マンションの売却時にはローンの一括返済が必要!注意点や高値で売却するコツを紹介

「ローンの返済中だけどマンションを売却できるのだろうか」と疑問に感じている方は、多いのではないでしょうか。 結論からお伝えすると、ローンの返済中でもマンションは売却できます。しかし売却時に、ローンの全額を一括で返済しなければなりません。 そこで本記事では、残債の一括返済が必要な理由だけでなく、残債の発生を抑えるポイントや一括返済できない場合の対処法などを幅広く解説します。マンション売却で失敗したくない方は、ぜひご一読ください。

マンションの売却時に住宅ローンの一括返済が必要な理由

住宅ローンに残債がある状態で売却するときのポイント マンション売却時にローンの一括返済が必要な理由は、抵当権を抹消しないと買い手が見つからないためです。 ローンを組んだ場合、住宅に抵当権が設定されます。そして金融機関は返済を滞納されたときに抵当権を行使して、住宅を強制的に競売にかけて得られた売却金で貸したお金を回収するのです。 厳密に言えば、ローンを完済せずに抵当権が外れていなくても、物件を売却できます。しかし、前の所有者の都合で金融機関に没収されるリスクのある住宅を欲しがる人はいないため、ローンを完済して抵当権を外す必要があるのです。 もしマンションの売却金が住宅ローンの残債よりも少なくオーバーローンとなった場合、差額は自己資金で一括返済しなければなりません

マンションの売却相場とローンの残債額を調べる方法

ローンが残っている家を売ると税金の負担を軽減できるって本当? ローンを返済中のマンションを売却する場合は、残債額と物件の価格相場をそれぞれ調べましょう。残債額と価格相場がわからないと、マンションの売却金と手持ち資金で住宅ローンを一括返済できるか判断できません。 住宅ローンの残債額は、借入先の金融機関から送られてくる年末残高証明書を確認する他にも、銀行に行って残高証明書を発行してもらうと確認が可能です。 マンションの売却相場は、不動産会社に査定を依頼して調べます。複数の不動産会社にマンションの査定を依頼すると、お部屋の相場を把握しやすくなります。インターネット上で物件の情報を入力すると、複数社の査定を比較できる一括査定も活用すると良いでしょう。

売却時の諸費用も忘れずに考慮する

残債額と売却額の差額を計算するときは、マンション売却の諸費用も考慮しましょう。マンションの売却時には、物件価格の2〜3%の諸費用がかかります


  • 仲介手数料
  • 登記費用(抵当権抹消時の登録免許税、司法書士への報酬)
  • 売買契約書に添付する印紙税
  • ハウスクリーニング代
  • 引っ越し費用 など


例えば、残債が1,600万円で売却価格が1,100万円、売却時の諸費用が40万円であった場合、540万円(1600万円+40万円-1,100万円)の自己資金を準備する必要があります。 ローン返済中のマンションを売却するときは、残債と諸費用を売却代金と手持ち資金で支払えるかどうか、支払ったあとの生活に支障が出ないか慎重に検討しましょう。
  • マンションは住宅ローンを一括返済して抵当権を外さなければ売却できない
  • ローン残債のあるマンションを売却する前に、残債額と売却予想価格、売却時の諸費用を調べる必要がある

オーバーローンが発生したときは買い替えローンで住宅を売却する

マンションを売ってもローンが残る場合の対処法 もしマンションの売却金と手持ち資金で住宅ローンの残債を返済しきれずオーバーローンとなった場合は、買い替えローンを利用する方法があります。 買い替えローンを利用すると、住み替え先の物件を購入するために借り入れた住宅ローンに残債を組み入られます。もし買い替えローンの借り入れられると、残債を引き続き返済する必要はあるものの、抵当権を抹消してマンションの売却が可能です。 しかし買い替えローンは、購入する物件価格以上の借り入れをすることになるため、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく借りづらい傾向にあります。 また買い替えローンを取り扱う金融機関は少ないため、ご自身が希望する金融機関で住宅ローンを組めなくなる可能性がある点に注意が必要です。
  • 買い替えローンを利用すると残債を一括返済できなくても抵当権を外せる

買い替えローンを利用できない人は任意売却をする

住宅ローンが残っている家を売却するにはどうすべきか 任意売却とは、ローンの残債があるマンションを金融機関の承認を得て売却することです。住宅ローンの返済が厳しく、一刻も早くマンションを手放したい方は、任意売却を検討してみてください。 ローンの返済を滞納し続けた結果、物件が競売にかけられてしまうと、相場の6〜7割の価格で売却されてしまい、多くの債務が残ってしまうかもしれません 任意売却が認められると、相場と同程度の価格でマンションを売却可能です。加えて、売却後に残債が発生しても、無理のない範囲で返済計画を組んでもらえる場合があるため、自己破産するリスクを減らせます。 任意売却をするためには、不動産会社に交渉を依頼して借入先の金融機関から承認を得なければなりません。競売の開札期日の前日までなら任意売却できるため、早めに不動産会社や金融機関に相談しましょう。 ただし任意売却をする前に返済を3カ月以上滞納すると信用情報に記録が残るため、一定期間は住宅ローンや自動車ローン、教育ローンの審査にほぼ通過できなくなります。またクレジットカードの作成や、携帯電話の分割購入も難しくなるでしょう。
  • すでに住宅ローンの返済を滞納してしまっている人は早急に不動産会社と金融機関に相談し任意売却できないか検討する

ローン返済中のマンションを高値で売却するポイント2選

住宅ローンが支払えないときに金融機関に相談すべき理由 住宅ローンを返済しているマンションを売却するときは、できるだけ高く売却することが非常に重要です。マンションが高値で売れれば、売却金で残債を一括返済できるだけでなく、手持ち資金を増やして住み替えの費用に充てられるでしょう。

マンションの売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社によって「中古物件の販売に力を入れている」「新築住宅の売買の取り扱いが多い」のように、得意分野が大きく異なります。マンションを売却するときは、マンションの売却が得意で実績の豊富な不動産会社に仲介を依頼しましょう。 マンションの売却が得意な不動産会社は、物件の査定時に判断できます。売却を得意とする不動産会社は、査定の根拠が明確なだけでなく、売れるまでのストーリーをわかりやすく説明してくれるためです。 またマンション売却が得意な不動産会社は、売り出し価格の設定も適切。相場を考慮したうえで、購入希望者が即決せずに迷うような絶妙な価格に設定してくれます。 そのためマンションの売却を依頼する不動産会社を探すときは、一括査定も活用して複数の不動産会社にお部屋を査定してもらうことが大切です。

マンションに付加価値をつけて売り出す

マンションを売却するときは、以下のような物件価値の向上が期待できるサービスを活用すると高値で売れやすくなります


  • ホームインスペクション:住宅のプロによる住宅性能の診断サービス
  • 瑕疵保証:雨漏りのような瑕疵(欠陥)が見つかった場合の保証
  • ハウスクリーニング など


中古マンションを購入する人は、「このマンションに欠陥があったらどうしよう」と不安になるものです。しかし中古マンションは、購入後に瑕疵が見つかった場合の保証がないかあっても短期間であるケースも珍しくありません。 ホームインスペクションで建物の性能が第三者から証明されており、万が一欠陥が見つかっても瑕疵保証が適用されるマンションは、買い手にとって安心できる物件といえます。その結果、相場以上の価格でお部屋を購入してくれる可能性が高まるのです。 不動産会社によっては、ホームインスペクションや瑕疵保証を無料で提供しています。不動産会社を選ぶときは、査定額と同時に提供されているサービスも確認すると良いでしょう。
  • マンション売却が得意な不動産会社に依頼することが大切
  • ホームインスペクションや瑕疵保証を実施すると付加価値が付いて相場より高く売れやすくなる

住宅ローンを返済中のマンションを売却する方法まとめ

住宅ローン返済中のマンションを 売却する方法
マンションローン売却まとめ


  1. 住宅ローンを返済中のマンションを売却するときは残債を一括返済して抵当権を外さなければならない
  2. 売却後に残債を手持ち資金で返済できない場合は買い替えローンを利用できると抵当権を外せる
  3. 買い替えローンを利用できない人は任意売却が認められると競売によって相場よりも低い価格で売却されて多額の残債が発生する事態を防げる
  4. 住宅ローンを返済中のマンションを売却するときはできるだけ高く売却して残債が発生しないようにすることが大切


ローンを返済中のマンションは、いかに高値で売却して残債を発生しないようにするかが重要なポイントです。売却後の金銭的な負担を減らすために、マンションを高値で売却してくれる不動産会社を探しましょう。 短時間で査定結果を比較したい方は、マンションナビの一括査定サービスをご活用ください。無料で最大6社の査定結果を比較できるため、マンションの売却を任せられる不動産会社を限られた時間内で探せるでしょう。  住宅を高い値段で売るためには、複数の不動産会社に物件を査定してもらうことが大切です。マンションナビの一括査定サービスでは、売却時の価格を無料で査定。複数の不動産会社の査定価格を、短時間で効率的に比較できるため、ぜひお試しください。

FP監修者情報:品木彰

■氏名:品木彰
■保有資格:2級ファイナンシャル・プランニング技能士
■プロフィール:大手生命保険会社にて7年半勤務し、チームリーダーや管理職候補として個人営業、法人営業の両方を経験。その後人材会社で転職したのちに副業としてwebライターを始める。お金に関する正しい知識をたくさんの人々に知って欲しいとの思いから、2019年1月よりwebライターとして独立。これまで保険、不動産、税金、音楽など幅広いジャンルの記事を、多数のメディアで執筆・監修している。

 

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