすめします。
付帯設備表と物件状況報告書を使ってトラブルを避ける方法のまとめ
  • 不動産を売却する際は、付帯設備表と物件状況確認書を準備する
  • ポイントとしては「残置物を残さない」、「保証期間を決める」、「不動産会社と詳細に打ち合わせをする」の3点
  • 不動産を高く売却するためにも、売却した後のトラブルを避ける情報共有のためにも、付帯設備表や物件状況報告書の作成は慎重に行う
不動産を売却する際には売主と買主間でどのようなマンションのやりとりをしているのかの情報共有がとても重要になります。
情報共有のためにも、付帯設備表や物件現状確認書の作成は慎重に行うべきです。
のちのトラブルを回避するためにも、不動産会社の方とよく相談をしながら作成していきましょう。

付帯設備表と物件状況報告書のまとめ

付帯設備表と物件状況報告書のまとめ
  1. 不動産を売却する上では、引き渡した後も瑕疵担保責任を負う必要がある。
  2. 瑕疵担保責任とは、購入時では発見されていなかった隠れた瑕疵があった場合に売却する売主が買主に対して負わなければならない責任のこと。
  3. 瑕疵担保責任は買主が瑕疵を発見してから1年間有効なものであり、期間中であれば売主が修理などの費用を負担しなくてはいけない。
  4. 特に中古マンションの売却の場合は、瑕疵担保責任のトラブルを避けるためにも「付帯設備表と物件状況報告書」が重要である。
  5. 物件の不具合について、売主が負担するのか、買主が負担するかを明記することを心がける。
  6. 自分自身を守るためにも隠さない。という意思を明確に持つ。
  7. 付帯設備表と物件状況報告書は売主が記載するべきものであることを覚えておく。
  8. 物件を売却する際は、付帯設備表と物件状況確認書を準備する。
  9. ポイントとしては「残置物を残さない」、「保証期間を決める」、「不動産会社と詳細に打ち合わせをする」の3点。
  10. 不動産を高く売却するためにも、売却した後のトラブルを避ける情報共有のためにも、付帯設備表や物件状況報告書の作成は慎重に行う。
不動産を売却した際に、買主と売主の間でトラブルになることが多いのが、引き渡し後に物件に不具合が生じた場合です。
物件の状態が思っていたものと違っていたり、一緒にあると思っていたはずの家電や家具がなかった場合など、トラブルの原因は買主と売主の間での情報共有が足りていないケースがほとんどです。
十分にどのような物件をやりとりするのかを把握し合うためには、付帯設備表や物件状況報告書をしっかりと提示することが重要です。
トラブルを避けるためには付帯設備表や物件状況報告書を活用するようにしましょう。
また、いざマンションを売却するぞ!となってから、設備の不具合に気付いていては遅いです。不動産を高く売却する!さらには、トラブルを避けるためにも、事前にしっかりと時間を取り、付帯設備表と物件状況報告書を作成するようにしましょう。
改めてではありますが、それらを作成するのは売主の責任であることを覚えておきましょう。

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