付帯設備とは?付帯設備表でマンション売却時のトラブルを防ぐ秘訣!

マンションを売却した後に、買主とトラブルを避けるために押さえておきたい瑕疵担保責任をご存知でしょうか。2020年の民法の改正で瑕疵担保責任はより、マンションを売却する上で重要なものとなりました。マンションを売却時の瑕疵担保責任のトラブルを避けるために重要な付帯設備について紹介します。

マンション売却時に押さえておきたい「瑕疵担保責任」

マンション売却において重要な瑕疵担保責任について説明します。
マンション売却において重要な瑕疵担保責任について説明します。

 
マンションを売却される方は、瑕疵担保責任という言葉を聞いたこともあるのではないでしょうか。
まず始めに瑕疵担保責任の意味を把握しておきましょう。マンション売却後に買主との間で損害賠償へと発展してしまいかねないので、よく理解しておきましょう

瑕疵担保責任の用語解説

瑕疵(かし)とは物件の評価を下げる欠点といわれ、不動産における瑕疵は外部からでも容易にわかる不動産自体の欠陥のことをいいます。
つまり「瑕疵担保責任」とは、その不動産自体に「隠れた瑕疵」があった場合に、主が買主に対して負う責任のことをいいます。この隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償を求めることや契約の解除を主張できてしまうので注意が必要です。
損害賠償や契約解除の請求ができるのは、買主が契約の際に、瑕疵の存在を知らず、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合のみです
2020年4月に施行された民法改正によって、売買における売主の瑕疵担保責任の規定が大幅に見直されました。
2020年4月の民法改正によって変わったポイントまとめ
改正前民法(法定責任説) 改正民法
追完請求 不可
代金減額請求 不可(数量指示売買を除く)
解除 契約をした目的を達成できない場合のみ可 可(ただし、不履行が軽微である場合、不可)
損害賠償 可(信頼利益に限定) 可(履行利益まで可)
 

瑕疵担保責任を負う期間

民法上では、買主は瑕疵の事実を知った時から1年以内に売主に申し出しをすることで売主は瑕疵担保責任を負わなくてはなりません。
さらに、売主が宅地建物取引業者の場合には、瑕疵担保責任を負う期間は「引渡しの日から2年間以上」としなければなりません。
中古マンションの売却を考えている人はより詳しく瑕疵担保責任について紹介している記事がありますので、こちらをご覧ください。

ここから、瑕疵担保責任について考える上で重要な付帯設備について紹介していきます。

マンションの付帯設備って?

瑕疵担保責任を考える上で重要な付帯設備について紹介していきます。

マンションにはエアコンやバスルームの浴室乾燥機や追い焚き機能、床暖房など建物以外にいくつかの付帯設備があります。
契約内容にもよりますが、基本的にはこうした設備も物件の価格に含まれています。これらの付帯設備の取り扱いについては気をつけなければ無用のトラブルに発展することもあります。
付帯設備のトラブルで問題になるのが売却後の付帯設備の故障です。これには付帯設備表を作成して設備の状況を契約までに買主に伝えておく必要があります。また契約までに全ての付帯設備を一度稼働させておくとよいでしょう。
マンション売却後、すぐに付帯設備が故障した場合どうする?
マンション売却後、すぐにバスルームにある浴室乾燥機や追い焚き機能が作動しなくなった。こうした時、その修理費はどちらが負担するのでしょうか?
売主としては売却後のことは買主が全ての責任を負うものだと考えるでしょう。当然、通常はそうなります。しかし付帯設備表の記入内容によっては買主とモメることもあります。

瑕疵担保責任のトラブルを避けるためのポイント

瑕疵担保責任のトラブルを避けるためのポイントを紹介していきます。

冒頭で紹介した通り、マンションを売却した後も、マンションに隠れた瑕疵などがあった場合にはトラブルになり、賠償責任を負わないといけない。なんてことにもなりかねません。
瑕疵担保責任のトラブルを避けるためのポイントを紹介していきます。
特に中古マンションの売却を考えている人は、瑕疵担保責任のトラブルに巻き込まれやすいので、注意が必要です。

付帯設備表を活用する

マンションの売却時には通常、契約書に付帯設備表を添付します。この付帯設備表にはエアコン何台、床暖房何台といったことや不具合があるかないかを記入します。
トラブルになってしまう場合というのは例えばエアコン3台、不具合なしと記載していたのに実際にはエアコンの1台が故障していたというような場合です。付帯設備表は不動産業者が現場で確認して作成したり、売主に聞き取りを行ったりして作成します。
さらにその表には売主として署名をして印鑑を押印することになります。その付帯設備に対して引き渡し後2週間以内の故障の修繕義務を負うといった条件で付帯設備表を作成するのです。

付帯設備表に記載される項目

付帯設備表に記入しなくてはいけない大まかな事項は下記です。
【主要設備】
給湯関係 ・給湯器
水回り関係 ・厨房設備
・浴室設備
・洗面設備
・トイレ設備
空調関係 ・冷暖房設備
・冷房機
・暖房機
・換気機
・床暖房設備
【そのほかの設備】
照明関係 ・屋内照明設備
収納関係 ・食器棚
・つり棚
・床下収納
・下駄箱
建具関係 ・網戸
・雨戸
・障子
・畳
・扉
その他 ・テレビ
・カーテンレール/カーテン
・物干し
・火災警報器
付帯設備表はマンションを売却する上では、ほとんどの方が準備するものです。
不動産をいざ売却しようと思ってから準備をすると、あんなところにもこんなところにも不備があり、修理をするまで内覧を断るしかない。なんて状況になってしまっては、早く売却をすることなんてできません。
仮にそのままの状態で、マンションの売却を進めても高く売れる事はないでしょう。
事前に時間を取って、付帯設備表を準備することが重要であることをお判りいただけましたでしょうか。

契約前に一度付帯設備の稼働を確認する

例えばマンションを空き家にして売り出す場合など売出し時には正常に稼働していたものがいざ契約をして買主に引き渡すと故障していたということもありえます。
こういったリスクを防ぐためには、一度契約前に全ての付帯設備を稼働させておくと良いでしょう。仮に不具合があるようであれば付帯設備表に不具合有りと書けばよいのです。
付帯設備表に売主として署名をして印をつけば、付帯設備表の内容について責任を負います。不動産業者が作成した付帯設備表に安易にサインする前にしっかりと内容の確認をすることが大切です。
付帯設備表の扱いなどは不動産業者によって扱いの異なるところです。無用なトラブルを避けるため、良質な不動産業者を選びましょう。
 

瑕疵担保責任のトラブルを避けるためのポイントまとめ

瑕疵担保責任のトラブルを避けるためのポイントまとめ

  1. 瑕疵担保責任とは、その不動産自体に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対してその責任を負うこと。
  2. 隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償を求めることや契約の解除を主張できる。
  3. 2020年の法改正で、より売主に厳しい条件に改正されており、中古マンションを売却する上では重要なポイント。
  4. マンションにはエアコンやバスルームの浴室乾燥機や追い焚き機能、床暖房など建物以外にいくつかの付帯設備がある。
  5. 付帯設備の取り扱いについては気をつけなければ無用のトラブルに発展することもある。
  6. トラブルを避けるためにも付帯設備表を活用したり、契約前に一度付帯設備の稼働を確認することが重要。
誰もがマンションを売却した後に買主とのトラブルを避けたいと思っていることでしょう。
瑕疵担保責任のトラブルを避けるためのポイントはとにかく「隠さない」ということが重要です。
心配な場合は、用意されている付帯設備表と物件状況報告書以外にも、不動産会社にもきちんと報告し、買主に説明をしてもらえるようにすることが重要です。
ばれなかったらよい。で済まされないのが「瑕疵担保責任」です。
2020年の法改正でも話題になっているので、今後も注目されていくことでしょう。

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