正しい不動産会社の選び方!マンション売却は大手がいい?それとも中小?

マンション売却を成功させるためには、まず不動産会社をしっかり選ぶ必要があります。

「駅前にある大手不動産会社でいいや!」
と安易に決めてしまってはいけません。

不動産会社を選ぶうえでは、あなたのマンションと“相性”がよく、なおかつ信頼できるかを見極める必要があるのです。本記事では、正しい不動産会社の選び方を3つの点から考察していきます。

マンション売却時の不動産会社の役割

マンションを売却する際の不動産会社の役割は、買主を探し、安全に不動産売買を成立させることにあります。

不動産会社の役割は「仲介」

売主と買主の間に入って売買契約を成立させることを「仲介」といい、マンション売却を依頼する不動産会社のことを「仲介会社」と呼ぶこともあります。

仲介には、次の2つの取引形態があります。

両手取引

買主・売主両方の仲介をして両者から仲介手数料を受領するという取引形態が「両手取引」です。この場合、取引に関わる不動産会社は1社のみになります。

具体例を挙げると、「売却依頼を受けた中古マンションを自社の新しいお客さんに販売する」というのが両手取引です。

片手取引

一方で、「片手仲介」の場合、関わる不動産会社は2社です。買主・売主それぞれを別の不動産会社が仲介し、取引を成立させるというのがこれに該当します。

不動産会社は、自社で仲介した顧客からしか仲介手数料を受領できません。

「囲い込み」に注意!

不動産会社からすれば、当然ながら買主・売主の両者から手数料が取れる両手仲介の方が有利です。

しかし、両手成約を意図的に狙い、他社から内見の問い合わせがあっても対応しなかったり、すでに商談が進んでいるという体にして断ってしまったりする行為は断じて許されるものではありません。

このような悪質な行為は「囲い込み」といわれ、不動産業界にある悪しき慣習としていまだに行っている不動産会社があります。囲い込みをされてしまえば、売却により時間がかかり、さらに売れたとしても相場より安い値段でしか売れない可能性も出てきます。

不動産会社は本来自分では見つけられない買主を見つけてきてくれる大事なパートナー。そのため、まずは囲い込みなど自社の利益を優先するような自分本位の不動産会社を選ばないことが何より重要なのです。

「囲い込み」を避ける不動産会社の選び方

囲い込みに気付くのは、正直、簡単なことではありません。だからこそ、不動産会社選びの段階で囲い込みなど悪質な行為をしない会社かどうかを見極める必要があります。
 
売却前に不動産会社を見極めるためには、査定依頼によって複数社を比較することが重要です。査定依頼をすると担当者と実際に会うことができ、なおかつ「査定」という専門的な見解を示してもらうことで不動産会社の能力を知ることもできます。

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一括で複数社に査定依頼できるのみならず、ご利用者様の「安全な不動産取引」「成功」をサポートするべく、日々、システムの改善や参画する不動産会社の質をチェックしておりますので、どうぞ安心してマンションナビをご活用ください。

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  • マンション売却における不動産会社の役割は「買主探し」と「安全な取引の仲介」
  • 「両手取引」を故意にねらう「囲い込み」に注意!

マンション売却時の不動産会社の選び方1.大手・中小

不動産会社を選ぶ際、「大手のほうが安心できるに決まっている」などと会社の規模で選ぶ方が多くみられます。しかし、結論からいえば不動産会社は規模や知名度だけで選んではいけません。
たしかに、大手不動産会社は膨大な顧客リストを所有しています。ただそのリストにある人は、あなたのマンションを買ってくれる見込み客とは限りません。

マンションに限ったことではありませんが、不動産は適切な価格で売出し、適切な広告活動をしてこそ早期売却・高額売却に期待できます。つまり、会社が持っている情報量や規模、知名度以上に、「売り方」が重要になってくるということです。

とくに昨今では、ほぼ全ての不動産会社が「レインズ」というネットワークに登録しています。レインズとは、不動産業者専門のSUUMOやHOME’Sのようなものです。レインズに物件情報を登録することで、平等に情報を拡散でき、全国の不動産会社は平等に情報を得ることができます。そこに会社の規模は影響しません。

また近年は、買主自らが不動産ポータルサイトなどで物件を検索することも増えました。このことにより、会社の知名度や資金力が物件の情報拡散力に必ずしも直結しなくなったのです。

そのため不動産会社を選ぶうえでは、規模ではなく、もっと本質的なものを見るべきだといえるでしょう。具体的に挙げれば、専門性・販売実績・レスポンスの速さ・親身さなどですね。このような点を見極めるためにはやはり、複数社に査定依頼することが不可欠となります。
  • 会社の規模による差はなくなりつつある
  • 専門性や販売実績などを複数社への査定依頼を通してチェックすることが大事!

マンション売却時の不動産会社の選び方2.得意・不得意

不動産会社と一口にいっても、その業務内容は様々です。具体的には、土地の開発・建設をメインとする事業性の高い不動産会社から、個人向けに不動産売買を仲介する会社、主に投資家向けに不動産売買を仲介する会社、さらにそれらを管理する会社などです。

主とする業務内容が多様であるため、各不動産会社には「得手」「不得手」があります。従って、マンションを売却するにあたり「不動産会社ならどこでも構わない」というわけではないのです。

マンションの売買仲介を得意とする不動産会社に依頼するべき

不動産の売買を仲介する仲介会社の中にも、得意・不得意な「物件種別」があるものです。たとえば土地の売買をメインにしている会社は、「マンションの販売実績が多くない」なんてこともあります。

マンションを売却するなら、マンションの販売実績豊富な会社に依頼したほうがいいのは当然です。そのため、不動産会社を選ぶうえでは直近の販売実績を見せてもらい、同じマンションの別の部屋や周辺の類似マンションの販売実績が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。

居住用なのか?投資物件なのか?によっても適切な不動産会社は異なる

マンションといっても、売却先が自己居住用物件を探している人なのか、収益物件を探している人なのかによって売り方が異なります。

さらにいえば、収益物件と居住用物件とでは査定方法や税制なども異なるため、「居住用のマンション」を売却を依頼するのは、マンションの販売実績が豊富で、なおかつ居住用物件の取り扱いが多い不動産会社がいいでしょう。


  • 不動産会社には得意・不得意があることを知る
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  • 居住用物件か投資物件かによっても適切な不動産会社が異なる
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マンション売却時の不動産会社の選び方3.担当者

マンション売却の際には会社そのものだけでなく、実際にあなたのマンションを担当する担当者選びも大切になってきます。担当者は、広告活動や購入希望者との交渉、契約業務などを基本的に一人で行うものです。

最初の段階で担当者に不安を感じるようなら、会社を変えることを検討するか、あるいは担当者を代えてもらうように依頼するのが良いでしょう。

最後に、担当者を見極めるポイントを4つ挙げていきます。

1.質問や疑問を投げかけて反応を見る

まず前提として、担当者選びで非常に有効なのがこちら側から質問を投げかけることです。

この返答によって、その担当者の誠意や知識量などを計ることができます。

2.どのような販売活動を行うのか具体的に聞いてみる

担当者が実際にポスティングなどの行動を起こしてくれるのか、また、その地域の人脈はどの程度持っているかなどを知ることは、マンション売却に直接的に関わるため重要です。

インターネットでの広告はどの会社もするので、ネット以外の広告活動について詳しく聞くのが良いでしょう。

3.税制や法律、住宅ローンの知識を確認

マンション売却で動く金額は非常に大きいもの。買主のほとんどは住宅ローンを組んでマンションを購入するため、住宅ローンやローン控除、あるいは税制や法律の知識が豊富な担当者は「売り込み上手」だといえるでしょう。

また、一番簡単に担当者の能力を見分ける方法としては、宅建資格の有無が挙げられます。宅建資格を持っている場合は、ある程度の知識があると判断することができます。

とはいえ、資格を持っていなくても優秀な担当者は存在します。たとえば、新卒社員などは資格を持っていないことが多いものですが、人一倍やる気があり、先輩社員や上司からの手厚いサポートにも期待できるので、必ずしも避けるべきとはいえません。

4.過去の実績を確認

不動産会社の選び方の一つとして、「実績から得意・不得意を確認する」ことを挙げましたが、これは担当者についても同じことがいえます。
 
むしろ不動産会社として「こんなマンションを売りました」「あんなマンションも売りました」といわれても、担当者が「マンション売ったことありません」では、適切な販売活動ができない可能性は否めません。
 
不動産会社の「傾向」を知るために、どんな物件を扱っているか確認するのと同時に、担当者自身の実績も確認するようにしましょう。
不動産会社の担当者を見極めるポイント


  1. 疑問・質問を投げかける
  2. 販売戦略を聞いてみる
  3. 法律・税制・住宅ローンの知識を確認
  4. 過去の実績を確認


マンション売却を成功させる不動産会社の選び方まとめ

まとめ


  1. 不動産会社の役割を理解したうえで、自社の利益を優先するような会社を選ばない
  2. 近年とくに「大手」「中小」による差は無くなりつつある
  3. 会社の規模で選ぶのではなく得意・不得意を実績から見極めるべき
  4. 不動産会社だけでなく「担当者」の能力確認も必須



マンション売却を成功させるためには、まず不動産会社選びを成功させなければなりません。

不動産会社の多くは「売却金額×3%+6万円」の仲介手数料を請求してくるものですので、対価はほとんど一緒です。しかし、不動産会社によって、売れるスピードも、売れる金額も大きく変わってくる可能性があります。
不動産会社は、売主が自由に選択できるものです。だからこそ、どう選ぶかが大事。ここまで解説してきた不動産会社の選び方を頭にいれつつ、マンションナビを活用してマンション売却成功の第一歩を踏み出しましょう。

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監修者情報:亀梨 奈美

■氏名:亀梨 奈美 ■保有資格:住宅ローンアドバイザー ■プロフィール 大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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